【正文】 ..............................................3 第二部分 寧波房市整體市場(chǎng)分析 ....................................................................................................5 第三部分 江東區(qū)及科技園區(qū)房市分析 .................................................................................................12 第四部分 江東區(qū)、科技園區(qū)、鄞州中心區(qū)三大房市板塊 競(jìng)爭(zhēng)分析 .................................................14 第五部分 科技園區(qū)地產(chǎn)板塊優(yōu)劣勢(shì)分析 .............................................................................................16 第六部分 項(xiàng)目周邊新 近已售樓盤(pán)分析 ......................................................................................18 第七部分 科技園區(qū)香溢軟件園公寓住宅樓部分項(xiàng)目策劃 建議 .............................................24 電話(huà)：（ 0574） 87718226 （ 0574） 87805484 上海古北房產(chǎn)銷(xiāo)售代理公司寧波分公司 傳真：（ 0574） 87801384 郵編： 315040 Market Strategy Design Co.， Ltd 第八部分 俱樂(lè)部項(xiàng)目策劃建議 .................................................................................................................42 第九部分 科研樓 部分項(xiàng)目策劃建議 .........................................................................................................45 第十部分 香溢軟件園項(xiàng)目市場(chǎng)行情價(jià)格評(píng)析 ...................................................................................55 第十一部分 香溢軟件園項(xiàng)目銷(xiāo)售及資金回籠計(jì)劃 .................................................................................56 電話(huà)：（ 0574） 87718226 （ 0574） 87805484 上海古北房產(chǎn)銷(xiāo)售代理公司寧波分公司 傳真：（ 0574） 87801384 郵編： 315040 Market Strategy Design Co.， Ltd 第一部分 公司介紹 上海古北房產(chǎn)代理銷(xiāo)售有限公司 ，成立于 1993年，是上海最早的中外合資房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)銷(xiāo)售公司，已累積代理銷(xiāo)售商品房面積 120萬(wàn)平米、銷(xiāo)售額過(guò)百億元。然而，把目光從寧波市區(qū)放眼周邊余 姚、奉化、寧海郊區(qū)縣市，從郊區(qū)縣市又放眼到溫州、臺(tái)州、杭州周邊城市以致整個(gè)浙江省，單就房?jī)r(jià)而言，不光是寧波市區(qū)房?jī)r(jià)漲得快，余姚、奉化、寧海等地的房?jī)r(jià)在這兩年也快翻了一番，杭州 20xx年的房?jī)r(jià)并沒(méi)有如專(zhuān)家的預(yù)言一樣“冬天來(lái)臨”而是又一個(gè)快速上漲年，整個(gè)浙江省的房?jī)r(jià)都漲得很快，不要說(shuō)浙江省，以上海為龍頭的整個(gè)長(zhǎng)江三角洲如南京、蘇州等城市，這兩年的房?jī)r(jià)也都快速飛揚(yáng)，南京的房?jī)r(jià)水平在省會(huì)城市里已排名第一，上海城區(qū)不少樓盤(pán)如上海春城等在 20xx年的漲幅近 20%且還有上漲空間，雖說(shuō)寧波房?jī)r(jià)漲幅已連續(xù)二年排居全國(guó)第一，然 而，在這種大背景下，“寧波房?jī)r(jià)漲得太快的現(xiàn)象”也只是一百步與九十九步的差別，應(yīng)該說(shuō)是“見(jiàn)怪不怪”。 上個(gè)世紀(jì)末，中國(guó)改革開(kāi)放的重點(diǎn)在南方，以香港、深圳、廣州、佛山為代表的珠江三角洲是中國(guó)經(jīng)濟(jì)最活躍、發(fā)展最快的區(qū)域，也是當(dāng)時(shí)中國(guó)房?jī)r(jià)上漲最快的區(qū)域 ，目前也是中國(guó)最富裕的區(qū)域。 浙江省及寧波過(guò)去的城市化程度偏低，與其經(jīng)濟(jì)地位不相稱(chēng)，浙江省及寧波城市化進(jìn)程正進(jìn)入一個(gè)高速發(fā)展時(shí)期。寧波的土地價(jià)格在 兩年內(nèi)翻了二、三番，這與政府實(shí)施的土地拍賣(mài)、招標(biāo)政策有很大關(guān)系。 電話(huà)：（ 0574） 87718226 （ 0574） 87805484 上海古北房產(chǎn)銷(xiāo)售代理公司寧波分公司 傳真：（ 0574） 87801384 郵編： 315040 Market Strategy Design Co.， Ltd 可以說(shuō)，經(jīng)濟(jì)宏觀大環(huán)境是促使寧波房?jī)r(jià)的快捷上漲的重要因素，然而，就寧波城市經(jīng)濟(jì)本身而言，寧波房?jī)r(jià)水平的上漲也有其合理之處，寧波作為一個(gè)港口大城市，是長(zhǎng)江三角洲唯一一個(gè) 可以在各方面與上海毗美的城市，優(yōu)越的地理位置將使寧波成為帶動(dòng)浙江省經(jīng)濟(jì)發(fā)展的龍頭，寧波 20xx年的 GDP已達(dá)到1500億元，直逼省城杭州，并有超過(guò)杭州的勢(shì)頭，自然對(duì)寧波過(guò)去與其經(jīng)濟(jì)地位嚴(yán)重不對(duì)稱(chēng)的房地產(chǎn)價(jià)格水平有一個(gè)重新調(diào)整認(rèn)識(shí)過(guò)程，寧波的 GDP總量及人均國(guó)民生產(chǎn)總值，均超過(guò)大連、溫州、青島等城市，但過(guò)去的房?jī)r(jià)水平遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到這些城市的水平，如大連 6000~8000元 /平方米為（中心城區(qū)）、溫州 4500元 /平方米，青島 4200元 /平方米，更沒(méi)有達(dá)到省城杭州的水平（城區(qū)均價(jià)一般在 5000元 /平方米以上）。但寧波房?jī)r(jià)水平在短期內(nèi)的快速上漲確實(shí)超過(guò)了大多老百姓的心理承受力，這與政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控管理不到位有一定關(guān)系。一方面土地上市供應(yīng)嚴(yán)重不足，而預(yù)售門(mén)檻的提高又進(jìn)一步加深這種不足；一方面拆遷房子過(guò)快又帶來(lái)更多的需求，真正導(dǎo)致了寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)的短期內(nèi)的嚴(yán)重供不應(yīng)求的現(xiàn)象，房?jī)r(jià)的快速上漲也就在情理之中。我們常說(shuō)寧波沒(méi)有好樓盤(pán)，或拿得出 手叫得響的樓盤(pán)，在過(guò)去的房?jī)r(jià)水平下，開(kāi)發(fā)商確有其難。 第 三 部分 江東區(qū)及科技園區(qū)房市分析 江東區(qū)作為市府重點(diǎn)發(fā)展的新城區(qū)，其地理位置優(yōu)越，交通便捷，通往滬、杭的高速公路的起點(diǎn)，江南公路、通途路則與北侖港、寧波經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的大榭開(kāi)發(fā)區(qū)緊緊相連。 寧波市府東移的確定（位于百丈東路延伸段）與城市東擴(kuò)，使得東部的土地及房?jī)r(jià)將有比較大的升值空間，相對(duì)來(lái)說(shuō)，東部的房市有更大的發(fā)展。小城二期（部分）、新天地、波波城、安居股份地塊。但由于江東區(qū)土地資源稀缺，可供房源較少，本項(xiàng)目只要具有一定的性能質(zhì)價(jià)比，不僅能留住一部分在科技園區(qū)工作的客戶(hù)，還可吸引江東區(qū)的客戶(hù)前來(lái)置業(yè)。 電話(huà)：（ 0574） 87718226 （ 0574） 87805484 上海古北房產(chǎn)銷(xiāo)售代理公司寧波分公司 傳真：（ 0574） 87801384 郵編： 315040 Market Strategy Design Co.， Ltd 科技園區(qū)的配套設(shè)施已日臻完善，道路、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施在加快建設(shè)與不斷完善中，房地產(chǎn)業(yè)也形成一定的開(kāi)發(fā)規(guī)模，處于蓬勃發(fā)展中；而寧波市老三區(qū)（海曙區(qū)、江東區(qū)、江北區(qū)）可供開(kāi)發(fā)利用的土地資源卻日益缺乏。就寧波土地拍賣(mài)市場(chǎng)來(lái)看，土地拍賣(mài)價(jià)格越來(lái)越高，從明樓地塊 74萬(wàn)元 /畝，到水上公園地塊 103萬(wàn) 電話(huà)：（ 0574） 87718226 （ 0574） 87805484 上海古北房產(chǎn)銷(xiāo)售代理公司寧波分公司 傳真：（ 0574） 87801384 郵編： 315040 Market Strategy Design Co.， Ltd 元 /畝，到鄞縣中心區(qū)地塊 152萬(wàn)元 /畝，再到彩虹南路 450萬(wàn)元 /畝，不到一年時(shí)間，土地平均價(jià)格翻了一番多，地價(jià)在 “飛漲 ”。 電話(huà)：（ 0574） 87718226 （ 0574） 87805484 上海古北房產(chǎn)銷(xiāo)售代理公司寧波分公司 傳真：（ 0574） 87801384 郵編： 315040 Market Strategy Design Co.， Ltd 楓丹 電話(huà)：（ 0574） 87718226 （ 0574） 87805484 上海古北房產(chǎn)銷(xiāo)售代理公司寧波分公司 傳真：（ 0574） 87801384 郵編： 315040 Market Strategy Design Co.， Ltd 名 稱(chēng)：華宏國(guó)際中心 開(kāi)發(fā)商：華宏置業(yè) 位置：開(kāi)元酒店后面 價(jià)格：六樓 5800元 /平方米， 15樓 6500元 /平方米 銷(xiāo)售情況 ：開(kāi)盤(pán)十天約訂 40% 主要賣(mài)點(diǎn) ：四星酒店服務(wù)，挑高 ， 。這兩種類(lèi)型樓盤(pán)由于當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)環(huán)境因素，現(xiàn)樓的銷(xiāo)售率只有 50%左右，而當(dāng)時(shí)多層的現(xiàn)樓銷(xiāo)售率一般可達(dá)到 100%。從整 電話(huà)：（ 0574） 87718226 （ 0574） 87805484 上海古北房產(chǎn)銷(xiāo)售代理公司寧波分公司 傳真：（ 0574） 87801384 郵編： 315040 Market Strategy Design Co.， Ltd 體上評(píng)價(jià)，“大時(shí)代”不僅具備了物業(yè)素質(zhì)的優(yōu)越性和物業(yè)的獨(dú)創(chuàng)性、前瞻性，而且在不少方面表現(xiàn)優(yōu)良。 銀桂公寓以超低的價(jià)格（均價(jià)約 3200元 /平方米）、緊鄰月湖的優(yōu)越位置、南苑飯店加盟的物業(yè)管理是該樓盤(pán)旺銷(xiāo)的主要原因。 這一個(gè)時(shí)期高層住宅大量涌現(xiàn)，有江景高層樓盤(pán)凌江名庭、錦地水岸、日月星城，園景高 層 樓盤(pán)江東新世紀(jì)、中山名都（櫻花公園）、豐華名都（月湖公園）、星辰明珠（兒童公園 ） ，鬧中取靜的高層樓盤(pán)新河明珠、彩虹新鉆，尊貴繁華地段高層樓盤(pán)中山首府、世紀(jì) 廣場(chǎng)，還有高層酒店式公寓天海華庭人們購(gòu)買(mǎi)高層住宅，主要看中的就是它地段好、周?chē)涮兹?。去化速度很快的幾個(gè)高層樓盤(pán)，大時(shí)代的熱銷(xiāo)是因?yàn)槲恢煤茫ㄐ劬尤冢?、低?價(jià)（ 30萬(wàn) ）； 電話(huà)：（ 0574） 87718226 （ 0574） 87805484 上海古北房產(chǎn)銷(xiāo)售代理公司寧波分公司 傳真：（ 0574） 87801384 郵編： 315040 Market Strategy Design Co.， Ltd 銀 桂 公 寓 、凌 江 名 庭 的 搶 購(gòu) 是 因 為 地 段 好 、 單 價(jià) 低 （ 銀 桂 公 寓 均 價(jià) 3300元 /平方米、凌江名庭 4600元 /平 方 米 ），一 般 無(wú) 明 特 色 的 高 層 樓 難 以 吸 引 消 費(fèi) 者 ，就 是 在 樓 市 火 爆 的 去 年 、今年，其去化速度都較慢。 2. 水岸住宅 ,戶(hù)戶(hù)江景 3. 石材飾面 ,品質(zhì)永恒 4. 270度弧形熱彎玻璃景觀窗 電話(huà)：（ 0574） 87718226 （ 0574） 87805484 上海古北房產(chǎn)銷(xiāo)售代理公司寧波分公司 傳真：（ 0574） 87801384 郵編： 315040 Market Strategy Design Co.， Ltd 表現(xiàn) 3：效果圖 5. 獨(dú)戶(hù)獨(dú)梯 。 日月星城 江 六 岸 景觀生活圈 , 健康生活特區(qū) 表現(xiàn) 1：立面效果圖 表現(xiàn) 2：戶(hù)型、效果圖 1. 三江美景 。 2. 創(chuàng)新的設(shè)計(jì) 。 . 世紀(jì)廣場(chǎng) 地王之地 ,與市政 廣 場(chǎng) 、 陽(yáng) 光 廣場(chǎng)面對(duì)面 立面效果圖加老鷹 1. CBD中心區(qū)傲視地標(biāo) 。 新河 都市里 的和諧 以立面效圖為主 1. 鬧中取景 電話(huà)：（ 0574） 87718226 （ 0574） 87805484 上海古北房產(chǎn)銷(xiāo)售代理公司寧波分公司 傳真：（ 0574） 87801384 郵編： 315040 Market Strategy Design Co.， Ltd 明珠 家園 2. 三景一體（新河路、琴橋、新河） 從上表可知 ,寧波市區(qū)的高層住宅樓盤(pán)在推廣策略上主要以景觀、地段為第一賣(mài)點(diǎn) ,其次是價(jià)格、配套設(shè)施、物業(yè)管理等 ,在平面表現(xiàn)手法上主要以效果圖為主、適當(dāng)配以水景、都市美景、戶(hù)型效果圖等 . 三、 項(xiàng)目面臨的市場(chǎng)困境 城 市 的 東 擴(kuò) 和 市 政 府 的 東 遷 ， 使 本 地 塊 區(qū)位優(yōu)勢(shì)獨(dú)特， 這是它最大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，但展望 20xx年寧波高層住宅市場(chǎng)，其銷(xiāo)售形勢(shì)不容樂(lè)觀，主要表現(xiàn)在： 電話(huà)：（ 0