【正文】 物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)要及時(shí)向業(yè)主大會(huì) 或業(yè)主代表大會(huì)報(bào)告物業(yè)管理工作。業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行的專業(yè)管理要監(jiān)督、檢查和協(xié)助。當(dāng)出現(xiàn)矛盾時(shí)，要依照法律來(lái)規(guī)范，可以協(xié)商解決，合同可修改補(bǔ)充，當(dāng)矛盾不能通過(guò)協(xié)商解決時(shí)，雙方可以依法申訴，直至 提起訴訟。 這一關(guān)系是在經(jīng)濟(jì)合作關(guān)系下產(chǎn)生的，體現(xiàn)有償?shù)牡葍r(jià)交換原則。在這個(gè)目標(biāo)下，物業(yè)管理企業(yè)要以優(yōu)質(zhì)服務(wù)為物業(yè)使用提供管理服務(wù)，而這種管理服務(wù)根本 上是為了物業(yè)業(yè)主和使用人的利益。 管理服務(wù)目標(biāo)一經(jīng)確定，雙方簽約后，雙方都是物業(yè)管理目標(biāo)的追求者。屬關(guān)系。物業(yè)管理企業(yè)要與物業(yè)所在地街道和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府機(jī)關(guān)保持密切聯(lián)系，接受指導(dǎo)，互相配合、支持，構(gòu)筑高效優(yōu)質(zhì)的社區(qū)管理服務(wù)系統(tǒng)。 (2)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府 物業(yè)管理與社區(qū)管理緊密聯(lián)系，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府要協(xié)助有關(guān)行政部門對(duì)物業(yè) 管理進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的相互關(guān)系進(jìn)行協(xié)調(diào)。 電力、公安、工商、物價(jià)等部門對(duì)用電照明、社會(huì)治安、道路交通、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng) 、收費(fèi)價(jià)格確定等實(shí)施行政管理，按分工依法協(xié)助和監(jiān)督。 區(qū)、縣房地產(chǎn)行政管理部門對(duì)本轄區(qū)物業(yè)管理進(jìn)行監(jiān)督，是物業(yè)管理的行政管理部門， 主持轄區(qū)內(nèi)具體的直接的管理，接受業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主和使用人的投訴；對(duì)違章行為依法作出處罰。市房地局對(duì)違反條例的行為，依法作出處罰，并接受業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主和使用人對(duì)違反條例的行為的投訴。各區(qū)人民政府住宅行政管理部門是本轄區(qū)內(nèi)住宅區(qū)物業(yè)管理的業(yè)務(wù)管理部門，對(duì)本轄區(qū)的住宅區(qū)物業(yè)管理依法 進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督?！蓖瑫r(shí)還規(guī)定：“本市規(guī)劃、工商行政管理、物價(jià)、環(huán)境衛(wèi)生、綠化、市政、公安 等行政管理機(jī)關(guān)和居住小區(qū)所在地的街道辦事處，按照各自的職責(zé)，對(duì)居住小區(qū)的物業(yè)管理工作進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督、檢查。 各省、市對(duì)物業(yè)管理的行政管理部門都有明確規(guī)定。 通過(guò)地價(jià)、房?jī)r(jià)、稅收、信貸、服務(wù)費(fèi)用等經(jīng)濟(jì)手段，來(lái)調(diào)節(jié)物業(yè)管理中經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，扶 助和培育物業(yè)管理市場(chǎng)，推動(dòng)其健康規(guī)范發(fā)展。同時(shí)，要提供各種服務(wù)，包括政策咨詢 ，人才交流、培養(yǎng)，信息溝通和有關(guān)房地產(chǎn)稅費(fèi)、登記備案手續(xù)等方面。 根據(jù)國(guó)家法律規(guī)定的基本原則，根據(jù)國(guó)家關(guān)于房地產(chǎn)和物業(yè)管理方面的方針政策，針對(duì) 物業(yè)管理中出現(xiàn)的新情況和遇到的新問(wèn)題，擬訂和制定各種物業(yè)管理法規(guī)、政府規(guī)章和規(guī)范性文件、制度等。要把宣傳政策作為執(zhí)行政策的基礎(chǔ)條件，加強(qiáng)宣傳力度，通過(guò)各種形式普及物業(yè)管理的法律知識(shí)和相關(guān)的法律知識(shí) 。其實(shí)質(zhì)是國(guó)家通過(guò)法律手段、行政手段，建立物業(yè)管理的正常秩序，促使物業(yè)管理向有利于城市建設(shè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展、有利于改善人民群眾居住和工作條件。簽訂合同前，雙方可以雙向選擇；合同簽訂時(shí)，對(duì)于管理目標(biāo)、要求和費(fèi)用，雙方都要協(xié)商，協(xié)商取得一致，才簽約。必要時(shí)，做好物業(yè)維修基金的籌集工作； (6)督促業(yè)主和使用人遵守業(yè)主公約、小區(qū)管理公約、房屋使用公約等行為準(zhǔn)則，協(xié)調(diào) 好物業(yè)使用中業(yè)主的相鄰關(guān)系，對(duì)于違章裝修，協(xié)助物業(yè)管理公司進(jìn)行管理，如有違章行為的人不聽勸阻要報(bào)告有關(guān)行政管理部門依法處理； (7)做好轄區(qū)內(nèi)道路場(chǎng)地，車輛行駛和停放，以及設(shè)置廣告等方面的管理； (8)做好內(nèi)部管理工作：起草有關(guān)物業(yè)管理公約、辦法的草案；做好委員的增補(bǔ)選舉工 作；建立工作制度、會(huì)議制度和檔案制度；做好辦公經(jīng)費(fèi)的籌集和使用管理工作；做好辦公用房的設(shè)置和管理工作；做好換屆選舉工作等。業(yè)主和使用人按戶登記造冊(cè)。 業(yè)主委員會(huì)章程的內(nèi)容一般包括： (1)本會(huì)名稱、地址、所轄區(qū)域范圍、性質(zhì)、主管部門及宗旨等； (2)組織及職責(zé)； (3)會(huì)議制度及工作制度； (4)委員的條件、選舉及權(quán)利和義務(wù)等； (5)經(jīng)費(fèi)來(lái)源、經(jīng)費(fèi)賬目管理； (6)辦公用房； (7)章程、生效、修改、補(bǔ)充等有關(guān)事宜。章程必須經(jīng)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)審議通過(guò)后施行。 (四)業(yè)主委員會(huì)的章程和日常工作 業(yè)主委員會(huì)籌備組成立起，就要擬訂業(yè)主委員會(huì)章程。必要時(shí)，可邀請(qǐng)政府有關(guān)部門、物業(yè)管理企業(yè)、居委會(huì)代表列席。 業(yè)主委員會(huì)一般一個(gè)季度召開一次例會(huì)，會(huì)議必須有半數(shù)以上委員出席才有效，作出決 定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員過(guò)半數(shù)通過(guò)。主要職權(quán)有以下幾個(gè)方面： (1)向業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)報(bào)告物業(yè)管理工作，召集和主持業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大 會(huì)，提請(qǐng)審議重大管理事項(xiàng)和措施； (2)選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè)，與物業(yè)管理企業(yè)訂立、變更或者解除物業(yè)管理服務(wù)合同 ，督促物業(yè)管理企業(yè)執(zhí)行合同進(jìn)行管理服務(wù)； (3)管好、用好物業(yè)維修基金； (4)檢查、督促業(yè)主和使用人合理、安全使用物業(yè)，協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)對(duì)個(gè)別業(yè)主和使 用人違章裝修和不合理使用物業(yè)的行為進(jìn)行勸阻和監(jiān)督等； (5)其他事宜。 該辦法指出，管委會(huì)的義務(wù)是： (1)根據(jù)房地產(chǎn)權(quán)利人和使用人的意見和要求，對(duì)物業(yè)管理公司的管理工作進(jìn)行檢查和 監(jiān)督； (2)協(xié)助物業(yè)管理公司落實(shí)各項(xiàng)管理工作； (3)接受住宅小區(qū)的房地產(chǎn)權(quán)人和使用人的監(jiān)督； (4)接受房地產(chǎn)行政主管部門、各有關(guān)行政主管部門及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督 指導(dǎo)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的決定。有的地方，業(yè)主委員會(huì)聘用執(zhí)行秘書，負(fù)責(zé)日 常事務(wù)。由于物業(yè)管理區(qū)域的變化引起業(yè)主委員會(huì)的撤銷、合并，須經(jīng)原核準(zhǔn)登記的區(qū)、縣房管局核準(zhǔn)。 業(yè)主委員會(huì)是依法成立的業(yè)主自治組織，業(yè)主委員會(huì)成員不得宣布解散業(yè)主委員會(huì)。 業(yè)主委員會(huì)委員因故不能履行職責(zé)，如個(gè)人物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、因病、長(zhǎng)期出國(guó)等，須書面 通知業(yè)主委員會(huì)。 (三)業(yè)主委員會(huì)的任期和職權(quán) 業(yè)主委員會(huì)的任期每屆為兩年，可以連選連任。業(yè)主委員會(huì)經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表選舉產(chǎn)生，經(jīng)房地產(chǎn)行政管理部門核準(zhǔn)登記成立，是合法成立、有一定的組織機(jī)構(gòu)和財(cái)產(chǎn)的，是民 訴法所稱的“其他組織”。因此，如業(yè)主委員會(huì)作為社團(tuán)，將使得一個(gè)城市 或地區(qū)出現(xiàn)許多類似的業(yè)主委員會(huì)的社會(huì)團(tuán)體。一般來(lái)說(shuō)，一個(gè)大中型城市，少則有幾百家多則有幾千家業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)作為社會(huì)團(tuán)體獨(dú)立行使民事權(quán)利，承擔(dān)民事責(zé)任。 有些城市規(guī)定，業(yè)主管理委員會(huì)經(jīng)民政部門依法核準(zhǔn)后，取得社會(huì)團(tuán)體法人資格。業(yè)主委員會(huì)具有民主性、自治性和公益性的特點(diǎn)。 (二)業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)和法律地位 《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》第六條第一款規(guī)定：“業(yè)主委員會(huì)是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主對(duì)物業(yè)實(shí)施自治管理的組織”。當(dāng)接 到予以核準(zhǔn)登記的書面通知時(shí)，該業(yè)主委員會(huì)正式成立，任期正式開始。 第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)選舉業(yè)主委員會(huì)之日起15日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)剿诘氐膮^(qū)、縣 房地產(chǎn)管理部門辦理登記。 業(yè)主委員會(huì)成員不得兼任本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理企業(yè)工作。房地產(chǎn)行政 管理部門和房屋出售單位要協(xié)助業(yè)主做好首屆業(yè)主委員會(huì)候選人的醞釀、推選工作，征求各業(yè)主小組意見，把遵紀(jì)守法、具有一定的物業(yè)管理法律知識(shí)、熱心公益事業(yè)、能履行職責(zé)的 業(yè)主作為業(yè)主委員會(huì)的候選人，提請(qǐng)第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)選舉。 (一)業(yè)主委員會(huì)成立的步驟 在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)召開時(shí)，即當(dāng)公有住宅出售建 筑面積達(dá)30％以上，或新建商品住宅出售建筑面積達(dá)50％以上，或住宅出售已滿兩年時(shí)，就具備選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的條件。深圳市由住宅區(qū)業(yè)主選舉產(chǎn)生管委會(huì)。 二、業(yè)主委員會(huì) 建設(shè)部《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》指出，住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)成立由住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn) 權(quán)人和使用人選舉代表成立的住宅小區(qū)管理委員會(huì)。制定時(shí)可參照房地產(chǎn)行政管理部門制定的示范文本，在文本基礎(chǔ)上修改、補(bǔ)充。一般可由業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)籌備組制定， 并交業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)審議通過(guò)。業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)的決定不當(dāng)時(shí)，可予以撤銷。如確定業(yè)主委員會(huì)經(jīng)費(fèi)籌集方式、來(lái)源和標(biāo)準(zhǔn)；物 業(yè)維修基金不足時(shí)的籌集辦法和數(shù)量；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)修建、新建建筑物或構(gòu)筑物等。經(jīng)15％以上業(yè)主或 業(yè)主代表提議召開業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)對(duì)提出的議案已作出決定，一般在半年內(nèi)不再以同一提案再召開業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)。15％以上業(yè)主或業(yè)主代表提議，業(yè)主委員會(huì)要在接到提議30日內(nèi)召開業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)。當(dāng)召開涉 及改選或罷免業(yè)主委員會(huì)成員的業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)時(shí)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)通知區(qū)、縣房管局派員參加會(huì)議。不論是業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)，應(yīng)按幢或按一定比例邀請(qǐng)非業(yè)主的房屋使用人如租賃人列席會(huì)議，還應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)居民委員會(huì)代表列席。例如，公房業(yè)主代表，公房產(chǎn)權(quán) 人即區(qū)、縣房地產(chǎn)行政部門可以委托區(qū)、縣公房資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司有關(guān)人員作為代理人參加業(yè)主代表大會(huì)。 業(yè)主代表大會(huì)的業(yè)主代表應(yīng)按物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各種物業(yè)包括公房、商品房、舊私房等占 有建筑面積比例分?jǐn)偖a(chǎn)生。 (四)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的職權(quán) 、臨時(shí)會(huì)議 業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體居住和非居住房屋業(yè)主組成，包括已售及未售公房、已 售及未售商品房、舊私房的產(chǎn)權(quán)人即業(yè)主等。推選業(yè)主委員會(huì)成員的 選舉方式，按業(yè)主委員會(huì)章程進(jìn)行，如召開的是業(yè)主大會(huì)，要有全體業(yè)主半數(shù)以上通過(guò)；如召開的是業(yè)主代表大會(huì)，要有全體業(yè)主代表半數(shù)以上通過(guò)，而不能以與會(huì)代表過(guò)半數(shù)通過(guò)這 種簡(jiǎn)單多數(shù)為準(zhǔn)。要參照有關(guān)行政部門的示范文本制定好業(yè)主委員會(huì)章程，對(duì)業(yè)主委員會(huì)組織、職責(zé)、會(huì)議、經(jīng)費(fèi)與辦公用品等作出規(guī)定。為 了體現(xiàn)廣大業(yè)主的共同意志，使決策更具有廣泛的民主性，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)有半數(shù)以上業(yè)主參加，作出的決定要全體業(yè)主過(guò)半數(shù)通過(guò)；業(yè)主代表大會(huì)應(yīng)當(dāng)有半數(shù)以上業(yè)主代表參加，作出 的決定要全體業(yè)主代表過(guò)半數(shù)通過(guò)。在籌備期間，籌備組的推選產(chǎn)生，每次會(huì)議討論的決定和意見都要作必要記錄?；I備組一經(jīng)協(xié)商成立，即進(jìn)行籌備工作； (2)按幢協(xié)商產(chǎn)生業(yè)主小組成員，業(yè)主小組成員一般為業(yè)主代表； (3)協(xié)商推薦業(yè)主委員會(huì)候選人，按建筑面積的比例，業(yè)主包括公房業(yè)主和擁有物業(yè)的 開發(fā)商等推薦候選人； (4)起草業(yè)主委員會(huì)章程和業(yè)主公約草案，可參照市有關(guān)示范文本，并聽取業(yè)主和相關(guān) 人員意見，結(jié)合本區(qū)域情況進(jìn)行修改； (5)確定會(huì)議的時(shí)間、地點(diǎn)，做好會(huì)議的各項(xiàng)會(huì)務(wù)準(zhǔn)備工作。 (1)公有住宅出售建筑面積達(dá)30％以上； (2)新建商品住宅出售建筑面積達(dá)50％上； (3)在這個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)第一套房屋實(shí)際交付業(yè)主使用之日起已滿兩年的。 第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)，由物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門會(huì)同房屋出售 單位組織召開。 (三)第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì) 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，當(dāng)業(yè)主人數(shù)較少時(shí)，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)；當(dāng)業(yè)主人數(shù)較多時(shí)，應(yīng) 當(dāng)召開業(yè)主代表大會(huì)，代表成員由業(yè)主小組成員組成。要經(jīng)常和業(yè)主、使用人溝通 和聯(lián)系； (3)決定本幢房屋內(nèi)修繕基金的使用和支付，當(dāng)住宅修繕基金不足時(shí)，負(fù)責(zé)籌集； (4)決定本幢房屋共用部位和共用設(shè)備的修繕； (5)協(xié)助調(diào)解房屋使用、修繕糾紛； (6)執(zhí)行業(yè)主代表大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)作出的決定； (7)督促業(yè)主遵守業(yè)主公約和房屋使用公約等。 業(yè)主小組具有以下職能： (1)代表和維護(hù)業(yè)主的權(quán)益，負(fù)責(zé)本幢房屋的管理。住宅出售單位要請(qǐng)街道 、居委會(huì)配合做好首次業(yè)主小組的組織成立工作。 要推選好業(yè)主小組成員，這是業(yè)主自治管理的基礎(chǔ)工作。建筑面積一樣的幢 (或大廈中一個(gè)層面)，推選的業(yè)主房管小組成員數(shù)應(yīng)相同；建筑面積不相同的幢(或大廈中一個(gè)層面)，按分?jǐn)偟降某蓡T數(shù)推選。 (二)業(yè)主房管小組 業(yè)主房管小組簡(jiǎn)稱房管小組或業(yè)主小組，由本幢房屋內(nèi)業(yè)主協(xié)商選舉產(chǎn)生，其成員應(yīng)具 有完全民事行為能力，一般由3人或3人以上組成。 對(duì)于公共設(shè)施與房屋相關(guān)聯(lián)系不很緊密的房屋，或只有一個(gè)或少數(shù)幾個(gè)業(yè)主的單幢房屋 ，或沒(méi)有劃入物業(yè)管理區(qū)域之內(nèi)的房屋，業(yè)主可以自行負(fù)責(zé)房屋管理，或委托物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施專業(yè)化的物業(yè)管理。一經(jīng)劃定，如無(wú)特殊情況，不作任意改動(dòng)。劃定后應(yīng)通知有關(guān)街道和已進(jìn)行管理的物業(yè)管理公司。一個(gè)封閉小區(qū)劃為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域，有利于對(duì)房屋及相關(guān)設(shè)施的管 理。小區(qū)水、電、煤等公共 設(shè)施相關(guān)程度高，在開發(fā)時(shí)一起建成，一起交付，再讓居民入住。近年來(lái)房地產(chǎn)開發(fā)中形成的居住小區(qū)，一般由45個(gè)住宅組群組成，用地一般為1520公頃， 建筑面積1520萬(wàn)平方米。它的劃定有如下幾個(gè)條件：(1 )原設(shè)計(jì)構(gòu)成自然街坊和封閉小區(qū)。有的地方只成立業(yè)主委員會(huì)，本節(jié)重點(diǎn)講述上海市的規(guī)定。第二節(jié) 業(yè)主自治管理組織 一、業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大