【正文】 ..............................................3 第二部分 寧波房市整體市場分析 ....................................................................................................5 第三部分 江東區(qū)及科技園區(qū)房市分析 .................................................................................................12 第四部分 江東區(qū)、科技園區(qū)、鄞州中心區(qū)三大房市板塊 競爭分析 .................................................14 第五部分 科技園區(qū)地產(chǎn)板塊優(yōu)劣勢分析 .............................................................................................16 第六部分 項目周邊新 近已售樓盤分析 ......................................................................................18 第七部分 科技園區(qū)香溢軟件園公寓住宅樓部分項目策劃 建議 .............................................24 電話：（ 0574） 87718226 （ 0574） 87805484 上海古北房產(chǎn)銷售代理公司寧波分公司 傳真：（ 0574） 87801384 郵編： 315040 Market Strategy Design Co.， Ltd 第八部分 俱樂部項目策劃建議 .................................................................................................................42 第九部分 科研樓 部分項目策劃建議 .........................................................................................................45 第十部分 香溢軟件園項目市場行情價格評析 ...................................................................................55 第十一部分 香溢軟件園項目銷售及資金回籠計劃 .................................................................................56 電話：（ 0574） 87718226 （ 0574） 87805484 上海古北房產(chǎn)銷售代理公司寧波分公司 傳真：（ 0574） 87801384 郵編： 315040 Market Strategy Design Co.， Ltd 第一部分 公司介紹 上海古北房產(chǎn)代理銷售有限公司 ，成立于 1993年，是上海最早的中外合資房地產(chǎn)專業(yè)銷售公司，已累積代理銷售商品房面積 120萬平米、銷售額過百億元。然而，把目光從寧波市區(qū)放眼周邊余 姚、奉化、寧海郊區(qū)縣市，從郊區(qū)縣市又放眼到溫州、臺州、杭州周邊城市以致整個浙江省，單就房價而言，不光是寧波市區(qū)房價漲得快，余姚、奉化、寧海等地的房價在這兩年也快翻了一番，杭州 20xx年的房價并沒有如專家的預(yù)言一樣“冬天來臨”而是又一個快速上漲年，整個浙江省的房價都漲得很快，不要說浙江省，以上海為龍頭的整個長江三角洲如南京、蘇州等城市，這兩年的房價也都快速飛揚(yáng)，南京的房價水平在省會城市里已排名第一，上海城區(qū)不少樓盤如上海春城等在 20xx年的漲幅近 20%且還有上漲空間，雖說寧波房價漲幅已連續(xù)二年排居全國第一，然 而，在這種大背景下，“寧波房價漲得太快的現(xiàn)象”也只是一百步與九十九步的差別，應(yīng)該說是“見怪不怪”。 上個世紀(jì)末，中國改革開放的重點(diǎn)在南方，以香港、深圳、廣州、佛山為代表的珠江三角洲是中國經(jīng)濟(jì)最活躍、發(fā)展最快的區(qū)域，也是當(dāng)時中國房價上漲最快的區(qū)域 ，目前也是中國最富裕的區(qū)域。 浙江省及寧波過去的城市化程度偏低，與其經(jīng)濟(jì)地位不相稱，浙江省及寧波城市化進(jìn)程正進(jìn)入一個高速發(fā)展時期。寧波的土地價格在 兩年內(nèi)翻了二、三番，這與政府實(shí)施的土地拍賣、招標(biāo)政策有很大關(guān)系。 電話：（ 0574） 87718226 （ 0574） 87805484 上海古北房產(chǎn)銷售代理公司寧波分公司 傳真：（ 0574） 87801384 郵編： 315040 Market Strategy Design Co.， Ltd 可以說，經(jīng)濟(jì)宏觀大環(huán)境是促使寧波房價的快捷上漲的重要因素，然而，就寧波城市經(jīng)濟(jì)本身而言，寧波房價水平的上漲也有其合理之處，寧波作為一個港口大城市，是長江三角洲唯一一個 可以在各方面與上海毗美的城市，優(yōu)越的地理位置將使寧波成為帶動浙江省經(jīng)濟(jì)發(fā)展的龍頭，寧波 20xx年的 GDP已達(dá)到1500億元，直逼省城杭州，并有超過杭州的勢頭，自然對寧波過去與其經(jīng)濟(jì)地位嚴(yán)重不對稱的房地產(chǎn)價格水平有一個重新調(diào)整認(rèn)識過程，寧波的 GDP總量及人均國民生產(chǎn)總值，均超過大連、溫州、青島等城市，但過去的房價水平遠(yuǎn)沒有達(dá)到這些城市的水平，如大連 6000~8000元 /平方米為（中心城區(qū)）、溫州 4500元 /平方米，青島 4200元 /平方米，更沒有達(dá)到省城杭州的水平（城區(qū)均價一般在 5000元 /平方米以上）。但寧波房價水平在短期內(nèi)的快速上漲確實(shí)超過了大多老百姓的心理承受力，這與政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控管理不到位有一定關(guān)系。一方面土地上市供應(yīng)嚴(yán)重不足，而預(yù)售門檻的提高又進(jìn)一步加深這種不足；一方面拆遷房子過快又帶來更多的需求，真正導(dǎo)致了寧波房地產(chǎn)市場的短期內(nèi)的嚴(yán)重供不應(yīng)求的現(xiàn)象，房價的快速上漲也就在情理之中。我們常說寧波沒有好樓盤，或拿得出 手叫得響的樓盤，在過去的房價水平下，開發(fā)商確有其難。 第 三 部分 江東區(qū)及科技園區(qū)房市分析 江東區(qū)作為市府重點(diǎn)發(fā)展的新城區(qū)，其地理位置優(yōu)越，交通便捷，通往滬、杭的高速公路的起點(diǎn)，江南公路、通途路則與北侖港、寧波經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的大榭開發(fā)區(qū)緊緊相連。 寧波市府東移的確定（位于百丈東路延伸段）與城市東擴(kuò)，使得東部的土地及房價將有比較大的升值空間，相對來說，東部的房市有更大的發(fā)展。小城二期（部分）、新天地、波波城、安居股份地塊。但由于江東區(qū)土地資源稀缺，可供房源較少，本項目只要具有一定的性能質(zhì)價比，不僅能留住一部分在科技園區(qū)工作的客戶，還可吸引江東區(qū)的客戶前來置業(yè)。 電話：（ 0574） 87718226 （ 0574） 87805484 上海古北房產(chǎn)銷售代理公司寧波分公司 傳真：（ 0574） 87801384 郵編： 315040 Market Strategy Design Co.， Ltd 科技園區(qū)的配套設(shè)施已日臻完善，道路、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施在加快建設(shè)與不斷完善中，房地產(chǎn)業(yè)也形成一定的開發(fā)規(guī)模，處于蓬勃發(fā)展中；而寧波市老三區(qū)（海曙區(qū)、江東區(qū)、江北區(qū)）可供開發(fā)利用的土地資源卻日益缺乏。就寧波土地拍賣市場來看，土地拍賣價格越來越高，從明樓地塊 74萬元 /畝，到水上公園地塊 103萬 電話：（ 0574） 87718226 （ 0574） 87805484 上海古北房產(chǎn)銷售代理公司寧波分公司 傳真：（ 0574） 87801384 郵編： 315040 Market Strategy Design Co.， Ltd 元 /畝，到鄞縣中心區(qū)地塊 152萬元 /畝，再到彩虹南路 450萬元 /畝，不到一年時間，土地平均價格翻了一番多，地價在 “飛漲 ”。 電話：（ 0574） 87718226 （ 0574） 87805484 上海古北房產(chǎn)銷售代理公司寧波分公司 傳真：（ 0574） 87801384 郵編： 315040 Market Strategy Design Co.， Ltd 楓丹 電話：（ 0574） 87718226 （ 0574） 87805484 上海古北房產(chǎn)銷售代理公司寧波分公司 傳真：（ 0574） 87801384 郵編： 315040 Market Strategy Design Co.， Ltd 名 稱：華宏國際中心 開發(fā)商：華宏置業(yè) 位置：開元酒店后面 價格：六樓 5800元 /平方米， 15樓 6500元 /平方米 銷售情況 ：開盤十天約訂 40% 主要賣點(diǎn) ：四星酒店服務(wù)，挑高 ， 。這兩種類型樓盤由于當(dāng)時的市場環(huán)境因素，現(xiàn)樓的銷售率只有 50%左右，而當(dāng)時多層的現(xiàn)樓銷售率一般可達(dá)到 100%。從整 電話：（ 0574） 87718226 （ 0574） 87805484 上海古北房產(chǎn)銷售代理公司寧波分公司 傳真：（ 0574） 87801384 郵編： 315040 Market Strategy Design Co.， Ltd 體上評價，“大時代”不僅具備了物業(yè)素質(zhì)的優(yōu)越性和物業(yè)的獨(dú)創(chuàng)性、前瞻性，而且在不少方面表現(xiàn)優(yōu)良。 銀桂公寓以超低的價格（均價約 3200元 /平方米）、緊鄰月湖的優(yōu)越位置、南苑飯店加盟的物業(yè)管理是該樓盤旺銷的主要原因。 這一個時期高層住宅大量涌現(xiàn)，有江景高層樓盤凌江名庭、錦地水岸、日月星城，園景高 層 樓盤江東新世紀(jì)、中山名都（櫻花公園）、豐華名都（月湖公園）、星辰明珠（兒童公園 ） ，鬧中取靜的高層樓盤新河明珠、彩虹新鉆，尊貴繁華地段高層樓盤中山首府、世紀(jì) 廣場，還有高層酒店式公寓天海華庭人們購買高層住宅，主要看中的就是它地段好、周圍配套全。去化速度很快的幾個高層樓盤，大時代的熱銷是因?yàn)槲恢煤茫ㄐ劬尤冢?、低?價（ 30萬 ）； 電話：（ 0574） 87718226 （ 0574） 87805484 上海古北房產(chǎn)銷售代理公司寧波分公司 傳真：（ 0574） 87801384 郵編： 315040 Market Strategy Design Co.， Ltd 銀 桂 公 寓 、凌 江 名 庭 的 搶 購 是 因 為 地 段 好 、 單 價 低 （ 銀 桂 公 寓 均 價 3300元 /平方米、凌江名庭 4600元 /平 方 米 ），一 般 無 明 特 色 的 高 層 樓 難 以 吸 引 消 費(fèi) 者 ，就 是 在 樓 市 火 爆 的 去 年 、今年，其去化速度都較慢。 2. 水岸住宅 ,戶戶江景 3. 石材飾面 ,品質(zhì)永恒 4. 270度弧形熱彎玻璃景觀窗 電話：（ 0574） 87718226 （ 0574） 87805484 上海古北房產(chǎn)銷售代理公司寧波分公司 傳真：（ 0574） 87801384 郵編： 315040 Market Strategy Design Co.， Ltd 表現(xiàn) 3：效果圖 5. 獨(dú)戶獨(dú)梯 。 日月星城 江 六 岸 景觀生活圈 , 健康生活特區(qū) 表現(xiàn) 1：立面效果圖 表現(xiàn) 2：戶型、效果圖 1. 三江美景 。 2. 創(chuàng)新的設(shè)計 。 . 世紀(jì)廣場 地王之地 ,與市政 廣 場 、 陽 光 廣場面對面 立面效果圖加老鷹 1. CBD中心區(qū)傲視地標(biāo) 。 新河 都市里 的和諧 以立面效圖為主 1. 鬧中取景 電話：（ 0574） 87718226 （ 0574） 87805484 上海古北房產(chǎn)銷售代理公司寧波分公司 傳真：（ 0574） 87801384 郵編： 315040 Market Strategy Design Co.， Ltd 明珠 家園 2. 三景一體（新河路、琴橋、新河） 從上表可知 ,寧波市區(qū)的高層住宅樓盤在推廣策略上主要以景觀、地段為第一賣點(diǎn) ,其次是價格、配套設(shè)施、物業(yè)管理等 ,在平面表現(xiàn)手法上主要以效果圖為主、適當(dāng)配以水景、都市美景、戶型效果圖等 . 三、 項目面臨的市場困境 城 市 的 東 擴(kuò) 和 市 政 府 的 東 遷 ， 使 本 地 塊 區(qū)位優(yōu)勢獨(dú)特， 這是它最大的競爭優(yōu)勢，但展望 20xx年寧波高層住宅市場，其銷售形勢不容樂觀，主要表現(xiàn)在： 電話：（ 0