【正文】 x年三林板塊供求狀況0102030405020xx年 20xx年 2 0 0 5 年1 季度單位：萬方供應(yīng)量 成交量 供求比已經(jīng)打破了原來的地區(qū)概念，以世博后花園和浦東南部中高檔的核心中央生活區(qū)開始吸引上海和全國的消費者，三林的商品房開發(fā)建設(shè)終于進(jìn)入了加速發(fā)展期。 (2) 房型分析 二、三房經(jīng)濟(jì)型房型為主 板塊內(nèi)樓盤的主力房型以經(jīng)濟(jì)型二房和三房為主。 14 [三 ] 處亂不驚――宏觀調(diào)控 下的三林市場 05年上半年供應(yīng)尚未明顯放量 三林板塊在售樓盤列表 樓盤名稱 地址 產(chǎn)品形態(tài) 總規(guī)模 平方米 預(yù)售價格 元 /平方米 累計成交 價 未來域 御橋路 288 弄 小高層 140000 890011000 9325 環(huán)球翡翠灣 西泰林路 158弄 聯(lián)體別墅 161823 1300015000 13673 截止 05年 5月川楊河以南的三林板塊依然延續(xù)了去年供應(yīng)稀少的局面，在售樓盤數(shù)量稀少，目前僅有未來域及環(huán)球翡翠灣兩個項目在售，總規(guī)模 30 萬平方米，由于是分批推出，目前實際可售面積近 5 萬平方米左右。 16 [四 ] 面臨百萬競爭――未來的三林市場 下半年新增供應(yīng)放量，競爭壓力加劇 樓盤名稱 地址 規(guī)模 推案時間 目前進(jìn)度 推案進(jìn)度 新盤 環(huán)球中央花園 楊高南路 5389號 100000 20xx 年底 主體結(jié)構(gòu) 年底預(yù)計將有 23 萬平方米上市 翡翠上南 楊南路 399 弄 90000 20xx 年 6 月底 主體結(jié)構(gòu) 6 月推 190 套左右 中萬雅州花園 東起東明路、西至中汾涇、南至高青路、北至振興路 322824 20xx 年 10 月 主體結(jié)構(gòu) 10 月首次推案， 110套左右，一期共 10萬平方米，分 6 次推案 后續(xù)樓盤 未來域 御橋路 288 弄 140000 下批推案約在 9月 部分外立 面施工 已推 萬平方米，剩余 10 萬平方米，下次推案約在 9 月，推案量在 23 萬平方米 環(huán)球翡翠灣 西泰林路 158弄 161823 下批 05 年 8 月中旬 封頂 聯(lián)體別墅分三次已全部推出，后期將推公寓項目 地塊信息 恒大翰城后期 翰城國際東 100000 預(yù)計 20xx 年上市 尚未動遷 目前還無啟動跡象，至少 07 年才有上市可能 三林（楊思）鎮(zhèn)1街坊 1/5宗地塊 明路以西、板泉路以北 19080 預(yù)計在 07 年以后 尚未動工 目前還處于招標(biāo)狀態(tài) 城投項目 御橋路，浦三路 90000 06 年底 尚未動工 目前還處于方案階段，推案情況不詳 截止年底月推案情況 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 翡翠上南 25000 25000 25000 環(huán)球翡翠灣 20xx0 20xx0 未來域 25000 25000 環(huán)球中央花園 25000 中萬雅州花園 16000 16000 合計 25000 0 20xx0 50000 16000 0 111000 未來三林地區(qū)除大量動遷住宅項目外，還將有 100 萬平方米 商品房上市，其中 05 年將有三個新盤上市，此外未來域、環(huán)球翡翠灣兩個項目也將陸續(xù)推出后續(xù)房源。翡翠上南，中萬雅州花園的房型面積與本案類似。 ? 目前板塊普通公寓價格在 900010000 元 /平方米，這一價格水平將持續(xù)一段時間。形成其顯著的標(biāo)示性。對于項目來講，作為原浦房集團(tuán)開發(fā)之大型項目“新里城”中的一部分，一個在“新里城”基地上崛起的全新項目，以“新里程”作為推廣案名，既可以體現(xiàn)項目的潛在屬性，而且從廣告?zhèn)鞑ソ嵌葋碇v，“新里程”也具有瑯瑯上口易傳播，容易為大眾接受的特性。 推廣策略 鑒于項目在現(xiàn)場沒有設(shè)置接待中心，銷售手法也有異于常規(guī)的設(shè)置售樓處的 辦法，銷售產(chǎn)品的地點設(shè)置在與項目較遠(yuǎn)的世界廣場 23 樓上，那么，如何讓行人在經(jīng)過工地周邊便能接受到項目并能夠引起他們興趣前往至世界廣場，并能夠吸引周邊競爭個案的目標(biāo)客戶達(dá)到一定的視覺阻擊的作用；如何在常規(guī)的營銷手法上有新的突破并有效應(yīng)產(chǎn)生，如何在目前的市場上確立本案的地位，取得不俗的業(yè)績，以下我們根據(jù)銷售周期的不同將推廣策略分別闡述。 開盤期： 通過預(yù)熱期的良好墊底，在兩大品牌影響力的貫穿下，更加突出產(chǎn)品的優(yōu)質(zhì)以及對生活層次的提升性與豐富性。 策略二：釜底抽薪法 方法：以項目本身在成本上的優(yōu)勢為基礎(chǔ)，以競爭對手無法實現(xiàn)的、極具性價比的銷售價格強(qiáng)勢入市，形成市場的轟動效應(yīng)。 優(yōu)點：更實際地介紹產(chǎn)品，有效攔截區(qū)域購房客戶 缺點：設(shè)施簡陋，對品牌形象有一定影響 正式售樓處 設(shè)立在小區(qū)的運動會所內(nèi)。 考慮到本案銷售周期比較長，為了控制成本，銷售員的配置盡可能地精簡，同時根據(jù)銷售節(jié)奏逐步到位。 目的：形成轟動效應(yīng)，為開盤做最后的沖刺。 人員配備 案場經(jīng)理： 1 名 業(yè)務(wù)主管： 1 名 文員： 1 名 辦證員： 1 名 業(yè)務(wù)員： 6 名 29 人員到崗計劃 人員到崗時間及開盤 前工作內(nèi)容：（ 05 年 11 月開盤） 人員 到崗時間 工作內(nèi)容 案場經(jīng)理 05 年 6 月底 ? 開始前期準(zhǔn)備工作 ? 編寫銷講 業(yè)務(wù)主管 05 年 7 月中旬 ? 做前期市調(diào)、熟悉周遍環(huán)境 ? 協(xié)助案場經(jīng)理完成銷售執(zhí)行方案 ? 補(bǔ)償、完善銷講 文員 05 年 7 月中旬 ? 開盤前準(zhǔn)備工作 業(yè)務(wù)員 05 年 7 月底 ? 做市調(diào)、熟悉周遍環(huán)境 ? 理解銷講 ? 現(xiàn)場客戶接待 ? 協(xié)助簽約、辦理貸款手續(xù) 辦證員 05 年 9 月底 （ 11 月取得預(yù)證） ? 了解區(qū)域辦證相關(guān)法規(guī)政策 ? 辦理網(wǎng)上備案登記 四、蓄水方式 主要分以下幾個階段： 概念導(dǎo)入期 時間： 20xx 年 7 月 內(nèi)容：這一時期主要以概念宣傳為主，主打萬科和南都的品牌，同時突出樓盤在規(guī)模、配套、房型配比以及單套建筑面積等方面的優(yōu)勢。為了體現(xiàn)樓盤的品位，底層接待區(qū)域可以布置成咖啡吧的形式。 缺點：銷售成本增加，預(yù)期利潤降低。 26 ? 價格策略 受宏觀調(diào)控政策的影響，近期房產(chǎn)市場的走勢一直受到各方面的關(guān)注。吸引其前往銷售中心去了解項目 詳情。新里程】 案名釋義 萬都匯：賦予消費者一個豐富的想象空間，仿佛是一種品牌的匯聚，一種完善高品質(zhì)生活的匯聚，一群都市精英的大匯聚，一個國際大都會中豐富資源的匯聚。新里程】 案名釋義 萬科地產(chǎn)自 1992 年進(jìn)入上海市場以來，一直在這座城市的外圍做開發(fā)，雖然取得了相當(dāng)不錯的成就，但是尚未真正進(jìn)入到市區(qū)。 21 企劃部份 案名建議及案名釋義 建議案名一 【歌雅花園】 案名釋義 歌雅是戈雅的同音。 4) 配套設(shè)施 三林目前城市化配套設(shè)施仍比較薄弱，過去恒大翰城等項目的配套設(shè)施相對比較簡單，以社區(qū)型商鋪為主，缺乏中檔