房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各環(huán)節(jié)稅種分析(編輯修改稿)
2025-01-24 22:25 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 察、設(shè)計(jì)合同，按收取的費(fèi)用金額，萬分之五的稅率貼花； 銀行 及其他金融組織和借款人（不包括銀行同業(yè)拆借）所簽訂的借款合同，按借款金額的萬分之零點(diǎn)五貼花； 財(cái)產(chǎn) 保險(xiǎn)合同：包括財(cái)產(chǎn)、責(zé)任、保證、信用等保險(xiǎn)合同，按收取的保險(xiǎn)費(fèi)收入金額的千分之一稅率貼花。 24 對(duì)外支付勞務(wù)代扣代 繳 營(yíng)業(yè)稅 企業(yè) 所得稅 委托代征 25 城鎮(zhèn) 土地使用稅 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)計(jì)、施工階段的城鎮(zhèn)土地使用稅同取得土地階段。 房產(chǎn) 稅 《 財(cái)政部、稅務(wù) 總局規(guī)定 ：“凡是在基建工地為基建工地服務(wù)的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時(shí)性房屋，不論是施工企業(yè)自行建造還是由基建單位出資建造交施工企業(yè)使用的，在施工期間，一律免征房產(chǎn)稅。但是，如果在基建工程結(jié)束以后，施工企業(yè)將這種臨時(shí)性房屋交還或者估價(jià)轉(zhuǎn)讓給基建單位的，應(yīng)當(dāng)從基建單位接收的次月起，依照規(guī)定征收房產(chǎn)稅。 ” “ 納稅人自建的房屋，自建成之次月起征收房產(chǎn)稅。納稅人委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋，從辦理驗(yàn)收手續(xù)之次月起征收房產(chǎn)稅?！? 26 預(yù)售 階段 27 稅項(xiàng) 征稅范圍 減免和優(yōu)惠 計(jì)稅依據(jù) 稅率 計(jì)算方法 營(yíng)業(yè)稅 銷售丌勱產(chǎn) 、行政事業(yè)單位挄房改成本價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)出售住房收入免征營(yíng)業(yè)稅。 ，參不接受投資方利潤(rùn)分配、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的，免征營(yíng)業(yè)稅。在投資后轉(zhuǎn)讓其股權(quán)的也丌征收。 全部?jī)r(jià)款和價(jià)款之外取得的一切費(fèi)用 ，如手續(xù)費(fèi)、服務(wù)費(fèi)、基金等等。 房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售商品時(shí)，要代當(dāng)?shù)卣捌渎毮懿块T收取一些資金，房地產(chǎn)開發(fā)公司在財(cái)務(wù)處理上丌是作為自己的營(yíng)業(yè)收入，而是作為代收費(fèi)用處理的。根據(jù)營(yíng)業(yè)稅暫行條例中關(guān)亍營(yíng)業(yè)額為納稅人從對(duì)方所取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用的規(guī)定，對(duì)此類費(fèi)用，丌論其財(cái)務(wù)上如何核算，均應(yīng)全部計(jì)入銷售丌勱產(chǎn)的營(yíng)業(yè)額中征收營(yíng)業(yè)稅。 對(duì)房地產(chǎn)主管部門或其挃定機(jī)構(gòu)、公積管理中心、開發(fā)企業(yè)以及物業(yè)管理單位代收的住房與項(xiàng)維修基金，丌計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。 5% 營(yíng)業(yè)稅應(yīng)納稅額 =計(jì)稅營(yíng)業(yè)額 適用稅率 額 款的營(yíng)業(yè)額 “還本”方式銷售建筑物的營(yíng)業(yè)額 的營(yíng)業(yè)額 。 銷售 階段 ——營(yíng)業(yè)稅 28 營(yíng)業(yè)稅納稅 義務(wù)發(fā)生 時(shí)間 ●納稅 義務(wù)發(fā)生時(shí)間的一般規(guī)定 營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)并收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)或者取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。 取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，為書面合同確定的付款日期的當(dāng)天 。未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為應(yīng)稅行為完成的當(dāng)天。 29 營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間 ● 納稅 義務(wù)發(fā)生時(shí)間的特殊規(guī)定 ，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。 ，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。 者個(gè)人的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的當(dāng)天。 (以下簡(jiǎn)稱自建 )建筑物后銷售的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為銷售自建建筑物的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。 生的當(dāng)天。 30 稅項(xiàng) 征稅范圍 減免和優(yōu)惠 計(jì)稅依據(jù) 稅率 計(jì)算方法 土地增值稅 轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）幵取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造普通住房出售，增值額未超過各項(xiàng)規(guī)定扣除項(xiàng)目金額 20%的，可以免征土地增值稅。 增值額未 超過扣 除項(xiàng)目金額 50%的部分 (30%) 速算扣除額 0% 棗莊市預(yù)征率： 2％、3％。 應(yīng)納稅額 =增值額 適用稅率－扣除項(xiàng)目金額 速算扣除系數(shù)。 增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%、未超過扣除項(xiàng)目金額 100%的部分 (40%) 速算扣除額 5% 增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%、未超過扣除項(xiàng)目金額 200%的部分 (50%) 速算扣除額 15% 增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分 (60%) 速算扣除額 25% 銷售 階段 ——土地增值稅 31 棗地稅發(fā) 〔 2023〕 52號(hào) 一 、對(duì)開發(fā)建設(shè)并銷售經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租（公租）住房、棚戶區(qū)改造安置房等保障性住房，暫不預(yù)征土地增值稅； 二、對(duì)開發(fā)建設(shè)并銷售普通住房，土地增值稅預(yù)征率維持2%； 三、對(duì)開發(fā)建設(shè)并銷售非普通住房（含別墅）、非住房（包括商業(yè)用房、寫字樓等），土地增值稅預(yù)征率調(diào)為 3%； 四、普通住房按省政府確定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)不同類型的房地產(chǎn)要按規(guī)定分別核算，依不同的預(yù)征率分別預(yù)繳土地增值稅；未分別核算的，從高適用預(yù)征率； 五、本規(guī)定從 2023年 8月 1日起執(zhí)行。 32 稅項(xiàng) 征稅范圍 減免和優(yōu)惠 計(jì)稅依據(jù) 稅率 計(jì)算方法 企業(yè)所得稅 居民企業(yè)應(yīng)當(dāng)就其來源亍中國(guó)境內(nèi)、境外的所得，非居民企業(yè)的境內(nèi)所得。 直接農(nóng)產(chǎn)免，減半征收（使用農(nóng)業(yè)生產(chǎn)） 定期減免（ 2免 3減半，使用高新微企； 3免 3減半，使用國(guó)家扶持的節(jié)能環(huán)保企業(yè)） 低稅率（ 20%， 15%， 10%） 加計(jì)扣除（ 50%、 100%） 投資抵稅（ 70%、 10%） 減計(jì)收入（ 90%、特殊的利息、保費(fèi)收入等） 加速折舊（縮短折舊年限） 企業(yè)的應(yīng)納稅所得額 應(yīng)納稅所得額 =收入總額 準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目金額 25% 企業(yè)應(yīng)納所得稅額 =當(dāng)期應(yīng)納稅所得額 *適用稅率 銷售 階段 ——企業(yè)所得稅 33 行次 項(xiàng) 目 本期金額 累計(jì)金額 1 一、按照實(shí)際利潤(rùn)額預(yù)繳 2 營(yíng)業(yè)收入 3 營(yíng)業(yè)成本 4 利潤(rùn)總額 5 加 :特定業(yè)務(wù)計(jì)算的應(yīng)納稅所得額 6 減 :不征稅收入和稅基減免應(yīng)納稅所得額（請(qǐng)?zhí)罡奖?1） 7 固定資產(chǎn)加速折舊（扣除）調(diào)減額（請(qǐng)?zhí)罡奖?2） 8 彌補(bǔ)以前年度虧損 9 實(shí)際利潤(rùn)額（ 4行 +5行 6行 7行 8行） 10 稅率 (25%) 11 應(yīng)納所得稅額（ 9行 10行） 12 減 :減免所得稅額（請(qǐng)?zhí)罡奖?3） 13 實(shí)際已預(yù)繳所得稅額 —— 14 特定業(yè)務(wù)預(yù)繳（征）所得稅額 15 應(yīng)補(bǔ)（退）所得稅額（ 11行 12行 13行 14行） —— 16 減：以前年度多繳在本期抵繳所得稅額 17 本月（季）實(shí)際應(yīng)補(bǔ)（退）所得稅額 —— 18 二、按照上一納稅年度應(yīng)納稅所得額平均額預(yù)繳 19 上一納稅年度應(yīng)納稅所
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