【文章內(nèi)容簡介】 32 輛103 輛 米21 層 M2 %135 輛 %地上:地下:建筑層數(shù): 建筑高度:容積率:建筑基底面積：建筑密度:停車位:其中綠地率:不計容積率面積: 計容積率面積: 總建筑面積: 總用地面積:項目基本經(jīng)濟指標 此數(shù)據(jù)來源于開發(fā)商提供的圖紙。 ——Copyright 169。 2023 Taskin worldwide. All Rights Reserved—— page37 ? 本項目位于常德市主干道武陵大道和濱湖路交界處，用地面積：，總建筑面積 2萬 6千多平米； ? 周邊配套完善，有四星級大酒店，移動大廈，大型酒店、醫(yī)院等配套設施； ? 原定位作為首個與國際化水平執(zhí)著軌的專業(yè)寫字樓項目，配備了全玻璃幕墻、全速電梯、 5A智能化等國際標準寫字樓的專業(yè)配置。 項目基本概況 ——Copyright 169。 2023 Taskin worldwide. All Rights Reserved—— page38 本項目標準層面積約 1200㎡ ，配備 5臺高速電梯（ 4臺客梯， 1臺貨梯，標準層現(xiàn)劃分為 6個單元，以大戶型為主，一般在 150—— 200㎡以上，使用率約 %。 項目標準層 ——Copyright 169。 2023 Taskin worldwide. All Rights Reserved—— page39 二、項目發(fā)展 SWOT分析 ? 地處常德未來規(guī)劃核心商務 /商業(yè)地段，賦予項目良好的知名度和認同感； ? 現(xiàn)樓實景展示，品質(zhì)高，景觀視野好； ? 產(chǎn)品設計超前，高層高，昭示性強； ? 物業(yè)性價比高，升值潛力大； ? 興業(yè)銀行、中國平安等知名企業(yè)即將入住，為項目“重樹市場信心”提供了強力的支持； 優(yōu)勢： S ——Copyright 169。 2023 Taskin worldwide. All Rights Reserved—— page40 ? 位置相對封閉，前后都有建筑物遮擋，項目缺乏直接的可觀性； ? 產(chǎn)品定位與市場需求有脫節(jié)，市場承受能力有限； ? 周邊商業(yè)商務配套不濃厚，客戶購買信心不足； ? 前期進行了大規(guī)模宣傳推廣，但竣工與開盤間距長，造成客戶對本項目 ? 信心不足和疑慮重重。 劣勢： W ——Copyright 169。 2023 Taskin worldwide. All Rights Reserved—— page41 ? 常德房地產(chǎn)市場穩(wěn)步上升，呈現(xiàn)“量價齊漲”的局面； ? 項目周邊主要的辦公物業(yè)已基本完成銷售，項目目前的競爭壓力較小； ? 項目所處位置為規(guī)劃中的中央政務區(qū)，未來升值潛力巨大； ? 商業(yè)物業(yè)去化速度較快，居民投資意識逐步增強。 機會： O ——Copyright 169。 2023 Taskin worldwide. All Rights Reserved—— page42 ? 銷售價格和市場定位導致銷售風險大； ? 常德寫字樓市場不健全不活躍； ? 國家房地產(chǎn)調(diào)控政策、金融政策、稅收政策頻頻出臺利空消息，未來市場風險加大。 威脅： T ——Copyright 169。 2023 Taskin worldwide. All Rights Reserved—— page43 三、項目綜合評價及發(fā)展對策 ? 綜合以上對市場的判斷以及對自身素質(zhì)的分析，首先，本項目所處的宏觀背景良好，國民經(jīng)濟、房地產(chǎn)市場、消費群的財富均在持續(xù)發(fā)展和積累； ? 從市場競爭的分析結(jié)果來看，總體市場供應量有所減少，潛在競爭項目較少，欲實現(xiàn)較好的利潤目標、達到較快的期望銷售速度，決定本項目的市場切入點必須快速、準確； ? 從項目本身分析來看，地處城市 CBD核心地段，現(xiàn)房實景，立面昭示性較強；但高品質(zhì)、高配套的物業(yè)定位與目前市場脫節(jié)，區(qū)位優(yōu)勢、品質(zhì)優(yōu)勢，唯一性和個性化是項目最大最明顯的特征； ——Copyright 169。 2023 Taskin worldwide. All Rights Reserved—— page44 三、項目綜合評價及發(fā)展對策 ? 由此，本區(qū)域在發(fā)展戰(zhàn)略上應確立：依托區(qū)域優(yōu)勢和自身優(yōu)勢，通過細分市場空間，找到最佳的市場定位，建立良好的市場供需關(guān)系； ? 在區(qū)域內(nèi)部潛在競爭不多情況下，本項目應當順應區(qū)域的城市化發(fā)展趨勢， 建立鮮明的形象， 抓住時機， 搶先入市。 ——Copyright 169。 2023 Taskin worldwide. All Rights Reserved—— page45 第三部分：項目市場定位 ——Copyright 169。 2023 Taskin worldwide. All Rights Reserved—— page46 市場定位要基于市場，同時引領(lǐng)市場！ 一、 功能定位 二、 形象定位 三、 客戶定位 四、 產(chǎn)品定位 五、 價格定位 中德時代廣場物業(yè)定位要點 ——Copyright 169。 2023 Taskin worldwide. All Rights Reserved—— page47 一、項目功能定位： ——Copyright 169。 2023 Taskin worldwide. All Rights Reserved—— page48 ——Copyright 169。 2023 Taskin worldwide. All Rights Reserved—— page49 常德城市客廳 ?城市客廳 —— 每一個城市都應有一個個性獨特的“客廳”，就像一個家庭的客廳一樣，代表著這個城市的繁華、個性與品味。上海的新天地、北京的王府井； ?CBD區(qū)域標志性建筑（世貿(mào)廣場、國商大廈、本項目 ?? ），與形成的城市文化，共同構(gòu)成未來“常德城市的客廳”，展現(xiàn)常德的繁榮與城市魅力。 □ 常德未來規(guī)劃核心商務 /商業(yè)地段 □ 項目城市標志性和市場知名度 □ 興業(yè)銀行、中國平安等知名企業(yè)進駐 □ 城市高檔消費場所，財富人士集聚地 □ 現(xiàn)樓實景展示，品質(zhì)高，景觀視野好 □ 物業(yè)性價比高，升值潛力大 二、項目形象定位： ——Copyright 169。 2023 Taskin worldwide. All Rights Reserved—— page50 形象主題： 極速創(chuàng)富，財富新奶酪 —— 常德城市 CDB財富引擎 ——Copyright 169。 2023 Taskin worldwide. All Rights Reserved—— page51 打造常德市最具投資性的“個性化” 產(chǎn)品。 市場支撐點： ? 上市控股公司保駕護航； ? 產(chǎn)品創(chuàng)新的可行性； ? 世界 500強企業(yè)興業(yè)銀行、平安保險、中石化進駐； ? 市場投資潛力空間大 三、項目產(chǎn)品定位： 產(chǎn)品定位 =私人酒店 +SOHO ? 15F ：商業(yè)配套 ? 717F : SOHO ? 1821F：私人酒店 ——Copyright 169。 2023 Taskin worldwide. All Rights Reserved—— page52 “個性化” 產(chǎn)品定位 私人酒店： ※ 項目結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀適合打造成個性化、創(chuàng)新型產(chǎn)品； ※ 形象上的高端定位具備了私密、尊貴，易于建立品牌； ※ 可長期持有，也可做產(chǎn)權(quán)式酒店銷售。 ※ 私人酒店分布在 18— 20層； ※ 按照 60— 80㎡ 面積分割； ※ 規(guī)模適中，經(jīng)營成本不高； ※ 18 層空中花園可作為咖啡、茶社配套。 ——Copyright 169。 2023 Taskin worldwide. All Rights Reserved—— page53 “個性化” 產(chǎn)品定位 SOHO： ※ 宜商宜居，滿足不同客戶層面的投資、辦公需求 ※ 宜分宜合，靈活組合，百變空間 ※ 總價低，投資門檻不高 ※ 產(chǎn)品數(shù)量少（ 200套左右） ※ SOHO 分布在 7— 17層； ※ 按照 30— 60㎡ 面積分割； 劃分依據(jù)： ※ 目前市場熱銷小戶型公寓面積在 30— 80㎡ ※ 目前市場租賃情況較好的戶型面積在 30— 80㎡ ※ 從目前在售辦公物業(yè)來看， 30— 80平米辦公戶型，因為總價低，銷售情況良好 ——Copyright 169。 2023 Taskin worldwide. All Rights Reserved—— page54 根據(jù)我司對常德市辦公物業(yè)的調(diào)研分析和客戶問卷調(diào)查，我們預測本案 SOHO產(chǎn)品的目標客戶群定位如下： 終端使用者： 第一類：大型知名企業(yè)辦公（興業(yè)銀行、中國平安、中國石化等）； 第二類： SOHO辦公一族，如廣告公司、 IT、設計、工作室等（成長性企業(yè)）； 購買者： 投資客：常德及周邊縣、市的閑富階層，以前瞻的眼光看好本案所在區(qū)域，作為固定資產(chǎn)投資，可以是養(yǎng)老保障，子女