【正文】 2% 6 行為使得某些郊區(qū)樓盤成交放量，如嘉旺苑和某動(dòng)遷公司的成功合作，使其在冷淡行情之時(shí)實(shí)現(xiàn)自身的快速去化。 ? 熱銷行情不在 1030%的速度屬于正常水平 5 月，新增項(xiàng)目的當(dāng)月去化率整體水平較 4 月有所下降。 當(dāng)月去化 3050%的項(xiàng)目比重下降約 8 個(gè)百分點(diǎn)，而當(dāng)月去化 10%以下的項(xiàng)目比重卻提高了 7 個(gè)百分點(diǎn)；總體來看，目前市場交易冷清，當(dāng)月去化 1030%的速度已屬于正常水平，與年前行情相比顯著下降。 2 0 0 5 年4 5 月 新增項(xiàng)目當(dāng)月去化情況%%%%%%%%%%0%5%10%15%20%25%30%35%40%去化80 100 % 去化50 80% 去化30 50% 去化10 30% 去化10% 以下4月5月 7 從實(shí)際成交套數(shù)來看： 5 月， 10%的新增項(xiàng)目沒有成交；成交 10 套以下的比重高達(dá) 41%； 1050 套的當(dāng)月成交量屬于較好水平；個(gè)別項(xiàng)目能夠當(dāng)月去化，如浦東碧云社區(qū)高性價(jià)比、高品質(zhì)的樓盤 —— 曉園深受市場認(rèn)可。 綜上所述： 即使報(bào)價(jià)趨穩(wěn)也未改變?nèi)セ啪彽?命運(yùn)；在當(dāng)前市場形勢(shì)之下，銷售制勝的法寶在于營銷手段的創(chuàng)新 —— 通過團(tuán)購降價(jià)或增加產(chǎn)品附加值等策略來提高產(chǎn)品性價(jià)比、抬升購房者認(rèn)可度的行為已經(jīng)開始。 結(jié)論： 在連續(xù)政策打壓之下，樓市已呈現(xiàn)明顯回落趨勢(shì)，市場供應(yīng)縮水，消費(fèi)者信心受到打擊，成交萎縮，住宅市場結(jié)構(gòu)變化，政策導(dǎo)向中低價(jià)房成為市場主力，而中高價(jià)房源去化受阻，從而造成成交價(jià)格下跌，從樓市交易動(dòng)向來看，上海住宅市場正處在盤整期的第一階段，正處于政策調(diào)整期的第一階段 —— “價(jià)停量跌”階段，預(yù)計(jì)，這一階段的持續(xù)時(shí)間短則一年至一年半，長則二至三年。 200 5年5月 新增項(xiàng)目去化套數(shù)分布100套以上4%50100套12%1050套33%10套以下41%無成交10% 8 對(duì)于本案來 說應(yīng)放穩(wěn)心態(tài)，以適當(dāng)?shù)膬r(jià)格策略入市，同時(shí)對(duì)銷售周期有一個(gè)充分時(shí)間段的預(yù)測(cè)，強(qiáng)化營銷策劃，以務(wù)實(shí)的銷售手法贏取消費(fèi)者關(guān)注，專注于提升產(chǎn)品的性價(jià)比。 9 二、競爭市場分析 [一 ] 從動(dòng)遷基地到活力板塊――三林板塊發(fā)展歷程 1）、 20xx 年之前 商品房整體水平整體滯后 作為上海較早的動(dòng)遷房安置基地，在 20xx 年之前，三林地區(qū)的商品房建設(shè)幾乎沒有，整體水平相對(duì)落后，由于交通條件的限制，當(dāng)時(shí)只有極為少量的商品房，如東上海新城等，這些新建商品房項(xiàng)目檔次偏低，價(jià)格僅略高于動(dòng)遷房，大約在 20xx 元 /平方米左右，由于區(qū)域的居 住環(huán)境尚未成型，問津者寥寥無幾。 2）、 20xx20xx年 超級(jí)大盤引爆地區(qū)開發(fā) 20xx 年之后，隨著恒大集團(tuán)的入駐，超級(jí)大盤“恒大翰城”的開發(fā)建設(shè)正式啟動(dòng)，掀起了地區(qū)中高檔商品房建設(shè)的序幕，特別是“恒大翰城二期翰林苑”中開始出現(xiàn)了低密度的聯(lián)排，打破了以往多層一統(tǒng)天下的局面，使得地區(qū)的產(chǎn)品檔次有所豐富。從20xx 年 20xx 年，三林地區(qū)的商品房建設(shè)迅速發(fā)展，整體規(guī)模從原先的不到 3 萬平方米迅速增加到 30 萬平方米以上，但是由于消費(fèi)的客戶基本以本地客戶為主，房地產(chǎn)開發(fā)還停留在初級(jí)階段。 3）、 20xx 至今― ―區(qū)位優(yōu)勢(shì)引發(fā)樓市加速 歷史的轉(zhuǎn)機(jī)出現(xiàn)在盧浦大橋的建成通車及世博會(huì)成功落戶三林，以往不起眼的三林板塊在整體區(qū)位和發(fā)展?jié)摿?、空間上的優(yōu)勢(shì)躍然紙上，隨著大三林整體規(guī)劃方案的出臺(tái)，三林板塊開發(fā)建設(shè)美好藍(lán)圖已經(jīng)呼之欲出。板塊商品房價(jià)格在短短 2 年內(nèi)出現(xiàn)了大幅飚升，并有加速上揚(yáng)的態(tài)勢(shì)。包括浦發(fā)、中環(huán)等本地企業(yè)以及萬科、南都、金地等全國知名房地產(chǎn)開發(fā)龍頭企業(yè)紛紛踏足，三林 10 20xx20xx年三林板塊供求狀況0102030405020xx年 20xx年 2 0 0 5 年1 季度單位：萬方供應(yīng)量 成交量 供求比已經(jīng)打破了原來的地區(qū)概念，以世博后花園和浦東南部中高檔的核心中央生活區(qū)開始吸引上海和全國的消費(fèi)者，三林的商品房開發(fā)建設(shè)終于進(jìn)入了加速發(fā)展期。 [二 ] 世博會(huì)全面概念激發(fā)市場潛力――三林板塊市場近況 供應(yīng)總量偏少 成交火爆逐步吸納 從 20xx 年世博效應(yīng)開始三林地區(qū)的供應(yīng)呈現(xiàn)出逐年下降的態(tài)勢(shì)，伴隨著區(qū)域價(jià)值的認(rèn)同，需求出現(xiàn)逐年上升的態(tài)勢(shì)，而消費(fèi)類型也正逐步從生活必需型向改善型和適度投資型為主。 ? 20xx 年是三林板塊開發(fā)的高潮期，與供應(yīng)相比，成交量表現(xiàn)為逐步吸納的過程，隨著申博的成功，地區(qū)知名度在不斷的提高； ? 20xx 年，消費(fèi)者對(duì)三林整體區(qū)域的認(rèn)知程度不斷提高，雖然供應(yīng)量有所回落，但需求量有效增加，整體供求關(guān)系從供略大于求向供不應(yīng)求轉(zhuǎn) 變； ? 20xx 年一季度，板塊處于階段性的供應(yīng)低潮，區(qū)域市 11 場的新增供應(yīng)十分稀少，隨著下半年一批新盤的上市將逐步緩解目前的供應(yīng)壓力。 申博成功刺激樓市升溫 板塊價(jià)格跨越式發(fā)展 受世博會(huì)申辦成功的刺激，加上盧浦大橋建成通車，地鐵M L4 線加緊建設(shè)，三林地區(qū)的房價(jià)從 20xx 年開始就出現(xiàn)了一路上揚(yáng)的走勢(shì)。其中 03 年是升溫期， 04 年則出現(xiàn)了加速期，在各項(xiàng)利好措施的推動(dòng)下，整體板塊價(jià)格節(jié)節(jié)抬高，目前已經(jīng)突破9000 元 /平方米。 促使三林地區(qū)樓市價(jià)格迅速升溫的主要原因在于： ? 經(jīng)過多年發(fā)展，區(qū) 域的整體居住氛圍較好，居住區(qū)的概念已經(jīng)成型； ? 上海整體樓市快速發(fā)展，房價(jià)穩(wěn)步抬高，整體大環(huán)境背景支撐地區(qū)樓市的發(fā)展； ? 規(guī)劃、交通、環(huán)境等外部利好條件不斷提升區(qū)域樓市的價(jià)值。 產(chǎn)品分析 20xx 年 5 月份 20xx 年 5 月份三林板塊成交狀況6686737576538650882687098 9 3 8 . 710740915011117872375768370020xx0400006000080000100000120xx01400005 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 051月052月053月054月055月平方米500060007000800090001000011000120xx元 / 平方米成交面積 成交價(jià)格 12 三林板塊樓盤規(guī)模分布62%24%14%5萬以 下 512萬 1230萬(1) 規(guī)模分析 大盤引領(lǐng)市場，小盤占據(jù)市場 近兩年來、三林板塊內(nèi)的在售樓盤主要以多層和小高層樓盤為主，規(guī)模偏中小型，包括上南春天苑、上南雅筑、成發(fā)苑等在內(nèi)的新盤規(guī)?；径荚?5 萬平方米以下。恒大翰城、恒大華城和申江豪城等個(gè)別項(xiàng)目規(guī)模在 1030 萬平方米之間外，但由于數(shù)量較少，區(qū)域的規(guī)模型大盤格局尚未形成，但是規(guī)模型大盤 已經(jīng)成為區(qū)域的標(biāo)桿，具備領(lǐng)袖氣質(zhì)，市場認(rèn)同度普遍高于中小樓盤。 (2) 房型分析 二、三房經(jīng)濟(jì)型房型為主 板塊內(nèi)樓盤的主力房型以經(jīng)濟(jì)型二房和三房為主。區(qū)域的市場消費(fèi)水平?jīng)Q定了大面積舒適性產(chǎn)品還無法迅速成為市場消費(fèi)