【正文】 一般地有：逐級承包、專項承包（如綠化、清洗、維修、保衛(wèi)）、單指標(biāo)承包、后勤服務(wù)承包、整幢大樓管理承包、計時承包（如代看老人等），也有的不采用承包形式。其具體內(nèi)容包括崗位責(zé)任指標(biāo)、工作標(biāo)準(zhǔn)、協(xié)作要求和獎罰規(guī)定等。班組是公司的基層單位，是一級管理組織， 是公司各項任務(wù)的具體執(zhí)行層 。職能層屬于管理層，負(fù)責(zé)各項管理， 應(yīng)承擔(dān)本單位、本部門的經(jīng)濟(jì)責(zé)任 ，包括合理利用本單位、本部門的人、財、物、時間、技術(shù)、信息等資源的責(zé)任以及因經(jīng)營不善造成虧損的責(zé)任。 應(yīng)對公司的經(jīng)營效果負(fù)全部責(zé)任 。 1）領(lǐng)導(dǎo)層經(jīng)濟(jì)責(zé)任制，主要是指以經(jīng)理為首的，包括黨、政、工、團(tuán)和三總師在內(nèi)的高層領(lǐng)導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)責(zé)任制。 3）獎懲是對考核結(jié)果的兌現(xiàn)，是根據(jù)“績效”掛鉤原則和考核結(jié)果，進(jìn)行物質(zhì)獎勵和懲罰。 2）考核是對責(zé)任者完成責(zé)任情況的檢查與審核，其依據(jù)是責(zé)任標(biāo)準(zhǔn)。 1）標(biāo)準(zhǔn)是指用制度形式規(guī)定公司內(nèi)部各部門、單位和個人的職責(zé)權(quán)限，是責(zé)任者的工作規(guī)范和對責(zé)任者考核的依據(jù)，它是內(nèi)部經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的基礎(chǔ)和核心。 1．物業(yè)服務(wù)公司內(nèi)部經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的基本原則 （ 1）責(zé)、權(quán)、效、利相結(jié)合原則 即把公司總的責(zé)任目標(biāo)層層分解到各部門、科室、崗位和個人，同時根據(jù)責(zé)權(quán)對等原則賦予完成任務(wù)的相應(yīng)權(quán)力，然后把工作績效與利益掛鉤，根據(jù)各部門、科室、崗位和個人完成成果的多少和質(zhì)量的好壞，給予相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益。 6）其他有關(guān)規(guī)定，如合同管理等。 4）按服務(wù)項目制定的有關(guān)管理辦法。 2）從業(yè)人員服務(wù)準(zhǔn)則。 （三）為住戶服務(wù)的管理制度 為住戶服務(wù)的管理制度很多，這要視服務(wù)內(nèi)容與服務(wù)范周而定。 9）從業(yè)人員崗位標(biāo)準(zhǔn)與操作規(guī)范。 7）保安管理辦法。 5）管理費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)與管理辦法。 3）物業(yè)維修、保養(yǎng)制度。這是指業(yè)主把物業(yè)交給物業(yè)服務(wù)公司時所要辦的交接手續(xù)。 （二）物業(yè)管理方面的管理制度 1）物業(yè)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍檔案管理制度。因此，建立健全物業(yè)服務(wù)公司的管理制度具有重要意義。具體體現(xiàn)為： 總之在物業(yè)管理過程中，必須確定物業(yè)管理法律關(guān)系中各個主體間的法律地位和相互之間的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系，其中最主要的主體是物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主及使用人，兩者之間是平等的民事主體關(guān)系，是委托與被委托的關(guān)系，各級政府主管部門及相關(guān)部門與上述兩個主體之間，是宏觀的、間接的、以政策法規(guī)為主要調(diào)控手段的監(jiān)督指導(dǎo)關(guān)系。 4．管理手段不同 物業(yè)管理強(qiáng)調(diào)業(yè)主至上，服務(wù)第一，突出為業(yè)主和住用人服務(wù)，而社區(qū)管理則主要以行政手段進(jìn)行協(xié)調(diào)為重點(diǎn)，對社區(qū)實(shí)施管理。具體而言，社區(qū)管理是在街道辦事處領(lǐng)導(dǎo)下的行政性管理，是在街道辦事處組織領(lǐng)導(dǎo)下，社區(qū)內(nèi)有關(guān)單位和居民共同參與的圍繞“人的社會生活”而實(shí)施的管理。 2．性質(zhì)手段不同 物業(yè)管理是社會化、企業(yè)化、專業(yè)化管理。 （二）物業(yè)管理和社區(qū)管理的區(qū)別 1．管理主體不同 物業(yè)管理是以物業(yè)服務(wù)企業(yè)為主的企業(yè)行為，一般都要通過有償服務(wù)的形式實(shí)現(xiàn)。在這個統(tǒng)一體中包含政府組織、企事業(yè)單位、社團(tuán)組織、居民委員會等，物業(yè)管理作為社區(qū)管理的子系統(tǒng)，二者自然是整體與部分之間的關(guān)系。 2）物業(yè)管理和社區(qū)管理目標(biāo)也是一致的 物業(yè)管理和社區(qū)管理都要以人為中心，開展多種多樣活動，為人們的生活、工作、學(xué)習(xí)提供良好的空間。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過選聘專業(yè)的服務(wù)公司，與其簽訂合同，建立合同關(guān)系、完成專業(yè)服務(wù)工作，也可以聘用專業(yè)服務(wù)人員，自設(shè)服務(wù)部門完成專業(yè)服務(wù)工作。政府的其他行政職能管理部門應(yīng)在法律、法規(guī)規(guī)定和其職責(zé)范圍內(nèi)進(jìn)行管理和提供服務(wù)，并對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的有關(guān)工作和專業(yè)工作按各自的職責(zé)分工進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。 5．物業(yè)服務(wù)企業(yè)與其他行政管理部門的關(guān)系 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的各項服務(wù)工作均要接受相對應(yīng)的行政管理部門的指導(dǎo)與監(jiān)督。 物業(yè)管理的收費(fèi)應(yīng)按有關(guān)部門規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取，不得隨意增加收費(fèi)項目和提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 3．物業(yè)服務(wù)企業(yè)與稅收管理部門的關(guān)系 稅收管理部門有權(quán)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的納稅情況進(jìn)行業(yè)務(wù)檢查和指導(dǎo)。 （ 2）負(fù)責(zé)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營資質(zhì)審批 每兩年核定一次 （ 3）對物業(yè)管理人員進(jìn)行職業(yè)培訓(xùn) 為了提高物業(yè)管理人員對物業(yè)的規(guī)范管理，房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)該與勞動管理部門密切配合，組織對物業(yè)管理人員進(jìn)行職業(yè)技能培訓(xùn)，要求物業(yè)管理人員做到持證上崗，規(guī)范管理。 房地產(chǎn)行政主管部門對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督、管理、指導(dǎo)工作，體現(xiàn)在以下幾個方面： （ 1）組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加考評和評比 根據(jù)建設(shè)部《全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》，房地產(chǎn)行政主管部門對申報達(dá)標(biāo)的物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行達(dá)標(biāo)考評。應(yīng)當(dāng)特別強(qiáng)調(diào)指出的是，政府在物業(yè)管理中就是立法、指導(dǎo)、推動、檢查、監(jiān)督物業(yè)管理工作的實(shí)施，把政府自身的各項行政管理工作落到實(shí)處。但政府管理部門不直接參與物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理活動。當(dāng)業(yè)主委員會成立后，選聘物業(yè)服務(wù)公司則由業(yè)主委員會負(fù)責(zé)。 二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的關(guān)系 從是否存在隸屬關(guān)系來看，有兩種情況： 1．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)附設(shè)物業(yè)服務(wù)企業(yè) 該種物業(yè)服務(wù)企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是從屬關(guān)系。 3．工作上的合作關(guān)系 在物業(yè)管理工作中，由于業(yè)主委員會代表所有業(yè)主，故在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的管理活動中，不可避免地經(jīng)常同物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行聯(lián)系，由此產(chǎn)生了雙方之間的合作關(guān)系。其間雙方?jīng)]有隸屬關(guān)系。 （ 3）相對獨(dú)立的運(yùn)作關(guān)系 物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會都是獨(dú)立運(yùn)作的組織，都無權(quán)干預(yù)對方的內(nèi)部活動。 （ 2）委托與被委托關(guān)系 業(yè)主委員會愿意以多少錢購買什么樣的服務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供何種服務(wù)按什么標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，為誰提供服務(wù)，完全是一種經(jīng)濟(jì)活動中的委托代理關(guān)系。 特點(diǎn)有： （ 1）聘用與被聘用的關(guān)系 聘用者是業(yè)主委員會，被聘用者是物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 1．經(jīng)濟(jì)上的合同關(guān)系 物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主通過簽訂物業(yè)管理委托合同，雙方分別承擔(dān)各自的權(quán)利和義務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按合同規(guī)定及要求提供相應(yīng)的服務(wù)，并在日常的工作中接受業(yè)主和業(yè)主委員會的監(jiān)督；同時，業(yè)主和業(yè)主委員會應(yīng)協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展工作，并按時繳納物業(yè)管理委托合同中寫明的各項費(fèi)用。 第四節(jié) 物業(yè)服務(wù)公司與相關(guān)機(jī)構(gòu)的關(guān)系 一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會的關(guān)系 物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會都是物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，它們共同擁有著一定范圍內(nèi)的物業(yè)。 9）違反管理規(guī)約的責(zé)任。 7）物業(yè)管理中維修、養(yǎng)護(hù)及管理等各項費(fèi)用的繳納。 5）業(yè)主參與物業(yè)管理的權(quán)利與應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)。 3）業(yè)主大會的召集程序及決定物業(yè)重大事項的方式。 管理規(guī)約所應(yīng)包括的主要內(nèi)容 1）物業(yè)名稱、地點(diǎn)、面積及戶數(shù)。 五、管理規(guī)約 管理規(guī)約也稱物業(yè)管理公約，是指由全體業(yè)主承諾的并對全體業(yè)主具有約束力的有關(guān)業(yè)主在物業(yè)使用、維護(hù)及管理等方面權(quán)利義務(wù)的行為守則。 8）因其他原因不宜繼續(xù)擔(dān)任的。 6）不履行業(yè)主法定義務(wù)的。 4）因犯罪被依法限制人身自由的。 2）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的。 6）具有必要的工作時間。 4）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有社會公信力。 2）遵守國家有關(guān)法律法規(guī)。 名額分配還應(yīng)考慮 業(yè)主性質(zhì)、階