【文章內(nèi)容簡介】 客戶來源： 售樓處現(xiàn)場截流； 網(wǎng)絡(luò)新盤推薦。價格： 16000—20230 元 /平米以上 最開始的客戶預(yù)估區(qū)間在 1600018000元 /平米，近期公布價格均價在 20230元 /平米以上。占地面積： 8088平方米建筑面積： 27800平方米總戶數(shù) :186啟動模式模式總結(jié)和評價：藤花紫院：極小投入、超長時間、穩(wěn)定關(guān)鍵詞： 盤量小、土地稀缺； 本地客戶價值認(rèn)知高、支付力強(qiáng)； 蓄客時間超長、銷售節(jié)奏極度自由； 市場供應(yīng)少、競爭弱?；诒卷椖康奶攸c以及利潤最大化的結(jié)果考慮，建議采用折中方式，即：較小投入、盡早下手、較長時間本項目特點：盤量小、土地稀缺；本地客戶認(rèn)知價值較高，支付力較強(qiáng)；蓄客時間較充裕、銷售節(jié)奏較緊張；市場供應(yīng)較大、競爭略強(qiáng)。產(chǎn)品建議一、產(chǎn)品聚焦： 2+0=32 居0 居3 居 過于分散的產(chǎn)品線，導(dǎo)致客戶群也極為分散，這對于后期的客戶拓展是極為不利的。三居產(chǎn)品在總產(chǎn)品中占比最小，屬稀缺產(chǎn)品，拼合后中間的樓座產(chǎn)品純粹性提高，只有三居和復(fù)式產(chǎn)品，同時可解決北向零居居住功能差的問題。產(chǎn)品建議一、產(chǎn)品聚焦： 2+0=3 產(chǎn)品調(diào)整后產(chǎn)品線分布情況戶型 套數(shù) 套數(shù)比零居 117 38%1居 102 34%2居 46 15%3居 32 11%4居（復(fù)式） 6 2%合計 303 100%產(chǎn)品建議二、精裝：賦予小戶型以全新的居住價值小戶型全裝修居住解決方案“ 失效 ” 投資 ， “ 失效 ” 小戶型失效問題區(qū)域和 價格 無法撬動投資；單一投資價值 無法撬動小戶型。案例：德勝凱旋公寓、智地鉆河公館 德勝凱旋公寓 智地鉆河公館失效原因小戶型投資產(chǎn)品 KPI總結(jié)一、區(qū)域： 交通節(jié)點（尤其是軌道交通） —— 外向、包容性； 鄰近區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心 —— 可依托、資產(chǎn)安全性； 城市資源聚集度高 —— 稀缺、資產(chǎn)穩(wěn)定性。二、客戶： 大量的流動和暫居人口 —— 租賃市場活躍； 區(qū)域商務(wù)及商業(yè)中心 —— 高支付人群集中。三、投資能力： 經(jīng)濟(jì)背景 —— 通脹時代、資產(chǎn)膨脹時期； 低首付 —— 投資杠桿； 低價格 —— 升值空間。基于基于 ““ 暫居暫居 +投資投資 ”” 屬性的復(fù)合項目需要具備的條件：屬性的復(fù)合項目需要具備的條件：投資判斷投資屬性判斷大類要素 具體指標(biāo) 德勝凱旋公寓 智地鉆河公館 本項目一、區(qū)域 交通節(jié)點 √ √ 鄰近區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心 √ 城市資源聚集度高 √ √ 二、客戶 大量的流動和暫居人口 √ 區(qū)域商務(wù)及商業(yè)中心 √ 三、投資能力 經(jīng)濟(jì)背景 低首付 √ 低價格 本項目不具備投資項目的基本屬性。本項目不具備投資項目的基本屬性。核心問題小戶型產(chǎn)品的居住功能缺失客戶居住需求矛 盾 ？VS解決小戶型全裝修解決方案—— 賦予小戶型以全新的居住價值功能起居 —— 起居室或客廳；睡眠 —— 臥室；吃飯 —— 餐廳和廚房；讀書 —— 書房；洗漱、如廁 —— 衛(wèi)生間、盥洗室；興趣：影音廳、游戲室、 Party room…… 等。居住功能及對應(yīng)空間設(shè)置：小戶型客戶分類及偏好衣帽間Party房游戲空間影音室盥洗室 衛(wèi)生間書房廚房餐廳臥室起居室類別一類別一：年輕夫妻、首次置業(yè)、短期居住衣帽間Party房游戲空間影音室盥洗室 衛(wèi)生間書房廚房餐廳臥室（ 2個）起居室類別二類別二：小孩上學(xué)、夫妻陪讀、暫時居住衣帽間Party房游戲空間影音室盥洗室 衛(wèi)生間書房廚房餐廳臥室起居室類別三類別三：單身、就近、首次置業(yè)客戶實現(xiàn)方式 小空間不足以支持多功能區(qū)的實現(xiàn)，怎么辦？—— 平面合理布局?！?空間集約利用。—— 功能組合 拆分、空間折疊 分解。平面排布 日本小戶型借鑒 日本小戶型住宅戶型簡介：216。目前，日本城市住宅的主流形式為 nLDK型方案，即以 L(起居室 )、D(餐廳 )和 K(廚房 )為住宅的基本要素， 以起居室為中心，布置各房間，連接 n個臥室 。這種類型的住宅通過標(biāo)準(zhǔn)化構(gòu)件的設(shè)計和推行工業(yè)化的生產(chǎn)方式降低了造價，使大量生產(chǎn)和普及推廣成為可能。且由于臥室面積和個數(shù)的可變，可衍生出不同的類型來滿足不同家庭的需求，很受居民們的青睞；216。為節(jié)約土地、爭取較高的容積率，在總體布局上，普遍采用 大進(jìn)深、小開間、單面外廊、公用電梯樓梯 的布局，還采用日影斜線法精確控制建筑日照間距， 建筑層高控制在 — ，以降低建筑總高度，減少建筑間距 。216。戶型 平面呈 “ 十字形 ” ，即：戶型 中間為走廊 ，入戶后是 “ 玄關(guān) ” ，設(shè)鞋柜、衣柜；順道往前， 臥室靠近住宅入口玄關(guān)附近，沿走廊兩側(cè)布置 ，并不強(qiáng)求南向；住宅 中部一般為衛(wèi)浴空間和廚房 (廚房不要求必須對外開窗 )； 起居室則位于最南端 ，一般與餐廳相連，共同構(gòu)成餐起空間； 和室作為日本特有的第二起居空間，一般與起居室相鄰設(shè)置 ，推拉門可以打開、摘下，其空間可間接采光而不必直接臨窗，從而節(jié)省了面寬，空間得到高效利用；216。戶內(nèi)空間結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)實用化、人性化、細(xì)分化、靈活化的特點： 餐廚相連、餐起相通 ； 衛(wèi)浴空間分區(qū)設(shè)置 ； 儲藏空間靈活分布 ；?外廊?過渡 “ 小院 ”?衛(wèi)浴分區(qū)設(shè)置?儲藏空間靈活分布?餐廚相連，餐起相通?半開敞式的廚房保證了使用上的相對獨立，又可以使空間在視覺上連為一體，且便于主婦在做飯的同時照顧到在起居室的家人和在陽臺玩耍的兒童n獨立式廚房n可放置浴缸及洗衣機(jī)的衛(wèi)生間n陽光房的設(shè)置 n獨立式陽臺n陽光書桌n吧臺式餐桌n增加客廳的空間n可放置浴缸及洗衣機(jī)的衛(wèi)生間n獨立式廚房n獨立式陽臺n吧臺式空間n書桌設(shè)計平面排布：設(shè)計實例空間利用 萬科 U5系統(tǒng)借鑒 萬科全面家居解決方案 ——U5 萬科全面家居解決方案 ≠“ 毛坯 ” ＋ “ 裝修 ”　　 萬科全面家居解決方案（ TOTALSOLUTION ），是一套涵蓋了從低到高不同層面的住宅產(chǎn)品，以及從項目定位、設(shè)計、部品配置、項目施工到后期服務(wù)等一系列的標(biāo)準(zhǔn)體系，而不僅僅停留在全裝修的層面。 萬科通過對不同客戶行為模式的深入研究，針對從公寓到別墅不同類別的建筑產(chǎn)品特點，將 戶型設(shè)計、建筑設(shè)計和室內(nèi)裝修設(shè)計同步進(jìn)行 ，再進(jìn)行施工，并進(jìn)行售后服務(wù)保障，最終為客戶提供物有所值、物超所值、領(lǐng)先于市場的住宅家居產(chǎn)品?！　∪f科全面家居解決方案，是萬科精細(xì)化階段的重要成果。U，即 Unit Integration，是單元一體化的解釋216。U5又稱之為 Unit Integration of 5，在不同的城市的不同項目中有含義略有不同216。在 大連溪之谷 的全面家居解決方案中， U5有三個層面的豐富內(nèi)涵：一是 “5 大流程 ” ： 1站式購房體驗； 2年整體質(zhì)保； 3重品質(zhì)保障； 4大品控流程； 5大空間系統(tǒng) ；二是 “5 大空間系統(tǒng) ” 的深層闡釋，即 “U1 玄關(guān)整合系統(tǒng)、 U2廚房便捷系統(tǒng)、 U3衛(wèi)浴集成系統(tǒng)、 U4臥室收納系統(tǒng)、 U5客廳明亮系統(tǒng) ” ；三是 “5 大品牌 ” ：即與 摩恩、西蒙、美標(biāo)、圣象、方太青島萬科 U5U1自由收納玄關(guān)系統(tǒng) ：讓生活優(yōu)雅從容U2多功能廚房系統(tǒng) ：把烹飪成為享樂U3便捷家政間系統(tǒng) ：讓瑣碎與生活剝離U4細(xì)致衣帽間系統(tǒng) ：將品味用心收藏U5休閑陽臺系統(tǒng) ：身心輕松美容，好心情自然來設(shè)計實例空間共用：客廳兼書房餐廳兼書房客廳兼吧臺客廳兼書房臥室兼書房設(shè)計實例移動空間：設(shè)計實例組合家具：組合家具實現(xiàn)功能轉(zhuǎn)換沙發(fā) 床客廳 臥室沙發(fā) 床客廳 臥室設(shè)計實例n鏡面移門讓客廳空間更開闊n暗藏式 100英寸投影幕視覺打造：設(shè)計實例n超大容量影音儲物柜n緊湊的獨立衣帽間及地臺抽屜的空間利用倉儲空間：n抬高地臺可以避免灰塵被帶進(jìn)臥室、下面可放置儲物空間n雜物臺（放置鑰匙、錢包、小包等雜物 ,方便進(jìn)出門放?。﹏衣柜、鞋柜組合設(shè)計實例1平米廚房n三眼灶n電烤爐n電飯煲n微波爐n碗碟干燥機(jī)n超大儲物拉籃微型廚房：設(shè)計實例n洗面臺、淋浴間、馬桶功能分離，減少使用沖突衛(wèi)浴空間：n集成衛(wèi)浴，珍惜每寸空間n衛(wèi)生間的小巧倉儲空間功能轉(zhuǎn)換 張志強(qiáng)《我的 32平米》借鑒 216。張智強(qiáng)先生的實踐可以證明， 32平米可以做到 “ 豪宅 ” 的一切可能，而且更方便，親切和 cool。?32平米可以做到什么？——20 個訪客的雞尾酒餐會 ——2 個雙人床的臥室 ——1 個像樣的家庭影院——1 個步入式的衣帽間 —— 帶有大浴缸的衛(wèi)生間 —— 圖書館和工作室—— 帶大吊床的游戲空間 —— 一個教室 ……?所有這些都在這 32平米之中實現(xiàn)，這 32平米的空間歷史，體現(xiàn)了人與空間真正的互動史，處處閃耀著真實的智慧、力量和光芒。216?！?空間 ” 的真正意義總是與 “ 時間 ” 相聯(lián)系的，或者說 “ 空間 ” 只有使用才有意義，而使用空間的多種活動都是以時間為標(biāo)尺和計量的。?我們城市建設(shè)之所以浪費，大而不當(dāng)，就是不考慮空間的這一時間特征。比如夜晚空無一人的CBD，臥城和公園不公，小區(qū)內(nèi)停車場的堵塞和空置 …… 等等問題，其本質(zhì)不就是在空間與時間問題上的錯位嗎？216。張智強(qiáng)先生的這 32平米位于香港北角的城市中心區(qū)域，這不正是未來城市中心公寓的模型嗎？ —— 白領(lǐng)能買得起，方便住，兼顧上班和生活，同時占領(lǐng)核心的商業(yè)資源，空間趣味和酷！功能轉(zhuǎn)換張智強(qiáng) 《我 的 32平米》—— 由 真實案例 聯(lián)想到的