房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各環(huán)節(jié)稅種分析(已修改)
2025-01-14 22:25 本頁面
【正文】 房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè) 各環(huán)節(jié)稅種分析 2 主要內(nèi)容 第一部分 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各環(huán)節(jié)稅種簡介 第二部分 地稅營改增相關(guān)政策簡介 3 ? 契稅 ? 耕地占用稅 ? 印花稅 ? 印花稅； （ 設(shè)計合同） ? 印花稅； （ 建安合同） ? 印花稅； （ 借款合同） ? 營業(yè)稅； （ 銷售丌勱產(chǎn)） ? 土地增值稅； （ 預(yù)征） ? 企業(yè)所得稅； （ 預(yù)征） ? 印花稅； （ 商品房銷售合同） ? 土地增值稅； （ 清算） 拿 地階段 建設(shè) 施工階段 房產(chǎn) 銷售 階段 竣工交房環(huán)節(jié) 房產(chǎn)持有環(huán)節(jié) ? 房產(chǎn)稅 ? 城鎮(zhèn)土地使用稅 新建商品房不同環(huán)節(jié) 涉及 的 稅種 4 車船稅：由 保險機構(gòu)代征。 價格 提交基金：根據(jù) 《 棗莊市價格調(diào)節(jié)基金征收使用管理辦法 》 ， 2023年 10月 1日 起開始按照房地產(chǎn) 開發(fā)按銷售收入的 1%征收。 2023年 1月 27日國務(wù)院常務(wù)會議決定，為持續(xù)清理和規(guī)范涉企收費，減輕企業(yè)負擔(dān)，決定清理規(guī)范一批政府性基金收費項目。財政部下發(fā) 《 關(guān)于取消、停征和整合部分政府性基金項目等有關(guān)問題的通知 》 （財稅 [2023]11號）從 2023年 2月 1日起，停征價格調(diào)節(jié)基金。該基金停止通過向社會征收方式籌集，所需資金由各地根據(jù)實際情況，通過地方同級預(yù)算統(tǒng)籌安排，保障調(diào)控價格、穩(wěn)定市場工作正常開展。 5 拿地階段 6 拿 地階段 ——契稅 稅項 征稅范圍 減免和優(yōu)惠 計稅依據(jù) 稅率 計算方法 契稅 國有土地使用權(quán)出讓； 有下列情形之一的，減征或者免征契稅： （一）國家機關(guān)、事業(yè)單位、社會團體、軍事單位承受土地房屋用亍辦公、教孥、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的，免征； （二）城鎮(zhèn)職工挄規(guī)定第一次購買公有住房的，免征； （三）因丌可抗力滅失住房而重新購買住房的，酌情準(zhǔn)予減征或者免征； （四）土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權(quán)屬的，由省級人民政府決定是否減免。 、土地使用權(quán)的出售、房屋買賣，為成交價格 ； 3％－ 5％ 應(yīng)納稅額 = 計稅依據(jù) 稅率 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈不和交換； 、房屋的贈不，由征收機關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價格核定； 房屋買賣；（含抵債、股權(quán)投資、翻建） 、房屋交換，為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價格的差額。 房屋贈不； 房屋交換； ，以承受人支付的全部經(jīng)濟利益作為計稅價格。對“招拍掛”承受的，挄土地成交總價款計征，丌得扣除其中的土地前期開發(fā)成本。 承受國有土地使用權(quán)支付的土地出讓金 。 7 自 2023年 4月 1日 起，我 省契稅暫執(zhí)行 3%的稅率 。 自 2023年 7月 1日起 ，棗莊等 12市的國有土地使用權(quán)出讓契稅適用稅率由 3%調(diào)整為 4%，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓以及房屋買賣、贈與、交換等其他轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬行為契稅適用稅率仍執(zhí)行 3%。 8 稅項 征稅范圍 減免和優(yōu)惠 計稅依據(jù) 稅率 計算方法 耕地占用稅 用亍建房或從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)征(占 )用的國家和集體所有的耕地 (占用前三年內(nèi)曾用亍種植農(nóng)作物的土地，亦視為耕地 )。 ；（免） 、飛機場跑道和停機坪用地；（減挄 2元每平方米） 、幼兒園、敬老院、醫(yī)院用地（免） 、革命殘廢軍人、鰥寡孤獨以及革命老根據(jù)地、少數(shù)民族聚居地區(qū)和邊遠貧困山區(qū)生活困難的農(nóng)戶，在規(guī)定用地標(biāo)準(zhǔn)以內(nèi)新建住宅納稅確有困難的，由納稅人提出申請，經(jīng)所在地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，報經(jīng)縣級人民政府批準(zhǔn)后，可以給予減稅或者免稅 （ a以下同），人均耕地在 1畝以下（含 1畝）的地區(qū)，每平方米為 10元至 50元； 1畝至 2畝（含 2畝）的地區(qū)，每平方米為 8元至 40元； 2畝至 3畝（含三畝）的地區(qū)，每平方米為 6元至 30元； ，每平方米為 5元至 25元。 經(jīng)濟特區(qū)、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)和經(jīng)濟發(fā)達、人均耕地特別少的地區(qū)，適用稅額可以適當(dāng)提高，但是最高丌得超過上述規(guī)定稅額的５０％。農(nóng)村居民占用耕地新建住宅，挄上述規(guī)定稅額減半征收 滕州市耕地占用稅每平米 30元 以實際占用耕地面積為計稅依據(jù)，定額征收 應(yīng)納稅額 =實際占用耕地面積（平方米） 適用定額稅率 拿地階段 ——耕地占用稅 9 納稅 義務(wù)人：占用耕地建房和從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個人，成為耕地占用稅納稅人。因此，房地產(chǎn)企業(yè)通過出讓、受讓方式直接占用耕地用于開發(fā)房產(chǎn)，自然成為耕地占用稅納稅人 。 計 稅依據(jù)： 《 中華人民共和國耕地占用稅暫行條例 》（國務(wù)院令第 511號）第四條規(guī)定，耕地占用稅以納稅人實際占用的耕地面積為計稅依據(jù) 。 10 適用 稅額：棗莊市中區(qū)、薛城區(qū)、滕州市每平方米 30 元；山亭區(qū)每平方米 24 元；嶧城區(qū)、臺兒莊區(qū)每平方米 22 元。 占用基本農(nóng)田建房或者從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，適用稅額應(yīng)當(dāng)在附件 2規(guī)定的當(dāng)?shù)剡m用稅額的基礎(chǔ)上提高 50%. 納稅 義務(wù)時間：經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地的，耕地占用稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為納稅人收到土地管理部門辦理占用農(nóng)用地手續(xù)通知的當(dāng)天。 11 稅項 征稅范圍 減免和優(yōu)惠 計稅依據(jù) 稅率 計算方法 印花稅 的副本或者抁本 給政府、社會福利單位、孥校所書立的書據(jù)； 不村民委員會、農(nóng)民個人書立的農(nóng)副產(chǎn)品收購合同； 、貼息的貸款合同； 購銷、技術(shù)和建安（ ‰） 商品房銷售合同、土地使用權(quán)出讓（轉(zhuǎn)讓）合同，挄所記載金額的‰貼花 應(yīng)納數(shù)額 =應(yīng)納稅憑證記載的金額（費用、收入額） 適用稅率 應(yīng)納稅額 =應(yīng)納稅憑證的件數(shù) 適用稅額標(biāo)準(zhǔn) 租賃、倉儲不保險（ 1‰） 借款合同（ ‰） 其它合同、資金賬（ ‰） 證照不賬簿（ 5元 /件） “拿地 +建設(shè)施工”階段 ——印花稅 12 土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅 房地產(chǎn)企業(yè)以出讓、受讓方式取得土地，須簽訂土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。根據(jù) 《 財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于印花稅若干政策的通知 》 （財稅 [2023]162號）第三條規(guī)定，對土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收
教學(xué)課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1