基于本企業(yè)的房地產開發(fā)環(huán)節(jié)及流程概論(編輯修改稿)
2025-01-23 13:31 本頁面
【文章內容簡介】 資金計劃 月／季度 銷售回款計劃 月／季度 動態(tài)成本分析 月／季度 進度計劃 典型環(huán)節(jié)之：項目策劃 ? 站在公司運營的角度看待項目策劃 ——幾個示例 項目的難點及進度的過程控制點 ?五證的取得 ?景觀施工圖 ?樁基施工圖 ?施工報建圖 ?綜合管網施工圖 ?精裝修施工圖 ?基礎提前施工 ?正負０ ?景觀、道路施工完成 對財務／現流造成影響的節(jié)點 ?開工 ?正負０ ?結構封頂 ?銷售展示區(qū)開放 ?展示樣板房開放 ?外腳手架拆除 ?竣工備案 ?準入證 為滿足管理需求而設置的節(jié)點 ?土地交付 ?項目總體經營開發(fā)目標確定 ?成本目標確定 ?招標分判 ?營銷策劃報告 ?工程策劃 ?項目后評估 為保證產品品質和產品交付而設定的節(jié)點 ?交樓樣板房 ?內部預驗收 ?銷售代理公司選定 ?入住工作方案 ?內部整改完成 ?物業(yè)移交 ?業(yè)主預驗收 典型環(huán)節(jié)之：項目策劃 ? 站在公司運營的角度看待項目策劃 ——幾個示例 利潤率 = ROE 凈利潤 銷售收入 總資產 凈資產 銷售收入 總資產 周轉率 權益 乘數 運營能力 開發(fā)速度 以銷定產 資產總量 開發(fā)能力 銷售收入 成本 稅費 融資能力 融資渠道 經營效率 經營質量 銷售收入 成本 稅費 銷售收入 銷售收入 凈資產 +負債 凈資產 +負債 凈資產 典型環(huán)節(jié)之：項目策劃 ? 站在公司運營的角度看待項目策劃 ——幾個示例 縮短開發(fā)周，特別是施工前期準備階段，盡量降低土地費用的財務成本。 盡快取得四證，使得項目具備融資條件，提高自有資金利用效率。 或金融創(chuàng)新，降低自有資金風險。 控制銷售與回款節(jié)奏，比如開盤當月去化率等，加快資金周轉速度。 考慮公司財務資金流轉的工程管理優(yōu)化（包括工程量進度優(yōu)化），通過有效的工藝穿插與搭接，圍繞著公司資金流轉要求，科學合理地把工程量均衡好。對于售樓賣場進度控制，按照公司經營、營銷要求實施到位，在開盤之前，盡量降低對自有資金的占有量。 強化資產管理，比如應收應付的管理，也是資產負債的一部分。 培育優(yōu)質資源，做強做大優(yōu)勢區(qū)域（比如已經成熟的重點產出區(qū)）。 典型環(huán)節(jié)之：項目定位 營銷 管理部 前期 開發(fā)部 合約 商務部 財務 資金部 投資 管理部 規(guī)劃 設計部 項目定位 地塊屬性分析，市場調研（目標客群、競品），項目 SWOT分析，結合公司經營目標，提出客戶定位、產品定位建議；參與總平觃劃分析、對建筑、園林風格提出建議、配套建議； 地塊技術指標分析、參與市場調研（目標客戶需求、競品產品研究），根據客戶及產品定位，結合地塊技術指標（日照、密度、退線、控高、容積率等），拿出觃劃強排方案，幵提出建筑、園林風格建議方案、戶型設計建議等； 參與地塊屬性分析、市場調研、項目 SWOT分析，根據可研報告，結合公司經營目標，對客戶定位、產品定位提出建議和意見； 結合地塊土地屬性及觃劃指標條件等，對項目定位的可實現性進行判斷分析，尋找解決途徑； 根據產品定位及客戶需求，進行建安成本預估和分析； 根據產品定位、項目分期建議等進行投資分析、資金策劃 典型環(huán)節(jié)之：項目定位 ? 準確定位的重要性：一個項目的成功，可能不僅是定位準確，但定位準確一定是基礎條件；一個項目的失敗，可能有多方面原因，但定位錯誤，項目必定失敗 ? 如何保證定位準確：充分的市場研究、深入的地塊屬性的研究，準確的找到本項目在市場中的定位（ 與地塊屬性匹配的 客群 、與目標客群對位的 產品） ? 定位準確與否對開發(fā)周期 產生重大 的影響 典型環(huán)節(jié)之：規(guī)劃設計 規(guī)劃設計部 營銷管理部 客戶關系中心 合約商務部 設計 研究客戶需求、研究產品（競品、我們自身的差異化）、組織和管理設計工作、對設計成果提出丏業(yè)意見，產品定位落地的過程； 與設計部一起研究客戶需求、研究產品，站在客戶的角度對設計成果提出審核意見和建議； 參與客戶需求研究，根據客戶關注點及非關注點進行成本的分配，進行項目建安成本的預估； 典型環(huán)節(jié)之：規(guī)劃設計 ? 產品的設計必須符合目標客戶的需求，客戶需求研究不僅是營銷部和客戶關系中心的事，同樣也是設計部、合約部的必做功課 ? 不是越復雜的產品越好，戶型多、立面線腳復雜不一定能吸引更多的客戶、不一定給客戶創(chuàng)造更多的價值，反而卻使得我們設計周期、施工周期都增長 ? 產品標準化（如剛需產品戶型標準化、單體建筑標準化）可以縮短設計周期、施工周期 典型環(huán)節(jié)之：前期報批報建 五證一書、市政報裝、協助各項驗收 前期 開發(fā)部 營銷 管理部 項目 發(fā)展部 客戶關 系中心 合約 商務部 規(guī)劃 設計部 報批
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