【文章內(nèi)容簡介】 世紀大道交匯處 產(chǎn)品類型：四幢 20～ 25層的高層 戶型定位： 1 160、 170、 180、 190、 200、 2 230不等 銷售價格：均價 5200～ 5300元 /平方米 銷售情況：由于總價較高、目前位置較偏，銷售形勢不樂觀。 電話：（ 0574） 87718226 （ 0574） 87805484 上海古北房產(chǎn)銷售代理公司寧波分公司 傳真：（ 0574） 87801384 郵編： 315040 Market Strategy Design Co.， Ltd 楓丹 馨園 開 發(fā) 商： 中建房產(chǎn) 樓盤位置： 中山東路和桑田路交界處 主要技術(shù)數(shù)據(jù)： 產(chǎn)品類型：三幢 9層小高層 總戶數(shù)：約 200套 戶型面積： 10 12 12 150平方米 主力戶型：三房兩廳（ 120平方米左右的套型） 均價： 55005600元 /平方米 銷售情況： 電話：（ 0574） 87718226 （ 0574） 87805484 上海古北房產(chǎn)銷售代理公司寧波分公司 傳真：（ 0574） 87801384 郵編： 315040 Market Strategy Design Co.， Ltd 4月 10日開盤至今，銷售率已達 60%以上，售樓中心人氣不旺，與寧波市前段時期深夜排隊搶購的場面形成截然不同的對比。 單價偏高是其銷售業(yè)績一般的主要原因。 好陽光商務(wù)公寓 地址：百丈東路好陽光酒店旁邊 產(chǎn)品：四五十平方米至七十幾平方米的酒店式商務(wù)公寓 價格：二至七樓挑高 5米，毛胚房平均售 6800元 /平方米 八至頂樓為標準層，帶裝修平均售價 6500元 /平方米 銷售情況：雖然單價較高，但總價較低，且包裝策劃較成功，大都已售完。 電話：（ 0574） 87718226 （ 0574） 87805484 上海古北房產(chǎn)銷售代理公司寧波分公司 傳真：（ 0574） 87801384 郵編： 315040 Market Strategy Design Co.， Ltd 名 稱：華宏國際中心 開發(fā)商：華宏置業(yè) 位置：開元酒店后面 價格：六樓 5800元 /平方米， 15樓 6500元 /平方米 銷售情況 ：開盤十天約訂 40% 主要賣點 ：四星酒店服務(wù)，挑高 ， 。 數(shù)據(jù)： 20xx年 6月 結(jié) 論 ：若 本 地 塊 也 走 大 面 積 高 總 價 或 不 能 營 造 自 身 的 特 色 的 定 位 ，從 住 宅 到 寫 字 電話：（ 0574） 87718226 （ 0574） 87805484 上海古北房產(chǎn)銷售代理公司寧波分公司 傳真：（ 0574） 87801384 郵編： 315040 Market Strategy Design Co.， Ltd 樓都將面臨較大的銷售壓力。 第七部分 科技園區(qū)香溢軟件園公寓住宅樓部分項目策劃建議 一、寧波房市高層住宅產(chǎn)品市場特征分析 寧波高層住宅市場主要分為三個發(fā)展階段： 電話：（ 0574） 87718226 （ 0574） 87805484 上海古北房產(chǎn)銷售代理公司寧波分公司 傳真：（ 0574） 87801384 郵編： 315040 Market Strategy Design Co.， Ltd 20xx年以前 在這個階段，寧波的住宅市場主要以多層住宅為主，高層住宅基本上不被市民接受、銷售抗 性較大，主要原因是價格高（相對多層住宅）、物業(yè)管理費貴、實用率較低，這個時期的主要代表高層產(chǎn)品有江北區(qū)槐樹公寓、聯(lián)紅紅樓、中央花園?；睒涔?、聯(lián)紅紅樓走得是低檔次路線，槐樹公寓雖為江北一類地段，但平均售價只有 3000元 /平方米左右，聯(lián)紅紅樓的平均售價在 2500元 /平方米左右；中央花園走的是高檔次路線（止今尚沒有哪個樓盤在檔次品位上可與其毗美），平均售價在 5000元 /平方米左右。這兩種類型樓盤由于當時的市場環(huán)境因素，現(xiàn)樓的銷售率只有 50%左右，而當時多層的現(xiàn)樓銷售率一般可達到 100%。 這個時期唯一例外的是 “大時代”和“銀桂公寓”，一枝獨秀，單個飄風。 “ 大 時 代 ” 雄 居三江口，視野曠達，區(qū)位優(yōu)勢明顯。 大時代作為高層商住兩用物業(yè)，在寧波 99年下半年推出時，就擊起了千層波瀾，引發(fā)了一系列的爭議，然而其良好的銷售業(yè)績卻足以說明一切。從整 電話：（ 0574） 87718226 （ 0574） 87805484 上海古北房產(chǎn)銷售代理公司寧波分公司 傳真：（ 0574） 87801384 郵編： 315040 Market Strategy Design Co.， Ltd 體上評價，“大時代”不僅具備了物業(yè)素質(zhì)的優(yōu)越性和物業(yè)的獨創(chuàng)性、前瞻性，而且在不少方面表現(xiàn)優(yōu)良。從價格上看，“大時代”所推出的“層高 ，買一層住二層”主力總價在 33萬左右的價格定位，在較大程度上迎合了中小企業(yè)、個人工作室等創(chuàng)業(yè)精英的現(xiàn)實需求。而其所提出的“以租金的價格買樓”對潛在的購房者的造成了強大的吸引力。大時代在半年多的時間中，即銷售告罄，主要原因在于準確的 市場定位、合理的價格設(shè)定、個性化的戶型設(shè)計和完善的配套設(shè)施 。 銀桂公寓以超低的價格（均價約 3200元 /平方米）、緊鄰月湖的優(yōu)越位置、南苑飯店加盟的物業(yè)管理是該樓盤旺銷的主要原因。 20xx～ 20xx年 這 個 時 期， 高層、小高層逐漸放量，市中心高層逐漸被甬城市民所接受，大面積、高總價 套型占主導地位。 從 20xx年下半年開始，隨著寧波房產(chǎn)市場進入供不應求的緊張狀態(tài)，高層住宅逐漸進 電話：（ 0574） 87718226 （ 0574） 87805484 上海古北房產(chǎn)銷售代理公司寧波分公司 傳真：（ 0574） 87801384 郵編： 315040 Market Strategy Design Co.， Ltd 入銷售佳境，一些老高層樓盤如 聯(lián)紅紅樓、繁景公寓、槐樹公寓、中央花園等迎來了一個 “ 銷售春天 ” ，久銷不動的高層住宅陸續(xù)在 20xx年上半年左右銷售完畢。 這 個 時 期是寧波高層住宅迅速發(fā)展時期，一方面多層緊缺，一方面高層住宅作為現(xiàn)代生 活 、現(xiàn)代城市的標志，安全、舒適、方便的居住環(huán)境，高品味的生活象征，逐漸被市民接受 。 這一個時期高層住宅大量涌現(xiàn)，有江景高層樓盤凌江名庭、錦地水岸、日月星城，園景高 層 樓盤江東新世紀、中山名都（櫻花公園）、豐華名都（月湖公園）、星辰明珠（兒童公園 ） ，鬧中取靜的高層樓盤新河明珠、彩虹新鉆，尊貴繁華地段高層樓盤中山首府、世紀 廣場，還有高層酒店式公寓天海華庭名仕閣等。 這 段 時 期的高層住宅開發(fā)基本都是以三江口為中心，以中山東路為軸線發(fā)展，主要集中 在 一類、二類地段。地段是高層住宅最能體現(xiàn)價值的一點。人們購買高層住宅，主要看中的就是它地段好、周圍配套全。 20xx年以后 電話：（ 0574） 87718226 （ 0574） 87805484 上海古北房產(chǎn)銷售代理公司寧波分公司 傳真：（ 0574） 87801384 郵編： 315040 Market Strategy Design Co.， Ltd 在 此 以 前 的寧波高層住宅主要集中在城市的中心一、二、三類段，隨著寧波郊區(qū)城市化的進程，土地價格的飛漲，容積率的明顯提高，寧波市區(qū)的住宅產(chǎn)品將進入高層（含小高層）時代，如原來的四類、五類地段，大多是以多層為主，新招標的地塊，如鄞州中以區(qū)地塊、濱江一號地塊、水 上公園地塊，從其現(xiàn)在的規(guī)劃方案來看，高層、小高層產(chǎn)品是主流。 20xx年 ，寧波房產(chǎn)市場將真正進入一個高層時代，并面臨著真正的市場考驗。 總結(jié)：寧波房市的火熱主要是多層住宅的火熱，分析寧波高層住宅市場的發(fā)展歷程，高層銷售狀況普遍較為艱巨，特別是戶型面積大的套型，往往會因為總價過高造成較大的銷 售 抗 性 ，如 錦 地 水 岸 、中 山 名 都 、日 月 星 城 等 樓 盤 一 百 六 十 平 方 米 以 上 的 面 積 戶 型 都 是在最后無其它套型可挑選、寧波房市日益供不應求的緊張局面情況下逐漸消化完畢。去化速度很快的幾個高層樓盤，大時代的熱銷是因為位置好（雄居三江口）、低總 價（ 30萬 ）； 電話：（ 0574） 87718226 （ 0574） 87805484 上海古北房產(chǎn)銷售代理公司寧波分公司 傳真：（ 0574） 87801384 郵編： 315040 Market Strategy Design Co.， Ltd 銀 桂 公 寓 、凌 江 名 庭 的 搶 購 是 因 為 地 段 好 、 單 價 低 （ 銀 桂 公 寓 均 價 3300元 /平方米、凌江名庭 4600元 /平 方 米 ），一 般 無 明 特 色 的 高 層 樓 難 以 吸 引 消 費 者 ，就 是 在 樓 市 火 爆 的 去 年 、今年，其去化速度都較慢。 科技園區(qū)香溢軟件園 是位于寧波 五 類地段的高層樓盤， 城市的東擴和市政府的東遷，使本地塊 區(qū)位優(yōu)勢獨特，但也面臨著市 區(qū) 其它 較好 地段的高層樓盤競爭，如華儼街地塊、咸 寧 街 地 塊（ 輪 船 碼 頭 ）、錦 地 水 岸 二 期 、日 本 孫 氏 開 明 街 項 目 、冠 華 明 星 廣 場 、 華僑城旁地塊 等。 從 區(qū) 位 優(yōu) 勢 、房 產(chǎn) 大 形 勢 來 看 ，科 技 園 區(qū) 香 溢 軟 件 園 的市場前景是樂觀的 ，但 從 產(chǎn) 品的高總價、高層的銷售難度系數(shù)、同類樓盤的競爭來看，也面臨著一定的銷售壓力。 電話：（ 0574） 87718226 （ 0574） 87805484 上海古北房產(chǎn)銷售代理公司寧波分公司 傳真：（ 0574） 87801384 郵編： 315040 Market Strategy Design Co.， Ltd 二、 寧波高層住宅推廣策略分析 寧波近期主要高層住宅樓盤推廣策略分析如下： 樓盤名稱 推廣主題 廣告平面表現(xiàn) 主要訴求點 錦地水岸 年 璀 璨 江景，現(xiàn)代錦地水岸 ,完美水岸家 表現(xiàn) 1：恢宏場面 ,效果圖、繁華美麗都市、江景三合一 表現(xiàn) 2：效果圖、水景 1. 傲立三江 ,一道 350米現(xiàn)代城市天際線 。 2. 水岸住宅 ,戶戶江景 3. 石材飾面 ,品質(zhì)永恒 4. 270度弧形熱彎玻璃景觀窗 電話：（ 0574） 87718226 （ 0574） 87805484 上海古北房產(chǎn)銷售代理公司寧波分公司 傳真：（ 0574） 87801384 郵編： 315040 Market Strategy Design Co.， Ltd 表現(xiàn) 3：效果圖 5. 獨戶獨梯 。 6. 南北通風 ,無限采光 。 7. 層高 3米 ,板式高層 。 8. 國際化休閑會所 面積 1000平方米 ,內(nèi)設(shè)室內(nèi)溫水泳池、茶吧、圖書室、棋牌室、乒乓室、健身房等 。 日月星城 江 六 岸 景觀生活圈 , 健康生活特區(qū) 表現(xiàn) 1：立面效果圖 表現(xiàn) 2：戶型、效果圖 1. 三江美景 。 2. 20xx平方米社區(qū) VIP室內(nèi)體育中心 。 電話：（ 0574） 87718226 （ 0574） 87805484 上海古北房產(chǎn)銷售代理公司寧波分公司 傳真：（ 0574） 87801384 郵編： 315040 Market Strategy Design Co.， Ltd ,盡攬三江美景 表現(xiàn) 3：效果圖、空中花園 3. 真正網(wǎng)絡(luò)化 4. 卓越的物業(yè)管理 5. 32平方米空中大花園 。 6. 江 景 樓中樓 ,20平方米自由空間 凌江名庭 浙江第一住宅高樓 投資價值 聳 挺 拔 的 立 面效果 圖 ,配以三江夜景為背景 聳 挺 拔 的 立 面效果圖配以水景 1. 標志性建筑 。 2. 創(chuàng)新的設(shè)計 。 3. 舒適豪華生活享受：空中花園 、 八 部 高 速 電 梯 、 20xx平方米 VIP會所 ?；?。 電話：（ 0574） 87718226 （ 0574） 87805484 上海古北房產(chǎn)銷售代理公司寧波分公司 傳