【正文】 合同，建立合同關(guān)系、完成專(zhuān)業(yè)服務(wù)工作，也可以聘用專(zhuān)業(yè)服務(wù)人員，自設(shè)服務(wù)部門(mén)完成專(zhuān)業(yè)服務(wù)工作。 五、物業(yè)管理與社區(qū)管理的關(guān)系 （一）物業(yè)管理與社區(qū)管理的聯(lián)系 1）物業(yè)管理和社區(qū)管理的指導(dǎo)思想一致 物業(yè)管理和社區(qū)管理都以物質(zhì)文明建設(shè)和精神文明建設(shè)為內(nèi)容，以加強(qiáng)城市管理為重點(diǎn)，以物業(yè)管理區(qū)域和社區(qū)為載體。 2）物業(yè)管理和社區(qū)管理目標(biāo)也是一致的 物業(yè)管理和社區(qū)管理都要以人為中心，開(kāi)展多種多樣活動(dòng)，為人們的生活、工作、學(xué)習(xí)提供良好的空間。 3）社區(qū)管理是一個(gè)系統(tǒng)，是由互相作用著的若干要素，按一定方式組成的統(tǒng)一整體。在這個(gè)統(tǒng)一體中包含政府組織、企事業(yè)單位、社團(tuán)組織、居民委員會(huì)等，物業(yè)管理作為社區(qū)管理的子系統(tǒng)，二者自然是整體與部分之間的關(guān)系。因此，物業(yè)管理離不開(kāi)社區(qū)管理，必須服從社區(qū)管理，才能在社區(qū)管理中確定自己的地位。 （二）物業(yè)管理和社區(qū)管理的區(qū)別 1．管理主體不同 物業(yè)管理是以物業(yè)服務(wù)企業(yè)為主的企業(yè)行為，一般都要通過(guò)有償服務(wù)的形式實(shí)現(xiàn)。而社區(qū)管理的主體是以地方政府街道辦事處出面組織的政府行為，一般不向群眾收取任何費(fèi)用。 2．性質(zhì)手段不同 物業(yè)管理是社會(huì)化、企業(yè)化、專(zhuān)業(yè)化管理。主要是對(duì)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的物業(yè)及其配套設(shè)備、設(shè)施及環(huán)境進(jìn)行管理，社區(qū)管理是國(guó)家管理社會(huì)生活、群眾管理社會(huì)生活和社會(huì)管理社會(huì)生活相互交融的基礎(chǔ)性社會(huì)管理。具體而言，社區(qū)管理是在街道辦事處領(lǐng)導(dǎo)下的行政性管理，是在街道辦事處組織領(lǐng)導(dǎo)下，社區(qū)內(nèi)有關(guān)單位和居民共同參與的圍繞“人的社會(huì)生活”而實(shí)施的管理。 3．管理功能不同 物業(yè)管理區(qū)域建設(shè)以完善物業(yè)及其配套設(shè)備、設(shè)施的質(zhì)量使人們得到滿(mǎn)足，而社區(qū)建設(shè)側(cè)著眼于調(diào)解人際關(guān)系，塑造社區(qū)文化氛圍，使人們得到滿(mǎn)足。 4．管理手段不同 物業(yè)管理強(qiáng)調(diào)業(yè)主至上，服務(wù)第一，突出為業(yè)主和住用人服務(wù)，而社區(qū)管理則主要以行政手段進(jìn)行協(xié)調(diào)為重點(diǎn)，對(duì)社區(qū)實(shí)施管理。 （三）物業(yè)管理與社區(qū)管理的關(guān)系 兩者是互相依賴(lài)、互相支持、互相促進(jìn)、共同發(fā)展的關(guān)系。具體體現(xiàn)為： 總之在物業(yè)管理過(guò)程中，必須確定物業(yè)管理法律關(guān)系中各個(gè)主體間的法律地位和相互之間的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系，其中最主要的主體是物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主及使用人，兩者之間是平等的民事主體關(guān)系，是委托與被委托的關(guān)系，各級(jí)政府主管部門(mén)及相關(guān)部門(mén)與上述兩個(gè)主體之間，是宏觀(guān)的、間接的、以政策法規(guī)為主要調(diào)控手段的監(jiān)督指導(dǎo)關(guān)系。 第五節(jié) 物業(yè)服務(wù)公司的管理制度 一、建立健全物業(yè)服務(wù)公司管理制度的意義 物業(yè)服務(wù)公司的管理制度是指物業(yè)管理人員從事物業(yè)管理活動(dòng)所必須遵循的規(guī)則或行為準(zhǔn)則。因此，建立健全物業(yè)服務(wù)公司的管理制度具有重要意義。具體說(shuō)有： （一）建立健全管理制度是管理人員從事物業(yè)管理的依據(jù) （二）健全的管理制度是物業(yè)管理的需要 （三）健全的管理制度能提高管理效率 （四）健全的管理制度可以限制不良的行為 二、物業(yè)服務(wù)公司管理制度的基本內(nèi)容 （一）公司內(nèi)部行政管理方面的管理制度 。 （二）物業(yè)管理方面的管理制度 1）物業(yè)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍檔案管理制度。 2）物業(yè)交接驗(yàn)收制度。這是指業(yè)主把物業(yè)交給物業(yè)服務(wù)公司時(shí)所要辦的交接手續(xù)。房屋及其附屬設(shè)備、設(shè)施的驗(yàn)收等管理辦法。 3）物業(yè)維修、保養(yǎng)制度。 4）裝修者須知（或裝修者道德規(guī)范與行為準(zhǔn)則）。 5）管理費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)與管理辦法。 6）環(huán)境衛(wèi)生管理?xiàng)l例和環(huán)境綠化管理辦法。 7）保安管理辦法。 8）小區(qū)車(chē)輛管理辦法。 9）從業(yè)人員崗位標(biāo)準(zhǔn)與操作規(guī)范。 10）其他有關(guān)規(guī)定。 （三）為住戶(hù)服務(wù)的管理制度 為住戶(hù)服務(wù)的管理制度很多，這要視服務(wù)內(nèi)容與服務(wù)范周而定。主要有以下幾方面： 1）服務(wù)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)與管理辦法。 2）從業(yè)人員服務(wù)準(zhǔn)則。 3）信訪(fǎng)、走訪(fǎng)制度。 4）按服務(wù)項(xiàng)目制定的有關(guān)管理辦法。 5）住戶(hù)須知。 6）其他有關(guān)規(guī)定，如合同管理等。 （四）物業(yè)服務(wù)公司內(nèi)部經(jīng)濟(jì)責(zé)任制 物業(yè)服務(wù)公司內(nèi)部經(jīng)濟(jì)責(zé)任制，是按照責(zé)、權(quán)、效、利相結(jié)合的原則，把完成公司目標(biāo)的經(jīng)濟(jì)責(zé)任，層層分解到各職能部門(mén)、班組和個(gè)人的一種綜合性企業(yè)管理制度。 1．物業(yè)服務(wù)公司內(nèi)部經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的基本原則 （ 1）責(zé)、權(quán)、效、利相結(jié)合原則 即把公司總的責(zé)任目標(biāo)層層分解到各部門(mén)、科室、崗位和個(gè)人，同時(shí)根據(jù)責(zé)權(quán)對(duì)等原則賦予完成任務(wù)的相應(yīng)權(quán)力，然后把工作績(jī)效與利益掛鉤，根據(jù)各部門(mén)、科室、崗位和個(gè)人完成成果的多少和質(zhì)量的好壞，給予相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益。 （ 2）兼顧國(guó)家、公司（集體）和個(gè)人三者利益關(guān)系的原則； （ 1）由“標(biāo)準(zhǔn)、考核、獎(jiǎng)懲”組成的三位一體的內(nèi)容體系。 1）標(biāo)準(zhǔn)是指用制度形式規(guī)定公司內(nèi)部各部門(mén)、單位和個(gè)人的職責(zé)權(quán)限，是責(zé)任者的工作規(guī)范和對(duì)責(zé)任者考核的依據(jù)，它是內(nèi)部經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的基礎(chǔ)和核心。在制定標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，必須考慮到內(nèi)容的全面性，標(biāo)準(zhǔn)的可考核性和先進(jìn)性。 2）考核是對(duì)責(zé)任者完成責(zé)任情況的檢查與審核，其依據(jù)是責(zé)任標(biāo)準(zhǔn)?？己藭r(shí)一定要嚴(yán)格，否則，所訂立的標(biāo)準(zhǔn)就會(huì)流于形式，成為一紙空文。 3）獎(jiǎng)懲是對(duì)考核結(jié)果的兌現(xiàn)，是根據(jù)“績(jī)效”掛鉤原則和考核結(jié)果，進(jìn)行物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)和懲罰。 （ 2）以領(lǐng)導(dǎo)層、職能層、作業(yè)層和崗位個(gè)人經(jīng)濟(jì)責(zé)任制四者組成的內(nèi)部經(jīng)濟(jì)責(zé)任制層次體系。 1）領(lǐng)導(dǎo)層經(jīng)濟(jì)責(zé)任制，主要是指以經(jīng)理為首的，包括黨、政、工、團(tuán)和三總師在內(nèi)的高層領(lǐng)導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)責(zé)任制。領(lǐng)導(dǎo)層的經(jīng)濟(jì)責(zé)任制應(yīng)該包括明確相應(yīng)的職責(zé)權(quán)限以及考核標(biāo)準(zhǔn)、獎(jiǎng)勵(lì)辦法。 應(yīng)對(duì)公司的經(jīng)營(yíng)效果負(fù)全部責(zé)任 。 2）職能層經(jīng)濟(jì)責(zé)任制，指各職能部門(mén)（處、科室）和分公司領(lǐng)導(dǎo)干部經(jīng)濟(jì)責(zé)任制。職能層屬于管理層，負(fù)責(zé)各項(xiàng)管理， 應(yīng)承擔(dān)本單位、本部門(mén)的經(jīng)濟(jì)責(zé)任 ，包括合理利用本單位、本部門(mén)的人、財(cái)、物、時(shí)間、技術(shù)、信息等資源的責(zé)任以及因經(jīng)營(yíng)不善造成虧損的責(zé)任。 3）作業(yè)層經(jīng)濟(jì)責(zé)任制，指班組、一線(xiàn)職工完成作業(yè)計(jì)劃所規(guī)定的各項(xiàng)任務(wù)，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的各項(xiàng)規(guī)章制度和標(biāo)準(zhǔn)的經(jīng)濟(jì)責(zé)任制。班組是公司的基層單位，是一級(jí)管理組織， 是公司各項(xiàng)任務(wù)的具體執(zhí)行層 。 4）個(gè)人崗位經(jīng)濟(jì)責(zé)任制，是公司內(nèi)部經(jīng)濟(jì)責(zé)任制體系的基礎(chǔ)。其具體內(nèi)容包括崗位責(zé)任指標(biāo)、工作標(biāo)準(zhǔn)、協(xié)作要求和獎(jiǎng)罰規(guī)定等。 公司內(nèi)部經(jīng)濟(jì)責(zé)任制根據(jù)不同公司的特點(diǎn)而各不相同。一般地有：逐級(jí)承包、專(zhuān)項(xiàng)承包（如綠化、清洗、維修、保衛(wèi)）、單指標(biāo)承包、后勤服務(wù)承包、整幢大樓管理承包、計(jì)時(shí)承包（如代看老人等），也有的不采用承包形式。 三、物業(yè)服務(wù)公司管理制度的改善 （一）領(lǐng)導(dǎo)重視 （二）制度的完善是一個(gè)循序漸進(jìn)的過(guò)程 （三）廣泛聽(tīng)取業(yè)主和使用人的意見(jiàn) （四）學(xué)習(xí)先進(jìn)物業(yè)服務(wù)公司的經(jīng)驗(yàn) 謝謝觀(guān)看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. 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