基于本企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)及流程概論-wenkub
2023-01-24 13:31:06 本頁面
【正文】 ? 以一線公司作為開發(fā)資源組織和管理的單元，是中建地產(chǎn)現(xiàn)階段的必然選擇，也是今后很長一段時間的常態(tài)模式 咱們企業(yè)的一線公司部門設(shè)置 咱們企業(yè)的一線公司部門設(shè)置 ? 幾種組合方式： – 職能部門：綜合管理部、人力資源部、財務(wù)資金部 – 投資組合：投資管理部、財務(wù)資金部 – 業(yè)務(wù)組合：前期開發(fā)部、規(guī)劃設(shè)計部、合約商務(wù)部、 營銷管理部、項目發(fā)展部 – 運營組合：財務(wù)資金部、發(fā)展管理部 – 矛盾組合：規(guī)劃設(shè)計部、營銷管理部、合約商務(wù)部 管理模式特色之一：項目發(fā)展制 管理模式特色之一：項目發(fā)展制 ? 項目發(fā)展制的本質(zhì)：矩陣式管理 –矩陣有強弱，矩陣的強弱代表著項目管理資源的調(diào)整彈性。 –題外：“產(chǎn)品”和“作品”的本質(zhì)區(qū)別 –特色：你見過方形的貓么？ –題外：應(yīng)屆生入職規(guī)劃設(shè)計部的尷尬和努力方向 –伴隨業(yè)務(wù)線：發(fā)展、營銷、合約、前期 各業(yè)務(wù)線的內(nèi)部組織體系 ? 合約商務(wù)業(yè)務(wù)線： –主責(zé)：成本管理、招標(biāo)管理、采購管理、法務(wù)管理 –本質(zhì)： B角 –非主流觀點：合約商務(wù)部的糾結(jié) –引申：誰來監(jiān)控合約商務(wù)部 ——制度體系的設(shè)置 –伴隨業(yè)務(wù)線：發(fā)展管理部，以及所有 A角部門 各業(yè)務(wù)線的內(nèi)部組織體系 ? 營銷管理（含客戶關(guān)系管理）業(yè)務(wù)線： –主責(zé)：向前和向后，兩只伸開的手 –分工：營銷策劃、營銷推廣、案場管理、客戶關(guān)系、售后服務(wù) –理念：唯一的“乙方”部門，應(yīng)該得到全體的尊重 –伴隨業(yè)務(wù)線：發(fā)展管理、合約、設(shè)計、項目發(fā)展 各業(yè)務(wù)線的內(nèi)部組織體系 ? 項目發(fā)展業(yè)務(wù)線： –主責(zé)：實現(xiàn)產(chǎn)品，承擔(dān)指標(biāo)壓力 –特色：資源組織節(jié)點、產(chǎn)品實現(xiàn)節(jié)點、協(xié)作節(jié)點 –題外：部門經(jīng)理的終極境界 ——項目發(fā)展經(jīng)理 –伴隨業(yè)務(wù)線：所有業(yè)務(wù)部門 典型環(huán)節(jié)之：買地 投資 管理部 合約 商務(wù)部 前期 開發(fā)部 財務(wù) 資金部 規(guī)劃 設(shè)計部 營銷 管理部 土地獲取 項目可研，市調(diào)及定位，立項報告編制 參與市調(diào)（競品、客群、價格）、項目定位、參與總平強排 參與市調(diào)（競品及產(chǎn)品研究）、產(chǎn)品定位；地塊技術(shù)條件分析（日照、容積率、密度、退線等）；總平強排 參與項目定位、依據(jù)定位進行成本分析 土地技術(shù)指標(biāo)的研究（觃劃指標(biāo)與產(chǎn)品定位的契合、大市政條件狀況分析及成本測算條件）、前期報建周期策劃 參與項目定位；投資財務(wù)測算、投資財務(wù)風(fēng)險評估；資金策劃。 設(shè)計前準(zhǔn)備： 0天。 或金融創(chuàng)新，降低自有資金風(fēng)險。 強化資產(chǎn)管理，比如應(yīng)收應(yīng)付的管理，也是資產(chǎn)負債的一部分。 防水方案：幾層？材料選擇？多厚？ 道路設(shè)計：基層方案、面層方案 小區(qū)管網(wǎng)：管井密度、管道材料、檢查井設(shè)置、管道走向、長度 典型環(huán)節(jié)之：成本控制 ? 7個成本管理目標(biāo) 1 標(biāo)準(zhǔn)層鋼筋含量 2 標(biāo)準(zhǔn)層混凝土含量 3 窗地比：高層 ≤； TH≤ 4 地下室層高 (米 ) 非人防 :；人防： ～ 5 地下車位平均面積：非人防 32m2 6 地下室鋼筋含量 7 硬景：軟景面積比例： 3： 7 典型環(huán)節(jié)之：示范區(qū)建設(shè)及開放 提出銷售動線、功能需求、面積需求、風(fēng)格建議；確定樣板戶型；參與售樓處、樣板區(qū)平面設(shè)計審核；參與示范區(qū)園林、室內(nèi)設(shè)計審核；進行示范區(qū)現(xiàn)場包裝； 相關(guān)示范區(qū)的承供商選擇（成本、采購周期）； 示范區(qū)設(shè)計（標(biāo)準(zhǔn)化、各丏業(yè)同步） 營銷 管理部 項目 發(fā)展部 規(guī)劃 設(shè)計部 示范區(qū) 合約 商務(wù)部 示范區(qū)施工建設(shè) ? 示范區(qū)對于開盤時間及開盤銷售結(jié)果的影響（蓄客的時間、項目的展示、客戶的體驗等） ，因此 盡可能在開盤前足夠時間開放示范區(qū)； ? 麻雀雖小，五臟俱全 ，因此需做好示范區(qū)整體實施計劃（包括各業(yè)務(wù)線）、各部門高效溝通和配合 典型環(huán)節(jié)之：主體工程開工 拿到施工證戒工程協(xié)辦單 完成土護降分包、監(jiān)理、總包選擇 完成開槽圖、樁基圖、底板圖、地下結(jié)構(gòu)圖等 前期 開發(fā)部 項目 發(fā)展部 規(guī)劃 設(shè)計部 主體工程 合約 商務(wù)部 組織施工單位完成現(xiàn)場總平布置、臨建施工、實現(xiàn)臨水臨電、現(xiàn)場施工通道，組織施工單位進場等 ? 重 點： 縮短開發(fā)周期：開工手續(xù)未取得，土護降先行 典型環(huán)節(jié)之：開盤 開盤具備條件 預(yù)售證取得； 示范區(qū)開放：售樓處、樣板區(qū)（含園林）； 銷售準(zhǔn)備：沙盤、樓書、認購書、預(yù)售合同、價格方案、折扣方案、開盤認購流程、開盤道具、現(xiàn)場包裝、業(yè)務(wù)體培訓(xùn)； 蓄客認籌：足夠的蓄客（認籌率）、客戶梳理落位（擠掉水分、疏導(dǎo)分流集中客戶） ? 重 點： ? 開盤節(jié)點把握、開盤效果的保證對于項目整體營銷的影響（搶時間、搶市場、搶客戶） ? 開盤節(jié)點的順利實現(xiàn)需要各業(yè)務(wù)部門的通力合作才能保證。 –同一類事情，只允許自己犯一次錯誤，如果一犯再犯，雖然不會對中建地產(chǎn)造成致命傷害，但會對你個人造
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