【文章內(nèi)容簡介】 為六個周期：起步期起步于1993年，和國內(nèi)發(fā)達城市相比，起步較晚。改革開放前，我國實行計劃經(jīng)濟體制，在這種體制下，辦公機構(gòu)主要由政府部門、國營企事業(yè)單位組成，基本上都是通過國家分配方式取得辦公樓或由行政劃撥取得土地，興建自用辦公樓、辦公活動不太活躍，商務(wù)辦公空間(寫字樓)幾乎完全不存在。萌芽期寫字樓的產(chǎn)生是一個城市經(jīng)濟發(fā)展活躍程度的直接反映。1993～1997年，可以看作合肥寫字樓市場的萌芽期，當時多數(shù)企事業(yè)單位辦公以民房、單位公房為主，寫字樓市場并沒有成形；但隨著第三產(chǎn)業(yè)的出現(xiàn)，商務(wù)辦公空間已經(jīng)開始出現(xiàn)，只是規(guī)模較小，多數(shù)是由原有的樓房改造裝修而成。探索期1997～2000年合肥寫字樓的探索期，這一時期的特點是一批以單位需求為主的專用職能寫字樓隆重登場，出現(xiàn)了以金城大廈、郵電大廈、盛安廣場等為代表的項目，這一時期的發(fā)展探索也基本奠定了如今合肥老城區(qū)商務(wù)格局。作為城市中心區(qū)的寫字樓標桿項目，郵電大廈建筑面積41000平方米，,地上39層，地下2層，裙房3層。該工程榮獲2000年中國建筑工程魯班獎（國家優(yōu)質(zhì)工程），繼而成為當時合肥寫字樓市場的引領(lǐng)者，今天依然是合肥高端的寫字樓代表之一。過渡期2000～2003年，是合肥寫字樓的過渡期。以新華大廈為代表集辦公、住宅為一體的新型商住樓的出現(xiàn)，更加活躍了合肥寫字樓市場。商住綜合型為合肥寫字樓市場帶來了一絲新意，“宜商宜居”開始成為吸引投資客的主要訴求點。蓬勃發(fā)展期2004年以來，是合肥寫字樓的蓬勃發(fā)展期，這一時期的市場特征是：老城區(qū)，以環(huán)城東路、環(huán)城西路、環(huán)城北路和長豐路圍合的老城核心及其周邊區(qū)域，寫字樓成“井噴”狀涌現(xiàn)，而且體量龐大，如壽春路的徽商國際大廈、古井百花大廈，淮河路市府廣場附近的香港廣場、天徽大廈，長江中路的仁和大廈、CBD中央花園、春天花園等、濉溪路上的財富廣場等； “合肥的寫字樓有過熱傾向”的言論在這一年曾一度甚囂塵上。細分期2005～2006年，合肥寫字樓市場熱度不減，一度是資本角逐的新領(lǐng)域。經(jīng)過幾年的摸索和發(fā)展，以財富廣場為典范已經(jīng)開始進入形象商務(wù)辦公時代。這一階段寫字樓產(chǎn)品現(xiàn)在更豐富，市場進一步細分，瞄準成長型中小企業(yè)客戶。專業(yè)商務(wù)型、特色服務(wù)型、地段投資型物業(yè)成為合肥寫字樓市場的新亮點，各個區(qū)域呈遍地開花之勢，大大提高了合肥寫字樓的品質(zhì)。2．合肥寫字樓市場特征對本項目啟示啟示一：第三產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展催生獨立辦公場所的需求合肥真正意義上第一批寫字樓物業(yè)的出現(xiàn)，是由產(chǎn)業(yè)的集中辦公趨勢所導(dǎo)致。如金城大廈是省農(nóng)業(yè)銀行、安徽服裝進出口總公司集中辦公的需要。隨著本市第三產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)并蓬勃發(fā)展起來之后，企業(yè)的生長和服務(wù)機構(gòu)分離，從而產(chǎn)生了獨立于生產(chǎn)場所的辦公場所的需求。啟示二：企業(yè)置業(yè)目標明確——進入所屬行業(yè)的商圈寫字樓服務(wù)于區(qū)域經(jīng)濟，是區(qū)域經(jīng)濟的載體。隨著這個理念的深入人心，“要選擇適合自己的寫字樓，首先是選商圈，其次才是選物業(yè)”成為企業(yè)買樓的共識。合肥市寫字樓市場以商圈的形式被細化之后，企業(yè)更明確了置業(yè)的選擇——進入所屬行業(yè)的商圈。如合肥市早期三孝口商圈、四牌樓商圈的寫字樓更多集中的是百貨行業(yè)、外貿(mào)流通行業(yè)、電子通信行業(yè)、商業(yè)銀行、證券公司等。啟示三：資金壓力、需求轉(zhuǎn)移、持續(xù)經(jīng)營難以平衡合肥寫字樓市場能清晰的反映一個城市的經(jīng)濟活躍程度，在過渡期到蓬勃發(fā)展期間，部分寫字樓開發(fā)定位模糊，采取商住結(jié)合的方式， 一方面這是由于寫字樓的資金壓力較大，必須采取以售為主的開發(fā)方式來降低風(fēng)險；另一方面2000－2004年合肥市場處于住宅消費的鼎盛時期，大量住宅物業(yè)是整個市場的關(guān)注點，部分住宅成為辦公場所的替代品，擠壓了真正寫字樓市場需求。但出租經(jīng)營方式遠期收益較高的特點，也促使一些有實力的發(fā)展商把出租作為其開發(fā)形式。寫字樓項目作為商業(yè)地產(chǎn)的一種，最終還是要回到持續(xù)經(jīng)營這個永恒的主題上面，事實上不是什么人都有足夠?qū)嵙M行持續(xù)經(jīng)營。因而，面對“巨大的資金壓力”、“住宅市場引起的需求轉(zhuǎn)移”、“持續(xù)經(jīng)營的困惑”三大難題的如何平衡，制約著合肥寫字樓市場。啟示四：市場期待新型寫字樓的出現(xiàn)合肥市目前寫字樓有兩種主要類型：一種是邊緣性寫字樓，以商務(wù)樓、商務(wù)中心或商務(wù)公寓的形式出現(xiàn)，或者是經(jīng)過住宅改造的。如眾誠國際廣場。另一種是純寫字樓，以財富廣場、CBD廣場為代表的，定位準確贏得投資買家的青睞。市場逐漸細分之下針對中小型成長企業(yè)的，真正個性寫字樓和另類寫字樓是市場的空白。啟示五：全國寫字樓市場劃分及特征寫字樓市場分類主要代表城市特征描述第一級市場北京、上海、廣州等GDP＞5000美元，住宅有高、中、低檔之分，寫字樓也有高、中、低檔之分，分別是甲、乙、丙三級。第二級市場杭州、青島、大連、溫州等3000＜GDP＜4000美元，主要市場供求總量目前接近平衡，產(chǎn)品細化剛剛開始，寫字樓增長主要取決于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。第三級市場西安、太原、武漢等省會城市2000＜GDP＜3000美元，目前基本上是住宅市場占主導(dǎo)，其他市場產(chǎn)品還沒有細分出來，住宅市場基本的供求關(guān)系還沒有達到平衡。應(yīng)該說，主力投資還在住宅方面，寫字樓開發(fā)要慎重。第四級市場其他城市目前這部分市場還沒有開始發(fā)育。注：此處GDP產(chǎn)值，指的是人均生產(chǎn)總值。分析：2006年合肥市人均GDP達到2975美元，依據(jù)人均生產(chǎn)總值劃分寫字樓市場的方法，合肥市寫字樓市場處于第三級市場，其基本特征是住宅市場基本供求關(guān)系還沒有達到平衡，主力投資還在住宅方面，寫字樓開發(fā)要慎重，這點同樣適用于本項目。（五）一環(huán)及環(huán)線內(nèi)同質(zhì)樓盤分析一環(huán)沿線西南向分析：216。 西南一環(huán)是合肥市傳統(tǒng)的人群集聚中心，也是城市重要交通站點。電信、中國移動、西市區(qū)教委、農(nóng)大、安大等眾多單位云集四周，從企事業(yè)單位工職人員到高校教師再到學(xué)生人群，為周邊商業(yè)提供了較大的消費空間。216。 大量基礎(chǔ)消費人群、高收入者的消費能力、重要交通樞紐、優(yōu)越的學(xué)區(qū)教育資源等，使得這個區(qū)域商業(yè)投資潛力較大，也成為了三里庵商圈興起的重大支撐點。216。 自2005年三里庵家樂福正式營業(yè)之后，也使得附近二手房交易價格上揚15％左右，迅速形成了以國購廣場為中心的新商圈。216。 旺城國際和置地投資廣場，一個出現(xiàn)在商圈形成階段，一個出現(xiàn)在商圈成熟繁榮階段，鎖定的主要客戶目標都是投資型群體。從產(chǎn)品創(chuàng)新和推出時間的角度上看，這兩個物業(yè)投資群體已經(jīng)出現(xiàn)了由普通商鋪住宅型向高檔次辦公商用型群體的過渡，從另一個層面上也表明了投資客心理愈加成熟，對高價高回報空間的認知更加理性。216。 沿街一層商業(yè)銷售均價3萬元/㎡,辦公住宅均價在6500元/㎡,去劃較快產(chǎn)品集中在中小面積區(qū)間。東北向分析：216。 東北一環(huán)是新站區(qū)板塊的焦點區(qū)域，火車站、汽車、市政廣場、眾多休閑配套都云集在勝利路與鳳陽路兩側(cè)。區(qū)域原有人群以鐵路系統(tǒng)職工為主，隨著周邊大型商業(yè)物流的興起，區(qū)域內(nèi)外來人口增多多、流動性大，多數(shù)為經(jīng)商人群。216。 區(qū)域以元一集團率先建設(shè)的元一時代花園、元一時代廣場、元一希爾頓酒店為地標性建筑，之后溫莎杰座、U－TOWN金色地帶等樓盤也逐漸興起。隨著時代廣場和希爾頓酒店的開業(yè)，形成以臨近勝利路與鳳陽路交叉口建筑為代表的現(xiàn)代綜合商圈。216。 大型物流配送集中、綜合交通運輸成本低、外來經(jīng)商投資人群居多、實力企業(yè)的品牌影響力（元一、沃爾瑪）都成為這個區(qū)域投資的重要支點。216。 區(qū)域投資型物業(yè)，從住宅型到商住型，從公寓型到辦公型再到商鋪，涵蓋幾乎所有類型。目前，投資型公寓住宅是市場的熱點。216。 ㎡，公寓住宅均價4200元/㎡，去劃較快是中低樓層的中小面積產(chǎn)品。東南向分析：216。 東南一環(huán)樓盤主要以屯溪路與馬鞍山路沿線開發(fā)居多，其中馬鞍山路更是連通合肥老城區(qū)與濱湖新城的城市干道，是未來合肥通江達海的第一快速通道。以新鴻意地產(chǎn)開發(fā)的“新都會”系列為代表，再加上其他項目共同促進，使得區(qū)域率先推動了合肥一環(huán)的真正城市化進程。216。 而馬鞍山南路與屯溪路交匯處，更是通往濱湖新區(qū)的第一站，隨著世界500強法國家樂福超市等商業(yè)巨頭的搶攤?cè)腭v，大量飯店、茶座、酒吧、夜店等快速在此“扎堆”，商務(wù)樓等項目夜身價倍增，集中了超高人氣。216。 隨著濱湖新城的啟動，人口和城區(qū)的逐漸擴張，商業(yè)南進，馬鞍山南路將會成為21世紀的長江路，其商業(yè)價值人所共知。因而此區(qū)域也成為了一環(huán)中最靚麗板塊，也是投資客的爭搶的火爆區(qū)域。216。 區(qū)域早期物業(yè)以寬敞舒適型住宅為主，隨著區(qū)域商圈的逐漸形成，近階段中小型投資公寓成為市場熱捧對象。216。 ㎡，住宅均價4300元/㎡,40－60㎡成為區(qū)域快銷產(chǎn)品區(qū)間。正北向分析：216。 歷史上，合肥正北向一環(huán)是大量工廠企業(yè)的集中地，也因此成為計劃經(jīng)濟時代合肥國有企業(yè)和國有工人最多的區(qū)域。隨著工廠企業(yè)的“退一進二”，為城市擴張騰出新的空間后，這里開始煥發(fā)出新的生機。柏景灣、南國花園、琥珀山莊等大型社區(qū)成為了合肥市第一代真正意義上的品質(zhì)型社區(qū)的代表。同時北區(qū)大量工廠搬遷之后所遺留的土地也為城市化進程提供了有力的空間保障。216。 而濉溪路中段，由于自身交通便利、居住人群集中、配套完善等優(yōu)勢，順理成章的成為正北一環(huán)開發(fā)的熱點區(qū)域。216。 以安徽置地為代表的開發(fā)企業(yè)，將眼光瞄準商業(yè)寫字樓市場，以財富廣場一期為龍頭，打造真正甲級寫字樓辦公空間。隨著二期、三期的持續(xù)開發(fā)和投入使用，區(qū)域?qū)⑿纬蓮]陽區(qū)新的地標型建筑，也會逐漸形成更高規(guī)格、高起點的廬陽新商務(wù)中心。216。 沿街一層商業(yè)均價2萬元/㎡，商用住宅均價5500元/㎡，快銷區(qū)間50－120㎡。西北向分析：216。 西北一環(huán)，更多傾向于城鄉(xiāng)結(jié)合地帶，由于四里河路未修建貫通，更多過往車輛只能繞行抵達二環(huán)或者森林公園、董鋪水庫等地，該路段通達性較為單一。尤其是濉溪路橋段，一直是合肥城市建設(shè)的盲點區(qū)域， 車輛行人更多是經(jīng)過而不停留。216。 由于原居住人群較少、周邊配套不完善、沿街城中村糟糕環(huán)境，該區(qū)域一直是城市開發(fā)的“冷地”，僅僅有鼎好銀河灣、凱悅豪庭等零散項目開發(fā)建設(shè)，但畢竟勢單力薄無法形成區(qū)域整體開發(fā)優(yōu)勢，一直處于自然發(fā)展階段。216。 隨著四里河沿線景觀帶的改造和建設(shè)，四里河路的修建貫通，區(qū)域自然環(huán)境和交通資源將會得到較大改善，整個區(qū)域“硬件”將逐漸提高，舊城改造、城中村搬遷應(yīng)該會給此區(qū)域帶來開發(fā)建設(shè)的新契機。216。 ㎡，商用住宅均價4200元/㎡，快速去化空間100㎡左右。環(huán)線內(nèi)分析：216。 環(huán)線內(nèi)樓盤，主要于長江中路、蒙城路、壽春路沿線分布，區(qū)位優(yōu)勢明顯、交通便利、商務(wù)服務(wù)配套設(shè)施完備。由于是傳統(tǒng)的城市中心，大量的商業(yè)、銀行網(wǎng)點、交通站點、酒店、公眾配套集中在這個區(qū)域中，即商家必爭之地，也是城市化、工業(yè)現(xiàn)代化的必然產(chǎn)物。216。 凝聚在綜合資源優(yōu)勢下的產(chǎn)品空間，是地段優(yōu)勢的集中體現(xiàn)?；幽耆A、CBD公寓的挑高設(shè)計，使得消費者得到更多價值盈余，再加上推出時間較早，是其迅速去化的直接原因。216。 隨著主體工程的完工、外架的落架、形象突現(xiàn)，原先積壓產(chǎn)品也逐漸去化，“即買即用”也驗證了市場需求的真實性。216。 環(huán)線內(nèi)一層沿街商鋪均價：㎡，住宅均價6800元/㎡，傳統(tǒng)核心區(qū)域的物業(yè)去化明顯優(yōu)于其他。（六）市場高價高去化代表樓盤空間特征1．高層投資型公寓金地國際城平層公寓、挑高公寓城市華庭公寓（2房/2廳，通煤氣） 城市華庭公寓（1房型，帶陽臺） 城市華庭公寓（1房型，南向，可通煤氣） 金色地帶UTOWN公寓（1房型，可通煤氣，38㎡） 金色地帶UTOWN公寓（1房型，客廳采光面大、功能完整） 溫莎杰座（1房型，南向帶陽臺） 博澳麗苑（1房型，南向帶陽臺） 天驕國際（1房2廳型，帶陽臺，可通煤氣，臥室寬敞舒適） 金灣龍城（1房2廳型，帶陽臺，主臥朝南）2．商用型辦公寫字樓財富廣場2期（戶型端正，7部高速電梯，每兩層設(shè)空中花園，東西大面積單元帶獨立衛(wèi)生間）3．其他類 東方銀座（2房或3房，緊湊戶型、功能完整） 眾城國際（2房或3房，84－137㎡，框架墻體可拆分）分析：通過對合肥市一環(huán)及環(huán)線內(nèi)同質(zhì)樓盤的取樣研究，存在以下特點：216。 同質(zhì)物業(yè)整體建設(shè)和平均銷售周期在2－3年216。 環(huán)線內(nèi)物業(yè)去化速度明顯快于一環(huán)沿線216。 西北一環(huán)同質(zhì)物業(yè)的開發(fā)明顯落后于其他地區(qū)，東南一環(huán)是城市開發(fā)的熱點板塊，也是競爭較激烈的區(qū)域216。 中小面積、低樓層物業(yè)去化速度明顯快于中大面積、高樓層物業(yè)216。 同質(zhì)物業(yè)對地段的依賴性尤為突出，配套完善性成為主要比較因素216。 傳統(tǒng)中心及商圈附近物業(yè)，住宅銷售均價在4300－6800元/㎡ 216。 靠近傳統(tǒng)中心及商圈，－4米、－8米左右的商鋪，－㎡216。 一環(huán)及環(huán)線內(nèi)住宅平均面積小于60㎡，一層獨立商鋪面積小于30㎡的屬于全城高速去化物業(yè)216。 －，一層沿街商鋪總價78－105萬216。 快銷型公寓更多是南北通透、帶獨立衛(wèi)生間、廚房預(yù)留煤氣管道通過對全市范圍高價高去化空間的取樣調(diào)查，發(fā)現(xiàn)一環(huán)沿線及環(huán)線內(nèi)高層物業(yè)，其空間多屬于邊緣性產(chǎn)品（尤其是公寓型產(chǎn)品更為明顯）此類物業(yè)多居于傳統(tǒng)中心或新商圈附近，主要目標客戶為投資性群體，一般做法通過控制戶型面積以達到控制總價而快速去化的目的。其中較大面積、方正戶型，針對中小型辦公群體、重點訴求商住兩用功能。2003－2004年是此類物業(yè)上市的高峰期。此類產(chǎn)品設(shè)計缺乏真正創(chuàng)新，部分空間價值不高。四．本項目開發(fā)體系之構(gòu)建（一）SWOT平衡分析地塊特