【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 基于區(qū)域鄰近，海曙客源為主力客源 TOD即“公共交通導(dǎo)向開(kāi)發(fā)模式”對(duì)客源影響較大 未來(lái)公交導(dǎo)向?qū)⒂绊懩繕?biāo)客源的比例 給土地以靈魂 給市場(chǎng)以活力 給客戶以價(jià)值 目標(biāo)消費(fèi)者特點(diǎn)小結(jié) ?群體描述：寧波新青年一代。 ?收入狀況：薪水穩(wěn)定，積蓄不多，只能應(yīng)付首付。 ?生活狀態(tài)：工作壓力巨大，生活渴望休閑散漫。 ?意識(shí)形態(tài)：受過(guò)高等教育，但社會(huì)經(jīng)驗(yàn)不足，向往小資生活。 ?需求特點(diǎn)：追求高檔不高價(jià)，注重產(chǎn)品品位。 關(guān)鍵詞： 寧波新青年 小資情調(diào) 給土地以靈魂 給市場(chǎng)以活力 給客戶以價(jià)值 項(xiàng)目總體定位 城市發(fā)展觀 引導(dǎo)生活 創(chuàng)新產(chǎn)品 樓市演變史 市場(chǎng)細(xì)分 注重公共空間 首座專屬寧波新青年的格調(diào)社區(qū) 消費(fèi)新趨勢(shì) 寧波新青年 向往小資情調(diào) 給土地以靈魂 給市場(chǎng)以活力 給客戶以價(jià)值 第四部分 產(chǎn)品進(jìn)化論 產(chǎn)品進(jìn)化實(shí)質(zhì)是解決產(chǎn)品與市場(chǎng)的關(guān)系 給土地以靈魂 給市場(chǎng)以活力 給客戶以價(jià)值 產(chǎn)品進(jìn)化的表現(xiàn)形式 別墅 多層 別墅用地限制 多層稀缺 高層接受程度底 多層 小高層 表現(xiàn) 表現(xiàn) 表現(xiàn) 類(lèi)別墅產(chǎn)品出 現(xiàn)：花園洋房 , 特色多層等。 大面寬、短進(jìn) 深、高得房率 高層 給土地以靈魂 異型樓 給市場(chǎng)以活力 給客戶以價(jià)值 挑空露臺(tái)，空 中庭院 物業(yè)類(lèi)型的選擇 根據(jù)消費(fèi)者需求特征以及市場(chǎng)上各 類(lèi)物業(yè)的表現(xiàn)，我們認(rèn)為本項(xiàng)目的產(chǎn)品 應(yīng)該是多層 +小高層的組合方式，并且 在不超指標(biāo)的前提下，將多層盡量最大 化。 給土地以靈魂 給市場(chǎng)以活力 給客戶以價(jià)值 面積配比建議 面積范圍 (平方米 ) 7080 8090 90110 110120 戶型 兩房 小三房 （兩房半） 標(biāo)準(zhǔn)三房 舒適三房 比例 20% 30% 35% 15% 面積配比依據(jù)： 市場(chǎng)總價(jià)導(dǎo)向，總價(jià) 45萬(wàn)以下房源約占 70％以上 可以通過(guò)對(duì)標(biāo)準(zhǔn)三房的變通，可以滿足 70％以下 90平方米的規(guī)定。 綜合考慮在小高層與退臺(tái)多層的面積分布。 給土地以靈魂 給市場(chǎng)以活力 給客戶以價(jià)值 產(chǎn)品建議 6F局部退臺(tái)式花園洋房 表現(xiàn)形式： ? 多層別墅化的一種表現(xiàn)形式。 ? 一樓贈(zèng)送花園以及半地下空間 ? 二樓退臺(tái)設(shè)計(jì) ,直接入戶。 ? 三、四樓仍為標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)計(jì)。 ? 五、六層為退臺(tái)式設(shè)計(jì) 給土地以靈魂 給市場(chǎng)以活力 給客戶以價(jià)值 底樓表現(xiàn)形式參考 頂樓退臺(tái)表現(xiàn) 形式參考 給土地以靈魂 給市場(chǎng)以活力 給客戶以價(jià)值 多層立面表現(xiàn)形式 給土地以靈魂 給市場(chǎng)以活力 給客戶以價(jià)值 電梯洋房（小高層） 表現(xiàn)形式： ? 短板式建筑保證 大面寬，短進(jìn)深的戶型。 ? 建筑表情隨著套型以及位置的差異豐富多樣。 ? 底層架空可作泛會(huì)所、鄰里中心等用途。 ? 盡量減少不必要的共攤面積，以圖得房率與多 層接近。 ? 增加贈(zèng)送的附加值如露臺(tái)或者大進(jìn)深陽(yáng)臺(tái)。 給土地以靈魂 給市場(chǎng)以活力 給客戶以價(jià)值 兩房 75平方米參考圖 三房 100平方米參考圖 給土地以靈魂 給市場(chǎng)以活力 給客戶以價(jià)值 小高層參考戶型 給土地以靈魂 給市場(chǎng)以活力 給客戶以價(jià)值 園林景觀建議： ? 園林的風(fēng)格與社區(qū)的風(fēng)格相 吻合，浪漫溫馨。 ? 考慮季節(jié)變化對(duì)園林風(fēng)格的影響，保證隨著季節(jié)的變化園林出現(xiàn)不同的 亮點(diǎn)，植被建議常青樹(shù)與多種季節(jié)的花樹(shù)結(jié)合，如海棠花、梅花、桃花、 桂花、荷花等 . ? 在社區(qū)主干道兩側(cè)擺設(shè)各種藝術(shù)類(lèi)雕塑，以凸顯社區(qū)的格調(diào)和品位。 給土地以靈魂 給市場(chǎng)以活力 給客戶以價(jià)值 園林參考示意圖 給土地以靈魂 給市場(chǎng)以活力 給客戶以價(jià)值 社區(qū)小品建議 給土地以靈魂 給市場(chǎng)以活力 給客戶以價(jià)值 相信我們對(duì)于產(chǎn)品定位的準(zhǔn)確把握 ,一定 可以讓本案跳脫市場(chǎng) ,贏在起跑線上 ,最終取得市 場(chǎng)、利潤(rùn)、品牌共贏的局面 . 給土地以靈魂 給市場(chǎng)以活力 給客戶以價(jià)值 企劃篇 給土地以靈魂 給市場(chǎng)以活力 給客戶以價(jià)值 戰(zhàn)略目標(biāo) ●如何使中建地產(chǎn)再創(chuàng)寧波城市價(jià)值 ●如何使項(xiàng)目為客戶帶來(lái)新生活方式 ●如何使樓盤(pán)延續(xù)中建地產(chǎn)品質(zhì)形象 ●如何使品牌利潤(rùn)雙贏制造經(jīng)典案例 給土地以靈魂 給市場(chǎng)以活力 給客戶以價(jià)值 三大關(guān)鍵問(wèn)題 要保證長(zhǎng)期熱銷(xiāo) ,必須直面三個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題 : 價(jià)格：同等區(qū)域同等環(huán)境同等樓盤(pán)，如何讓樓盤(pán)價(jià) 值高于對(duì)手，實(shí)現(xiàn)性價(jià)比最優(yōu) ? 距離：發(fā)展中的區(qū)位 ,如何克服距離影響 ,針對(duì)整個(gè) 寧波市競(jìng)爭(zhēng) ,快速去化 ? 客戶：客源競(jìng)爭(zhēng)就是項(xiàng)目 /發(fā)展商的文化競(jìng)爭(zhēng)，如 何面臨大盤(pán)搶客壓力，經(jīng)營(yíng) /穩(wěn)定客戶群？ 給土地以靈魂 給市場(chǎng)以活力 給客戶以價(jià)值 如何使樓盤(pán)價(jià)格與價(jià)值對(duì)等 ,甚至超越 解決之道 : 樓盤(pán)形象搶先占位 ,品牌形象高檔化，產(chǎn)品價(jià)格落地 ,塑造 物超所值的品牌形象 ,并以差異化的定位 ,打造項(xiàng)目無(wú)可替 代的唯一性 ,保證項(xiàng)目的升值空間 . 依托板塊優(yōu)勢(shì)，建議在產(chǎn)品規(guī)劃上控制戶型面積和總價(jià)， 總價(jià)拉低，形成自己的核心產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力，同時(shí)加強(qiáng)產(chǎn)品特 色規(guī)劃 ,營(yíng)造一種個(gè)性特色社區(qū)氛圍 ,從硬件和軟件上為樓 盤(pán)加分 . 給土地以靈魂 給市場(chǎng)以活力 給客戶以價(jià)值 如何消除消費(fèi)者心理距離不利因素 解決之道 : 以版塊的前瞻性打消消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)顧慮 ,同時(shí)賦予項(xiàng)目較之都 市中心盤(pán)不可比擬的環(huán)境 /生活優(yōu)勢(shì) ,以賣(mài)點(diǎn)理性服人 ,以生 活感性動(dòng)人 . 針對(duì)城市化趨勢(shì)，以交通配套的跟上弱化絕對(duì)距離的劣 勢(shì)，建議配備社區(qū)巴士 ,針對(duì)問(wèn)題解決問(wèn)題 ,線上線下雙管 齊下 . 給土地以靈魂 給市場(chǎng)以活力 給客戶以價(jià)值 面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手搶客壓力 ,如何穩(wěn)定發(fā)展客戶群 解決之道 : 定位決定自己的主戰(zhàn)場(chǎng) ,決定自己競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的多和寡 ,我們 以差異化的定位跳脫與對(duì)手在性價(jià)比上的物理層面競(jìng)爭(zhēng) , 以概念的深化鎖定一類(lèi)人 ,拉動(dòng)一批人 ,影響一群人 . 會(huì)員增值卡計(jì)劃 ,以每日增值的形式鎖定潛在客戶 ,同時(shí)以 利益消除他們對(duì)價(jià)格的敏感性 ,從而達(dá)成現(xiàn)實(shí)價(jià)格低于心 理價(jià)位 ,儲(chǔ)蓄客戶 . 定點(diǎn)營(yíng)銷(xiāo) ,促進(jìn)口碑傳播 . 給土地以靈魂 給市場(chǎng)以活力 給客戶以價(jià)值 結(jié)論 針對(duì)價(jià)格／ 距離 ／ 客戶的銷(xiāo)售 阻力，在產(chǎn)品規(guī)劃上滿足功能 需求，拉低總價(jià)，同時(shí)依托板塊優(yōu)勢(shì)及交通配備，克服距離劣 勢(shì)及消費(fèi)者心理距離較遠(yuǎn)的不利因素，在包裝上樹(shù)立項(xiàng)目鮮明 高檔形象，從而使樓盤(pán)價(jià)值高于價(jià)格，集合廣告與營(yíng)銷(xiāo)的