【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 師、總經(jīng)濟(jì)師） （ 2）中級(jí)管理人員：企業(yè)各部門(mén)經(jīng)理、各項(xiàng)目的主管負(fù)責(zé)人 （ 3）一般員工：從事管理和經(jīng)營(yíng)服務(wù)活動(dòng)的具體工作者 上述三個(gè)層次人員的基本素質(zhì)： （ 1）要有服務(wù)至上的服務(wù)意識(shí) （ 2）要有強(qiáng)烈的責(zé)任感和良好的職業(yè)道德 （ 3）要有較寬的知識(shí)面、 層次越高、要求越高 （ 4）要有所從事崗位的必備知識(shí)和相應(yīng)能力 各個(gè)不同的崗位還應(yīng)由各自的崗位職責(zé)。 第三節(jié) 業(yè)主與業(yè)主大會(huì) 一、業(yè)主的權(quán)利和義務(wù) （一）業(yè)主的權(quán)利 根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六條規(guī)定：房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利： 1）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)。 2）提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議。 3）提議制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議。 4）參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)。 5）選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán)。 6）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作。 7）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。 8）對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。 9）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金（以下簡(jiǎn)稱專項(xiàng)維修資金）的管理和使用。 10）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。 （二）業(yè)主的義務(wù) 根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第七條規(guī)定：業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中、必須履行下列義務(wù)： 1）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則。 2）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等多方面的規(guī)章制度。 3)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定。 4）按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。 5）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。 6）法律法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。 二、業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì) （一）業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)概述 業(yè)主大會(huì)是由全體業(yè)主組成的，決定物業(yè)重大管理事務(wù)的業(yè)主自治管理組織。 如果業(yè)主人數(shù)過(guò)多，可由按照一定比例推選出的業(yè)主代表組成業(yè)主代表大會(huì)，非業(yè)主使用人可列席業(yè)主大會(huì)。 業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)是 物業(yè)管理區(qū)域 內(nèi)的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)。業(yè)主大會(huì)必須有 超過(guò)半數(shù)以上 持投票權(quán)的業(yè)主出席方能召開(kāi)。業(yè)主可以委托代理人出席業(yè)主大會(huì)，不滿 18周歲的業(yè)主由其法定代表人出席。業(yè)主大會(huì)一般每年至少召開(kāi)一次，還可根據(jù)需要召開(kāi)臨時(shí)會(huì)議。 （二）業(yè)主大會(huì)的召開(kāi) 首次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的召集人是業(yè)務(wù)行政管理部門(mén)和開(kāi)發(fā)建設(shè)單位，按照法定程序和形式召集。當(dāng)入住率達(dá)到一定比例時(shí)（如 50%）或物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)第一套房屋交業(yè)主使用已滿兩年時(shí)，可召開(kāi)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)。以后每年應(yīng)召開(kāi)一次業(yè)主大會(huì)，由業(yè)主大會(huì)選舉出的業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)召集。根據(jù)需要，還可以召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。 臨時(shí)會(huì)議的召開(kāi)條件是： 1）發(fā)生重大事件有及時(shí)處理的必要，經(jīng)物業(yè)管理組織或業(yè)主委員會(huì)請(qǐng)求時(shí)。 2）經(jīng)過(guò)占全體業(yè)主一定比例（ 20％以上）有投票權(quán)的業(yè)主，以書(shū)面形式說(shuō)明召集的目的和理由。業(yè)主大會(huì)必須達(dá)到法定人數(shù)才可召開(kāi)。法定人數(shù)為已入住且有投票權(quán)的業(yè)主的50％以上。 《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十四條規(guī)定：召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開(kāi) 15日以前通知全體業(yè)主。住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知相關(guān)的居民委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄。 （三）業(yè)主大會(huì)的職責(zé) 1）制定和修改《管理規(guī)約》、《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》等文件。 2）選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作。 3）選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 4）決定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施。 5）制定修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度。 6）法律、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。 首次業(yè)主大會(huì)上，還應(yīng)聽(tīng)取房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所做的物業(yè)管理前期報(bào)告，以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)關(guān)于物業(yè)驗(yàn)收的報(bào)告。 三、業(yè)主委員會(huì) （一）業(yè)主委員會(huì)概述 業(yè)主委員會(huì)是由業(yè)主大會(huì)從全體業(yè)主中選舉產(chǎn)生，經(jīng)政府批準(zhǔn)的代表物業(yè)管理區(qū)域全體業(yè)主合法權(quán)益的社團(tuán)組織。其合法權(quán)益受?chē)?guó)家法律保護(hù)。 業(yè)主委員會(huì)具有重要作用：業(yè)主委員會(huì)代表了全體業(yè)主的利益，是全體業(yè)主參與民主管理的組織形式，是溝通政府與業(yè)主、物業(yè)服務(wù)公司與業(yè)主、業(yè)主與業(yè)主的橋梁。業(yè)主委員會(huì)經(jīng)業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生后，作為業(yè)主物業(yè)管理的自治組織，代表業(yè)主或使用人的利益，協(xié)助物業(yè)服務(wù)公司落實(shí)各項(xiàng)管理工作。 （二）業(yè)主委員會(huì)組織的產(chǎn)生與注冊(cè) 產(chǎn)生： 業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生。第一屆業(yè)主委員會(huì)的產(chǎn)生是由物業(yè)管理行政主管部門(mén)（居民委員會(huì)）會(huì)同開(kāi)發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主代表組成籌委會(huì)，籌委會(huì)推薦候選人名單，提交第一次業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第十六條規(guī)定：業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起 30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案，登記注冊(cè)。所提交的材料為：成立業(yè)主委員會(huì)的申請(qǐng)書(shū)；業(yè)主大會(huì)會(huì)議紀(jì)錄和會(huì)議決定、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約、業(yè)主委員會(huì)章程、業(yè)主委員會(huì)委員基本情況。 物業(yè)行政主管部門(mén)主要對(duì)其成立的程序、提交文件進(jìn)行審查，如果都符合有關(guān)法規(guī)和條例規(guī)定，則應(yīng)在接到申請(qǐng)書(shū)之后的 15日內(nèi)，批準(zhǔn)設(shè)立業(yè)主委員會(huì)。每屆業(yè)主委員會(huì)任期為 3年，由業(yè)主大會(huì)進(jìn)行改選。 （三）業(yè)主委員會(huì)的組織 業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選出的代表組成。代表人數(shù)的多少主要取決于物業(yè)規(guī)模的大小。實(shí)踐中，代表的數(shù)量一般取業(yè)主總數(shù)的 20％左右，選舉出的代表要具有代表性，一般是 513人。業(yè)主委員會(huì)設(shè)立主任 1名，副主任 23名，主任、副主任在全體委員中選舉產(chǎn)生，業(yè)主委員會(huì)聘任執(zhí)行秘書(shū) 12名，負(fù)責(zé)處理業(yè)主委員會(huì)的日常事務(wù)，執(zhí)行秘書(shū)可以不是委員會(huì)委員。業(yè)主委員會(huì)主任、副主任、秘書(shū)可以是專職的，也可以是兼職的。根據(jù)承擔(dān)的工作情況，可以適當(dāng)領(lǐng)取一定報(bào)酬。 （四）業(yè)主委員會(huì)的職責(zé) 《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十五條規(guī)定：業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)，履行下列職責(zé)： ，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況； 業(yè)服務(wù)合同； 、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同； ； 。 四、業(yè)主委員會(huì)委員 1．委員的產(chǎn)生 由業(yè)主大會(huì)在全體業(yè)主中選舉產(chǎn)生。任期 3年，可連選連任。在任期內(nèi)，委員的撤換、增減，由業(yè)主委員會(huì)會(huì)議通過(guò)后，由業(yè)主大會(huì)確認(rèn)。 2．委員的名額分配 原則：做到科學(xué)、合理，要兼顧大業(yè)主和小業(yè)主的利益。 名額的分配方式應(yīng)考慮 占有物業(yè)的多少 。 名額的分配還應(yīng)注意 空間的分布 ，盡量做到一處物業(yè)內(nèi)空間上均勻分布委員的名額。如果物業(yè)是一個(gè)住宅區(qū)，則每棟樓之間分配要平衡，每一棟樓各樓層、朝向、方位也要均衡。 名額分配還應(yīng)考慮 業(yè)主性質(zhì)、階層 等的均衡。 擔(dān)任委員的業(yè)主要具備以下條件： 1）本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的具有完全民事行為能力的業(yè)主。 2）遵守國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)。 3）遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)。 4）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有社會(huì)公信力。 5）具有