【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 管理模式，是以社區(qū)內(nèi)居民所選出的居民代表為主體（就是我們所說(shuō)的業(yè)委會(huì)），來(lái)選聘物業(yè)公司。他們的業(yè)委會(huì)就像我們的社區(qū)政府，有著民眾賦予他們的權(quán)利，所以，他們的業(yè)委會(huì)權(quán)利是很大的。選聘物業(yè)，物業(yè)與業(yè)委會(huì)是雇傭關(guān)系，業(yè)委會(huì)也就是物業(yè)的老板。酬金制的物業(yè)公司向業(yè)委會(huì)負(fù)責(zé)，業(yè)委會(huì)是民選的，業(yè)委會(huì)向住戶(hù)負(fù)責(zé)。 物業(yè)服務(wù)的等級(jí)標(biāo)準(zhǔn) 物業(yè)服務(wù)的等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)分為五個(gè)等級(jí)：一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)、四級(jí)、五級(jí)。 物業(yè)服務(wù)的等級(jí)越高服務(wù)質(zhì)量就越高。 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)就是由各分項(xiàng)目 (5個(gè)分項(xiàng) )等級(jí)基準(zhǔn)價(jià)之和。即綜合管理服務(wù)、公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務(wù)、公共區(qū)域秩序維護(hù)服務(wù)、公共區(qū)域綠化日常養(yǎng)護(hù)服務(wù)和共用部位共用設(shè)備設(shè)施日常運(yùn)行、保養(yǎng)、維修服務(wù)。 物業(yè)管理的基本特征 社會(huì)化 物業(yè)所有人選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)尋求代管的物業(yè) 所有權(quán)、使用權(quán)與經(jīng)營(yíng)管理相分離必要前提 現(xiàn)代化大生產(chǎn)的社會(huì)分工必要條件 必須具備一定專(zhuān)業(yè)資質(zhì)達(dá)到一定專(zhuān)業(yè)水平 專(zhuān)業(yè)化 市場(chǎng)化 物業(yè)管理最主要的特點(diǎn) 基本內(nèi)容 物業(yè)管理的基本內(nèi)容 常規(guī)性的公共服務(wù) 針對(duì)性的專(zhuān)項(xiàng)服務(wù) 委托性的特約服務(wù) 常規(guī)性的公共服務(wù) 公共管理服務(wù)是物業(yè)內(nèi)所有業(yè)主和非業(yè)主使用人每天都能享受到的普惠性服務(wù) 房屋建筑物的基本管理 房屋設(shè)備、設(shè)施的基本管理 安全防范和消防管理 環(huán)境衛(wèi)生和綠化管理 車(chē)輛停放秩序和道路、場(chǎng)地管理 物業(yè)維修費(fèi)用和維修基金賬務(wù)管理 物業(yè)檔案資料的管理 公眾代辦性質(zhì)的服務(wù) 常規(guī)性的公共服務(wù) 保安服務(wù)的基本內(nèi)容 設(shè)立門(mén)崗， 24小時(shí)值守，維護(hù)管理區(qū)正常的生活、工作、居住、經(jīng)商秩序，進(jìn)行防火、防盜工作，盡力減少管理區(qū)內(nèi)不安全、不安定事件的發(fā)生。對(duì)管理區(qū)內(nèi)出現(xiàn)的火警、交通事敀、治安案件及各種違規(guī)違紀(jì)行為要及時(shí)報(bào)告，幵配合有關(guān)部門(mén)進(jìn)行處理。 保潔服務(wù)的基本內(nèi)容 負(fù)責(zé)管理區(qū)域內(nèi)道路、庭院、樓道等公共場(chǎng)地的清掃，廢棄雜物、垃圾的清運(yùn) 以及對(duì)化糞池進(jìn)行清掏。對(duì)亂堆亂放的物品和亂張貼的宣傳品進(jìn)行整頓清除，確保管理區(qū)的干凈、整潔、衛(wèi)生。 綠化管理的基本內(nèi)容 保持草坪、花卉、綠籬、樹(shù)木長(zhǎng)勢(shì)良好，綠地內(nèi)無(wú)垃圾雜物，綠化無(wú)侵占和裸露土地的現(xiàn)象，花草樹(shù)木修剪及時(shí)，無(wú)明顯枯枝死叉及病蟲(chóng)害，樹(shù)木無(wú)釘、栓、捆綁的現(xiàn)象。 公共維修的基本內(nèi)容 按照有關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)的要求，對(duì)管理區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施設(shè)備及時(shí)進(jìn)行維修維護(hù)，以確保業(yè)主對(duì)公共設(shè)施設(shè)備的使用。 同時(shí)受理業(yè)主的報(bào)修，在分清修理責(zé)任人的基礎(chǔ)上，向修理責(zé)任人轉(zhuǎn)達(dá)業(yè)主的報(bào)修意見(jiàn)幵幫助業(yè)主督促責(zé)任人盡快進(jìn)行和完成修理。屬于業(yè)主自修責(zé)任的報(bào)修，可向業(yè)主作好解釋或與業(yè)主協(xié)商進(jìn)行有償修理或維護(hù)。 裝修管理的基本內(nèi)容 告知業(yè)主裝修管理的有關(guān)規(guī)定，幵要求業(yè)主按照規(guī)定進(jìn)行裝修。對(duì)業(yè)主違反規(guī)定和約定的裝修，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有責(zé)任進(jìn)行干涉、制止。對(duì)不聽(tīng)勸阻者，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)將其違規(guī)、違約情況報(bào)告有關(guān)部門(mén)處理。 消防管理的基本內(nèi)容 建立消防責(zé)任制，定期組織工作人員或業(yè)主進(jìn)行消防訓(xùn)練和演習(xí)。義務(wù)消防人員必須掌握基本消防技術(shù)，消防設(shè)施、設(shè)備有明顯標(biāo)志幵保持完好，放置合理。 車(chē)輛管理的基本內(nèi)容 管理區(qū)域內(nèi)車(chē)輛必須有序停放，各種車(chē)輛存放在各自專(zhuān)用的停車(chē)場(chǎng)。車(chē)輛停放嚴(yán)禁堵塞交通、消防通道。收取了車(chē)輛保管費(fèi)的，車(chē)輛應(yīng)有專(zhuān)人負(fù)責(zé)看管，以保證車(chē)輛停放有序安全。 檔案管理的基本內(nèi)容 收集和保存房屋、設(shè)施、設(shè)備及場(chǎng)地的相關(guān)資料。對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)資料、業(yè)主情況資料、產(chǎn)籍資料、物業(yè)經(jīng)營(yíng)資料和有關(guān)變更資料進(jìn)行保存和加以利用。 社區(qū)文化服務(wù)的基本內(nèi)容 在力所能及的情況下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可根據(jù)自身和管理區(qū)的條件和特點(diǎn)，開(kāi)展多種形式的社區(qū)文化活動(dòng)，豐富業(yè)主的文體生活，推進(jìn)社會(huì)主義精神文明建設(shè)。 針對(duì)性的專(zhuān)項(xiàng)服務(wù) 專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)的內(nèi)容 日常生活類(lèi) 商業(yè)服務(wù)類(lèi) 文化 、 衛(wèi)生 、 教育 、 體育類(lèi) 各種中介服務(wù) 社會(huì)服務(wù)類(lèi) 委托性的特約服務(wù) 特約服務(wù) 是為滿(mǎn)足業(yè)主或使用人的個(gè)別需求受其委托而提供的服務(wù)。 如：小區(qū)內(nèi)老年病人的護(hù)理、接送子女上學(xué)、照顧殘疾人上下樓梯、為業(yè)主代購(gòu)生活物品等。 其特點(diǎn)是： 通常指在物業(yè)管理服務(wù)合同中未要求 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)中也未設(shè)立 而物業(yè)業(yè)主、使用人又需要 ,特約服務(wù)實(shí)際上是專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)的補(bǔ)充和完善 三大類(lèi)管理的關(guān)系 上述三大類(lèi)管理與服務(wù)工作是物業(yè)管理的基本內(nèi)容 第一大類(lèi)是最基本的工作，是必須做好的 同時(shí)根據(jù)自身的能力和住用人的需求，確定第二、第三大類(lèi)中的具體服務(wù)項(xiàng)目與內(nèi)容，采取靈活多樣的經(jīng)營(yíng)機(jī)制和服務(wù)方式，以人為核心做好物業(yè)管理的各項(xiàng)管理與服務(wù)工作，幵不斷拓展其廣度與深度 一、保證物業(yè)處于良好的使用狀態(tài)； 二、可以使物業(yè)實(shí)現(xiàn)保值、增值； 三、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展； 四、拓展了就業(yè)途徑； 五、是建立和諧社會(huì)的重要組成部分。 物業(yè)管理的作用 一、業(yè)主大會(huì)制度； 二、管理規(guī)約制度； 三、物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)制度； 四、物業(yè)承接查驗(yàn)制度； 五、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度； 六、物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員職業(yè)資格制度； 七、專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理制度。 物業(yè)管理的基本制度 一、物業(yè)早期介入； 二、物業(yè)的接管與驗(yàn)收； 三、物業(yè)入住手續(xù)的辦理； 四、物業(yè)的裝修與管理； 五、物業(yè)的日常管理服務(wù)與維修養(yǎng)護(hù) 。 早期介入 接管與驗(yàn)收 入住 裝修管理 日常管理服務(wù) 和維修養(yǎng)護(hù) 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) 一、可行性研究階段； 二、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段； 三、建設(shè)階段； 四、銷(xiāo)售階段； 五、竣工驗(yàn)收階段。 早期介入可分為哪些階段 一、配合項(xiàng)目，設(shè)計(jì)物業(yè)管理模式； 二、配合目標(biāo)客戶(hù)，設(shè)計(jì)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容； 三、根據(jù)服務(wù)內(nèi)容，設(shè)計(jì)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)； 四、根據(jù)服務(wù)項(xiàng)目，確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)； 五、設(shè)計(jì)物業(yè)管理框架性方案。 可行性研究階段早期介入的內(nèi)容 一、對(duì)物業(yè)的布局、功能提出建議； 二、對(duì)設(shè)施、設(shè)備配置的合理性； 三、對(duì)設(shè)施、設(shè)備的選型提出建議； 四、對(duì)物業(yè)管理用房、活動(dòng)場(chǎng)所的設(shè)置提出建議。 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段 早期介入的內(nèi)容 一、與建設(shè)、施工單位就施工問(wèn)題進(jìn)行商榷； 二、配合設(shè)施、設(shè)備安裝； 三、對(duì)物業(yè)內(nèi)外裝修提出意見(jiàn)； 四、熟悉并記錄基礎(chǔ)隱蔽工程、管線(xiàn)鋪設(shè)情況； 五、特別注意設(shè)計(jì)資料、竣工資料中未反映的問(wèn)題。 建設(shè)階段 早期介入的內(nèi)容 一、完成物業(yè)管理方案； 二、擬定物業(yè)管理制度； 三、擬定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)辦法； 四、對(duì)銷(xiāo)售人員進(jìn)行物業(yè)管理培訓(xùn)； 五、派出人員在售樓現(xiàn)場(chǎng)對(duì)客戶(hù)進(jìn)行咨詢(xún)服務(wù)； 六、將早期介入的資料整理歸檔。 銷(xiāo)售階段 早期介入的內(nèi)容 一、參加單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收； 二、參加分期竣工驗(yàn)收； 三、參加綜合竣工驗(yàn)收。 早期介入在什么階段介入為好？ 早期介入 越早越好 。 竣工驗(yàn)收階段 早期介入的內(nèi)容 物業(yè)管理接管驗(yàn)收也叫承接查驗(yàn)，是指物業(yè)管理企業(yè)在接管新建物業(yè)或原有物業(yè)時(shí)，對(duì)物業(yè)主體質(zhì)量和使用功能所進(jìn)行的接管檢查。 物業(yè)管理接管驗(yàn)收 一、物業(yè)資料。包括：各類(lèi)圖紙、設(shè)備技術(shù)資料、質(zhì)保文件及其他資料； 二、房屋建筑施工資料； 三、設(shè)施設(shè)備的使用功能； 四、場(chǎng)地的建設(shè)竣工完成情況。 接管驗(yàn)收的內(nèi)容 一、組建接管驗(yàn)收小組； 二、編制驗(yàn)收記錄表格； 三、確定驗(yàn)査日期和進(jìn)度安排； 四、按驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收。 接管驗(yàn)收的操作程序 一、觀感檢查； 二、使用檢查； 三、檢測(cè)檢查； 四、試驗(yàn)檢查。 物業(yè)查驗(yàn)的方法 一、收集整理存在的問(wèn)題； 二、提出相應(yīng)的整改意見(jiàn)； 三、跟蹤驗(yàn)證、督促處理。 承接查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，如何處理？ 一、準(zhǔn)備資料； 二、裝修申報(bào)； 三、裝修登記； 四、簽訂裝修管理服務(wù)協(xié)議和消防責(zé)任書(shū)； 五、辦理開(kāi)工手續(xù)； 六、裝修施工； 七、現(xiàn)場(chǎng)管理； 八、竣工驗(yàn)收。 裝修管理的流程 一、結(jié)構(gòu)； 二、拆墻； 三、開(kāi)洞； 四、加重； 五、改觀； 六、防水； 七、管線(xiàn)； 八、節(jié)能； 九、垃圾。 裝修管理控制的內(nèi)容 一、裝修前 向業(yè)主告知裝修管理的有關(guān)規(guī)定； 簽訂裝修管理服務(wù)協(xié)議； 簽訂裝修消防責(zé)任書(shū)； 收取裝修保證金； 收取裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)。 裝修控制 二、裝修中 巡檢裝修情況； 對(duì)違規(guī)業(yè)主發(fā)出停工整改通知； 對(duì)不聽(tīng)勸阻業(yè)主，上報(bào)政府行政主管部門(mén)處理或訴訟至法院加以解決。 三、裝修后 復(fù)檢裝修情況； 結(jié)算管理費(fèi)用，計(jì)退裝修保證金。 裝修控制 一、新建房屋從竣工驗(yàn)收合格之日起，計(jì)算施工單位的保修期； 二、凡是有防水要求的墻面、屋面、衛(wèi)生間保修期為 5年； 三、供冷暖、水、電、氣，設(shè)備安裝、裝修保修期為 2年； 四、業(yè)主房屋的保修期從開(kāi)發(fā)商的交房時(shí)間生效之日起算； 五、施工單位保修期結(jié)束后，而業(yè)主房屋的保修期尚未到期，未到期的保修責(zé)任由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。 新建房屋的保修 一、在保修期內(nèi)，業(yè)主房屋由施工單位或開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)保修； 二、在保修期外，業(yè)主房屋的室內(nèi)部分由業(yè)主自己承擔(dān)維修責(zé)任。業(yè)主可以自修，也可委托物業(yè)公司有償維修；室外部分，由物業(yè)公司向業(yè)主收取費(fèi)用來(lái)維修。其中：公共部位的日常維護(hù)和小修用物業(yè)管理費(fèi)來(lái)開(kāi)支，中修、大修、綜合維修、更新改造，用維修資金來(lái)開(kāi)支。 三、誰(shuí)損壞，誰(shuí)維修的原則。