【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 / 57好陽(yáng)光商務(wù)公寓 地址：百丈東路好陽(yáng)光酒店旁邊 產(chǎn)品：四五十平方米至七十幾平方米的酒店式商務(wù)公寓 價(jià)格：二至七樓挑高5米，毛胚房平均售6800元/平方米 八至頂樓為標(biāo)準(zhǔn)層，帶裝修平均售價(jià)6500元/平方米銷(xiāo)售情況：雖然單價(jià)較高，但總價(jià)較低，且包裝策劃較成功，大都已售完。名 稱：華宏國(guó)際中心開(kāi)發(fā)商：華宏置業(yè)23 / 57 位置：開(kāi)元酒店后面 價(jià)格：六樓5800元/平方米，15樓6500元/平方米 銷(xiāo)售情況 ：開(kāi)盤(pán)十天約訂40% 主要賣(mài)點(diǎn) ：四星酒店服務(wù)。數(shù)據(jù)：2022年6月結(jié) 論 ： 若 本 地 塊 也 走 大 面 積 高 總 價(jià) 或 不 能 營(yíng) 造 自 身 的 特 色 的 定 位 ， 從 住 宅 到 寫(xiě) 字 樓 都 將 面臨 較 大 的 銷(xiāo) 售 壓 力 。24 / 57第 七 部 分 科 技 園 區(qū) 香 溢 軟 件 園 公 寓 住 宅 樓 部 分 項(xiàng)目 策 劃 建 議一、寧波房市高層住宅產(chǎn)品市場(chǎng)特征分析寧 波 高 層 住 宅 市 場(chǎng) 主 要 分 為 三 個(gè) 發(fā) 展 階 段 ： 2022年 以 前 在 這 個(gè) 階 段 ， 寧 波 的 住 宅 市 場(chǎng) 主 要 以 多 層 住 宅 為 主 ， 高 層 住 宅 基 本 上 不 被 市 民 接 受 、 銷(xiāo) 售抗 性 較 大 ， 主 要 原 因 是 價(jià) 格 高 （ 相 對(duì) 多 層 住 宅 ） 、 物 業(yè) 管 理 費(fèi) 貴 、 實(shí) 用 率 較 低 ， 這 個(gè) 時(shí) 期 的主 要 代 表 高 層 產(chǎn) 品 有 江 北 區(qū) 槐 樹(shù) 公 寓 、 聯(lián) 紅 紅 樓 、 中 央 花 園 。 槐 樹(shù) 公 寓 、 聯(lián) 紅 紅 樓 走 得 是 低25 / 57檔 次 路 線 ， 槐 樹(shù) 公 寓 雖 為 江 北 一 類(lèi) 地 段 ， 但 平 均 售 價(jià) 只 有 3000元 /平 方 米 左 右 ， 聯(lián) 紅 紅樓 的 平 均 售 價(jià) 在 2500元 /平 方 米 左 右 ； 中 央 花 園 走 的 是 高 檔 次 路 線 （ 止 今 尚 沒(méi) 有 哪 個(gè) 樓 盤(pán) 在檔 次 品 位 上 可 與 其 毗 美 ） ， 平 均 售 價(jià) 在 5000元 /平 方 米 左 右 。 這 兩 種 類(lèi) 型 樓 盤(pán) 由 于 當(dāng) 時(shí) 的市 場(chǎng) 環(huán) 境 因 素 ， 現(xiàn) 樓 的 銷(xiāo) 售 率 只 有 50%左 右 ， 而 當(dāng) 時(shí) 多 層 的 現(xiàn) 樓 銷(xiāo) 售 率 一 般 可 達(dá) 到100%。 這 個(gè) 時(shí) 期 唯 一 例 外 的 是 “大 時(shí) 代 ”和 “銀 桂 公 寓 ”， 一 枝 獨(dú) 秀 ， 單 個(gè) 飄 風(fēng) ?！按?時(shí) 代 ”雄 居 三 江 口 ， 視 野 曠 達(dá) ， 區(qū) 位 優(yōu) 勢(shì) 明 顯 。 大時(shí)代作為高層商住兩用物業(yè)，在寧波99年下半年推出時(shí)，就擊起了千層波瀾，引發(fā)了一系列的爭(zhēng)議，然而其良好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)卻足以說(shuō)明一切。從整體上評(píng)價(jià)，“大時(shí)代”不僅具備了物業(yè)素質(zhì)的優(yōu)越性和物業(yè)的獨(dú)創(chuàng)性、前瞻性，而且在不少方面表現(xiàn)優(yōu)良。從價(jià)格上看，“大時(shí)代”所推出的“，買(mǎi)一層住二層”主力總價(jià)在33萬(wàn)左右的價(jià)格定位，在較大程度上迎合了中小企業(yè)、個(gè)人工作室等創(chuàng)業(yè)精英的現(xiàn)實(shí)需求。而其所提出的“以租金的價(jià)格買(mǎi)樓”對(duì)潛在的購(gòu)房者的造成了強(qiáng)大的吸引力。大時(shí)代在半年多的時(shí)間中，即銷(xiāo)售告罄，主要原因在于準(zhǔn)確的26 / 57市場(chǎng)定位、合理的價(jià)格設(shè)定、個(gè)性化的戶型設(shè)計(jì)和完善的配套設(shè)施。 銀桂公寓以超低的價(jià)格（均價(jià)約3200元/平方米）、緊鄰月湖的優(yōu)越位置、南苑飯店加盟的物業(yè)管理是該樓盤(pán)旺銷(xiāo)的主要原因。2022～2022年這 個(gè) 時(shí) 期 ， 高 層 、 小 高 層 逐 漸 放 量 ， 市 中 心 高 層 逐 漸 被 甬 城 市 民 所 接 受 ， 大 面 積 、 高 總 價(jià) 套型 占 主 導(dǎo) 地 位 。從 2022年 下 半 年 開(kāi) 始 ， 隨 著 寧 波 房 產(chǎn) 市 場(chǎng) 進(jìn) 入 供 不 應(yīng) 求 的 緊 張 狀 態(tài) ， 高 層 住 宅 逐 漸 進(jìn) 入 銷(xiāo) 售佳 境 ， 一 些 老 高 層 樓 盤(pán) 如 聯(lián) 紅 紅 樓 、 繁 景 公 寓 、 槐 樹(shù) 公 寓 、 中 央 花 園 等 迎 來(lái) 了 一 個(gè) “銷(xiāo) 售 春天 ”， 久 銷(xiāo) 不 動(dòng) 的 高 層 住 宅 陸 續(xù) 在 2022年 上 半 年 左 右 銷(xiāo) 售 完 畢 。這 個(gè) 時(shí) 期 是 寧 波 高 層 住 宅 迅 速 發(fā) 展 時(shí) 期 ， 一 方 面 多 層 緊 缺 ， 一 方 面 高 層 住 宅 作 為 現(xiàn) 代 生 活 、現(xiàn) 代 城 市 的 標(biāo) 志 ， 安 全 、 舒 適 、 方 便 的 居 住 環(huán) 境 ， 高 品 味 的 生 活 象 征 ， 逐 漸 被 市 民 接 受 。 這 一 個(gè) 時(shí)27 / 57期 高 層 住 宅 大 量 涌 現(xiàn) ， 有 江 景 高 層 樓 盤(pán) 凌 江 名 庭 、 錦 地 水 岸 、 日 月 星 城 ， 園 景 高 層 樓 盤(pán) 江 東 新 世 紀(jì) 、中 山 名 都 （ 櫻 花 公 園 ） 、 豐 華 名 都 （ 月 湖 公 園 ） 、 星 辰 明 珠 （ 兒 童 公 園 ） ， 鬧 中 取 靜 的 高 層 樓 盤(pán) 新河 明 珠 、 彩 虹 新 鉆 ， 尊 貴 繁 華 地 段 高 層 樓 盤(pán) 中 山 首 府 、 世 紀(jì) 廣 場(chǎng) ， 還 有 高 層 酒 店 式 公 寓 天 海 華庭 名 仕 閣 等 。這 段 時(shí) 期 的 高 層 住 宅 開(kāi) 發(fā) 基 本 都 是 以 三 江 口 為 中 心 ， 以 中 山 東 路 為 軸 線 發(fā) 展 ， 主 要 集 中 在 一類(lèi) 、 二 類(lèi) 地 段 。 地 段 是 高 層 住 宅 最 能 體 現(xiàn) 價(jià) 值 的 一 點(diǎn) 。 人 們 購(gòu) 買(mǎi) 高 層 住 宅 ， 主 要 看 中 的 就 是 它 地 段好 、 周 圍 配 套 全 。 2022年 以 后 在 此 以 前 的 寧 波 高 層 住 宅 主 要 集 中 在 城 市 的 中 心 一 、 二 、 三 類(lèi) 段 ， 隨 著 寧 波 郊 區(qū) 城 市 化 的進(jìn) 程 ， 土 地 價(jià) 格 的 飛 漲 ， 容 積 率 的 明 顯 提 高 ， 寧 波 市 區(qū) 的 住 宅 產(chǎn) 品 將 進(jìn) 入 高 層 （ 含 小 高 層 ） 時(shí)代 ， 如 原 來(lái) 的 四 類(lèi) 、 五 類(lèi) 地 段 ， 大 多 是 以 多 層 為 主 ， 新 招 標(biāo) 的 地 塊 ， 如 鄞 州 中 以 區(qū) 地 塊 、 濱 江28 / 57一 號(hào) 地 塊 、 水 上 公 園 地 塊 ， 從 其 現(xiàn) 在 的 規(guī) 劃 方 案 來(lái) 看 ， 高 層 、 小 高 層 產(chǎn) 品 是 主 流 。 2022年 ， 寧 波 房 產(chǎn) 市 場(chǎng) 將 真 正 進(jìn) 入 一 個(gè) 高 層 時(shí) 代 ， 并 面 臨 著 真 正 的 市 場(chǎng) 考 驗(yàn) ?？?結(jié) ： 寧 波 房 市 的 火 熱 主 要 是 多 層 住 宅 的 火 熱 ， 分 析 寧 波 高 層 住 宅 市 場(chǎng) 的 發(fā) 展 歷 程 ， 高 層 銷(xiāo)售 狀 況 普 遍 較 為 艱 巨 ， 特 別 是 戶 型 面 積 大 的 套 型 ， 往 往 會(huì) 因 為 總 價(jià) 過(guò) 高 造 成 較 大 的 銷(xiāo) 售 抗 性 ， 如 錦地 水 岸 、 中 山 名 都 、 日 月 星 城 等 樓 盤(pán) 一 百 六 十 平 方 米 以 上 的 面 積 戶 型 都 是 在 最 后 無(wú) 其 它 套 型 可 挑 選 、寧 波 房 市 日 益 供 不 應(yīng) 求 的 緊 張 局 面 情 況 下 逐 漸 消 化 完 畢 。 去 化 速 度 很 快 的 幾 個(gè) 高 層 樓 盤(pán) ， 大 時(shí) 代 的熱 銷(xiāo) 是 因 為 位 置 好 （ 雄 居 三 江 口 ） 、 低 總 價(jià) （ 30萬(wàn) ） ； 銀 桂 公 寓 、 凌 江 名 庭 的 搶 購(gòu) 是 因 為 地 段好 、 單 價(jià) 低 （ 銀 桂 公 寓 均 價(jià) 3300元 /平 方 米 、 凌 江 名 庭 4600元 /平 方 米 ） ， 一 般 無(wú) 明 特 色 的 高 層樓 難 以 吸 引 消 費(fèi) 者 ， 就 是 在 樓 市 火 爆 的 去 年 、 今 年 ， 其 去 化 速 度 都 較 慢 ?？?技 園 區(qū) 香 溢 軟 件 園 是 位 于 寧 波 五 類(lèi) 地 段 的 高 層 樓 盤(pán) ， 城 市 的 東 擴(kuò) 和 市 政 府 的 東 遷 ， 使 本29 / 57地 塊 區(qū) 位 優(yōu) 勢(shì) 獨(dú) 特 ， 但 也 面 臨 著 市 區(qū) 其 它 較 好 地 段 的 高 層 樓 盤(pán) 競(jìng) 爭(zhēng) ， 如 華 儼 街 地 塊 、 咸 寧 街 地塊 （ 輪 船 碼 頭 ） 、 錦 地 水 岸 二 期 、 日 本 孫 氏 開(kāi) 明 街 項(xiàng) 目 、 冠 華 明 星 廣 場(chǎng) 、 華 僑 城 旁 地 塊 等 。從 區(qū) 位 優(yōu) 勢(shì) 、 房 產(chǎn) 大 形 勢(shì) 來(lái) 看 ， 科 技 園 區(qū) 香 溢 軟 件 園 的 市 場(chǎng) 前 景 是 樂(lè) 觀 的 ， 但 從 產(chǎn) 品 的 高總 價(jià) 、 高 層 的 銷(xiāo) 售 難 度 系 數(shù) 、 同 類(lèi) 樓 盤(pán) 的 競(jìng) 爭(zhēng) 來(lái) 看 ， 也 面 臨 著 一 定 的 銷(xiāo) 售 壓 力 。二 、 寧 波 高 層 住 宅 推 廣 策 略 分 析 寧 波 近 期 主 要 高 層 住 宅 樓 盤(pán) 推 廣 策 略 分 析 如 下 ：樓 盤(pán) 名 推 廣 主 題 廣 告 平 面 表 現(xiàn) 主 要 訴 求 點(diǎn)30 / 57稱錦 地 水岸 年 璀 璨 江 景 ，現(xiàn) 代 錦 地 水 岸 雅 中 心 城 ,完 美 水 岸 家表 現(xiàn) 1： 恢 宏 場(chǎng) 面 ,效 果 圖 、 繁 華 美 麗 都 市 、江 景 三 合 一表 現(xiàn) 2： 效 果 圖 、 水景表 現(xiàn) 3： 效 果 圖 立 三 江 ,一 道 350米 現(xiàn) 代 城市 天 際 線 。 岸 住 宅 ,戶 戶 江 景 材 飾 面 ,品 質(zhì) 永 恒 弧 形 熱 彎 玻 璃 景 觀 窗 戶 獨(dú) 梯 。 北 通 風(fēng) ,無(wú) 限 采 光 。 高 3米 ,板 式 高 層 。 際 化 休 閑 會(huì) 所31 / 57面 積 1000平 方 米 ,內(nèi) 設(shè) 室 內(nèi)溫 水 泳 池 、 茶 吧 、 圖 書(shū) 室 、棋 牌 室 、 乒 乓 室 、 健 身 房 等 。 業(yè) 高 效 的 物 業(yè) 管 理日 月 星城 江 六 岸 景 觀生 活 圈 ,健 康 生 活 特區(qū) 觀 商 住 樓 ,盡 攬 三 江 美 景表 現(xiàn) 1： 立 面 效 果 圖表 現(xiàn) 2： 戶 型 、 效 果圖表 現(xiàn) 3： 效 果 圖 、 空中 花 園 江 美 景 。 方 米 社 區(qū) VIP室 內(nèi) 體育 中 心 。 正 網(wǎng) 絡(luò) 化 越 的 物 業(yè) 管 理 方 米 空 中 大 花 園 。 景 樓 中 樓 ,20平 方 米 自 由32 / 57