【文章內(nèi)容簡介】 32 輛103 輛 米21 層 M2 %135 輛 %地上:地下:建筑層數(shù): 建筑高度:容積率:建筑基底面積：建筑密度:停車位:其中綠地率:不計(jì)容積率面積: 計(jì)容積率面積: 總建筑面積: 總用地面積:項(xiàng)目基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 此數(shù)據(jù)來源于開發(fā)商提供的圖紙。 ——Copyright 169。 2023 Taskin worldwide. All Rights Reserved—— page37 ? 本項(xiàng)目位于常德市主干道武陵大道和濱湖路交界處，用地面積：，總建筑面積 2萬 6千多平米； ? 周邊配套完善，有四星級(jí)大酒店，移動(dòng)大廈，大型酒店、醫(yī)院等配套設(shè)施； ? 原定位作為首個(gè)與國際化水平執(zhí)著軌的專業(yè)寫字樓項(xiàng)目，配備了全玻璃幕墻、全速電梯、 5A智能化等國際標(biāo)準(zhǔn)寫字樓的專業(yè)配置。 項(xiàng)目基本概況 ——Copyright 169。 2023 Taskin worldwide. All Rights Reserved—— page38 本項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)層面積約 1200㎡ ，配備 5臺(tái)高速電梯（ 4臺(tái)客梯， 1臺(tái)貨梯，標(biāo)準(zhǔn)層現(xiàn)劃分為 6個(gè)單元，以大戶型為主，一般在 150—— 200㎡以上，使用率約 %。 項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)層 ——Copyright 169。 2023 Taskin worldwide. All Rights Reserved—— page39 二、項(xiàng)目發(fā)展 SWOT分析 ? 地處常德未來規(guī)劃核心商務(wù) /商業(yè)地段，賦予項(xiàng)目良好的知名度和認(rèn)同感； ? 現(xiàn)樓實(shí)景展示，品質(zhì)高，景觀視野好； ? 產(chǎn)品設(shè)計(jì)超前，高層高，昭示性強(qiáng)； ? 物業(yè)性價(jià)比高，升值潛力大； ? 興業(yè)銀行、中國平安等知名企業(yè)即將入住，為項(xiàng)目“重樹市場信心”提供了強(qiáng)力的支持； 優(yōu)勢： S ——Copyright 169。 2023 Taskin worldwide. All Rights Reserved—— page40 ? 位置相對(duì)封閉，前后都有建筑物遮擋，項(xiàng)目缺乏直接的可觀性； ? 產(chǎn)品定位與市場需求有脫節(jié)，市場承受能力有限； ? 周邊商業(yè)商務(wù)配套不濃厚，客戶購買信心不足； ? 前期進(jìn)行了大規(guī)模宣傳推廣，但竣工與開盤間距長，造成客戶對(duì)本項(xiàng)目 ? 信心不足和疑慮重重。 劣勢： W ——Copyright 169。 2023 Taskin worldwide. All Rights Reserved—— page41 ? 常德房地產(chǎn)市場穩(wěn)步上升，呈現(xiàn)“量價(jià)齊漲”的局面； ? 項(xiàng)目周邊主要的辦公物業(yè)已基本完成銷售，項(xiàng)目目前的競爭壓力較小； ? 項(xiàng)目所處位置為規(guī)劃中的中央政務(wù)區(qū)，未來升值潛力巨大； ? 商業(yè)物業(yè)去化速度較快，居民投資意識(shí)逐步增強(qiáng)。 機(jī)會(huì)： O ——Copyright 169。 2023 Taskin worldwide. All Rights Reserved—— page42 ? 銷售價(jià)格和市場定位導(dǎo)致銷售風(fēng)險(xiǎn)大； ? 常德寫字樓市場不健全不活躍； ? 國家房地產(chǎn)調(diào)控政策、金融政策、稅收政策頻頻出臺(tái)利空消息，未來市場風(fēng)險(xiǎn)加大。 威脅： T ——Copyright 169。 2023 Taskin worldwide. All Rights Reserved—— page43 三、項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)及發(fā)展對(duì)策 ? 綜合以上對(duì)市場的判斷以及對(duì)自身素質(zhì)的分析，首先，本項(xiàng)目所處的宏觀背景良好，國民經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)市場、消費(fèi)群的財(cái)富均在持續(xù)發(fā)展和積累； ? 從市場競爭的分析結(jié)果來看，總體市場供應(yīng)量有所減少，潛在競爭項(xiàng)目較少，欲實(shí)現(xiàn)較好的利潤目標(biāo)、達(dá)到較快的期望銷售速度，決定本項(xiàng)目的市場切入點(diǎn)必須快速、準(zhǔn)確； ? 從項(xiàng)目本身分析來看，地處城市 CBD核心地段，現(xiàn)房實(shí)景，立面昭示性較強(qiáng)；但高品質(zhì)、高配套的物業(yè)定位與目前市場脫節(jié)，區(qū)位優(yōu)勢、品質(zhì)優(yōu)勢，唯一性和個(gè)性化是項(xiàng)目最大最明顯的特征； ——Copyright 169。 2023 Taskin worldwide. All Rights Reserved—— page44 三、項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)及發(fā)展對(duì)策 ? 由此，本區(qū)域在發(fā)展戰(zhàn)略上應(yīng)確立：依托區(qū)域優(yōu)勢和自身優(yōu)勢，通過細(xì)分市場空間，找到最佳的市場定位，建立良好的市場供需關(guān)系； ? 在區(qū)域內(nèi)部潛在競爭不多情況下，本項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)順應(yīng)區(qū)域的城市化發(fā)展趨勢， 建立鮮明的形象， 抓住時(shí)機(jī)， 搶先入市。 ——Copyright 169。 2023 Taskin worldwide. All Rights Reserved—— page45 第三部分：項(xiàng)目市場定位 ——Copyright 169。 2023 Taskin worldwide. All Rights Reserved—— page46 市場定位要基于市場，同時(shí)引領(lǐng)市場！ 一、 功能定位 二、 形象定位 三、 客戶定位 四、 產(chǎn)品定位 五、 價(jià)格定位 中德時(shí)代廣場物業(yè)定位要點(diǎn) ——Copyright 169。 2023 Taskin worldwide. All Rights Reserved—— page47 一、項(xiàng)目功能定位： ——Copyright 169。 2023 Taskin worldwide. All Rights Reserved—— page48 ——Copyright 169。 2023 Taskin worldwide. All Rights Reserved—— page49 常德城市客廳 ?城市客廳 —— 每一個(gè)城市都應(yīng)有一個(gè)個(gè)性獨(dú)特的“客廳”，就像一個(gè)家庭的客廳一樣，代表著這個(gè)城市的繁華、個(gè)性與品味。上海的新天地、北京的王府井； ?CBD區(qū)域標(biāo)志性建筑（世貿(mào)廣場、國商大廈、本項(xiàng)目 ?? ），與形成的城市文化，共同構(gòu)成未來“常德城市的客廳”，展現(xiàn)常德的繁榮與城市魅力。 □ 常德未來規(guī)劃核心商務(wù) /商業(yè)地段 □ 項(xiàng)目城市標(biāo)志性和市場知名度 □ 興業(yè)銀行、中國平安等知名企業(yè)進(jìn)駐 □ 城市高檔消費(fèi)場所，財(cái)富人士集聚地 □ 現(xiàn)樓實(shí)景展示，品質(zhì)高，景觀視野好 □ 物業(yè)性價(jià)比高，升值潛力大 二、項(xiàng)目形象定位： ——Copyright 169。 2023 Taskin worldwide. All Rights Reserved—— page50 形象主題： 極速創(chuàng)富，財(cái)富新奶酪 —— 常德城市 CDB財(cái)富引擎 ——Copyright 169。 2023 Taskin worldwide. All Rights Reserved—— page51 打造常德市最具投資性的“個(gè)性化” 產(chǎn)品。 市場支撐點(diǎn)： ? 上市控股公司保駕護(hù)航； ? 產(chǎn)品創(chuàng)新的可行性； ? 世界 500強(qiáng)企業(yè)興業(yè)銀行、平安保險(xiǎn)、中石化進(jìn)駐； ? 市場投資潛力空間大 三、項(xiàng)目產(chǎn)品定位： 產(chǎn)品定位 =私人酒店 +SOHO ? 15F ：商業(yè)配套 ? 717F : SOHO ? 1821F：私人酒店 ——Copyright 169。 2023 Taskin worldwide. All Rights Reserved—— page52 “個(gè)性化” 產(chǎn)品定位 私人酒店： ※ 項(xiàng)目結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀適合打造成個(gè)性化、創(chuàng)新型產(chǎn)品； ※ 形象上的高端定位具備了私密、尊貴，易于建立品牌； ※ 可長期持有，也可做產(chǎn)權(quán)式酒店銷售。 ※ 私人酒店分布在 18— 20層； ※ 按照 60— 80㎡ 面積分割； ※ 規(guī)模適中，經(jīng)營成本不高； ※ 18 層空中花園可作為咖啡、茶社配套。 ——Copyright 169。 2023 Taskin worldwide. All Rights Reserved—— page53 “個(gè)性化” 產(chǎn)品定位 SOHO： ※ 宜商宜居，滿足不同客戶層面的投資、辦公需求 ※ 宜分宜合，靈活組合，百變空間 ※ 總價(jià)低，投資門檻不高 ※ 產(chǎn)品數(shù)量少（ 200套左右） ※ SOHO 分布在 7— 17層； ※ 按照 30— 60㎡ 面積分割； 劃分依據(jù)： ※ 目前市場熱銷小戶型公寓面積在 30— 80㎡ ※ 目前市場租賃情況較好的戶型面積在 30— 80㎡ ※ 從目前在售辦公物業(yè)來看， 30— 80平米辦公戶型，因?yàn)榭們r(jià)低，銷售情況良好 ——Copyright 169。 2023 Taskin worldwide. All Rights Reserved—— page54 根據(jù)我司對(duì)常德市辦公物業(yè)的調(diào)研分析和客戶問卷調(diào)查，我們預(yù)測本案 SOHO產(chǎn)品的目標(biāo)客戶群定位如下： 終端使用者： 第一類：大型知名企業(yè)辦公（興業(yè)銀行、中國平安、中國石化等）； 第二類： SOHO辦公一族，如廣告公司、 IT、設(shè)計(jì)、工作室等（成長性企業(yè)）； 購買者： 投資客：常德及周邊縣、市的閑富階層，以前瞻的眼光看好本案所在區(qū)域，作為固定資產(chǎn)投資，可以是養(yǎng)老保障，子女