基于本企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)及流程概論(已修改)
2025-01-13 13:31 本頁(yè)面
【正文】 2023年 7月 29日 基于中建地產(chǎn)的 房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)及流程概述 脈絡(luò) ? 出發(fā)點(diǎn)：中建地產(chǎn)一線公司架構(gòu)及管理模式 ? 展開線：各業(yè)務(wù)線的內(nèi)部組織體系分析 ? 延伸面：同業(yè)務(wù)線條對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié) ? 組合體：從業(yè)務(wù)協(xié)作視角看房地產(chǎn)開發(fā)流程 一線公司管理架構(gòu)及管理模式 ? 為什么要以一線公司為單位？ ? 一線公司部門設(shè)置 ? 管理模式特色之一：項(xiàng)目發(fā)展制 ? 管理模式特色之二： AB角 為什么要以一線公司為單位？ ? 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的三種組織模式： –項(xiàng)目操作型 ——項(xiàng)目較少，產(chǎn)品單一的企業(yè) –城市操作型 ——資源緊張的企業(yè)擴(kuò)張復(fù)制階段 –投資操作型 ——跨地域大型企業(yè)的充分授權(quán)模式 ? 以一線公司作為開發(fā)資源組織和管理的單元，是中建地產(chǎn)現(xiàn)階段的必然選擇，也是今后很長(zhǎng)一段時(shí)間的常態(tài)模式 咱們企業(yè)的一線公司部門設(shè)置 咱們企業(yè)的一線公司部門設(shè)置 ? 幾種組合方式： – 職能部門：綜合管理部、人力資源部、財(cái)務(wù)資金部 – 投資組合：投資管理部、財(cái)務(wù)資金部 – 業(yè)務(wù)組合：前期開發(fā)部、規(guī)劃設(shè)計(jì)部、合約商務(wù)部、 營(yíng)銷管理部、項(xiàng)目發(fā)展部 – 運(yùn)營(yíng)組合：財(cái)務(wù)資金部、發(fā)展管理部 – 矛盾組合：規(guī)劃設(shè)計(jì)部、營(yíng)銷管理部、合約商務(wù)部 管理模式特色之一：項(xiàng)目發(fā)展制 管理模式特色之一：項(xiàng)目發(fā)展制 ? 項(xiàng)目發(fā)展制的本質(zhì)：矩陣式管理 –矩陣有強(qiáng)弱，矩陣的強(qiáng)弱代表著項(xiàng)目管理資源的調(diào)整彈性。一線公司從新成立到逐漸成熟的過程，就是矩陣的強(qiáng)弱彈性平滑調(diào)整的過程 –矩陣對(duì)資源的需求是最少的，這一點(diǎn)對(duì)我們的企業(yè)具有現(xiàn)實(shí)的意義 –矩陣是自成模塊的，構(gòu)成了自身的成長(zhǎng)性以及模塊的可復(fù)制性 ——這一點(diǎn)很重要 管理模式特色之一：項(xiàng)目發(fā)展制 ? 項(xiàng)目發(fā)展制對(duì)員工個(gè)人要求比較高 –你始終處于“橫”和“縱”兩條管理的交點(diǎn)上，縱橫之間，需要你自己時(shí)刻把握好平衡 –你始終處于“橫”和“縱”兩個(gè)目標(biāo)的雙重要求下，你的工作成果需要同時(shí)滿足來自兩個(gè)方面的需求 –你始終處于多個(gè)業(yè)務(wù)線的協(xié)作之中，相比單線條而言，你的溝通量會(huì)大很多 管理模式特色之一：項(xiàng)目發(fā)展制 ? 項(xiàng)目發(fā)展制的模塊化意義 –項(xiàng)目發(fā)展部實(shí)際上是項(xiàng)目公司的濃縮，項(xiàng)目管理過程中，同時(shí)體現(xiàn)了公司管理的本質(zhì)：協(xié)作 –作為標(biāo)準(zhǔn)模塊，同一城市的復(fù)制和不同城市的移植，成為中建地產(chǎn)管理復(fù)制和文化移植的載體 –項(xiàng)目發(fā)展制所體現(xiàn)的矩陣原理，不僅體現(xiàn)在一線公司對(duì)項(xiàng)目的管理，同時(shí)也體現(xiàn)在總部對(duì)一線公司的管理中 ——分管副總負(fù)責(zé)制以及總部業(yè)務(wù)部門定位 管理模式特色之二： AB角 ? AB角的幾種表現(xiàn)形式： –決策 A角和監(jiān)控 B角 ——聯(lián)簽機(jī)制 –業(yè)務(wù) A角和流程 B角 ——說說我們的合約商務(wù)部 –主導(dǎo) A角和輔助 B角 ——多視角決策輔助 –學(xué)習(xí)成長(zhǎng)性質(zhì)的 AB角 –相互補(bǔ)位的 AB角 管理模式特色之二： AB角 ? AB角無處不在 –責(zé)任人和責(zé)任人之間 –部門和部門之間 –部門內(nèi)部員工和員工之間 ? AB角是中國(guó)建筑的意識(shí)形態(tài)，是中建地產(chǎn)的文化內(nèi)涵之一 管理模式特色之二： AB角 ? 為什么如此強(qiáng)調(diào) AB角？ – AB角體系并不是錦衣衛(wèi)體系或克格勃體系，她是很陽光的 –中國(guó)建筑和中建地產(chǎn)的充分授權(quán)傳統(tǒng)，恰恰是對(duì)AB角體系的需求 – AB角體系的運(yùn)用如果不純熟，不順暢，恰恰會(huì)產(chǎn)生適得其反的效果 各業(yè)務(wù)線的內(nèi)部組織體系 ? 投資管理業(yè)務(wù)線： –三大主責(zé)：市場(chǎng)研究和市場(chǎng)分析、項(xiàng)目研究和可研分析、土地交易及受讓執(zhí)行 –伴隨業(yè)務(wù)線：財(cái)務(wù)資金、發(fā)展管理 各業(yè)務(wù)線的內(nèi)部組織體系 ? 發(fā)展管理業(yè)務(wù)線： –三大主責(zé)：時(shí)間管理、事件管理和評(píng)估管理。本質(zhì)體現(xiàn)的是運(yùn)營(yíng)的事先控制、事中控制和事后評(píng)估 –特點(diǎn)：業(yè)務(wù)部門中唯一的非生產(chǎn)部門 –伴隨業(yè)務(wù)線：所有業(yè)務(wù)線 –題外：發(fā)展管理業(yè)務(wù)線對(duì)于年輕員工的職業(yè)發(fā)展并不適合 ——要深度還是要廣度？ 各業(yè)務(wù)線的內(nèi)部組織體系 ? 前期報(bào)建業(yè)務(wù)線： –主責(zé)：規(guī)劃報(bào)建和市政報(bào)建 –特色：充滿挑戰(zhàn)性和成就感的工作，看似沒什么專業(yè)性，其實(shí)對(duì)個(gè)人素質(zhì)要求很高。喜歡的人會(huì)很喜歡，排斥的人會(huì)很排斥 –伴隨部門：發(fā)展管理部、規(guī)劃設(shè)計(jì)部、項(xiàng)目發(fā)展部 各業(yè)務(wù)線的內(nèi)部組織體系 ? 規(guī)劃設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)線： –主責(zé)：形成產(chǎn)品設(shè)計(jì) ——是在充滿約束的條件下形成產(chǎn)品設(shè)計(jì)。 –題外：“產(chǎn)品”和“作品”的本質(zhì)區(qū)別 –特色：你見過方形的貓么？ –題外：應(yīng)屆生入職規(guī)劃設(shè)計(jì)部的尷尬和努力方向 –伴隨業(yè)務(wù)線：發(fā)展、營(yíng)銷、合約、前期 各業(yè)務(wù)線的內(nèi)部組織體系 ? 合約商務(wù)業(yè)務(wù)線： –主責(zé)：成本管理、招標(biāo)管理、采購(gòu)管理、法務(wù)管理 –本質(zhì)： B角 –非主流觀點(diǎn)：合約商務(wù)部的糾結(jié) –引申：誰來監(jiān)控合約商務(wù)部 ——制度體系的設(shè)置 –伴隨業(yè)務(wù)線：發(fā)展管理部，以及所有 A角部門 各業(yè)務(wù)線的內(nèi)部組織體系 ? 營(yíng)銷管理（含客戶關(guān)系管理）業(yè)務(wù)線： –主責(zé)：向前和向后，兩只伸開的手 –分工：營(yíng)銷策劃、營(yíng)銷推廣、案場(chǎng)管理、客戶關(guān)系、售后服務(wù)
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