【文章內(nèi)容簡介】 結(jié)構(gòu)化 規(guī)范優(yōu)先和劣后收益權(quán)的最高比例標準：以結(jié)構(gòu)化方式設計房地產(chǎn)集合資金信托計劃的，其優(yōu)先和劣后收益權(quán)比比例不得高于 3:1。 資金投向 不得用于發(fā)放 土地儲備貸款 38 政策點評 ： ? 54號文 進一步規(guī)定商業(yè)銀行個人理財資金投資于房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的，理財客戶應符合 《 信托公司集合資金信托計劃管理辦法 》 中有關(guān) 合格投資者 的規(guī)定。至此，理財資金投資于集合信托計劃、權(quán)益類金融產(chǎn)品（包括單一和集合）、房地產(chǎn)信托產(chǎn)品（包括單一和集合），理財客戶均應符合 《 信托公司集合資金信托計劃管理辦法 》 中有關(guān)合格投資者的規(guī)定。 39 ? 土地儲備貸款 ? 定義：是指向借款人發(fā)放的用于 土地收購及土地前期開發(fā)、 整理的貸款。 40 關(guān)于規(guī)范銀信理財合作業(yè)務有關(guān)事項的通知 【 2023】 72號文 性質(zhì)：部門規(guī)章 發(fā)布單位：銀監(jiān)會 時間： 41 ? 銀信理財合作業(yè)務 是指商業(yè)銀行將客戶理財資金委托給信托公司，由信托公司擔任受托人并按照信托文件的約定進行管理、運用和處分的行為。上述客戶包括個人客戶（包括私人銀行客戶）和機構(gòu)客戶。 ? 商業(yè)銀行代為推介信托公司發(fā)行的信托產(chǎn)品不在本通知規(guī)范范圍之內(nèi)。 ? 商業(yè)銀行和信托公司開展投資類銀信理財合作業(yè)務，其資金原則上不得投資于非上市公司股權(quán)。 42 政策精神 —— 調(diào)整流動性，減少灰色信貸，并非全面叫停 ? “商業(yè) 銀行和信托公司開展投資類銀信理財合作業(yè)務，其資金原則上不得投資于非上市公司股權(quán)?！? ——“72號文”第五條 ? 意味著銀信理財類資金不能用于 交易對手為非上市公司的投資類房地產(chǎn)信托 。 43 關(guān)于信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務風險提示的通知（ 【 2023】 343號文） 性質(zhì)：部門規(guī)章 發(fā)布單位：銀監(jiān)會 時間： 44 政策背景： 主要在于強調(diào)控制房地產(chǎn)信托業(yè)務的 風險控制 ，警示房地產(chǎn)市場調(diào)整風險，避免 金融行業(yè)系統(tǒng)性風險 。 不少信托公司為大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)務都存在通過各種方式試圖突破“四二三五”的監(jiān)管標準的情況，在這方面充分體現(xiàn)了信托的靈活性，但按 實質(zhì)重于形式 的原則，都不一定能保證符合合規(guī)與風險控制的要求。 45 政策概要 …… 第一還款來源評價；擔保措施評價；項目到期償付能力評價；風險處置預案 …… 逐筆進行核查，實質(zhì)重于形式的原則予以甄別，書面報告銀監(jiān)會 加強對資金運用的監(jiān)控，嚴控對大型房企集團多頭授信、集團內(nèi)部關(guān)聯(lián)風險，積極防范房地產(chǎn)市場調(diào)整風險 信托公司 ——合規(guī)性風險自查 各銀監(jiān)局 ——合規(guī)性監(jiān)管和風險監(jiān)控 銀監(jiān)局督促信托公司 ——審慎選擇交易對手 46 政策分析： 房地產(chǎn)企業(yè)的各融資渠道都已經(jīng)受到較嚴密的調(diào)控，目前給房企大量輸血的信托業(yè)也不可能避免。 343號文的發(fā)行，說明銀監(jiān)會下決心要堵住為房地產(chǎn)企業(yè)提供大量融資的信托渠道。不僅是為了配合國家對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控，更說明房地產(chǎn)信托的風險日益增大，市場上的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品良莠不齊，已經(jīng)引起了監(jiān)管層的關(guān)注。但并不能因此說房地產(chǎn)信托前途暗淡，如若信托公司能提高自主管理能力，很好的設計產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，做好風控措施，高收益的房地產(chǎn)信托仍將會是投資者的寵兒。 47 信托公司凈資本管理辦法 （ ） 關(guān)于印發(fā)信托公司凈資本計算標準有關(guān)事項的通知 【 2023】 11號 性質(zhì)：部門規(guī)章 發(fā)布單位：銀監(jiān)會 時間： 48 ? 《 信托公司凈資本管理辦法 》 （以下簡稱 《 辦法 》 ）正式稿2023年 8月 24日正式出臺， 《 辦法 》 共分為六章三十條，分別從凈資本計算、風險資本計算、風險控制指標、監(jiān)督檢查等方面對信托公司的凈資本監(jiān)管做了精確的計量和要求。 《 辦法 》 為不同業(yè)務類型設定了不同的風險系數(shù)，要求信托公司管理的信托資產(chǎn)規(guī)模與本身凈資本掛鉤。 目的是約束信托公司過度擴張，審慎經(jīng)營，精耕細作，提升業(yè)務水平，夯實風控體系 。 49 信托業(yè)務風險資本扣減比例如下： 項目 風險系數(shù) （一）單一類信托業(yè)務 股權(quán)和其他投資類信托業(yè)務 % 房地產(chǎn)類融資業(yè)務 1% 其他融資類業(yè)務 % 事務類信托業(yè)務 % （二）集合類信托業(yè)務 投資類信托業(yè)務 % 房地產(chǎn)類融資業(yè)務 3% 事務類信托業(yè)務 % 50 措施一 :增加資本金，提高風險抵補能力 《 凈資本管理辦法 》 為信托公司實現(xiàn)業(yè)務轉(zhuǎn)型提供契機 措施二：主動轉(zhuǎn)向?qū)I(yè)化的資產(chǎn)管理公司，實現(xiàn)差異化戰(zhàn)略 改變?nèi)肆Y源配置方式 增加營銷能力建設 加強研發(fā)能力 51 Part Ⅲ 房地產(chǎn)信托監(jiān)管政策 —— 之業(yè)務篇 ； ； 。 52 防范風險原則 實質(zhì)重于形式原則 房地產(chǎn)信托監(jiān)管原則 53 原則（一）：防范風險原則 ? 防范風險 是房地產(chǎn)信托監(jiān)管政策的 宗旨 ，也是 重要原則 之一。 ? 在各監(jiān)管政策中均有體現(xiàn)： “ 為有效 防范和化解 信托公司房地產(chǎn)等敏感類 業(yè)務風險 ，防止信托公司出現(xiàn)流動性問題，提高信托公司 風險防范 意識和風險控制能力 …… ” 【 2023】 265號文 ? 保增長和防風險并存 【 2023】 25號文 ? “為有效落實國家房地產(chǎn)調(diào)控政策，進一步規(guī)范房地產(chǎn)信托業(yè)務，提高信托公司風險防范意識和風險控制能力” 【 2023】 343號文 54 原則（二）：實質(zhì)重于形式原則 ? 所謂“ 實質(zhì)重于形式 ”就是指信托公司無論是以入股形式還是購買債權(quán)的形式為開發(fā)商發(fā)放的信托計劃，如果其設置了回購條款都將被認定為信托貸款，而按照貸款類信托的要求計算相應的風險資本。 ? 銀監(jiān)會厘定房地產(chǎn)信托變相融資標準 。 55 融資類房地產(chǎn)信托業(yè)務 56 融資類房地產(chǎn)業(yè)務 ： 信托公司將信托資金以貸款、投資附加回購等債權(quán)方式運用于房地產(chǎn)項目，獲取債權(quán)收益的信托業(yè)務 1. 信托資金運用方式 貸款、投資附加回購等債權(quán)方式 2. 信托資金退出方式 到期償還貸款本息、回購義務人履行義務 3. 受益人預期收益率 明確，一般為固定型 4. 信托期限 13年 5. 擔保方式 土地使用權(quán)、在建工程、現(xiàn)房資產(chǎn)抵押或金融企業(yè)、上市公司股權(quán)質(zhì)押 6. 項目管理 一般不參與 57 一、交易對手：二級資質(zhì) ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 或其 控股股東 資質(zhì)不低于國家建設行政主管部門核發(fā)的 二級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì) 。 ? 控股股東 ：是指其出資額占有限責任公司資本總額百分之五十以上或者其持有的股份占股份有限公司股本總額百分之五十以上的股東；出資額或者持有股份的比例雖然不足百分之五十，但依其出資額或者持有的股份所享有的表決權(quán)已足以對股東會、股東大會的決議 產(chǎn)生重大影響