【正文】 5%20%25%30%35%40%去化80 100 % 去化50 80% 去化30 50% 去化10 30% 去化10% 以下4月5月 7 從實(shí)際成交套數(shù)來看： 5 月， 10%的新增項(xiàng)目沒有成交；成交 10 套以下的比重高達(dá) 41%； 1050 套的當(dāng)月成交量屬于較好水平；個(gè)別項(xiàng)目能夠當(dāng)月去化，如浦東碧云社區(qū)高性價(jià)比、高品質(zhì)的樓盤 —— 曉園深受市場認(rèn)可。 ? 個(gè)案成交量表現(xiàn)欠佳 5 月成交百套的物業(yè)僅有 11 例 從個(gè)案表現(xiàn)來看，大量成交的情況顯著減少； 5 月成交 100 套以上的樓盤僅為 11 個(gè)，比上月減少 16 個(gè)；與此同時(shí)，本月成交 10 套以下的樓盤 401 個(gè)，占全部成交樓盤的 74%，比重較上月提高了 6 個(gè)百分點(diǎn)。 5 月主要表現(xiàn)為 50008000 元 /平方米中價(jià)位房比重明顯提升，而 6 月上半月，30005000 元 /平方米住宅的成交比重更是大幅放大，同比提高約 15 個(gè)百分點(diǎn)。 ? 房價(jià)墜落 政策導(dǎo)向中低價(jià)房是主因 在 20xx 年熱銷的余韻中，今年一季度房價(jià)仍在 9000 元 /平方米的高位上小幅盤整。只是，在近期一系列政策影響下，樓市供應(yīng)節(jié)奏受到明顯干擾。 ? 隨著政策的陸續(xù)出臺(tái)，市場形勢日顯嚴(yán)峻，供求雙方僵持、對(duì)壘局面已經(jīng)形成；自 3 月起，全市住宅成交量、價(jià)一路下跌； ? 樓市驟變的結(jié)構(gòu)性原因是政策導(dǎo)向中低價(jià)房，而中高價(jià)房源去化受阻，并非真正意義上的樓市價(jià)格 下跌； ? 本質(zhì)上，目前上海樓市正處于政策調(diào)整期的第一階段 —— “價(jià)停量跌”階段，預(yù)計(jì)，這一階段的持續(xù)時(shí)間短則一年至一年半，長則二至三年； ? 在樓市變臉之后，市場銷售行情日趨理智：新增項(xiàng)目報(bào)價(jià)趨于求穩(wěn)；但是， 即使報(bào)價(jià)趨穩(wěn)也未改變?nèi)セ啪彽拿\(yùn) —— 目前，當(dāng)月去化 1030%的速度已屬于正常水平， 5 月成交百套的物業(yè)已下降至 11 例；因此， 在當(dāng)前市場形勢之下，銷售制勝的法寶在于合理的定價(jià)和創(chuàng)新的營銷策略。 2 [二 ] 新增供應(yīng) —— 逐月下降 后市信心不足 ? 政策市下 供應(yīng)謹(jǐn)慎 20xx 年下半年來，樓市銷售火爆 情形有目共睹，與此同時(shí)，新增供應(yīng)也處于每月 200 萬平方米左右的高峰期；直至今年 1 月，樓市仍然保持較高的供應(yīng)水平。 注：新增住宅房以居住或居住用途的商品房為統(tǒng)計(jì)基礎(chǔ)，并以當(dāng)月正式開盤銷售的樓盤為準(zhǔn)，為本月內(nèi)全市范圍實(shí)際可供對(duì)外銷售的新增住宅產(chǎn)品總和。 自 3 月高點(diǎn)起，滬上住宅均價(jià)開始連續(xù)大幅下跌： 6 月上半月，全市住宅均價(jià)再次跌破 7000 元 /平方米關(guān)口，甚至連 6000 元 /平方米關(guān)口也岌2 0 0 5 年 網(wǎng)上交易量走勢圖0501001502002503003501月 2月 3月 4月 5月 單位：萬M 2商品房 住宅20 05 年 網(wǎng) 上交易價(jià)格走勢圖6770915684659268858580139111821883176090746090016000700080009000100001月 2月 3月 4月 5月 單位：元/ 平方米商品房均價(jià)住宅均價(jià) 4 岌可危，樓市下挫嚴(yán)重。 實(shí)質(zhì)上，滬上潛在購房需求一直十分強(qiáng)烈：目前政策使得投資客和有一定財(cái)力購買中高價(jià)房的自住消費(fèi)者因“買漲不買跌”而持幣 觀望；同時(shí)，市場上凸現(xiàn)的是較低住房消費(fèi)力的客戶，中低價(jià)房、動(dòng)遷配套房成為去化主力，一旦具備消費(fèi)實(shí)力的客戶出局，樓市定會(huì)出現(xiàn)快速下跌。 在 5 月成交百套以上的 11 樓盤中，多為中低價(jià)房， 7000 元 /平方米以下的占了 8 席；除動(dòng)遷房外，成交百套以上樓盤皆為所在地段的知名項(xiàng)目，定價(jià)卻居于區(qū)域行情之中，如江南星城、未來域、都市星城、康橋半島和三湘四季花城，這些個(gè)案本身宣傳到位，知名度高，性價(jià)比為市場所認(rèn)可，從而帶動(dòng)銷售，其中尤以未來域的營銷風(fēng)暴最為亮麗；此外，團(tuán)購5 月新增項(xiàng)目價(jià)格變動(dòng)情況 名稱 報(bào)價(jià)不變 報(bào)價(jià)上漲 報(bào)價(jià)下跌 項(xiàng)目個(gè)數(shù) 36 37 6 比重 % % % 200 5年 5月 個(gè) 案成交套數(shù)分布情況10套 以下74%1050套21%50100套3%100 套以上2% 6 行為使得某些郊區(qū)樓盤成交放量，如嘉旺苑和某動(dòng)遷公司的成功合作，使其在冷淡行情之時(shí)實(shí)現(xiàn)自身的快速去化。 綜上所述： 即使報(bào)價(jià)趨穩(wěn)也未改變?nèi)セ啪彽?命運(yùn)；在當(dāng)前市場形勢之下，銷售制勝的法寶在于營銷手段的創(chuàng)新 —— 通過團(tuán)購降價(jià)或增加產(chǎn)品附加值等策略來提高產(chǎn)品性價(jià)比、抬升購房者認(rèn)可度的行為已經(jīng)開始。 2）、 20xx20xx年 超級(jí)大盤引爆地區(qū)開發(fā) 20xx 年之后，隨著恒大集團(tuán)的入駐，超級(jí)大盤“恒大翰城”的開發(fā)建設(shè)正式啟動(dòng)，掀起了地區(qū)中高檔商品房建設(shè)的序幕，特別是“恒大翰城二期翰林苑”中開始出現(xiàn)了低密度的聯(lián)排，打破了以往多層一統(tǒng)天下的局面，使得地區(qū)的產(chǎn)品檔次有所豐富。包括浦發(fā)、中環(huán)等本地企業(yè)以及萬科、南都、金地等全國知名房地產(chǎn)開發(fā)龍頭企業(yè)紛紛踏足，三林 10 20xx20xx年三林板塊供求狀況0102030405020xx年 20xx年 2 0 0 5 年1 季度單位：萬方供應(yīng)量 成交量 供求比已經(jīng)打破了原來的地區(qū)概念，以世博后花園和浦東南部中高檔的核心中央生活區(qū)開始吸引上海和全國的消費(fèi)者，三林的商品房開發(fā)建設(shè)終于進(jìn)入了加速發(fā)展期。其中 03 年是升溫期， 04 年則出現(xiàn)了加速期，在各項(xiàng)利好措施的推動(dòng)下，整體板塊價(jià)格節(jié)節(jié)抬高，目前已經(jīng)突破9000 元 /平方米。 (2) 房型分析 二、三房經(jīng)濟(jì)型房型為主 板塊內(nèi)樓盤的主力房型以經(jīng)濟(jì)型二房和三房為主。經(jīng)濟(jì)型的物業(yè)依然是本地區(qū)的主要特征，但是在功能布局上要求更為齊全和細(xì)致。 14 [三 ] 處亂不驚――宏觀調(diào)控 下的三林市場 05年上半年供應(yīng)尚未明顯放量 三林板塊在售樓盤列表 樓盤名稱 地址 產(chǎn)品形態(tài) 總規(guī)模 平方米 預(yù)售價(jià)格 元 /平方米 累計(jì)成交 價(jià) 未來域 御橋路 288 弄 小高層 140000 890011000 9325 環(huán)球翡翠灣 西泰林路 158弄 聯(lián)體別墅 161823 1300015000 13673 截止 05年 5月川楊河以南的三林板塊依然延續(xù)了去年供應(yīng)稀少的局面，在售樓盤數(shù)量稀少，目前僅有未來域及環(huán)球翡翠灣兩個(gè)項(xiàng)目在售，總規(guī)模 30 萬平方米，由于是分批推出，目前實(shí)際可售面積近 5 萬平方米左右。三林板塊的突出表現(xiàn)使其躋身成 為全市熱點(diǎn)板塊之一，在一定程度上說明，三林板塊的房產(chǎn)市場環(huán)境成熟，客戶需求穩(wěn)定，市場認(rèn)可程度高，另一方面也說明三林板塊蘊(yùn)含巨大潛力，且消費(fèi)者對(duì)其信心充足。 16 [四 ] 面臨百萬競爭――未來的三林市場 下半年新增供應(yīng)放量，競爭壓力加劇 樓盤名稱 地址 規(guī)模 推案時(shí)間 目前進(jìn)度 推案進(jìn)度 新盤 環(huán)球中央花園 楊高南路 5389號(hào) 100000 20xx 年底 主體結(jié)構(gòu) 年底預(yù)計(jì)將有 23 萬平方米上市 翡翠上南 楊南路 399 弄 90000 20xx 年 6 月底