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正文內(nèi)容

房地產(chǎn)公司避稅方桉分析(編輯修改稿)

2025-01-24 21:43 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡介】 不征收營業(yè)稅,對股權(quán)轉(zhuǎn)讓也不征收營業(yè)稅。 ? 對于上述交易,如果甲公司將乙公司吸收合并,乙企業(yè)的資產(chǎn)和負(fù)債全部轉(zhuǎn)移至甲公司賬下,則甲公司無需立即支付資金即可獲得乙公司的經(jīng)營性資產(chǎn),而且乙公司也無需繳納營業(yè)稅及其附加,可以實(shí)現(xiàn)節(jié)稅 55萬元。 中外合作相關(guān)問題 ? 一、關(guān)于中外雙方合作建房的征稅問題 中方將獲得的土地與外方合作,辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移后,不論是按建成的商品房分配面積,還是按商品房銷售后的收入進(jìn)行分配,均不符合現(xiàn)行政策關(guān)于“以無形資產(chǎn)投資入股、參與接受投資方的利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為,不征營業(yè)稅”的規(guī)定,因此,應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅;其營業(yè)額為實(shí)際取得的全部收入,包括價外收費(fèi);其納稅義務(wù)發(fā)生時間為取得收入的當(dāng)天。同時,對銷售商品房也應(yīng)征稅。如果采取分房(包括分面積)各自銷房的,則對中外雙方各自銷售商品房收入按“銷售不動產(chǎn)”征營業(yè)稅;如果采取統(tǒng)一銷房再分配銷售收入的,則就統(tǒng)一的銷售商品房收入按“銷售不動產(chǎn)”征營業(yè)稅;如果采取對中方支付固定利潤方式的,則對外方銷售商品房的全部收入按“銷售不動產(chǎn)”征營業(yè)稅。 ? 二、關(guān)于中方取得的前期工程開發(fā)費(fèi)征稅問題 外方提前支付給中方的前期工程的開發(fā)費(fèi)用,視為中方以預(yù)收款方式取得的營業(yè)收入,按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán),計(jì)算征收營業(yè)稅。對該項(xiàng)已稅的開發(fā)費(fèi)用,在中外雙方分配收入時如數(shù)從中方應(yīng)得收入中扣除的,可直接沖減中方當(dāng)期的營業(yè)收入。 ? 三、對中方定期獲取的固定利潤視為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)所取得的收入,計(jì)算征收營業(yè)稅。 2023年財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知 ? 雙方簽訂承包、租賃合同(協(xié)議,下同),將企業(yè)或企業(yè)部分資產(chǎn)出包、租賃,出包、出租者向承包、承租方收取的承包費(fèi)、租賃費(fèi)(承租費(fèi),下同)按“服務(wù)業(yè)”稅目征收營業(yè)稅。出包方收取的承包費(fèi)凡同時符合以下三個條件的,屬于企業(yè)內(nèi)部分配行為不征收營業(yè)稅: 承包方以出包方名義對外經(jīng)營,由出包方承擔(dān)相關(guān)的法律責(zé)任; 承包方的經(jīng)營收支全部納入出包方的財(cái)務(wù)會計(jì)核算; 出包方與承包方的利益分配是以出包方的利潤為基礎(chǔ)。 ? 單位和個人轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目時,不管是否辦理立項(xiàng)人和土地使用人的更名手續(xù),其實(shí)質(zhì)是發(fā)生了轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)或土地使用權(quán)的行為。對于轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目行為應(yīng)按以下辦法征收營業(yè)稅: 轉(zhuǎn)讓已完成土地前期開發(fā)或正在進(jìn)行土地前期開發(fā),但尚未進(jìn)入施工階段的在建項(xiàng)目,按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目中“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”項(xiàng)目征收營業(yè)稅。 轉(zhuǎn)讓已進(jìn)入建筑物施工階段的在建項(xiàng)目,按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。在建項(xiàng)目是指立項(xiàng)建設(shè)但尚未完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目或其它建設(shè)項(xiàng)目。 ? 土地整理儲備供應(yīng)中心(包括土地交易中心)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)取得的收入按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目中“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”項(xiàng)目征收營業(yè)稅。 ? 單位和個人提供營業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動產(chǎn)發(fā)生退款,凡該項(xiàng)退款已征收過營業(yè)稅的,允許退還已征稅款,也可以從納稅人以后的營業(yè)額中減除。 ? 單位和個人在提供營業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)、銷售不動產(chǎn)時,如果將價款與折扣額在同一張發(fā)票上注明的,以折扣后的價款為營業(yè)額;如果將折扣額另開發(fā)票的,不論其在財(cái)務(wù)上如何處理,均不得從營業(yè)額中減除。 ? 單位和個人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動產(chǎn)時,因受讓方違約而從受讓方取得的賠償金收入,應(yīng)并入營業(yè)額中征收營業(yè)稅。 ? 單位和個人因財(cái)務(wù)會計(jì)核算辦法改變將已繳納過營業(yè)稅的預(yù)收性質(zhì)的價款逐期轉(zhuǎn)為營業(yè)收入時,允許從營業(yè)額中減除。 ? 從事物業(yè)管理的單位,以與物業(yè)管理有關(guān)的全部收入減去代業(yè)主支付的水、電、燃?xì)庖约按凶庹咧Ц兜乃?、電、燃?xì)?、房屋租金的價款后的余額為營業(yè)額。 ? 單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán),以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額。單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓抵債所得的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)的,以全部收入減去抵債時該項(xiàng)不動產(chǎn)或土地使用權(quán)作價后的余額為營業(yè)額。 ? 單位和個人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓專利權(quán)、非專利技術(shù)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)和商譽(yù)時,向?qū)Ψ绞杖〉念A(yù)收性質(zhì)的價款(包括預(yù)收款、預(yù)付款、預(yù)存費(fèi)用、預(yù)收定金等,下同),其營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間以按照財(cái)務(wù)會計(jì)制度的規(guī)定,該項(xiàng)預(yù)收性質(zhì)的價款被確認(rèn)為收入的時間為準(zhǔn)。 企業(yè)所得稅 資本結(jié)構(gòu):股息支付不得作為費(fèi)用列支,而利息支出可作為費(fèi)用列支,允許在應(yīng)稅所得中 扣除,因此在籌資時,需考慮利息的抵稅作用,選擇最佳資本結(jié)構(gòu)。 企業(yè)資產(chǎn)重組中的避稅籌劃主要涉及兩方面問題:一是產(chǎn)權(quán)交易中的支付方式;二是重組 后集團(tuán)的稅收負(fù)擔(dān)及債務(wù)負(fù)擔(dān)的大小。 案例: 甲集團(tuán)為生產(chǎn)型企業(yè)集團(tuán),乙公司產(chǎn)品之一為甲集團(tuán)所需原料之一,乙經(jīng)營不善已 無力經(jīng)營。經(jīng)評估乙資產(chǎn)總額為 4000萬元,負(fù)債為 6000萬元,但乙的一條生產(chǎn)線性能良 好,正是甲集團(tuán)生產(chǎn)原料所需的流水線,其原值為 1400萬元,評估值為 2023萬元。甲與乙 雙方協(xié)商,形成關(guān)于資產(chǎn)重組的三種可行方案: 方案一:甲以現(xiàn)金 2023萬元直接購買乙公司的原料生產(chǎn)線,乙公司宣告破產(chǎn)。 方案二:甲以承擔(dān)全部債務(wù)的方式整體并購乙公司。 方案三:乙首先以原料生產(chǎn)線的評估價值 2023萬元注冊一家全資子公司丙,同時由丙承擔(dān) 乙 2023萬債務(wù),這樣丙資產(chǎn)總額 2023萬,負(fù)債 2023萬,凈資產(chǎn) 0。然后再由甲購買丙,乙 破產(chǎn)。 避稅分析:方案一 ,屬于資產(chǎn)買賣行為,銷售不動產(chǎn)應(yīng)繳納 5%的營業(yè)稅,繳納 33% 的企業(yè) 所得稅。 該方案可以買到有價值的資產(chǎn),也不需承擔(dān)債務(wù),但需要較短時間內(nèi)籌集到 2023萬現(xiàn)金。 方案二 屬于產(chǎn)權(quán)交易行為,按照稅法,產(chǎn)權(quán)交易行為不繳納營業(yè)稅和增值稅。在被兼并企 業(yè)的資產(chǎn)小于負(fù)債或與負(fù)債基本相等的情況下,合并企業(yè)以承擔(dān)被兼并企業(yè)全部債務(wù)的方 式實(shí)現(xiàn)吸收合并,不視為被兼并企業(yè)按公允價值轉(zhuǎn)讓、處置全部資產(chǎn),不繳納企業(yè)所得 稅。該方案甲需購買全部資產(chǎn),沒有必要,而且還要承擔(dān)大量債務(wù),對集團(tuán)運(yùn)作不利。 方案三 屬于產(chǎn)權(quán)交易行為。不繳納營業(yè)稅和增值稅 。對于企業(yè)所得稅,根據(jù)企業(yè)分設(shè)的有 關(guān)規(guī)定,被分設(shè)企業(yè)應(yīng)視為按公允價值轉(zhuǎn)讓其被分離出去的部分或全部資產(chǎn),計(jì)算被分設(shè) 資產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得,繳納企業(yè)所得稅。分設(shè)企業(yè)接受被分設(shè)企業(yè)資產(chǎn),在計(jì)稅時可以按 評估價值確定成本,乙分設(shè)丙后,乙應(yīng)確認(rèn)生產(chǎn)線轉(zhuǎn)讓所得 600萬元,計(jì)稅 198萬元,另丙 的生產(chǎn)成本可按 2023萬確定。丙被甲合并,根據(jù)企業(yè)合并有關(guān)稅收政策,被合并企業(yè)應(yīng)視 為按公允價值轉(zhuǎn)讓、處置全部資產(chǎn),計(jì)算資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得,繳納所得稅。由于丙資產(chǎn)評估價 為 2023萬元,計(jì)稅成本也為 2023萬元,轉(zhuǎn)讓所得為 0,所以不繳納所得稅。該方案對于甲 效果最好,一來避免了支付大量現(xiàn)金,解決了在短期內(nèi)籌備大量現(xiàn)金的難題;二是丙只承 擔(dān)乙的部分債務(wù),資產(chǎn)與債務(wù)基本相等,甲購買丙所付出的代價最小;三是甲在資產(chǎn)重組 中所獲得利益最大,既購得了自己需要的生產(chǎn)線,又未購買無用資產(chǎn),增加了產(chǎn)權(quán)交易的 可行性。雖然對于甲來說方案二稅負(fù)為 0,但并非最佳方案,因?yàn)檫€要考慮重組后集團(tuán)的稅 收負(fù)擔(dān)及債務(wù)負(fù)擔(dān)問題。 企業(yè)所得稅 我國當(dāng)前對資產(chǎn)評估增值并未征收企業(yè)所得稅,只規(guī)定中外合資企業(yè)進(jìn)行股份制改造時對資產(chǎn)評估增值要征收所得稅。固定資產(chǎn)評估增值后,可以增加折舊的提取額,減少當(dāng)期利潤,相應(yīng)減少應(yīng)繳納的所得稅。若是企業(yè)虧損,因當(dāng)年虧損可以用以后 5年的稅前利潤彌補(bǔ),因而對以后年度的所得稅會產(chǎn)生更大的影響。 選擇并購出資方式的稅收籌劃 ? 并購按出資方式可分為以現(xiàn)金購買資產(chǎn)式并購、以現(xiàn)金購買股票式并購、以股票換取資產(chǎn)式并購、以股票換取股票式并購。后兩種以股票出資的方式對目標(biāo)企業(yè)股東來說,在并購過程中,不需要立刻確認(rèn)其因交換而獲得并購企業(yè)股票所形成的資本利得,即使在以后出售這些股票需要就資本利得繳納所得稅,也已起到了延遲納稅的效果。 ? 國稅發(fā) [2023]119號《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)合并分立業(yè)務(wù)有關(guān)所得稅問題的通知》規(guī)定: 企業(yè)合并,在通常情況下,被合并企業(yè)應(yīng)視為按公允價值轉(zhuǎn)讓、處置全部資產(chǎn),計(jì)算資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓所得,依法繳納所得稅。合并企業(yè)支付給被合并企業(yè)或其股東的收購價款中,除合并企業(yè)股權(quán)以外的現(xiàn)金、有價證券和其它資產(chǎn) (簡稱非股權(quán)支付額 ),不高于所支付的股權(quán)票面價值 (或支付股本的賬面價值 )的 20%,企業(yè)可以按下列規(guī)定進(jìn)行所得稅處理: (1)被合并企業(yè)不確認(rèn)全部資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓所得或損失,不計(jì)算交納企業(yè)所得稅; (2)被合并企業(yè)的股東以其持有的舊股換新股不被視為出售舊股、購買新股,不交納個人所得稅。但未交換股權(quán)的股東取得的全部非股權(quán)支付額應(yīng)視為舊股轉(zhuǎn)讓收入,計(jì)算確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得并繳納所得稅。 案例 甲、乙兩個公司的股本均為 3000萬元?,F(xiàn)甲公司欲對乙公司實(shí)行并購,經(jīng)過雙方協(xié)商,擬采用以下方式:甲公司發(fā)行新股換取乙公司股東手中持有的部分乙公司舊股;其余部分乙公司股票由甲公司以直
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