【文章內(nèi)容簡介】 偏上的水平；人均 GDP近 3年來出現(xiàn)增幅緩降的跡象， 2023年人均 GDP達 22450元，居民消費水平日趨增強。2023年山東省 17地市 GDP排名GDP指標指標 近五年臨沂市近五年臨沂市 GDP保持１３％左右的平均增幅保持１３％左右的平均增幅數(shù)據(jù)來源：臨沂統(tǒng)計局34本報告是嚴格保密的。 2023年臨沂市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為 18644元，較2023年上漲 %；城鎮(zhèn)居民人均消費性支出為 11934元，同比 2023年上漲 10%。數(shù)據(jù)顯示，近年來臨沂市民生活水平得到了長足改善，城市居民消費能力持續(xù)增高。DPI指標指標近年來臨沂市民生活水平得到了長足改善，消近年來臨沂市民生活水平得到了長足改善，消費能力持續(xù)增高費能力持續(xù)增高數(shù)據(jù)來源：臨沂統(tǒng)計局35本報告是嚴格保密的。 20232023年，臨沂市居民儲蓄余額逐年增長，年均增幅在 16%以上。 增長的民間財富將提升本地市場的后續(xù)購買力，為房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供機會。 社會消費品零售額自 2023年起便以高于 16%的增幅持續(xù)增長，截止到 2023年末社會消費品零售總額達到 。近五年城鎮(zhèn)居民儲蓄存款及社會消費品零售總額近五年城鎮(zhèn)居民儲蓄存款及社會消費品零售總額均呈現(xiàn)出穩(wěn)定增長的勢態(tài)均呈現(xiàn)出穩(wěn)定增長的勢態(tài)消費消費指標指標數(shù)據(jù)來源：臨沂統(tǒng)計局36本報告是嚴格保密的。 2023年 2023年，臨沂市財政收入穩(wěn)步增長 ，平均增幅在 20%左右，實現(xiàn)了 “ 總量、質(zhì)量雙提高 ” 的發(fā)展目標?！?2023年臨沂市財政收入為 ，同比 2023年上漲約為 26%?！?023 年臨沂市財政收入約占山東省財政收入的 %，占比較少；與山東省的增長水平基本保持一致。財政財政指標指標近五年臨沂市財政收入穩(wěn)步增長，平均增幅近五年臨沂市財政收入穩(wěn)步增長，平均增幅在在 20%左右左右數(shù)據(jù)來源：臨沂統(tǒng)計局37本報告是嚴格保密的。 臨沂全市規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資逐年增長，房地產(chǎn)投資額占固定資產(chǎn)投資額的比例呈上升趨勢。 自 2023年起，臨沂市固定資產(chǎn)投資持續(xù)增長，截止到 2023年末全社會實現(xiàn)固定資產(chǎn)投資 億元，同比增長 %；房地產(chǎn)開發(fā)保持理性增長，房地產(chǎn)投資額達到 ，同比增長 ％。投資投資指標指標 臨沂市規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資逐年增長臨沂市規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資逐年增長數(shù)據(jù)來源：臨沂統(tǒng)計局38本報告是嚴格保密的。 20232023年臨沂市三產(chǎn)結(jié)構(gòu)不斷調(diào)整，第一產(chǎn)業(yè)比重持續(xù)下降，第二產(chǎn)業(yè)相對穩(wěn)定，第三產(chǎn)業(yè)不斷上升，尤其是 2023年， 第三產(chǎn)業(yè)所占比達第三產(chǎn)業(yè)所占比達 %，說明臨沂市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，社會消費水平逐步提升，為房地產(chǎn)市場發(fā)展帶來機會。20232023年臨沂市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展統(tǒng)計 2023年，臨沂市第一產(chǎn)業(yè)增加值264億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 ，增長 13%；第三產(chǎn)業(yè)增加值 ，增長 %。三次產(chǎn)業(yè)增加值占比為 11： ： ，第三產(chǎn)業(yè)所占比重同比提高 分點。 產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)近五年臨沂市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，社會消費水近五年臨沂市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，社會消費水平逐步提升平逐步提升數(shù)據(jù)來源：臨沂統(tǒng)計局39本報告是嚴格保密的。u臨沂市整體經(jīng)濟形勢比較樂觀，宏觀經(jīng)濟指標均呈現(xiàn)出穩(wěn)定增長的勢態(tài)；u臨沂市的整體消費水平趨向收斂，居民消費層次需要引導，儲蓄余額較高，后續(xù)消費空間很大；u臨沂市正處于快速發(fā)展的關(guān)鍵時期，結(jié)合現(xiàn)在的房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀，后期投資需求和自住需求將會有很大幅度的提升。小結(jié)小結(jié) 城市宏觀經(jīng)濟環(huán)境為臨沂市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展城市宏觀經(jīng)濟環(huán)境為臨沂市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了有力的支持和可靠的保障提供了有力的支持和可靠的保障40本報告是嚴格保密的。四、人口規(guī)模及家庭結(jié)構(gòu)四、人口規(guī)模及家庭結(jié)構(gòu)41本報告是嚴格保密的。區(qū)域 蘭山區(qū) 羅莊區(qū) 河東區(qū) 九縣常住人口數(shù)（萬人） 216。2023年至 2023年臨沂人口總量穩(wěn)定增長，2023年略有下降。臨沂市戶籍人口達到 。216。臨沂市第六次全國人口普查數(shù)據(jù)顯示： 2023年全市普查登記戶籍人口為 1069萬人。全市普查登記常住人口為 ，同第五次全國人口普查 2023年 11月 1日零時的 人相比，十年共增加了 。增長 %，年平均增長 %。 據(jù)臨沂市第六次全國人口普查數(shù)據(jù)， 2023年全市常住人口中共有家庭戶 ，家庭戶人口為，平均每個家庭戶的人口為 ，比 2023年第五次全國人口普查的 。 人口人口規(guī)模規(guī)模近幾年臨沂市人口規(guī)模小幅增長，近幾年臨沂市人口規(guī)模小幅增長， 2023年平均每年平均每個家庭戶人口為個家庭戶人口為 數(shù)據(jù)來源：臨沂統(tǒng)計局42本報告是嚴格保密的。臨沂城市宏觀概括小結(jié)臨沂城市宏觀概括小結(jié)p臨沂市作為山東省面積最大和人口最多的地級市，擁有便捷的公路、鐵路、航空立體交通網(wǎng)絡(luò)，近幾年臨沂市經(jīng)濟發(fā)展迅速，各項宏觀指標呈現(xiàn)穩(wěn)定增長態(tài)勢，市民收入大幅提高，但整體消費較為保守，在房產(chǎn)等高端消費上需適時引導；p臨沂市將依托魯南蘇北先進制造業(yè)聚集區(qū)、全國商貿(mào)物流中心、全國優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)基地的城市功能定位，帶動臨沂經(jīng)濟的進一步飛速提升，為臨沂房地產(chǎn)市場的未來發(fā)展提供保障；p臨沂城市發(fā)展現(xiàn)狀以及未來城市規(guī)劃明確了臨沂 “ 兩岸開發(fā) 北上東進 ” 的發(fā)展戰(zhàn)略， 一方面可以提升北城新區(qū)的發(fā)展空間，并可預(yù)測未來五年內(nèi)北城新區(qū)仍是開發(fā)熱點區(qū)域；另一方面可以展現(xiàn)濱水生態(tài)城市的魅力，進而提升臨沂的整體居住環(huán)境，結(jié)合現(xiàn)在的房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀，帶動中高端房地產(chǎn)項目的開發(fā)。43本報告是嚴格保密的。 第二部分第二部分 臨沂房地產(chǎn)發(fā)展總體情況臨沂房地產(chǎn)發(fā)展總體情況p臨沂房地產(chǎn)發(fā)展歷程概述p土地市場情況p商品房市場情況p臨沂房地產(chǎn)市場細化分析p重點開發(fā)商情況44本報告是嚴格保密的。一、臨沂房地產(chǎn)發(fā)展歷程綜述一、臨沂房地產(chǎn)發(fā)展歷程綜述45本報告是嚴格保密的。臨沂房地產(chǎn)開發(fā)演變過程2023年至今?臨沂出現(xiàn)第一批商品房項目，貨量不大，質(zhì)量一般；?單位房分房、集資房為主要供給，建筑商為市場主導；?土地出讓以協(xié)議出讓為主，拿地規(guī)模不大；?房源集中在老城區(qū)；?代表項目有：佳和別墅、沂河花園、御園金頂、金鷹花園等。?開始進入地產(chǎn)的寒冬；?市場受到金融危機影響最為嚴重的一年；?蘭山區(qū)濱河區(qū)域成為開發(fā)熱點區(qū)域；?一些開發(fā)商出現(xiàn)資金緊缺、融資困難局面；?08年年底房地產(chǎn)市場進入低谷；?受到影響的項目有：羅湖觀天下花園、錦繡藍山、濱河新天地等。?市場需求開始大量釋放，價格迅速上升；?市場一度出現(xiàn)井噴狀況，剛性需求兇猛；?產(chǎn)品質(zhì)量穩(wěn)步提升，形式多樣；?城市框架進一步拉開，北城新區(qū)成為熱點置業(yè)區(qū)域；?城西市場搬遷接近尾聲，市場繁榮為城西地產(chǎn)帶來巨大發(fā)展空間；?臨沂市政府整體搬遷至北城新區(qū)，給北城發(fā)展帶來強大信心；?代表項目有：沂龍灣、鳳凰城、錦繡外灘、瀾泊灣等。?購房者漸漸變得理性，市場格局由賣方市場轉(zhuǎn)向買方市場；?房價愈挫愈勇，在爭議中繼續(xù)上漲；?城西房地產(chǎn)市場價格飛漲，供需兩旺；?北城新區(qū)房價直逼市中心房價；?一線開發(fā)商開始搶灘臨沂房地產(chǎn)市場，臨沂地產(chǎn)市場面臨洗牌；?政府調(diào)控力度逐漸加碼，同時增加保障性住房的供應(yīng)，目的在于保持房地產(chǎn)健康平穩(wěn)發(fā)展，防止過快增長，產(chǎn)生泡沫。發(fā)展發(fā)展概述概述46本報告是嚴格保密的。 主城區(qū)房地產(chǎn)版圖發(fā)展歷程 —— 臨沂市主城區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)展，沿河發(fā)展，北上東進，逐步推進，拉開城市框架，發(fā)展到當前，北城新區(qū)、城西和河東沿河區(qū)域成為市場的熱點區(qū)域2023年代之前， 老城區(qū)為臨沂市的中心老城區(qū)為臨沂市的中心城區(qū)，其他板塊尚未成型城區(qū)，其他板塊尚未成型2023年，臨沂市出臺城市總體規(guī)劃（20232023），提出 沿河發(fā)展、北上東進沿河發(fā)展、北上東進的發(fā)展策略，沂河、祊河兩岸日益成為臨沂房地產(chǎn)市場的熱點區(qū)域2023年， 行政中心遷至北城新區(qū)行政中心遷至北城新區(qū) ，拉開了臨沂城市重心北移的大幕，北城新區(qū)房地產(chǎn)市場在政府強勢引導下逐漸崛起，成為目前臨沂市場的主流熱點區(qū)域，河東定位為臨沂的半壁江山，由于價格優(yōu)勢成為投資及中低收入群體的置業(yè)熱點區(qū)域2023年 12月，臨沂經(jīng)濟開發(fā)區(qū)升格為國家級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。 2023年 1月， 西城新區(qū)西城新區(qū)設(shè)立并被列入未來 5年的重點建設(shè)規(guī)劃區(qū)域， 2023年 7月， 西城新城建設(shè)指揮部成西城新城建設(shè)指揮部成立立 ，至此臨沂城市框架基本拉開，城西及開發(fā)區(qū)的地產(chǎn)發(fā)展也風生水起。臨沂主城區(qū)房地產(chǎn)區(qū)域板塊劃分圖臨沂主城區(qū)房地產(chǎn)區(qū)域板塊劃分圖老城區(qū)北城新區(qū)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)城西 河東羅莊板塊板塊板塊演變演變羅莊板塊受地理及交通因素影響，發(fā)展緩慢47本報告是嚴格保密的。二、土地市場情況二、土地市場情況48本報告是嚴格保密的。2023年以前 —— 政府主導土地市場，本地開發(fā)商為拿地主力，土地市場規(guī)模較小 05年對于臨沂來說是個不平凡的一年，這一年臨沂通過了 《 20232023臨沂市城市總體規(guī)劃》 ，形成了 “一河五片 ” 的空間發(fā)展布局，將指導臨沂未來 510年的發(fā)展方向及思路。這一年南坊開發(fā)建設(shè)指揮部成立，市場片區(qū)開始西遷， 06年年初涑河開發(fā)建設(shè)指揮部成立，拉開城市北上東進西拓的序幕 ——香榭麗舍 53萬 /畝04年地王：開元上城 215萬 /畝水景明珠 32萬 /畝清華俊景 120萬 /畝外灘明珠 125萬 /畝東方花苑 40萬 /畝朗潤苑 70萬 /畝沂龍灣 70萬 /畝尚品公寓 60萬 /畝寶德花園 37萬 /畝泰和花園 32萬 /畝杏壇中心城 70萬 /畝05年以前羅莊土地價多在年以前羅莊土地價多在1525萬萬 /畝之間，其中江泉畝之間，其中江泉地產(chǎn)、美華地產(chǎn)為主要受讓地產(chǎn)、美華地產(chǎn)為主要受讓方。方。經(jīng)濟開發(fā)區(qū)成立于經(jīng)濟開發(fā)區(qū)成立于2023年，新區(qū)伊始，年，新區(qū)伊始，人氣欠佳，地塊成交了人氣欠佳，地塊成交了了了河東區(qū)城市河東區(qū)城市建設(shè)不乏落建設(shè)不乏落后，基礎(chǔ)設(shè)后，基礎(chǔ)設(shè)施匱乏，成施匱乏，成交價在交價在 30萬萬左右左右北城片區(qū)還屬郊區(qū)，由北城片區(qū)還屬郊區(qū)，由于政府強勢主導，起步于政府強勢主導，起步較高，發(fā)展?jié)摿薮?，較高，發(fā)展?jié)摿薮?，成交價集中在成交價集中在 70萬左右萬左右傳統(tǒng)老城區(qū)，通傳統(tǒng)老城區(qū)，通達路以西價格集達路以西價格集中整改中整改 3040萬之萬之間，通達路以東間，通達路以東老城區(qū)域地價在老城區(qū)域地價在60120萬之間萬之間05年前后市場片區(qū)高新區(qū)成高新區(qū)成立伊始幾立伊始幾無成交無成交城鄉(xiāng)結(jié)合部村落為主的郊區(qū)土地市場土地市場發(fā)展演變發(fā)展演變49本報告是嚴格保密的。福布斯灣 21萬 /畝香榭麗都 70萬 /畝豪森華府 40萬 /畝2023年 —— 老城區(qū)供應(yīng)占主導，北上濱河價值漸顯，外來開發(fā)商漸成拿地主力瀾泊灣 90萬 /畝城市主人 70萬 /畝四季春天 152萬/畝 06年羅莊土地價格有一定的漲幅，區(qū)政府年羅莊土地價格有一定的漲幅，區(qū)政府周邊地價在周邊地價在 3040萬之間，濱河沿線價格萬之間，濱河沿線價格在在 4050萬之間萬之間河東區(qū)房地河東區(qū)房地產(chǎn)市場依舊產(chǎn)市場依舊不溫不火，不溫不火，地價變動不地價變動不大，價格集大，價格集中在中在 3040萬萬之間之間北城片區(qū)此時住宅用地價格北城片區(qū)此時住宅用地價格集中在集中在 7090萬之間，銀河萬之間，銀河公園一期為政府集資房公園一期為政府集資房 ,故故地價較低地價較低 06年，拿地主流開發(fā)商多來自外地，本地開發(fā)商拿地區(qū)域主要集中在老城區(qū)，本地開發(fā)商多對城市北拓信心不足，且地價較高少有本地開發(fā)商涉足城北區(qū)域；祊河以南濱河區(qū)域地價飆升至 90120萬 /畝；城中商業(yè)用地價格 150400萬之間，此時的城市重心向北跨越了一大步。高新區(qū)僅高新區(qū)僅供應(yīng)一宗供應(yīng)一宗未成交未成交冠亞星城 40萬 /畝聯(lián)安現(xiàn)代城 102萬 /畝銀河公園 60萬 /畝昌隆國際 94萬 /畝國泰一品 120萬 /畝盛世華庭 70萬 /畝錦繡藍山 80萬 /畝天泰家園 110萬 /畝凱泰養(yǎng)生莊園 38萬 /畝金鼎國際 382萬/畝廣田悅城 65萬 /畝久隆國際 283萬 /畝北城認知尚未建立，北城認知尚未建立，老城區(qū)仍未供應(yīng)熱點老城區(qū)仍未供應(yīng)熱點區(qū)域，住宅用地價格區(qū)域，住宅用地價格集中在集中在 70110萬之間萬之間06年開發(fā)區(qū)商業(yè)用地年開發(fā)區(qū)商業(yè)用地供應(yīng)較多，商業(yè)地價在供應(yīng)較多，商業(yè)地價在2030萬之間，商住用萬之間，商住用地集中在地集中在 2025萬之間萬之間濱濱 河河沿沿 線線價價 格格走走 高高土地市場土地市場發(fā)展演變發(fā)展演變50本報告是嚴格保密的。東旭第一城 61萬 /畝萬興都 134萬 /畝2023年 —— 濱河區(qū)域成為拿地熱點，涑河地價屢創(chuàng)新高，城市北上進入高潮世紀新筑 90萬 /畝濱河新