【文章內(nèi)容簡介】 35169。 Copyright Centaline Group, 2023n 項目用地指標分析及物業(yè)選取類型 指標 備注說明總用地面積 (㎡ ) 626800 項目用地紅線范圍內(nèi)總面積綠地用地面積 (㎡ ) 319668 ——可建設用地面積 (㎡ ) 626800 ——容積率 1 按可建設用地面積計算總建筑面積 (㎡ ) 626800 住宅（ 63%）各類配套及商業(yè)（ 37%）建筑密度 28% ——綠地率 51% ——停車位數(shù)量花園洋房 384個此為下限值，具體數(shù)量需依據(jù)設計方案往上調(diào)商業(yè) 882個n 物業(yè)初判：可選 別墅類、花園洋房、商業(yè)等物業(yè)形態(tài) 組合開發(fā)Code of this report | 36169。 Copyright Centaline Group, 2023n 用地指標前提252。 可建設用地： 626800 ㎡252。 容積率： 1n 物業(yè)選取標準252。 有利于對項目價值拉升及產(chǎn)品溢價；252。 有利于對外部景觀的最大化利用；252。 有較高的土地利用率；252。 有利于對內(nèi)部園林空間的營造；252。 有利于市場及客戶的認可及接受；252。 合理的物業(yè)開發(fā)及建設成本；n 物業(yè)類型選取252。 雙拼別墅： 價值標竿，項目形象代表252。 聯(lián)排別墅： 提升項目形象、品質(zhì)，以高性價比的優(yōu)勢加快銷售速度252。 電梯洋房： 最大化利用景觀資源，并實現(xiàn)項目資金有效滾動指標分析及物業(yè)選取雙拼別墅 聯(lián)排別墅 情景洋房 小高層洋房 高層洋房優(yōu) 優(yōu) 一般 一般 一般較好 較好 優(yōu) 一般 一般一般 良 優(yōu) 優(yōu) 優(yōu)較好 較好 較好 一般 較差優(yōu) 優(yōu) 良 一般 一般較低 較低 一般 較高 較高 ≈Code of this report | 37169。 Copyright Centaline Group, 2023n 住宅物業(yè)測算前提252。 類型設定： 別墅類產(chǎn)品＋電梯洋房252。 目標：在保證花園洋房規(guī)劃布局的總體靈活舒適情況下，提高別墅體量n 測算數(shù)值參考n 測算數(shù)值取值指標分析及物業(yè)選取產(chǎn)品類型 戶型面積（ m2） 層數(shù)別墅類物業(yè) 220～ 350 2～ 3電梯洋房 140～ 200 5+1產(chǎn)品類型 戶數(shù)（戶） 層數(shù)雙拼 260 2～ 3聯(lián)排 757 2～ 3洋房 576 5+1用地面積： m2容積率： 1總建面： m2Code of this report | 38169。 Copyright Centaline Group, 2023? 一期全部為花園洋房產(chǎn)品；? 二期為產(chǎn)業(yè)園（聯(lián)排別墅產(chǎn)品）與商業(yè)配套（即星光餐廳和影視長廊）；? 三期為別墅產(chǎn)品（以雙拼別墅為主）加商業(yè)配套，即商業(yè)街區(qū) 。? 別墅產(chǎn)品占項目總體量的 63%,能在保證項目品質(zhì)的前提下，實現(xiàn)項目價值最大化。n 住宅物業(yè)測算前提252。 類型設定： 別墅類產(chǎn)品＋電梯洋房252。 目標：在保證花園洋房規(guī)劃布局的總體靈活舒適情況下，別墅類產(chǎn)品占比盡可能的多土地利用策略Code of this report | 39169。 Copyright Centaline Group, 2023252。 酒店及商業(yè)入口： 酒店設有單獨的出入口，以滿足車輛進出以及臨時停車的需求。商業(yè)則依據(jù)規(guī)范，間隔適當?shù)木嚯x設置車行入口以及人行入口。文化產(chǎn)業(yè)長廊是項目的亮點所在，為提高形象，設置獨立的出入口 。252。 別墅及產(chǎn)業(yè)園區(qū)入口 : 別墅為高端住宅，主要布置在沿山的區(qū)域，應保證別墅區(qū)域的獨立性，設置獨立的主出入口。同時為滿足用戶需求，應保證別墅區(qū)域與其他部分的可達性，方便的到達項目的其他區(qū)域 。252。 花園洋房入口： 花園洋房集中在項目東部，南北兩邊臨路，南北兩側(cè)均后退紅線，有較多的用地可以布置入口景觀，且南側(cè)設有項目售樓處，因此在南北兩側(cè)設置兩個主要出入口。配套策略n 項目定位： 泰山 首席 天平湖 品質(zhì)社區(qū)n 配套策略 1： 確定形象入口，樹立高端項目形象Code of this report | 40169。 Copyright Centaline Group, 2023n 項目定位： 泰山 首席 天平湖 品質(zhì)社區(qū)n 配套策略 2： 打造星光餐廳，凸顯項目特色252。 星光餐廳? 結(jié)合社區(qū)中央綠地及公共綠化，園林景觀，泰山資源及天平湖景觀，打造專屬于業(yè)主的優(yōu)良戶外活動空間；? 利用山丘的有利地形打造的星光餐廳可以提升居住者的生活品質(zhì)。配套策略星光餐廳Code of this report | 41169。 Copyright Centaline Group, 2023n 項目定位： 泰山 首席 天平湖 品質(zhì)社區(qū)n 配套策略 3： 構(gòu)建商業(yè)街區(qū)，完善生活配套252。 商業(yè)街區(qū)? 為保證居住者的生活品質(zhì)及一定的居住配套；構(gòu)建中式風情休閑商業(yè)街區(qū)，集餐飲、休閑娛樂為主配套策略商業(yè)街區(qū)沿街商業(yè)開間 (m） 進深 (m) 層高 (m) 層數(shù) 面積區(qū)間 主力面積 建面 (㎡ )5~10 820 2~4層 80~400 300~400 約 125866Code of this report | 42169。 Copyright Centaline Group, 2023n 項目定位： 泰山 首席 天平湖 品質(zhì)社區(qū)n 配套策略 4： 營造優(yōu)美園林，親近自然生態(tài)? 點：營造細節(jié)景觀，充分利用一切可以利用的土地，創(chuàng)造精致的景觀環(huán)境； ? 線 :通過軸線營造有機地連接內(nèi)部園林空間，并通過綠軸將商業(yè)、洋房與別墅等區(qū)分開；? 面：利用道路與退后紅線之間的區(qū)域，創(chuàng)造小區(qū)集中景觀。結(jié)合小區(qū)內(nèi)部公建，創(chuàng)造小區(qū)中心景觀。配套策略Code of this report | 43169。 Copyright Centaline Group, 2023n 項目定位： 泰山 首席 天平湖 品質(zhì)社區(qū)n 配套策略 5： 明晰道路層級，方便區(qū)內(nèi)管理252。 道路管理? 對項目內(nèi)部道路進行層級化管理，以達到控制區(qū)內(nèi)車流方向及數(shù)量，保持社區(qū)內(nèi)組團的的相對完整性與私密性的目的；– 小區(qū)路： 保持區(qū)內(nèi)組團間的必要連接，對外連接市政道路 。– 組團路：保證各組團之間的相互獨立性，并連接各個組團；– 宅前路：組團路與建筑之間的道路；配套策略Code of this report | 44169。 Copyright Centaline Group, 2023n 通過全方位多層次的配套打造，全面提升項目形象檔次，極大拉升項目價值配套策略總結(jié)Code of this report | 45169。 Copyright Centaline Group, 2023洋房聯(lián)排雙拼n 通過合理的戶型配比，不同層級資源在不同檔次產(chǎn)品間的合理分配，達至項目價值的良好闡釋住宅產(chǎn)品落位物業(yè)類型 面積區(qū)間 (㎡ ) 套數(shù)比例 面積比例洋房140160 83% 80%200 17% 20%別墅聯(lián)排 220300 74% 70%雙拼 300350 26% 30%Code of this report | 46169。 Copyright Centaline Group, 2023規(guī)劃布局意向Code of this report | 47169。 Copyright Centaline Group, 2023規(guī)劃布局意向Code of this report | 48169。 Copyright Centaline Group, 2023規(guī)劃布局意向Code of this report | 49169。 Copyright Centaline Group, 2023規(guī)劃布局意向Code of this report | 50169。 Copyright Centaline Group, 2023規(guī)劃布局意向Code of this report | 51169。 Copyright Centaline Group, 2023n 項目定位： 泰山 首席 天平湖 品質(zhì)社區(qū)n 開發(fā)策略：252。 鑒于項目之高端定位屬性，建議采用 平開高走 的項目總體開發(fā)策略，打造市場的標竿；開發(fā)時序及物業(yè)選取首期 ：以花園洋房產(chǎn)品入市，以高品質(zhì)、高性價比為賣點迅速引爆市場。二期 ：以體現(xiàn)形象、資源占有型的別墅類產(chǎn)品為主導，最大化兌現(xiàn)區(qū)域價值以及獲取溢價價值；并打造影視長廊，凸顯項目特色。三期 ：繼續(xù)加大物業(yè)開發(fā)強度，仍以別墅產(chǎn)品為主導，最大化資源價值，在產(chǎn)品水平上實現(xiàn)對競爭對手的超越，與此同時，開發(fā)商業(yè)產(chǎn)品，打造中式風情商業(yè)街區(qū)，提升項目品質(zhì)。開發(fā)時序Code of this report | 52169。 Copyright Centaline Group, 2023n 項目定位： 泰山 首席 天平湖 品質(zhì)社區(qū)n 物業(yè)選?。?52。 不同的開發(fā)時期，搭配不同的物業(yè)類型進行組合開發(fā)，達致資金的持續(xù)滾動及地塊價值的最大釋放；開發(fā)時序及物業(yè)選取首期物業(yè)：花園洋房二期物業(yè)：產(chǎn)業(yè)園（聯(lián)排別墅） +影視長廊三期物業(yè)：別墅類物業(yè)＋沿街商業(yè)街區(qū)開發(fā)時序Code of this report | 53169。 Copyright Centaline Group, 2023開發(fā)策略總結(jié)豐富產(chǎn)品線 ：初期以高性價比的市場主流產(chǎn)品 —— 洋房入市，過適當乃至最大的價值讓渡，以高品質(zhì)、高性價比為賣點引爆市場；中遠期加大物業(yè)開發(fā)強度 ，以體現(xiàn)形象、資源占有型的別墅類產(chǎn)品為主導，最大化兌現(xiàn)區(qū)域價值以及獲取溢價價值 。以 泰山、天平湖 進行差異化打造，最大化資源價值；在產(chǎn)品水平和服務上實現(xiàn)對競爭對手的超越 。產(chǎn)業(yè)園 產(chǎn)品為報規(guī)所需 ，實際操作中產(chǎn)品形式設計為聯(lián)排或者雙拼，后期對外出售。物業(yè)：花園洋房開發(fā)量：約 m2物業(yè)：產(chǎn)業(yè)園（聯(lián)排別墅） /商業(yè)（影視長廊）開發(fā)量：約 m2物業(yè)：別墅 /商業(yè)開發(fā)量：約 m2高值低值區(qū)域未成熟 區(qū)域成熟123產(chǎn)品價值＋高性價比作賣點物業(yè)價值＋資源展示作賣點綜合價值作賣點 地塊價值Code of this report | 54169。 Copyright Centaline Group, 2023開發(fā)策略總結(jié)物業(yè)類型 一期 二期 三期 車位數(shù)量 產(chǎn)品建筑面積建筑面積 建筑面積 建筑面積花園洋房三室兩廳 76803 96004 0 0 0 0 384 96004四室三廳 19201 0 0別墅 雙拼 0 0 0 121741 84399 159588 1017 281329 聯(lián)排 0 121741 75189 商業(yè) 文化長廊 0 0 69056 69056 0 56810 1260 125866傳統(tǒng)商業(yè) 0 0 56810地下面積車位面積 13440（洋房車位 384個）16940（商業(yè)車位 484個）13930（商業(yè)車位 398個） —— 　 44310 99996地下室面積 15360（洋房） 20865（別墅） 19461（別墅） —— 　 55686地下分期建筑面積 28800 37805 33391 —— 　地上分期建筑面積 96004 190797 216398 ——Code of this report | 55169。 Copyright Centaline Group, 2023n 項目定位： 泰安首席 低密大盤 山水景觀 品質(zhì)社區(qū)n 風格選取原則：252。 有利于項目標竿性的想象樹立與體現(xiàn)；252。 有利于外部景觀的最大化利用；252。 有利于項目所在市場的接受；建筑風格中式風格 中式風格Code of this report | 56169。 Copyright Centaline Group, 2023建筑風格中式風格Code of this report | 57169。 Copyright Centaline Group, 2023n 項目定位： 泰安首席 低密大盤 山水景觀 品質(zhì)社區(qū)n 風格選取原則：252。 有利于與項目建筑風格相協(xié)調(diào)，體現(xiàn)項目高端屬性；252。 有利于提升項目的整體價值，創(chuàng)造優(yōu)良的區(qū)內(nèi)環(huán)境；252。 有利于項目所在市場的接受；園林風格中式園林 中式園林Code of this report | 58169。 Copyright Centaline Group, 2023n 中式園林252。 借助泰山及天平湖天然的景觀資源優(yōu)勢，打造項目獨有的特色園林景觀；252。 每個分區(qū)打造內(nèi)在關聯(lián)的園林景觀區(qū)，給分區(qū)業(yè)主不同的視覺感受；252。 在打造自然景觀的同時，更賦予景觀以人文色彩，提升項目整體形象；園林風格Code of this report | 59169。 Copyright Centaline Group, 2023n “ 情景花園洋房 ” 設計252。 采用層層退臺結(jié)構(gòu)，每一層都有獨特亮點，每戶擁有私家花園或景觀露臺；252。 獨特的私有室外空間是日常起居生活向室外的自然