如何做好一個物業(yè)管理處主任(編輯修改稿)
2025-01-23 13:59 本頁面
【文章內容簡介】 程質量，為后期管理工作做好充分準備； （ 2）積極做好項目接管驗收工作，與開發(fā)商、建設單位共同組建驗收小組，對項目各項工程以及綜合使用功能進行驗收，此階段應把握兩個重點：一是明確交樓雙方的責權利關系，確保物業(yè)具備正常的使用功能，更充分地維護業(yè)主利益；二是對驗收接管中發(fā)現(xiàn)的問題，及時跟蹤、督促開發(fā)商或施工單位盡快落實整改。 （ 3） 物業(yè)接管驗收是物業(yè)管理公司在簽訂《物業(yè)管理委托合同》之后，履行的第一項重要義務。 物業(yè)管理公司在接管受托物業(yè)，對移交的物業(yè)進行驗收時，應針對可以預見的容易產(chǎn)生糾紛的諸多方面：如物業(yè)質量引起的糾紛 。物業(yè)保修的期限，保修責任，保修金的給付金額、方式以及保修金的使用方面的糾紛 。接管日期不明確導致的接管前后相關責任無法確定的糾紛等等。采取以下相應的預防措施： 《房屋接管驗收標準》驗收 。 ，約定期限由開發(fā)商維修 。 開發(fā)商 詳細約定保修事宜 。 。 實踐表明，在物業(yè)管理糾紛中，最多和最令物業(yè)管理公司頭疼的是物業(yè)管理資金匱乏的問題，而這一問題產(chǎn)生的根源往往是 開發(fā)商 移交的保修金不足。 因此，這一時期工作的重中之重是確定物業(yè)保修期限、保修責任、保修金的給付金額、方式以及保修金的使用方法。 物業(yè)管理條例： 第二十八條 物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗。 第二十九條 在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，建設單位應當向物業(yè)服務企業(yè)移交下列資料： （一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料； （二）設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料； （三）物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件； （四）物業(yè)管理所必需的其他資料。 項目組織框架架設及人員崗位設置和隊伍建設； 強化員工培訓：（入職培訓、崗位職責、技能、操作規(guī)程、公司規(guī)章制度、員工守則、禮節(jié)禮貌、入伙流程等等），此項工作貫穿整個物業(yè)管理； 人員進場時機：（充分考慮項目進展速度和人力成本因素），同時考慮員工宿舍及食堂建立； 入伙資料等相關文件資料整理完成，如入伙文件、裝修登記、業(yè)主臨時公約、業(yè)主手冊等等； 辦公所需固定資產(chǎn)及物品采購，同時建冊入檔。 “麻雀雖小，五臟俱全”，作為物業(yè)管理企業(yè)的基層單位 —— 管理處，她由一批具有各種專業(yè)知識的龐大陣容組成，為管理處生存和發(fā)展的重要支柱。這個支柱核心就在于管理處核心人物 —— 管理處主任對本管理處隊伍的組建和管理，主要包括： 1)為組建一個和諧的管理處隊伍，管理處主任必須充當員工的激勵者、教練員、氣氛活躍者等。同時要身體厲行，以公司制度為準繩，嚴格執(zhí)行各項規(guī)章制度，做到獎罰及時、分明。 2)擬制合理的培訓計劃，進行有效的培訓。根據(jù)管理處各級人員的需求，分層次、分階段地培訓。培訓工作應貫穿于項目的始終，使管理處每位員工的能力和素質得到質的提高，并發(fā)揮其應有的作用 。 3)內部授權。適當放權給管理處各級員工來激發(fā)他們的主動性和創(chuàng)造性，使其在一定的職權范圍內有自主選擇權。同時也為管理處培養(yǎng)接班人，為公司的可持續(xù)發(fā)展提供有效保障。 4)內部溝通。利用座談會、內刊等建立暢通的溝通渠道，為各級員工創(chuàng)造足夠的溝通機會，以此創(chuàng)造一種良好的人際關系，使員工能在一種輕松、和諧的環(huán)境下工作，這樣更能發(fā)揮員工的主觀能動性。 5)關心關注員工生活。要經(jīng)常親臨一線，關心一線員工，消除員工的后顧之憂，讓員工感覺有歸宿感，這樣可以減少員工流失率，穩(wěn)固現(xiàn)有隊伍。 物業(yè)管理公司在完成接管任務之后，接踵而至的工作是辦理業(yè)主收房入住事宜，也就是俗稱的“入伙”。這一時期容易產(chǎn)生的糾紛有： 。 。 。 (預 )售合同中關于售后物業(yè)管理約定的糾紛。 物業(yè)管理公司可通過以下工作防止糾紛的發(fā)生 第一，及時將入伙通知書、收房須知、管理規(guī)約等送達業(yè)主 。 第二，做好關于物業(yè)管理的權利、義務和責任范圍的宣傳工作 。 第三，組織簽署管理規(guī)約、物業(yè)管理收費辦法及相關規(guī)范性文件。 裝修房屋表面上看是業(yè)主自己的事，實際上物業(yè)管理公司在其中也肩負著重要
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