【文章內(nèi)容簡介】 下降 成果舉例 32 對目標(biāo)業(yè)務(wù)組合整體，通過三層面方法進(jìn)行描述 業(yè)務(wù) A 業(yè)務(wù) B 業(yè)務(wù) C 國際上能夠持續(xù)增長的集團(tuán)公司均非常注重自身三個(gè)層面業(yè)務(wù)的管理，而目前國內(nèi)集團(tuán)公司普遍過多關(guān)注于第一層面，忽略了第二、第三層面 創(chuàng)造有生命力 的侯選業(yè)務(wù) 第一層面 第三層面 第二層面 拓展和守衛(wèi) 核心業(yè)務(wù) 建立新興 業(yè)務(wù) 以上三個(gè)層面業(yè)務(wù)與企業(yè)中長期計(jì)劃有著截然的區(qū)別，一個(gè)謀求持續(xù)增長的公司必須同時(shí)管理著三個(gè)層面的業(yè)務(wù)。 ?第三層面業(yè)務(wù)是企業(yè)未來業(yè)務(wù)選擇的種子?；咎幱诟拍顮顟B(tài)。 ?第二層面業(yè)務(wù)指正在成長的業(yè)務(wù)，這些業(yè)務(wù)帶有快速發(fā)展和創(chuàng)業(yè)性的特質(zhì)，為企業(yè)修建新的收入渠道。一個(gè)增長良好的公司需要有若干項(xiàng)這樣的新興業(yè)務(wù)“總在沸騰著”。 ?第一層面業(yè)務(wù)包含目前企業(yè)核心業(yè)務(wù)，它對企業(yè)近期業(yè)績關(guān)系重大，是企業(yè)獲得穩(wěn)定增長的前提和保證。 時(shí)間 利潤 33 遠(yuǎn)卓項(xiàng)目成果舉例 業(yè)務(wù) A 業(yè)務(wù) B 業(yè)務(wù) C 第一層面 第二層面 第三層面 裝修領(lǐng)域建筑漆：學(xué)習(xí)或聯(lián)盟獲得渠道管理、營銷能力后嘗試 一般裝飾漆、一般防腐漆： 占 A公司現(xiàn)有銷售額 80%，改善作為近期主要業(yè)務(wù) 樹脂： 市場有需求，利用生產(chǎn)能力 建筑項(xiàng)目領(lǐng)域建筑漆：利用永富基礎(chǔ)，快速建立對公司業(yè)績的支撐 ① 工業(yè)重防腐漆： 重點(diǎn)拓展 ② 卡車漆： 利用 A公司技術(shù)和客戶基礎(chǔ)，重點(diǎn)拓展 道路漆： 利用中遠(yuǎn)資源和 A公司技術(shù)實(shí)力，重點(diǎn)拓展 家電產(chǎn)品漆： 利用DT技術(shù)和客戶基礎(chǔ)，重點(diǎn)拓展 ③ ① ： 假設(shè)合作中將永富乳膠漆生產(chǎn)和銷售并入 A公司 ② ： 如果沒有和關(guān)西全面合作，應(yīng)限制關(guān)西發(fā)展工業(yè)重防腐漆；如果合作成功， A公司可劃分市場領(lǐng)域發(fā)展工業(yè)重防腐漆 ③ ： 如果可以控股萊特赫斯，可基于萊特赫斯拓展；否則應(yīng)限制萊特赫斯發(fā)展，同時(shí) A公司調(diào)回技術(shù)人員，發(fā)展粉末涂料 成果舉例 34 對目標(biāo)業(yè)務(wù)組合，進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)測 2023 2023 2023 2023 單位：萬元 總資產(chǎn) 347,452 373,130 478,464 603,846流動(dòng)資產(chǎn) 264,016 292,145 386,761 454,347長期資產(chǎn) 81,825 79,363 90,078 147,878其他資產(chǎn) 1,610 1,623 1,625 1,620負(fù)債合計(jì) 233,708 249,767 306,803 420,637短期負(fù)債 207,122 227,916 278,345 342,090長期負(fù)債 26,586 21,850 28,458 78,547所有者權(quán)益合計(jì) 113,743 123,363 171,661 183,208名義投入 實(shí)際投入考慮租賃歷史債務(wù) 22% 28%不考慮租賃歷史債務(wù) 25% 32%不同情況下的年投資回報(bào)率 成果舉例 如何做 35 對目標(biāo)業(yè)務(wù)進(jìn)行組合，測算資金計(jì)劃 WK投資發(fā)展 有限公司 WK總公司 SD期貨公司 外貿(mào)租賃公司 JN證券公司 JS保險(xiǎn)公司 外部股東 AXA 1億 1億 3億 2億 1. 投資公司目前在財(cái)務(wù)公司的存款 要解凍，這樣可用于長期投資的資金為 億元 2. 對下屬公司的增資需求為 ，增資后投資公司可用流動(dòng)資金只剩下 3. 由于外貿(mào)租賃將增資中的 公司使用，總公司實(shí)際資金投入為 元 4. 需要在總公司全面預(yù)算管理中解決投資公司的流動(dòng)資金需求 實(shí)際資金需求為 成果舉例 如何做 36 近期戰(zhàn)略和組織調(diào)整策略 長期發(fā)展 資源規(guī)劃 做什么 如何做 近期戰(zhàn)略和組織調(diào)整 房地產(chǎn)主業(yè) 發(fā)展戰(zhàn)略 業(yè)務(wù)組合 調(diào)整 組織和管 理改善 管理制度體系建立 考核激勵(lì) 控股管理制度體系 運(yùn)營流程 37 華融擁有 10家直接控股的下屬公司，主要支柱業(yè)務(wù)仍然為房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營 ? 成立于 1994，注冊資金400萬元，主要從事金融街地區(qū)部分物業(yè)的管理工作 ? 2023年，為培育自身競爭力，嘗試開展多種經(jīng)營，大膽推進(jìn)物業(yè)管理市場化運(yùn)作 華融公司 敬遠(yuǎn) 公司 控股公司 金融街 公司 德勝公司 華融股份 經(jīng)發(fā)展 公司 富景 公司 嘉鴻 公司 金易 公司 物業(yè) 公司 ? 注冊資本 6122萬美元，主要從事西單北大街西側(cè)綜合改造工程 —— “西西工程” ? 2023年 4月完成重組，華融公司控股敬遠(yuǎn)公司 ? 上市公司，注冊資金 元 ? 主營房地產(chǎn)開發(fā)，主要從事金融街商務(wù)區(qū)整體開發(fā)工作 ? 成立于 1994年，初期負(fù)責(zé)金融大街開發(fā)工作，現(xiàn)主要從事西直門交通樞紐工程和中組部置換項(xiàng)目的開發(fā) ? 注冊資金 ? 負(fù)責(zé)德外大街整體區(qū)域的開發(fā)工作 ? 以市政帶動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)的策略已初步實(shí)現(xiàn) ? 注冊資本金 5000萬元 ? 成立于 1994，注冊資金 9750萬元，主要從事技術(shù)開發(fā)和實(shí)業(yè)投資等 ? 對外投資較多 ? 2023，一些多年的遺留問題得到了解決，公司發(fā)展步入正軌 ? 成立于 1993，注冊資金 1000萬元，主要從事家用電器的經(jīng)銷工作 ? 在經(jīng)銷業(yè)務(wù)基礎(chǔ)上，涉足網(wǎng)站科技、廣告、生物科技投資領(lǐng)域， ? 2023年家電經(jīng)銷業(yè)務(wù)穩(wěn)定發(fā)展，廣告業(yè)務(wù)走上健康發(fā)展軌道 ? 成立于 2023，是開發(fā)西城區(qū)重點(diǎn)功能街區(qū)“阜景文化旅游一條街”（的實(shí)施主體 ? 注冊資金 1000萬元 ? 成立于 1997年，注冊資金 1000萬，主要從事北京市回龍觀地區(qū)龍澤苑住宅小區(qū)的建設(shè) ? 作為中美住宅合作示范項(xiàng)目，受國家經(jīng)貿(mào)委通報(bào)表彰 ? 成立于 2023，注冊資本 1000萬元 ? 主要從事北京市豐臺區(qū)西馬住宅小區(qū)的開發(fā)工作 ? 2023年，開發(fā)的西馬小區(qū) A3組團(tuán)住宅樓，創(chuàng)造了較好的銷售業(yè)績 38 華融近階段整體戰(zhàn)略仍應(yīng)以房地產(chǎn)主業(yè)為重，據(jù)此優(yōu)化組織、運(yùn)營及人力資源管理體系持續(xù)提升企業(yè)整體戰(zhàn)略價(jià)值 總體戰(zhàn)略 主業(yè)戰(zhàn)略 其他業(yè)務(wù)組合戰(zhàn)略 房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，公司發(fā)展基石，近階段應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注 公司其他業(yè)務(wù)組合戰(zhàn)略！ 優(yōu)勢： ? 可能快速提升企業(yè)價(jià)值 ? 可突破企業(yè)發(fā)展的瓶頸 ? … 問題： ? 分散企業(yè)資源，不利于培養(yǎng)競爭力 ? 企業(yè)往往難以協(xié)調(diào)管理各業(yè)務(wù) 優(yōu)勢： ? 集中企業(yè)資源，構(gòu)筑競爭力 ? 利于企業(yè)的控制管理 ? … 問題： ? 企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)集中，尤其面對激烈競爭 39 就房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營領(lǐng)域而言，公司需要重新審視主業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展模式并優(yōu)化調(diào)整業(yè)務(wù)管理體系 需要解決的戰(zhàn)略性議題 需要解決的業(yè)務(wù)管理議題 ? 公司目前形成多項(xiàng)目公司并行發(fā)展的格局，如何從公司集團(tuán)層面優(yōu)化資金管理？如何加強(qiáng)對開發(fā)經(jīng)營成本、費(fèi)用的控制管理？ ? 多項(xiàng)目的組織方式如何優(yōu)化調(diào)整，確保資源的有效配置并實(shí)現(xiàn)技能及經(jīng)驗(yàn)的共享？ ? …… ? 目前公司房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)政府委托、交辦項(xiàng)目較多，市場化程度不足，面對日益白熱化的市場競爭公司應(yīng)如何發(fā)展？ ? 房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)構(gòu)成中寫字樓及配套開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)占優(yōu)勢地位，對于市場潛力巨大的住宅項(xiàng)目投入不多，是否需要改變？（住宅？寫字樓？商用樓宇？如何根據(jù)市場、競爭狀況進(jìn)行配比？） ? 公司業(yè)務(wù)集中于北京，面對全國市場是否需要跨地域發(fā)展？如何發(fā)展？ ? 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營領(lǐng)域不斷涌現(xiàn)出新的獲利模式與機(jī)會，如何以開發(fā)業(yè)務(wù)為核心拓展業(yè)務(wù)范圍，平滑公司收益 …… 40 近期戰(zhàn)略和組織調(diào)整策略的研究思路 房地產(chǎn)行業(yè)分析 參考國內(nèi)行業(yè)最佳實(shí)踐 業(yè)務(wù)板塊 調(diào)整 總體戰(zhàn)略 歷史回顧 內(nèi)部管理 體系診斷 優(yōu)化組合 (概要總結(jié) ) 戰(zhàn)略資源 評價(jià) /比較 華融公司近期 戰(zhàn)略和組織調(diào)整建議 全國市場 北京市場 / 競爭格局 未來發(fā)展趨勢 (概要總結(jié) ) ＋ ? 根據(jù)市場、競爭分析判斷未來行業(yè)發(fā)展趨勢，以房地產(chǎn)開發(fā)及相關(guān)市場吸引力作為分析基礎(chǔ)； ? 公司現(xiàn)有資源狀況、競爭力水平是討論基礎(chǔ)，一定程度上可根據(jù)規(guī)劃逐步改善； ? 戰(zhàn)略先導(dǎo)并據(jù)此對業(yè)務(wù)板塊調(diào)整、設(shè)計(jì)集團(tuán)公司組織架構(gòu)； 規(guī)劃原則 集團(tuán)組織 架構(gòu)調(diào)整 長期發(fā)展資源規(guī)劃做 什么 如何做近期戰(zhàn)略和組織調(diào)整房地產(chǎn)主業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略業(yè)務(wù)組合調(diào)整組織和管理改善管理制度體系建立考核激勵(lì)控股管理制度體系長期發(fā)展資源規(guī)劃做 什么 如何做近期戰(zhàn)略和組織調(diào)整房地產(chǎn)主業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略業(yè)務(wù)組合調(diào)整組織和管理改善管理制度體系建立考核激勵(lì)控股管理制度體系長期發(fā)展資源規(guī)劃做 什么 如何做近期戰(zhàn)略和組織調(diào)整房地產(chǎn)主業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略業(yè)務(wù)組合調(diào)整組織和管理改善管理制度體系建立考核激勵(lì)控股管理制度體系41 中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展特點(diǎn) ? 1985－ 1991 起步階段 ? 1992－ 1993 過熱階段 ? 1993－ 1997 調(diào)整階段 ? 1998－現(xiàn)在 快速發(fā)展階段 周期性 區(qū)域性 競爭日趨激烈 ? 房地產(chǎn)為不動(dòng)產(chǎn) ， 不能象其它商品那樣通過房地產(chǎn)在地區(qū)之間的流動(dòng)來達(dá)到供求平衡或縮小地區(qū)間價(jià)格差異 ? 房地產(chǎn)市場的供求狀況受當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平的影響較大 ? 全國一半以上的房地產(chǎn)開發(fā)商分布在廣東、上海、北京等東部地區(qū)的 12個(gè) GDP最高和發(fā)展最快的省市 ? 房地產(chǎn)公司呈現(xiàn)規(guī)?；?、 專業(yè)化經(jīng)營的趨勢 ， 以客戶需求為導(dǎo)向成為房地產(chǎn)開發(fā)的核心理念 ? 競爭手段不斷創(chuàng)新 ， 行業(yè)集中度不斷提高 ， 平均利潤水平將不斷下降 ? 受國家調(diào)控影響較大 ? 大量的新增資本涌入房地產(chǎn)行業(yè) ? 從全國范圍看 ， 明顯東部房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)先中部 ， 西部落后格局 ? 行業(yè)競爭將體現(xiàn)于品牌和資本的較量 ? 競爭手段日益豐富 資料來源：遠(yuǎn)卓分析 42 20 2 0 . 98 . 1 1 . 94 . 11 . 31 7 . 71 . 61 8 . 61 1 . 9 1 3 . 3 1 . 53 . 2 4 . 63 5 . 74 . 592 93 94 95 96 97 98 99 全國房屋施工面積增長（ %） 全國房屋竣工面積增長（ %） 201 2 . 89 . 26 . 9 6 . 70 . 81 5 . 2 1 5 . 92 1 . 61 5 . 61 2 . 52 . 86 . 22 . 72 4 . 42 7 . 792 93 94 95 96 97 98 99 施工面積 住宅施工面積 竣工面積 住宅竣工面積 自 1997年以來住宅施工和竣工面積的增長率遠(yuǎn)高于各類地產(chǎn)項(xiàng)目的平均增長率 *1998年住房制度改革，住房分配貨幣化 * 隨國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，國內(nèi)住宅需求的穩(wěn)步釋放使住宅投資成為近幾年增長最快的熱點(diǎn)，遠(yuǎn)高于其他類地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展速度 ?行業(yè)特點(diǎn) ?行業(yè)發(fā)展 ?競爭態(tài)勢 ?未來趨勢 43 受世界經(jīng)濟(jì)變化和供需結(jié)構(gòu)影響，北京寫字樓市場始終在處于波動(dòng)之中 1993 2023 2023 2023 2023 受 1999開始的宏觀控制影響，寫字樓供給量不大，市場供不應(yīng)求，租金持續(xù)上漲；由于市場行情看好， 2023年也成為幾年來寫字樓投資量較大的一年， 隨著網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)泡沫不斷破裂，網(wǎng)絡(luò)公司對于寫字樓的需求難有大規(guī)模的擴(kuò)張；加上 911導(dǎo)致美國經(jīng)濟(jì)下滑。 2023甲級寫字樓市場處于低潮。 1995 1993至 1995年是北京寫字樓市場的黃金時(shí)代。以萬通新世界廣場為代表的高檔商用樓項(xiàng)目創(chuàng)造了北京房地產(chǎn)開發(fā)歷史上的奇跡 1999 1995年下半年諸如恒基中心、南銀大廈、光華長安、豐聯(lián)廣場、華普大廈等眾多大體量優(yōu)質(zhì)寫字樓集中推出，北京市寫字樓市場的供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了需求量，成為寫字樓市場盛衰的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。 1996年，寫字樓租售價(jià)明顯反轉(zhuǎn)。 19951998年 隨著峻工量大增， (近 100萬平米的供應(yīng)量 )，北京寫字樓市場市場