【導(dǎo)讀】公司，已累積代理銷售商品房面積120萬平米、銷售額過百億元。挑戰(zhàn)，敢于進(jìn)取，用智慧澆灌未來，努力向國際型、綜合型的專業(yè)房產(chǎn)代理公司進(jìn)取。這兩年寧波房市供不應(yīng)求，房價(jià)水平上漲很快，并連續(xù)兩年位居全國第一。子”的市場環(huán)境下，這種心情是可以理解的。然而，把目光從寧波市區(qū)放眼周邊余姚、奉化、寧海郊區(qū)。與九十九步的差別，應(yīng)該說是“見怪不怪”。寧波房價(jià)是否過高、漲得是否過快，只有跳出寧波，置于一個(gè)宏觀大背景下才能得出一個(gè)正確的。濟(jì)最活躍、發(fā)展最快的區(qū)域，也是當(dāng)時(shí)中國房價(jià)上漲最快的區(qū)域，目前也是中國最富裕的區(qū)域。

　　

【正文】 以是普通住宅、別墅，也可以是酒店，還可以是各種邊角廂房 ，寧波寫字樓市場的供應(yīng)渠較為廣泛：一是各單位自用兼出租的寫字 電話：（ 0574） 87718226 （ 0574） 87805484 上海古北房產(chǎn)銷售代理公司寧波分公司 傳真：（ 0574） 87801384 郵編： 315040 Market Strategy Design Co.， Ltd 樓，如中國電信建造的電信大廈、財(cái)政局建造的財(cái)政大廈、稅務(wù)局建造的稅務(wù)大廈、各金融機(jī)構(gòu)自建的金融大廈，還有政府各職能部門建造的大樓等，這一塊市場供應(yīng)量較大；二是商業(yè)開發(fā)的純寫字樓，如寧波華聯(lián)、中農(nóng)信、會(huì)展中心等；三是商住兩用的物業(yè)用房，如華僑城兩幢高樓；四是物業(yè)邊角裙房，下面作門面，上面辦公等。正因?yàn)閷懽謽堑墓?yīng)渠道較為廣泛，可作為寫字樓使用的物業(yè)選擇又多，使得寧波寫字樓市場的銷售一直不活躍，遠(yuǎn)落后于住宅、商業(yè)用房的成交量。 寧波早期的高 檔純商務(wù)寫字樓，如寧波華聯(lián)、中農(nóng)信、石油大廈、保險(xiǎn)大廈、天宇大廈、會(huì)展中心等，大多只租不售，即使零星的交易，價(jià)格也不高，很少超過 5000元 /平方米。 20xx年下半年至 20xx年，寧波寫字樓市場逐漸復(fù)蘇，并逐漸有一些純寫字樓推向市場 ， 如 靈橋廣場、中山銀座（中山東路、舟孟北路交匯處）、世紀(jì)偉業(yè)（中山西路、中山 家 園 南邊）城市廣場（望京路旁）、世紀(jì)龍騰（中興路旁）等，這些寫字樓樓盤雖然 電話：（ 0574） 87718226 （ 0574） 87805484 上海古北房產(chǎn)銷售代理公司寧波分公司 傳真：（ 0574） 87801384 郵編： 315040 Market Strategy Design Co.， Ltd 檔次品位較低，沒有住宅好銷，但也逐漸消化完畢。 經(jīng)過多年的發(fā)展，寧波眾多中小公司已完成原始積累，開始 在市中心區(qū)域?qū)ふ覍儆谧?己 產(chǎn) 權(quán)的辦公場所，而目前寧波的寫字樓市場以只租不售為主，位置優(yōu)越的高素質(zhì)產(chǎn)權(quán)式寫字樓確實(shí)吻合了市場需求： 銀億房產(chǎn)收購保險(xiǎn)大廈上萬平方米物業(yè)，加價(jià) 1000元 /平方米發(fā)售，很快賺了上 1000萬元； 中山東路上的東海曙光以純寫字樓發(fā)售，幾個(gè)月的時(shí)間里，大多銷售完畢（ 米標(biāo)準(zhǔn)層均價(jià) 5500元 /平方米， 7000元 /平方米）； 20xx年下半年，是寧波房產(chǎn)最高漲的時(shí)候，市場上幾乎無房可供，過去積壓的寫字樓或歷史遺留需處理的寫字樓，都在趁著好市道推向市場，如濱江大廈、 中山東路新華書店 15～ 16樓 、 黃 金水岸、靈橋廣場、中遠(yuǎn)物流大廈、貴都商務(wù)樓、創(chuàng)時(shí)代等。雖然沒有住宅和公寓熱銷，但也逐漸消化完畢。 電話：（ 0574） 87718226 （ 0574） 87805484 上海古北房產(chǎn)銷售代理公司寧波分公司 傳真：（ 0574） 87801384 郵編： 315040 Market Strategy Design Co.， Ltd 20xx年下半年， CBD地塊陸續(xù)將有日本華人孫氏公司開發(fā)的太陽廣場、冠華置業(yè)開發(fā)的明星廣場部分純寫字樓推向市場，面積大約在 5萬平方米左右。 在同類地段，寫字樓可以比住宅賣出高得多的價(jià)格，但寫字樓對品質(zhì)的要求更高，位置的區(qū)位優(yōu)勢性更為苛求。 總 結(jié) ： 寧 波 許 多 中 小 公 司 有 購 買 寫 字 樓 、 改 善 公 司 形 象 的 需 求 ， 寧 波 寫 字 樓 市場 面 臨 著 一 個(gè) 新 的 發(fā) 展 機(jī) 遇 。 縱 觀 這 一 、 二 年 寧 波 上 市 的 寫 字 樓 ，整體品質(zhì)較低，寧波還缺少位置優(yōu)越、高品質(zhì)的寫字樓。 本項(xiàng)目地塊定為高品質(zhì)的寫字樓，有較大的市場機(jī)會(huì)空間。同時(shí)，寧波寫字樓可選擇物業(yè)范圍大，供應(yīng)渠道多元化，一定的銷售壓力還是有的。 電話：（ 0574） 87718226 （ 0574） 87805484 上海古北房產(chǎn)銷售代理公司寧波分公司 傳真：（ 0574） 87801384 郵編： 315040 Market Strategy Design Co.， Ltd 二、 寧波寫字樓區(qū)域分布 寧波城區(qū)面積比起其他同類城市相對較小，因此寫字樓的分布也較為集中，大致概括其分布主要集中于兩區(qū)域和兩線。 第一集中區(qū)域?yàn)榉植加谔煲粡V場周邊的 CBD區(qū)域，這一區(qū)域?yàn)閷幉ǖ闹醒肷虅?wù)區(qū)，也是高檔寫字樓的積聚地。周邊集中了華聯(lián)寫字樓、平安大廈、中農(nóng)信、中銀大廈、世貿(mào)中心、保險(xiǎn)大廈等 一系列高檔寫字樓，因其特殊地段優(yōu)勢，這一區(qū)域了也是各進(jìn)駐公司租用寫字樓的首選之地。 另一集中區(qū)域?yàn)樵谌趨^(qū)域，三區(qū)沿江而劃，特殊的地理景觀位置，也使許多寫字樓沿江而立，集中了一批較高檔次的寫字樓，如：金融大廈、浦發(fā)銀行、金港大廈、港房大廈等。 另外市區(qū)的兩條交通大動(dòng)脈也集中一些辦公寫字樓。沿中山路有海光大廈、海曙大廈、天寧大廈、東海曙光、中山銀座等。沿百丈路的有：會(huì)展中心、彩虹大廈、鄞信大廈等。 從寫字樓供應(yīng)量來看，海曙區(qū)數(shù)量最多，供應(yīng)量最大，江東區(qū)次之，江北區(qū)最少。 電話：（ 0574） 87718226 （ 0574） 87805484 上海古北房產(chǎn)銷售代理公司寧波分公司 傳真：（ 0574） 87801384 郵編： 315040 Market Strategy Design Co.， Ltd 三、 寧波寫字樓的租售價(jià) 目前寧波區(qū) 的寫字樓依據(jù)其地段和品質(zhì)，售價(jià)大致可分為三類，由于地段都比較集中，所以寫字樓的品質(zhì)更多決定其檔次價(jià)格。 一類高檔寫字樓如中農(nóng)信、會(huì)展中心、天寧大廈等的售價(jià)大致集中在 62006800元 /平方米之間。 二類寫字樓如中山時(shí)代、靈橋廣場、雅戈?duì)枮I江大廈等辦公樓價(jià)格大致集中在 57006200元 /平方米之間。 三類寫字樓大都為舊樓包裝項(xiàng)目，地段品質(zhì)都一般的辦公樓如：創(chuàng)時(shí)代、貴都商務(wù)樓、中山銀座等辦公樓售價(jià)在 50005500元 /平方米之間。相對于以上各類寫字樓的售價(jià)其租金水平大致為： 一類租金大約為 /平方米 /天 二類租金大約為 /平方米 /天 三類寫字樓大約租金為 /平方米 /天 電話：（ 0574） 87718226 （ 0574） 87805484 上海古北房產(chǎn)銷售代理公司寧波分公司 傳真：（ 0574） 87801384 郵編： 315040 Market Strategy Design Co.， Ltd （以上租金按實(shí)際使用面積計(jì)算 ） 從近兩年寧波寫字樓的租金情況看，呈現(xiàn)小幅上升趨勢。這主要得益于寧波經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展所帶來的效應(yīng)，經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，誕生了越來越多的企業(yè)，于是辦公空間就顯得比較緊俏，租金上漲也就勢在必然。從租金的增長幅度來看，三類寫字樓的租金上漲幅度最快，約達(dá)到 26%，二類次之，約達(dá)到 %，一類上漲幅度最小，約為 19%。 四、項(xiàng)目地塊 寫字樓 部分策劃建議 在硬件上，目前寧波寫字樓主要存 在以下不足：一是項(xiàng)目規(guī)模及外立面?，F(xiàn)有寫字樓鮮有超過 3萬平方米辦公空間的，且在外立面裝修上顯得過于 “小氣 ”，難以顯示整個(gè)寫字樓的恢弘氣勢，也就難以提高物業(yè)本身的檔次。二是電梯嚴(yán)重不足。絕大部分寫字樓僅有兩部電梯供企業(yè)使用（縱然部分寫字樓有四部以上的電梯，但由于這部分寫字樓主要分布在金融系統(tǒng)，所以至少有兩部電梯是供系統(tǒng)內(nèi)人員專用。）所以造成員工上下班苦等電梯現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，由此造成的尷尬與困惑也就不言而喻。三是在車位配置上。寧波絕大部分寫字樓的汽車配置都達(dá)不到 80%，有的甚至僅為 30%左右，車位嚴(yán)重短缺。四是物 業(yè)的層高及實(shí)際使用率不高。寧波目前的寫字樓層高大都集中在 ，吊頂后凈高僅為 ～ ，而有部分寫字樓吊頂后凈高竟低于 ，空間層次感十分壓抑。另外目前市場上寫字樓的得房率也不高，一般在 65%左右。 電話：（ 0574） 87718226 （ 0574） 87805484 上海古北房產(chǎn)銷售代理公司寧波分公司 傳真：（ 0574） 87801384 郵編： 315040 Market Strategy Design Co.， Ltd 在軟件服務(wù)上，更存在著著的不足，主要有：一、物業(yè)管理不到位。目前寧波寫字樓的物業(yè)管理大都停留在保安、公共衛(wèi)生打掃、收發(fā)的報(bào)紙信件、日常維修等，沒有更多的附加功能，未能為客戶提供高效及時(shí)的物業(yè)服務(wù)。二是對入住企業(yè)專業(yè)化商務(wù)服務(wù)不夠。如衛(wèi)星會(huì)議、活動(dòng)策劃、會(huì)展中心等服務(wù)在寧波的寫字樓服務(wù)當(dāng)中極 為少見。三是中央空調(diào)的開放時(shí)間及辦公時(shí)間未能更好的為客戶服務(wù)。在中央空調(diào)的開放時(shí)間上，多數(shù)寫字樓是按日常作息時(shí)間開放，雙休日不開放。而在辦公時(shí)間安排上，多數(shù)寫字樓在晚上 10點(diǎn)鐘進(jìn)行清場，若有特殊情況，需申請物業(yè)公司，經(jīng)批準(zhǔn)后方可繼續(xù)辦公。中央空調(diào)開放時(shí)間及辦公時(shí)間的安排限制了公司的自由活動(dòng)空間，給客戶造成很多不必要的麻煩。四是智能化弱電系統(tǒng)配置缺乏，一般寫字樓僅配置電話、寬帶、煙感、安保監(jiān)控等，而鮮有達(dá)到辦公通信自動(dòng)化（ CA）、樓宇自控系統(tǒng)（ BA）、消防報(bào)警智能化（ FA）、安保監(jiān)控自動(dòng)化（ SA）、辦公自動(dòng)化 （ OA）等 5A標(biāo)準(zhǔn)配置的寫字樓。 一是要從物業(yè)的品質(zhì)入手，狠抓硬件設(shè)施。物業(yè)品質(zhì)包涵了很多方面的內(nèi)容，如交通便利性、停車場的設(shè)計(jì)、物業(yè)建筑方面、建筑品質(zhì)、大堂的豪華程度、電梯質(zhì)量與配置狀況、空調(diào)、衛(wèi)生間、間隔布局、實(shí)用率 、層高、燈光、景觀、消防以及室內(nèi)四個(gè)立面用料品質(zhì)等等。這些都關(guān)系到一座寫字樓的定位與檔次，寫 電話：（ 0574） 87718226 （ 0574） 87805484 上海古北房產(chǎn)銷售代理公司寧波分公司 傳真：（ 0574） 87801384 郵編： 315040 Market Strategy Design Co.， Ltd 字樓定位越高，對這些指標(biāo)的要求就越高。如豪華氣派的大堂設(shè)計(jì)、高速便捷的電梯配置、充足的停車位、合理的間隔布局及足夠的層高、新型材料的使用等等。 二是軟件配套與服務(wù)。一流的硬件設(shè)施，只有匹配一流的軟 件配套，才能更加煥發(fā)光彩。隨著寧波國際進(jìn)程的大大加快以及大量省內(nèi)外大型企業(yè)的迅速入駐，寧波寫字樓極力打造現(xiàn)代商務(wù)港形象。 建議本項(xiàng)目在軟件配套設(shè)施方面著重抓好信息化配置和智能化配置。在服務(wù)方面，要真正實(shí)現(xiàn)高效的物業(yè)管理，體現(xiàn) “以人為本 ”的管理理念。要實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)，建議本項(xiàng)目引入在社會(huì)上具有良好品牌和口碑的物業(yè)管理公司對寫字樓進(jìn)行管理。在具體的服務(wù)上盡可能的為客戶著想，如為客戶代定機(jī)車船票、對客戶的辦公空間進(jìn)行每天的清潔、全天候的空調(diào)開放及 24小時(shí)不清場的辦公制度安排等，并能對入住企業(yè)提供專業(yè)化商務(wù)服務(wù)、如衛(wèi)星 會(huì)議、活動(dòng)策劃、會(huì)展中心等服務(wù)。 五、推廣主題 電話：（ 0574） 87718226 （ 0574） 87805484 上海古北房產(chǎn)銷售代理公司寧波分公司 傳真：（ 0574） 87801384 郵編： 315040 Market Strategy Design Co.， Ltd 寧波首個(gè) SPG三維創(chuàng)業(yè)版地產(chǎn) S： Spirit 精神 P： Product 產(chǎn)品 G： Glamory 魅力 電話：（ 0574） 87718226 （ 0574） 87805484 上海古北房產(chǎn)銷售代理公司寧波分公司 傳真：（ 0574） 87801384 郵編： 315040 Market Strategy Design Co.， Ltd 第十部分 香溢軟件園項(xiàng)目市場行情價(jià)格評析 根 據(jù)大量的樓盤調(diào)查可知，目前江東區(qū)四類地段的新建檔次較高的住宅小區(qū)的價(jià)格水平一般在 4500元 /平方米左右，個(gè)別位置較好的小高層及住宅在 5000元 /平方米以上，如楓丹馨園售價(jià)在 5500元 /平方米左右、盛世東方在 5300元 /平方米，世紀(jì)大道西側(cè)新 天地預(yù)計(jì)開盤價(jià)在 4500元 /平方米以上（計(jì)劃12月份開盤）。 相對于江東區(qū)，科技園區(qū)的價(jià)格水平明顯偏低，目前普通住宅的市場平均價(jià)水平在 3500元 /平方米左右，也就是說， 香溢軟件園 地塊 項(xiàng)目 按常規(guī)銷售定價(jià)也就在三千五、六左右 ，當(dāng)然這個(gè)價(jià)格是指目前的行情 。 電話：（ 0574） 87718226 （ 0574） 87805484 上海古北房產(chǎn)銷售代理公司寧波分公司 傳真：（ 0574） 87801384 郵編： 315040 Market Strategy Design Co.， Ltd 第十一部分 香溢軟件園項(xiàng)目銷售及資金回籠計(jì)劃 略