【文章內(nèi)容簡介】 基于區(qū)域鄰近，海曙客源為主力客源 TOD即“公共交通導(dǎo)向開發(fā)模式”對客源影響較大 未來公交導(dǎo)向?qū)⒂绊懩繕?biāo)客源的比例 給土地以靈魂 給市場以活力 給客戶以價值 目標(biāo)消費(fèi)者特點(diǎn)小結(jié) ?群體描述：寧波新青年一代。 ?收入狀況：薪水穩(wěn)定，積蓄不多，只能應(yīng)付首付。 ?生活狀態(tài)：工作壓力巨大，生活渴望休閑散漫。 ?意識形態(tài)：受過高等教育，但社會經(jīng)驗不足，向往小資生活。 ?需求特點(diǎn)：追求高檔不高價，注重產(chǎn)品品位。 關(guān)鍵詞： 寧波新青年 小資情調(diào) 給土地以靈魂 給市場以活力 給客戶以價值 項目總體定位 城市發(fā)展觀 引導(dǎo)生活 創(chuàng)新產(chǎn)品 樓市演變史 市場細(xì)分 注重公共空間 首座專屬寧波新青年的格調(diào)社區(qū) 消費(fèi)新趨勢 寧波新青年 向往小資情調(diào) 給土地以靈魂 給市場以活力 給客戶以價值 第四部分 產(chǎn)品進(jìn)化論 產(chǎn)品進(jìn)化實質(zhì)是解決產(chǎn)品與市場的關(guān)系 給土地以靈魂 給市場以活力 給客戶以價值 產(chǎn)品進(jìn)化的表現(xiàn)形式 別墅 多層 別墅用地限制 多層稀缺 高層接受程度底 多層 小高層 表現(xiàn) 表現(xiàn) 表現(xiàn) 類別墅產(chǎn)品出 現(xiàn)：花園洋房 , 特色多層等。 大面寬、短進(jìn) 深、高得房率 高層 給土地以靈魂 異型樓 給市場以活力 給客戶以價值 挑空露臺，空 中庭院 物業(yè)類型的選擇 根據(jù)消費(fèi)者需求特征以及市場上各 類物業(yè)的表現(xiàn)，我們認(rèn)為本項目的產(chǎn)品 應(yīng)該是多層 +小高層的組合方式，并且 在不超指標(biāo)的前提下，將多層盡量最大 化。 給土地以靈魂 給市場以活力 給客戶以價值 面積配比建議 面積范圍 (平方米 ) 7080 8090 90110 110120 戶型 兩房 小三房 （兩房半） 標(biāo)準(zhǔn)三房 舒適三房 比例 20% 30% 35% 15% 面積配比依據(jù)： 市場總價導(dǎo)向，總價 45萬以下房源約占 70％以上 可以通過對標(biāo)準(zhǔn)三房的變通，可以滿足 70％以下 90平方米的規(guī)定。 綜合考慮在小高層與退臺多層的面積分布。 給土地以靈魂 給市場以活力 給客戶以價值 產(chǎn)品建議 6F局部退臺式花園洋房 表現(xiàn)形式： ? 多層別墅化的一種表現(xiàn)形式。 ? 一樓贈送花園以及半地下空間 ? 二樓退臺設(shè)計 ,直接入戶。 ? 三、四樓仍為標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)計。 ? 五、六層為退臺式設(shè)計 給土地以靈魂 給市場以活力 給客戶以價值 底樓表現(xiàn)形式參考 頂樓退臺表現(xiàn) 形式參考 給土地以靈魂 給市場以活力 給客戶以價值 多層立面表現(xiàn)形式 給土地以靈魂 給市場以活力 給客戶以價值 電梯洋房（小高層） 表現(xiàn)形式： ? 短板式建筑保證 大面寬，短進(jìn)深的戶型。 ? 建筑表情隨著套型以及位置的差異豐富多樣。 ? 底層架空可作泛會所、鄰里中心等用途。 ? 盡量減少不必要的共攤面積，以圖得房率與多 層接近。 ? 增加贈送的附加值如露臺或者大進(jìn)深陽臺。 給土地以靈魂 給市場以活力 給客戶以價值 兩房 75平方米參考圖 三房 100平方米參考圖 給土地以靈魂 給市場以活力 給客戶以價值 小高層參考戶型 給土地以靈魂 給市場以活力 給客戶以價值 園林景觀建議： ? 園林的風(fēng)格與社區(qū)的風(fēng)格相 吻合，浪漫溫馨。 ? 考慮季節(jié)變化對園林風(fēng)格的影響，保證隨著季節(jié)的變化園林出現(xiàn)不同的 亮點(diǎn)，植被建議常青樹與多種季節(jié)的花樹結(jié)合，如海棠花、梅花、桃花、 桂花、荷花等 . ? 在社區(qū)主干道兩側(cè)擺設(shè)各種藝術(shù)類雕塑，以凸顯社區(qū)的格調(diào)和品位。 給土地以靈魂 給市場以活力 給客戶以價值 園林參考示意圖 給土地以靈魂 給市場以活力 給客戶以價值 社區(qū)小品建議 給土地以靈魂 給市場以活力 給客戶以價值 相信我們對于產(chǎn)品定位的準(zhǔn)確把握 ,一定 可以讓本案跳脫市場 ,贏在起跑線上 ,最終取得市 場、利潤、品牌共贏的局面 . 給土地以靈魂 給市場以活力 給客戶以價值 企劃篇 給土地以靈魂 給市場以活力 給客戶以價值 戰(zhàn)略目標(biāo) ●如何使中建地產(chǎn)再創(chuàng)寧波城市價值 ●如何使項目為客戶帶來新生活方式 ●如何使樓盤延續(xù)中建地產(chǎn)品質(zhì)形象 ●如何使品牌利潤雙贏制造經(jīng)典案例 給土地以靈魂 給市場以活力 給客戶以價值 三大關(guān)鍵問題 要保證長期熱銷 ,必須直面三個關(guān)鍵問題 : 價格：同等區(qū)域同等環(huán)境同等樓盤，如何讓樓盤價 值高于對手，實現(xiàn)性價比最優(yōu) ? 距離：發(fā)展中的區(qū)位 ,如何克服距離影響 ,針對整個 寧波市競爭 ,快速去化 ? 客戶：客源競爭就是項目 /發(fā)展商的文化競爭，如 何面臨大盤搶客壓力，經(jīng)營 /穩(wěn)定客戶群？ 給土地以靈魂 給市場以活力 給客戶以價值 如何使樓盤價格與價值對等 ,甚至超越 解決之道 : 樓盤形象搶先占位 ,品牌形象高檔化，產(chǎn)品價格落地 ,塑造 物超所值的品牌形象 ,并以差異化的定位 ,打造項目無可替 代的唯一性 ,保證項目的升值空間 . 依托板塊優(yōu)勢，建議在產(chǎn)品規(guī)劃上控制戶型面積和總價， 總價拉低，形成自己的核心產(chǎn)品競爭力，同時加強(qiáng)產(chǎn)品特 色規(guī)劃 ,營造一種個性特色社區(qū)氛圍 ,從硬件和軟件上為樓 盤加分 . 給土地以靈魂 給市場以活力 給客戶以價值 如何消除消費(fèi)者心理距離不利因素 解決之道 : 以版塊的前瞻性打消消費(fèi)者購買顧慮 ,同時賦予項目較之都 市中心盤不可比擬的環(huán)境 /生活優(yōu)勢 ,以賣點(diǎn)理性服人 ,以生 活感性動人 . 針對城市化趨勢，以交通配套的跟上弱化絕對距離的劣 勢，建議配備社區(qū)巴士 ,針對問題解決問題 ,線上線下雙管 齊下 . 給土地以靈魂 給市場以活力 給客戶以價值 面對競爭對手搶客壓力 ,如何穩(wěn)定發(fā)展客戶群 解決之道 : 定位決定自己的主戰(zhàn)場 ,決定自己競爭對手的多和寡 ,我們 以差異化的定位跳脫與對手在性價比上的物理層面競爭 , 以概念的深化鎖定一類人 ,拉動一批人 ,影響一群人 . 會員增值卡計劃 ,以每日增值的形式鎖定潛在客戶 ,同時以 利益消除他們對價格的敏感性 ,從而達(dá)成現(xiàn)實價格低于心 理價位 ,儲蓄客戶 . 定點(diǎn)營銷 ,促進(jìn)口碑傳播 . 給土地以靈魂 給市場以活力 給客戶以價值 結(jié)論 針對價格／ 距離 ／ 客戶的銷售 阻力，在產(chǎn)品規(guī)劃上滿足功能 需求，拉低總價，同時依托板塊優(yōu)勢及交通配備，克服距離劣 勢及消費(fèi)者心理距離較遠(yuǎn)的不利因素，在包裝上樹立項目鮮明 高檔形象，從而使樓盤價值高于價格，集合廣告與營銷的