【正文】 聯(lián) 、 中 農(nóng) 信 、 會(huì) 展 中 心 等 ； 三 是 商 住 兩 用 的 物 業(yè) 用 房 ， 如 華 僑 城 兩 幢 高 樓 ； 四 是 物 業(yè)邊 角 裙 房 ， 下 面 作 門 面 ， 上 面 辦 公 等 。 正 因 為 寫 字 樓 的 供 應(yīng) 渠 道 較 為 廣 泛 ， 可 作 為 寫 字 樓 使 用的 物 業(yè) 選 擇 又 多 ， 使 得 寧 波 寫 字 樓 市 場(chǎng) 的 銷 售 一 直 不 活 躍 ， 遠(yuǎn) 落 后 于 住 宅 、 商 業(yè) 用 房 的 成 交 量 。 寧 波 早 期 的 高 檔 純 商 務(wù) 寫 字 樓 ， 如 寧 波 華 聯(lián) 、 中 農(nóng) 信 、 石 油 大 廈 、 保 險(xiǎn) 大 廈 、 天 宇 大 廈 、會(huì) 展 中 心 等 ， 大 多 只 租 不 售 ， 即 使 零 星 的 交 易 ， 價(jià) 格 也 不 高 ， 很 少 超 過(guò) 5000元 /平 方 米 。 2022年 下 半 年 至 2022年 ， 寧 波 寫 字 樓 市 場(chǎng) 逐 漸 復(fù) 蘇 ， 并 逐 漸 有 一 些 純 寫 字 樓 推 向 市 場(chǎng) ，如 靈 橋 廣 場(chǎng) 、 中 山 銀 座 （ 中 山 東 路 、 舟 孟 北 路 交 匯 處 ） 、 世 紀(jì) 偉 業(yè) （ 中 山 西 路 、 中 山 家 園 南 邊 ）城 市 廣 場(chǎng) （ 望 京 路 旁 ） 、 世 紀(jì) 龍 騰 （ 中 興 路 旁 ） 等 ， 這 些 寫 字 樓 樓 盤 雖 然 檔 次 品 位 較 低 ， 沒(méi) 有住 宅 好 銷 ， 但 也 逐 漸 消 化 完 畢 。47 / 57 經(jīng) 過(guò) 多 年 的 發(fā) 展 ， 寧 波 眾 多 中 小 公 司 已 完 成 原 始 積 累 ， 開(kāi) 始 在 市 中 心 區(qū) 域 尋 找 屬 于 自 己產(chǎn) 權(quán) 的 辦 公 場(chǎng) 所 ， 而 目 前 寧 波 的 寫 字 樓 市 場(chǎng) 以 只 租 不 售 為 主 ， 位 置 優(yōu) 越 的 高 素 質(zhì) 產(chǎn) 權(quán) 式 寫 字 樓確 實(shí) 吻 合 了 市 場(chǎng) 需 求 ： 銀 億 房 產(chǎn) 收 購(gòu) 保 險(xiǎn) 大 廈 上 萬(wàn) 平 方 米 物 業(yè) ， 加 價(jià) 1000元 /平 方 米 發(fā) 售 ， 很 快 賺 了 上1000萬(wàn) 元 ； 中 山 東 路 上 的 東 海 曙 光 以 純 寫 字 樓 發(fā) 售 ， 幾 個(gè) 月 的 時(shí) 間 里 ， 大 多 銷 售 完 畢 （ 米 標(biāo) 準(zhǔn) 層 均 價(jià) 5500元 /平 方 米 ， 挑 高 層 均 價(jià) 7000元 /平 方 米 ） ；2022年 下 半 年 ， 是 寧 波 房 產(chǎn) 最 高 漲 的 時(shí) 候 ， 市 場(chǎng) 上 幾 乎 無(wú) 房 可 供 ， 過(guò) 去 積 壓 的 寫 字 樓 或歷 史 遺 留 需 處 理 的 寫 字 樓 ， 都 在 趁 著 好 市 道 推 向 市 場(chǎng) ， 如 濱 江 大 廈 、 中 山 東 路 新 華 書 店15～ 16樓 、 黃 金 水 岸 、 靈 橋 廣 場(chǎng) 、 中 遠(yuǎn) 物 流 大 廈 、 貴 都 商 務(wù) 樓 、 創(chuàng) 時(shí) 代 等 。 雖 然 沒(méi) 有 住 宅 和公 寓 熱 銷 ， 但 也 逐 漸 消 化 完 畢 。48 / 572022年 下 半 年 ， CBD地 塊 陸 續(xù) 將 有 日 本 華 人 孫 氏 公 司 開(kāi) 發(fā) 的 太 陽(yáng) 廣 場(chǎng) 、 冠 華 置 業(yè) 開(kāi) 發(fā) 的明 星 廣 場(chǎng) 部 分 純 寫 字 樓 推 向 市 場(chǎng) ， 面 積 大 約 在 5萬(wàn) 平 方 米 左 右 。 在 同 類 地 段 ， 寫 字 樓 可 以 比 住 宅 賣 出 高 得 多 的 價(jià) 格 ， 但 寫 字 樓 對(duì) 品 質(zhì) 的 要 求 更 高 ， 位 置的 區(qū) 位 優(yōu) 勢(shì) 性 更 為 苛 求 。總 結(jié) ： 寧 波 許 多 中 小 公 司 有 購(gòu) 買 寫 字 樓 、 改 善 公 司 形 象 的 需 求 ， 寧 波 寫 字 樓 市 場(chǎng) 面 臨 著一 個(gè) 新 的 發(fā) 展 機(jī) 遇 。 縱 觀 這 一 、 二 年 寧 波 上 市 的 寫 字 樓 ， 整 體 品 質(zhì) 較 低 ， 寧 波 還 缺 少 位 置 優(yōu)越 、 高 品 質(zhì) 的 寫 字 樓 。 本 項(xiàng) 目 地 塊 定 為 高 品 質(zhì) 的 寫 字 樓 ， 有 較 大 的 市 場(chǎng) 機(jī) 會(huì) 空 間 。 同 時(shí) ， 寧 波 寫 字 樓 可 選 擇 物 業(yè)范 圍 大 ， 供 應(yīng) 渠 道 多 元 化 ， 一 定 的 銷 售 壓 力 還 是 有 的 。49 / 57 二 、 寧 波 寫 字 樓 區(qū) 域 分 布 寧波城區(qū)面積比起其他同類城市相對(duì)較小，因此寫字樓的分布也較為集中，大致概括其分布主要集中于兩區(qū)域和兩線。第一集中區(qū)域?yàn)榉植加谔煲粡V場(chǎng)周邊的CBD區(qū)域，這一區(qū)域?yàn)閷幉ǖ闹醒肷虅?wù)區(qū)，也是高檔寫字樓的積聚地。周邊集中了華聯(lián)寫字樓、平安大廈、中農(nóng)信、中銀大廈、世貿(mào)中心、保險(xiǎn)大廈等一系列高檔寫字樓，因其特殊地段優(yōu)勢(shì)，這一區(qū)域了也是各進(jìn)駐公司租用寫字樓的首選之地。另一集中區(qū)域?yàn)樵谌趨^(qū)域，三區(qū)沿江而劃，特殊的地理景觀位置，也使許多寫字樓沿江而立，集中了一批較高檔次的寫字樓，如：金融大廈、浦發(fā)銀行、金港大廈、港房大廈等。另外市區(qū)的兩條交通大動(dòng)脈也集中一些辦公寫字樓。沿中山路有海光大廈、海曙大廈、天寧大廈、東海曙光、中山銀座等。沿百丈路的有：會(huì)展中心、彩虹大廈、鄞信大廈等。從寫字樓供應(yīng)量來(lái)看，海曙區(qū)數(shù)量最多，供應(yīng)量最大，江東區(qū)次之，江北區(qū)最少。50 / 57三 、 寧 波 寫 字 樓 的 租 售 價(jià)目前寧波區(qū)的寫字樓依據(jù)其地段和品質(zhì)，售價(jià)大致可分為三類，由于地段都比較集中，所以寫字樓的品質(zhì)更多決定其檔次價(jià)格。一類高檔寫字樓如中農(nóng)信、會(huì)展中心、天寧大廈等的售價(jià)大致集中在62006800元/平方米之間。二類寫字樓如中山時(shí)代、靈橋廣場(chǎng)、雅戈?duì)枮I江大廈等辦公樓價(jià)格大致集中在57006200元/平方米之間。三類寫字樓大都為舊樓包裝項(xiàng)目，地段品質(zhì)都一般的辦公樓如：創(chuàng)時(shí)代、貴都商務(wù)樓、中山銀座等辦公樓售價(jià)在50005500元/平方米之間。相對(duì)于以上各類寫字樓的售價(jià)其租金水平大致為：51 / 57（以上租金按實(shí)際使用面積計(jì)算 ）從近兩年寧波寫字樓的租金情況看，呈現(xiàn)小幅上升趨勢(shì)。這主要得益于寧波經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展所帶來(lái)的效應(yīng)，經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，誕生了越來(lái)越多的企業(yè)，于是辦公空間就顯得比較緊俏，租金上漲也就勢(shì)在必然。從租金的增長(zhǎng)幅度來(lái)看，三類寫字樓的租金上漲幅度最快，約達(dá)到26%，二類次之，%，一類上漲幅度最小，約為19%。四 、 項(xiàng) 目 地 塊 寫 字 樓 部 分 策 劃 建 議在硬件上，目前寧波寫字樓主要存在以下不足：一是項(xiàng)目規(guī)模及外立面。現(xiàn)有寫字樓鮮有超過(guò)3萬(wàn)平方米辦公空間的，且在外立面裝修上顯得過(guò)于“小氣”，難以顯示整個(gè)寫字樓的恢弘氣勢(shì)，也就難以提高物業(yè)本身的檔次。二是電梯嚴(yán)重不足。絕大部分寫字樓僅有兩部電梯供企業(yè)使用（縱然部分寫字樓有四部以上的電梯，但由于這部分寫字樓主要分布在金融系統(tǒng)，所以至少有兩部電梯是供系統(tǒng)內(nèi)人員專用。）所以造成員工上下班苦等電梯現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，由此造成的尷尬與困惑也就不言而喻。三是在車位配置上。寧波絕大部分寫字樓的汽車配置都達(dá)不到80%，有的甚至僅為30%左右，車位嚴(yán)重短缺。四是物業(yè)的層高及實(shí)際52 / 57使用率不高。，～，而有部分，空間層次感十分壓抑。另外目前市場(chǎng)上寫字樓的得房率也不高，一般在65%左右。在軟件服務(wù)上，更存在著著的不足，主要有：一、物業(yè)管理不到位。目前寧波寫字樓的物業(yè)管理大都停留在保安、公共衛(wèi)生打掃、收發(fā)的報(bào)紙信件、日常維修等，沒(méi)有更多的附加功能，未能為客戶提供高效及時(shí)的物業(yè)服務(wù)。二是對(duì)入住企業(yè)專業(yè)化商務(wù)服務(wù)不夠。如衛(wèi)星會(huì)議、活動(dòng)策劃、會(huì)展中心等服務(wù)在寧波的寫字樓服務(wù)當(dāng)中極為少見(jiàn)。三是中央空調(diào)的開(kāi)放時(shí)間及辦公時(shí)間未能更好的為客戶服務(wù)。在中央空調(diào)的開(kāi)放時(shí)間上，多數(shù)寫字樓是按日常作息時(shí)間開(kāi)放，雙休日不開(kāi)放。而在辦公時(shí)間安排上，多數(shù)寫字樓在晚上10點(diǎn)鐘進(jìn)行清場(chǎng)，若有特殊情況，需申請(qǐng)物業(yè)公司，經(jīng)批準(zhǔn)后方可繼續(xù)辦公。中央空調(diào)開(kāi)放時(shí)間及辦公時(shí)間的安排限制了公司的自由活動(dòng)空間，給客戶造成很多不必要的麻煩。四是智能化弱電系統(tǒng)配置缺乏，一般寫字樓僅配置電話、寬帶、煙感、安保監(jiān)控等，而鮮有達(dá)到辦公通信自動(dòng)化（CA）、樓宇自控系統(tǒng)（BA）、消防報(bào)警智能化（FA）、安保監(jiān)控自動(dòng)化（SA）、辦公自動(dòng)化（OA）等5A標(biāo)準(zhǔn)配置的寫字樓。 一是要從物業(yè)的品質(zhì)入手，狠抓硬件設(shè)施。物業(yè)品質(zhì)包涵了很多方面的內(nèi)容，如交通便利性、停車53 / 57場(chǎng)的設(shè)計(jì)、物業(yè)建筑方面、建筑品質(zhì)、大堂的豪華程度、電梯質(zhì)量與配置狀況、空調(diào)、衛(wèi)生間、間隔布局、實(shí)用率 、層高、燈光、景觀、消防以及室內(nèi)四個(gè)立面用料品質(zhì)等等。這些都關(guān)系到一座寫字樓的定位與檔次，寫字樓定位越高，對(duì)這些指標(biāo)的要求就越高。如豪華氣派的大堂設(shè)計(jì)、高速便捷的電梯配置、充足的停車位、合理的間隔布局及足夠的層高、新型材料的使用等等。二是軟件配套與服務(wù)。一流的硬件設(shè)施，只有匹配一流的軟件配套，才能更加煥發(fā)光彩。隨著寧波國(guó)際進(jìn)程的大大加快以及大量省內(nèi)外大型企業(yè)的迅速入駐，寧波寫字樓極力打造現(xiàn)代商務(wù)港形象。建議本項(xiàng)目在軟件配套設(shè)施方面著重抓好信息化配置和智能化配置。在服務(wù)方面，要真正實(shí)現(xiàn)高效的物業(yè)管理，體現(xiàn)“以人為本”的管理理念。要實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)，建議本項(xiàng)目引入在社會(huì)上具有良好品牌和口碑的物業(yè)管理公司對(duì)寫字樓進(jìn)行管理。在具體的服務(wù)上盡可能的為客戶著想，如為客戶代定機(jī)車船票、對(duì)客戶的辦公空間進(jìn)行每天的清潔、全天候的空調(diào)開(kāi)放及24小時(shí)不清場(chǎng)的辦公制度安排等，并能對(duì)入住企業(yè)提供專業(yè)化商務(wù)服務(wù)、如衛(wèi)星會(huì)議、活動(dòng)策劃、會(huì)展中心等服務(wù)。 54 / 57五、推廣主題 寧波首個(gè)SPG三維創(chuàng)業(yè)版地產(chǎn) S：Spirit 精神 P：Product 產(chǎn)品 G：Glamory 魅力55 / 57第 十 部 分 香 溢 軟 件 園 項(xiàng) 目 市 場(chǎng) 行 情 價(jià) 格 評(píng) 析根據(jù)大量的樓盤調(diào)查可知，目前江東區(qū)四類地段的新建檔次較高的住宅小區(qū)的價(jià)格水平一般在4500元/平方米左右，個(gè)別位置較好的小高層及高層住宅在5000元/平方米以上，如楓丹馨園售價(jià)在5500元/平方米左右、盛世東方在5300元/平方米，世紀(jì)大道西側(cè)新天地預(yù)計(jì)開(kāi)盤價(jià)在4500元/平方米以上（計(jì)劃12月份開(kāi)盤）。相對(duì)于江東區(qū)，科技園區(qū)的價(jià)格水平明顯偏低，目前普通住宅的市場(chǎng)平均價(jià)水平在3500元/平方米左右，也就是說(shuō)，香溢軟件園地塊項(xiàng)目按常規(guī)銷售定價(jià)也就在三千五、六左右，當(dāng)然這個(gè)價(jià)格是指目前的行情。56 / 57 第 十 一 部 分 香 溢 軟 件 園 項(xiàng) 目 銷 售 及 資 金 回 籠 計(jì) 劃 略57 / 5