某地產(chǎn)項目判斷邏輯運營報告(編輯修改稿)
2025-03-16 09:47 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 銷售市場 產(chǎn)品 銷售容量競爭定位運營項目 運營25運營：開工銷售節(jié)奏不匹配帶來的存貨過大項目：開工銷售不匹配167。 存銷比高： 存貨 1000套，計劃 08年銷售 400套， 09年銷售 600套（達到取證條件近一年后才推售）167。 工程進度快： 截至 08年 8月，住宅全部封頂匹配開工與銷售節(jié)奏，降低庫存0812 09120712工程量銷售量26運營：銷售問題帶來的庫存過大項目 A：通過加推完成銷售計劃167。 銷售狀況： 每次推盤銷售率不高，通過新推完成銷售計劃，庫存大項目 B：先賣好賣的? 銷售狀況： 有大量庫存，在降價清貨中，對存貨好壞沒有區(qū)分，結果把好賣的先賣了1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12每月銷售每月新增庫存上月庫存庫存不斷增加，庫存結構不合理，死庫存比重大，對未來 12年的經(jīng)營極其不利 27 運營? 開工量與銷售目標不匹配帶來存貨過大? 通過加推完成銷售計劃? 降價，把好賣的賣了? 開盤銷售率低運營 28走訪 方法問題策略跟進齒輪293. 方法項目性能價格=來訪量 轉化率= XX市場 份額產(chǎn)品力銷售容量競爭定位競爭分析法產(chǎn)品力評級法銷售預測法確定競爭片區(qū)，計算市場容量根據(jù)產(chǎn)品力評級，判斷市場份額變化依據(jù)市場容量，平均銷售速度，來訪成交趨勢、市場份額變化以及供求關系預測銷售速度30兩個 80%原則167。 片區(qū)內(nèi) 80%以上的客戶選擇在片區(qū)內(nèi)置業(yè)167。 80%以上的房子被本片區(qū)客戶購買片區(qū)與客戶原則? 位于競爭片區(qū)以內(nèi)，具有接近的產(chǎn)品定位? 到訪客戶重合度較高的項目? 流失客戶選擇的項目? 避免僅僅選擇價格標竿項目片區(qū)劃分法競品選擇法 競爭分析法31 產(chǎn)品力評級法首次置業(yè)產(chǎn)品線綜合評級：云山詩意 A、嶺南新世界 A、萬科云山 B、富力城 C土地屬性 萬科云山 云山詩意 嶺南新世界 富力城優(yōu)勢白云新城輻射區(qū)域（政府重點發(fā)展區(qū)域）有景觀資源白云新城內(nèi)地鐵上蓋周邊配套較完善白云新城內(nèi)交通較便利配套非常完善交通便利配套不佳劣勢 交通不便配套不完善 環(huán)境不佳評級 B A A B產(chǎn)品力 萬科云山 云山詩意 嶺南新世界 富力城優(yōu)勢低容積率純高層社區(qū)園林景觀好立面品質感強中式園林戶型實用成熟大盤圍合式園林成熟戶型園林景觀較優(yōu)劣勢 產(chǎn)品形態(tài)和土地屬性不相 符合，過于小眾 產(chǎn)品品質感一般 品質感一般評級 C A B C 總價 萬科云山 云山詩意 嶺南新世界 富力城主流總價 7590萬 6575萬 6580萬 7080萬評級 B A A B32 市場預測法167。 市場規(guī)模和份額 ： 167。 去化和價格趨勢：167。 庫存及新增： 167。 167。 計劃完成預測：庫存 812月新增812月可售812月供求比17月供求比片區(qū)市場 626 477 1103 萬科 170 0 17017月片區(qū)成交17月市場去化率17月萬科份額812月市場容量預期首置 1054 63% 9% 753l 17月，片區(qū)成交量平穩(wěn)，成交均價緩慢下跌l 812月供求比略有下降萬科云山成交片區(qū)成交812月銷售計劃銷售速度套 /月812月銷售預測計劃完成率 市場份額按 17月均去化速度推算 170 13 65 38% %產(chǎn)品競爭力評級：云山詩意 A、嶺南新世界 A、萬科云山 B、富力城 C33 市場預測法167。 市場規(guī)模和份額 ： 167。 去化和價格趨勢：167。 庫存及新增： 167。 167。 計劃完成預測：庫存 812新增812可售812供求比17供求比首改片區(qū)市場 11
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