某項目針對煙臺住宅市場研究與設計建議(編輯修改稿)
2025-01-25 20:15 本頁面
【文章內容簡介】 議居住型高檔公寓設臵獨立門廳、衣帽間及儲藏室 2023/1/25 21 思源顧問 朝向及裝修 ? 被訪者在朝向及裝修問題上，意見統(tǒng)一 ? 朝向 最好是南北通透 ，其次是東向，西向住宅是煙臺人最不能接受的住宅朝向 ? 住宅裝修，僅有 1人選擇了廚衛(wèi)精裝修，其他 全部選擇毛坯 ? 原因： 煙臺商品房發(fā)展起步較晚，精裝修產品目前在市面上沒有出現(xiàn)，煙臺居民對精裝修產品沒有成型的概念，擔心裝修風格統(tǒng)一不能彰顯主人品味等；此外煙臺生活節(jié)奏較緩和，居民有能力也有時間裝修自己的居所 2023/1/25 22 思源顧問 客廳及主臥面積統(tǒng)計 客廳面積選擇 (不包含餐廳 ) 主臥面積選擇 (不包主衛(wèi)等 ) ?客廳面積主流區(qū)間 21－ 25平米，如加上餐廳面積，約 30－ 34平米左右 ?主臥面積選擇平均， 13－ 18平米，及 21平米以上都有選擇 思源建議： 客廳面積，不包含餐廳， 26－30平米為佳 主臥面積（不包含主衛(wèi)等）面積在 16－ 20平米為佳 2023/1/25 23 思源顧問 采光及朝向選擇 是否考慮沒有海景的戶型 海景和采光的選擇 8%8%44%40%肯定會 可能會 可能不會 肯定不會?本項目為海景公寓，在沒有海景的前提下，僅有 16的人還會考慮繼續(xù)購買本項目的居住型高檔公寓 ?由于煙臺市的海在北面，所以在海景和采光二者之間選擇時， 52％的人在保證海景的前提下可以犧牲采光， ?起居室和主臥，在必須選擇觀海還是朝陽時， 98％的人選擇起居室觀海，主臥采光 2023/1/25 24 思源顧問 居住型高檔公寓層高的選擇 20%56%24%平層層高（）平層層高（)局部挑高(起居 )?56％被訪問者對凱旋城目前產品較認可，認為平層， 3米左右的層高可以滿足其居住需求，部分客戶傾向于局部挑高，但數(shù)量不多，僅占總訪問數(shù)的24％ 2023/1/25 25 思源顧問 居住型高檔公寓物業(yè)管理需求分析 27%46%27%會 不會 無所謂?煙臺市規(guī)定，煙臺住宅物業(yè)管理費不得超過 /平米月 ?煙臺目前物業(yè)費最高 /平米月 (包含 /平米月電梯費 ) 是否會對更好的物業(yè)付出更高的物業(yè)管理費 ?被訪問者中全部認為煙臺市目前的物業(yè)管理水準不能滿足居住要求，但由于對物業(yè)管理公司的不信任，近 50％的被訪問者選擇不會為更好的物業(yè)管理公司支付更高的物業(yè)管理費用 ?部分選擇會或者無所謂的被訪者，在被問及最高接受的物業(yè)管理費時，最高 /平米月， 97％的被訪者不愿高于 2元 2023/1/25 26 思源顧問 投資型酒店式公寓購買目的 投資型酒店式公寓購買目的 ?被訪者中選擇會購買本項目酒店式公寓者的購買主要用于自用、出租、出售 ?此類物業(yè)購買，多為投資用途，出租＋出售，占被訪人數(shù)的 90％ ?購買為自用的比例最低，僅占 10％ 2023/1/25 27 思源顧問 投資型酒店式公寓購買面積及價格 購買面積 購買單價 購買總價 ?投資型酒店式公寓的主要認可面積區(qū)間為 60－ 69平米的一居 ?34％的被訪者對價格預期為 10000－10999元 /平米 ?總價主要集中在 50－ 59萬，有近 30％的被訪者認可次總價區(qū)間 2023/1/25 28 思源顧問 酒店式公寓的朝向及景觀問題 10%35%55%可能會 可能不會 肯定不買是否會購買無法看到海景的酒店式公寓 是否會購買西向的酒店式公寓 ?西向及無法看到海景的酒店式公寓同樣面對居住型高檔公寓類似的朝向及景觀問題 ?90％以上的被訪者對西向的酒店式公寓和無法看到海景的酒店式公寓沒有購買興趣 2023/1/25 29 思源顧問 投資型酒店式公寓層高問題 ?86％被訪者認為，標準層高的酒店式公寓可以滿足其投資用途，挑高型產品由于可能會導致價格的升高，大多數(shù)被訪者并不看好此類產品，認為還是海景最重要 2023/1/25 30 思源顧問 投資型酒店式公寓交付標準及后期運營管理機構問題 投資型酒店式公寓交付標準 投資型酒店式公寓管理機構 ?關于投資型酒店式公寓交付標準問題中，被訪者中 59％認為毛坯交付最好，這主要還是由于煙臺市缺乏裝修型產品實例，使得購買者對精裝修產品沒有心里預期 ?公寓的后期運營管理，采用獨立品牌還是同本項目五星級酒店協(xié)同運營，分歧較大，被訪者選擇較平均 ?投資匯報率問題，基本沒有結果，主要由于煙臺當?shù)刭徺I者對投資回報率沒有概念，普遍認為是買入－賣出所得差價，大部分要求投資匯報率在20％以上，部分達 50％以上 2023/1/25 31 思源顧問 辦公物業(yè)選擇問題 62%38%會 不會是否會選擇商住辦公場所 會選擇的辦公場所區(qū)域 ?煙臺辦公類購買者， 62％會選擇購買商住型公寓作為辦公場所，理由主要是價格優(yōu)惠，而且這類被訪者多為經(jīng)貿公司，企業(yè)規(guī)模較小，對公司形象要求不高 ?38％的被訪者選擇不會考慮商主項目作為其辦公場所選擇，覺得人員煩雜是主要方面 ?在辦公位臵的選擇商， 90％以上的被訪者，會優(yōu)先考慮本項目周邊，主要原因還是由于希缺的海景位臵，及天鴻品牌， 但是對價格因素關注較高 2023/1/25 32 思源顧問 項目供暖及采暖方式 ? 被訪者認為居住型高檔公寓應采取集中供暖方式，而采暖較認可現(xiàn)有的地板采暖 ? SOHO寫字公寓 /投資型酒店式公寓，由于主要用于投資，大多數(shù)被訪者希望能采用分戶式供暖(在了解分戶式供暖產品后 )，而室內采暖由于擔心地板式采暖在后期維護的不便利性，部分被訪者希望采用中央空調或者散熱片，但數(shù)量不多 會選擇的產品 * 供暖方式 C r o s s t a b u l a t i o nC o u n t16 8 241 5 67 26 3324 39 63居住型高檔公寓S O H O 寫字公寓投資型酒店式公寓會選擇的產品T o t a l集中供暖 分戶式供暖供暖方式T o t a l會選擇的產品 * 采暖方式 C r o s s t
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