【文章內(nèi)容簡介】 街道方溪湖村文大路五宗地塊、東陵區(qū)長青橋西地塊 中海地產(chǎn)：荷蘭村 0 02號地塊與沈陽車輛廠地塊。 ●穩(wěn)定的沈陽房地產(chǎn)市場 吸引開發(fā)商重點(diǎn)投資 沈陽房地產(chǎn)市場一直是國內(nèi)公認(rèn)最為健康、發(fā)展良好的市場。首先政府層面充足的土地供給，保證了市場的土地供應(yīng)量。而隨著城市改造與發(fā)展，拆遷與人才流入所產(chǎn)生的鋼性需求，成為買房主要?jiǎng)恿?，沒有像其它個(gè)別城市炒房現(xiàn)象泛濫，即使在樓市最為動(dòng)蕩的 2023年，沈陽房價(jià)也沒有出現(xiàn)大起大落。 2023年，一直以剛性需求為主的沈陽樓市迎來了發(fā)展的新階段，改善型需求大漲，部分投資者在通脹預(yù)期下也先后入市。 ●城北土地供應(yīng)量大 沈北新區(qū)近一年土地供應(yīng)達(dá) ！遠(yuǎn)高于鐵西、于洪、東陵區(qū)域。且位于道義板塊大型開發(fā)商云集，有望 2023年破土動(dòng)工，將對本項(xiàng)目造成一定威脅。 ● 作為三環(huán)邊上的百萬平的大盤，小高層、高層產(chǎn)品處于二環(huán)、三環(huán)之間的，地理位置很難被市場接受，項(xiàng)目銷售一直存在消化壓力。 ● 2023年預(yù)計(jì)沈陽地產(chǎn)商競爭激烈 在 09年開發(fā)商拿地的同時(shí)，像華潤、恒大、金地這樣的大開發(fā)商在沈陽均有多個(gè)大盤項(xiàng)目，并多已于 2023年進(jìn)入銷售期。顯然 2023年，眾多品牌開發(fā)商劍拔弩張，樓市競爭將進(jìn)一步白熱化，同時(shí)帶給市場的將是產(chǎn)品品質(zhì)的進(jìn)一步提升。 沈陽房地產(chǎn)市場概況 區(qū)域競品板塊劃分為四大板塊 ● 項(xiàng)目周邊區(qū)域競品主要分為三大板塊，本項(xiàng)目處于大學(xué)城板塊與三臺(tái)子板塊的中間地帶，次區(qū)域?qū)儆诨使脜^(qū)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，暫定義為經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)板塊 ●從長期來看，項(xiàng)目最大競爭主要集中在沈北板塊、三臺(tái)子板塊的怒江街，以及本項(xiàng)目自身的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)板塊 ●由于怒江街三環(huán)外部分處于規(guī)劃中，兩年內(nèi)很難開工建設(shè)。因此目前項(xiàng)目競品主要集中在黃河大街沿線 ●沈北北部最為火熱板塊，近兩年全國大型開發(fā)商進(jìn)駐，提升本板塊產(chǎn)品檔次，因此，板塊內(nèi)項(xiàng)目在未來兩年會(huì)對本項(xiàng)目造成一定的沖擊 ●荷蘭村板塊，近期拆遷的荷蘭村 200萬平體量在未來幾年將對本項(xiàng)目構(gòu)成較大威脅 二 號 地 鐵 沿 線 沈北板塊 怒 江 北 街 三臺(tái)子板塊 荷蘭村板塊 區(qū)域市場及競品分析 三臺(tái)子板塊 怒江街沿線 怒江街沿線競品特征： ●怒江街沿線項(xiàng)目開發(fā)體量較大， 多為百萬平級的樓 盤。 ●沿線產(chǎn) 品以小高層為主，多層、洋房以及高層起輔助作用。 隨著萬科、恒大、綠地的進(jìn)駐，本板塊產(chǎn)品檔次得 到拉升。 在售大型項(xiàng)目剩余貨量較大，競爭激烈，未來兩年 市場供應(yīng)量將處于高位。 ●本區(qū)域參考項(xiàng)目主要有萬科魅力之城、綠地老街坊、恒大城。 銀億萬萬城 恒大城 華銳桃源欣城 綠地老街坊 萬科魅力之城 陽光尚城 恒泰駿景 依云北郡 ※ 品牌開發(fā)商云集、競爭激烈 u名稱：恒大城 u項(xiàng)目位置：于洪 千山西路與怒江北街交匯處 u占地面積： 4141萬平 u建筑面積： 8282萬平 u容積率： ；綠化率： % 當(dāng)期規(guī)劃： u當(dāng)期規(guī)劃面積 ： 254,400㎡ u建筑形態(tài)： 22棟 11層小高層 。38棟 28層高層 。 u當(dāng)期規(guī)劃戶數(shù)： 2,068戶 u車位配比： 1： u當(dāng)期開盤日期： 202396 u物業(yè)管理費(fèi)： /㎡ .月 u目前價(jià)格： 46005300元 /㎡ u交房標(biāo)準(zhǔn)：毛坯 。全裝修， 1, /平方米 一期 二期 三期 A組團(tuán) B組團(tuán) 項(xiàng)目點(diǎn)評： ◆ 宣傳層面上，恒大城以超低起價(jià) +高標(biāo)準(zhǔn)的豪裝信息及開盤特價(jià)作為主打信息出街，吸引客戶關(guān)注。 ◆ 現(xiàn)場打造實(shí)景樣板區(qū)，樣板間，通過現(xiàn)場打動(dòng)客戶，促進(jìn)客戶成交。 ◆ 推出產(chǎn)品經(jīng)過多次包裝，分批面世，多次開盤，開盤特價(jià)的方式，分期引爆銷售。 ◆ 產(chǎn)品類型單一，變化較少，客戶選擇余地少，側(cè)面也損失部分客戶。 ◆ 項(xiàng)目主力面積在 70100平。其中 7080平米戶型，去化速度較快。 各競品分析 ※ 豪華樣板區(qū)打動(dòng)客戶，中小戶型為主力 u名稱：萬科魅力之城 u項(xiàng)目位置：于洪怒江北街與松山路交匯處西約約 300米 u占地面積： u建筑面積 : u容積率： ；綠化率： 30 % 當(dāng)期規(guī)劃：二期 u當(dāng)期規(guī)劃面積 ： 180,000㎡ u建筑形態(tài)： 15棟 4層多層 。15棟 1118層小高層 。5棟 25層 高層 。3。3棟 18層小高層 u當(dāng)期規(guī)劃戶數(shù)： 1,042戶 u車位配比： 1： u當(dāng)期開盤日期： 202382 u物業(yè)管理費(fèi)： /㎡ .月 u目前價(jià)格： 69007500元 /㎡ u交房標(biāo)準(zhǔn)：毛坯 。全裝修， 1, /平方米 日期 主題 營銷階段 內(nèi)容 項(xiàng)目點(diǎn)評： ◆ 萬科憑借其品牌優(yōu)勢，在區(qū)域內(nèi)吸引了眾多客戶。 ◆ 先期洋房入市，銷售較好，供不應(yīng)求，可見區(qū)域內(nèi)對高端產(chǎn)品的需求量較大。 ◆ 后期高層入市，由于其工程原因一度銷售較差，后萬科重新封售，解決問題之后，更換包裝已“紫苑”組團(tuán)二次面市，銷售情況有所好轉(zhuǎn)。 ◆ 項(xiàng)目面積主要以大戶型為主，銷售狀況良好。 ※ 引領(lǐng)區(qū)域高端市場，洋房先入市帶動(dòng)高層銷售。 u名稱：老街坊 u項(xiàng)目位置：于洪區(qū)赤山路 55號 u占地面積： 59萬平 u建筑面積： 95萬平 u容積率： ；綠化率： 30 % 當(dāng)期規(guī)劃： u當(dāng)期規(guī)劃面積 ： 160000㎡ u建筑形態(tài)：高層、洋房、聯(lián)排別墅 u當(dāng)期規(guī)劃戶數(shù)： 1600戶 u當(dāng)期開盤日期： 2023719 u物業(yè)管理費(fèi)： /㎡ .月 (普宅 ) u目前價(jià)格： 34808000元 /㎡ u交房標(biāo)準(zhǔn)：毛坯 。精裝修 項(xiàng)目點(diǎn)評： ◆ 園區(qū)以綜合形態(tài)入市，先期入市高端為聯(lián)排別墅，中端為洋房產(chǎn)品，中低端為精裝修 /清水高層。 ◆ 項(xiàng)目先以高端別墅洋房產(chǎn)品入市，市場反應(yīng)平平后，向市場推出高層產(chǎn)品。 ◆ 高層產(chǎn)品分為清水 /精裝修兩種形式，在銷售過程中采用精裝修小戶型送全套家電的促銷方式，吸引了較大量的客戶成交。 ◆ 宣傳上保持優(yōu)惠不斷，提升市場關(guān)注。 ◆ 戶型面積上，普宅以 70——90平米的為主，此類產(chǎn)品消化量相對較好。 ※ 復(fù)合社區(qū)，含別墅、洋房、普宅，精裝小戶打開銷售局面。 博雅馨園 麗晶書香院 加華小城 陽光維也納 東川時(shí)尚雅居 梅江世紀(jì)城 紫庭園 江山別院 國奧現(xiàn)代城 蘭庭園 花好悅園 黃河大街沿線競品特征： ●黃河大街沿線項(xiàng)目以多層、小高層產(chǎn)品為主，在產(chǎn)品、交通方面適合大眾化需求，銷售情況較好。 ●由于黃河大街沿線項(xiàng)目價(jià)位略高于周邊其他板塊，均價(jià)在 45005000左右。但由于黃河大街沿線在售項(xiàng)目很少，無法滿足眾多客群需求。 ●黃河大街沿線項(xiàng)目無較大規(guī)模樓盤，多以本地開發(fā)商為主，無較高檔產(chǎn)品樓盤來迎合二環(huán)內(nèi)外溢客戶需求 ●本區(qū)域無直接與本案競爭的項(xiàng)目 三臺(tái)子板塊 黃河大街沿線 ● 區(qū)域內(nèi)已形成集群效應(yīng)，萬科高端項(xiàng)目拉升了板塊價(jià)值 怒江街沿線項(xiàng)目早期以本地開發(fā)商為主，項(xiàng)目多為多層產(chǎn)品，價(jià)位偏低，無檔次可言。 隨著近年百萬平大盤進(jìn)駐，板塊檔次迅速拉升，特別是萬科魅力之城的進(jìn)駐，將整個(gè)板塊推向新的高度。 ● 高層產(chǎn)品抗性大 怒江街沿線產(chǎn)品以小高層為主，價(jià)位在 40004500左右，板塊內(nèi)高容積率產(chǎn)品供應(yīng)量過大，客戶產(chǎn)生較大抗性。由于萬科魅力之城洋房產(chǎn)品單價(jià)在 8000元以上，但產(chǎn)品較為稀缺，因此區(qū)域內(nèi)客群迫切需求低容積率高性價(jià)比產(chǎn)品。 ● 小戶型旺銷 從恒大城 80平米房源熱銷可以看出板塊內(nèi)中檔客群占絕大多數(shù)，客戶需求低總房款高性價(jià)比的產(chǎn)品較為強(qiáng)烈。 三臺(tái)子板塊市場情況 ●位于板塊西部項(xiàng)目基本已 經(jīng)售罄，因此項(xiàng)目競品主要為保利上林灣和華潤橡樹灣 ●荷蘭村 板目前主要競爭 項(xiàng)目為華潤橡樹灣，但就長遠(yuǎn)來看，近期已經(jīng)拆遷 掛牌的荷蘭村 200萬平土地在未來幾年將成為本案最大競品。 ●荷蘭村目前均價(jià)在 40004500左右，產(chǎn)品以多層為主。就保利上林灣以及華潤橡樹灣后期規(guī)劃來看未來兩年荷蘭村板塊以小高層、多層為主，今后二環(huán)周邊多層產(chǎn)品將更加稀缺！ 本區(qū)域參考項(xiàng)目主要為華潤橡樹灣 龍騰金荷苑 依云北郡 華潤橡樹灣 保利上林灣 巴黎世家 蕙庭花園 亞都名苑 荷蘭村板塊 ※ 競品單一，中海地產(chǎn)接手荷蘭村項(xiàng)目 將更加提升區(qū)域價(jià)值。 u名稱：華潤橡樹灣 u項(xiàng)目位置：于洪二環(huán) 北白山路段 u占地面積： 4545萬平 u建筑面積 :90:90萬平 u容積率： 2；綠化率： 40% u建筑形態(tài)： 6棟 27層高層 。5棟 層小高層 。18棟 4層多層 。 聯(lián)排 :11棟 。 u交房標(biāo)準(zhǔn)：毛坯 。 u銷售狀態(tài)：形象 u會(huì)所面積： 3,000㎡ 開工日期 項(xiàng)目評述： ◆ 預(yù)計(jì)項(xiàng)目一期體量 16萬平，其中別墅區(qū)前期預(yù)定座位啟動(dòng)項(xiàng)目，后期調(diào)整為由洋房座位項(xiàng)目的啟動(dòng)產(chǎn)品說明，前期以高端別輸入市，尚有風(fēng)險(xiǎn)。 ◆ 項(xiàng)目總建筑面積近百萬平，且地理位置較好，與本盤容積率相近，在產(chǎn)品上將有很大競爭 ◆ 項(xiàng)目開發(fā)周期為 68年，與本項(xiàng)目在入市時(shí)間，產(chǎn)品路線基本一致，因此將成為本盤長期競爭對象 ◆ 項(xiàng)目臨近丁香湖，欲打造高品質(zhì)樓盤，在產(chǎn)品價(jià)位、戶型面積方面均要高出保利上林灣產(chǎn)品。 ●大學(xué)城產(chǎn)業(yè)帶帶動(dòng)作用 沈北板塊與經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)板塊連接緊密，周邊很多資源都可以共享。板塊由大學(xué)城產(chǎn)業(yè)帶支撐，在人氣方面迅速升溫 ●板塊內(nèi)大盤云集 碧桂園 、雅居 樂、步陽、吉寶、香港置地、華強(qiáng)等項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模較大，在未來幾年內(nèi)形成新一輪的競爭格局，同時(shí)對板塊檔次提升以及區(qū)域經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)起主要作用 ● 本區(qū)域主要參考項(xiàng)目有步陽江南甲第、香樹灣、城建美庭、沈北較為高端的品牌開發(fā)商碧桂園的太陽城、目前沈北開發(fā)面積較大的太湖國際花園 390 百 益 龍 0 畝 華強(qiáng)文化科技 產(chǎn)業(yè)基地 1800+600畝 龍騰碧玉灣 步陽 272畝 雅居 樂 300 畝 3 香 港 置 地 9 畝 太湖國際花園 碧桂園 吉寶 置業(yè) 621. 7畝 皇家御院 雅居樂 899畝 明華 香峪蘭溪 雷明雅閣 步陽江南甲第 城建美庭 香樹灣 中央大學(xué)城 陽光 書香園 本案 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)板塊 沈北板塊 沈北板塊與經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)板塊 u名稱：步陽江南甲第 u項(xiàng)目位置：沈北新區(qū)道義開發(fā)區(qū)南大街 22號 u占地面積： 32萬平 u建筑面積： 60萬平 u容積率： ；綠化率： 38 % 當(dāng)期規(guī)劃： u當(dāng)期規(guī)劃面積 ： 19㎡ u建筑形態(tài)： 5棟小高層 。15棟多層 。 u當(dāng)期規(guī)劃戶數(shù)： 1013戶 u當(dāng)期開盤日期： 202307 u物業(yè)管理費(fèi)： 1元 /㎡ .月 u目前價(jià)格： 39004100元 /㎡ u交房標(biāo)準(zhǔn)：毛坯 。 配套情況： ◆ 交通配套： 25 14 23 32 33道義地區(qū)環(huán)路、沈北新區(qū)道義至輝山線車、規(guī)劃地鐵二號線、輕軌 ◆ 教育配套：道義中心小學(xué)、沈師附小、沈師附中、省實(shí)驗(yàn)中學(xué)、沈陽市第十一中學(xué)、沈陽市第 83中學(xué)、沈陽礦務(wù)局高中、沈陽師范大學(xué)、沈陽航空工業(yè)學(xué)院、沈陽醫(yī)學(xué)院、遼寧工藝美術(shù)學(xué)院、沈陽工程學(xué)院、遼寧大學(xué) ◆ 商業(yè)配套：福瑞佳購物廣場 ◆ 醫(yī)療配套：省武警總隊(duì)醫(yī)院、 242醫(yī)院、 739醫(yī)院、沈衛(wèi)醫(yī)院、安康醫(yī)院、何氏眼科醫(yī)院 ◆ 其他配套：中國郵政，農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、農(nóng)村信用合作社、中國郵政，玉麟池自然浴場和金麟酒店、歡樂迪 KTV，蒲河景觀帶 項(xiàng)目評述： ◆ 社區(qū)規(guī)模較大，并配有大型商業(yè) ◆ 產(chǎn)品中規(guī)中矩，銷售率約 40%左右， 8990平米戶型為消化主力， 110130平米戶型消化較慢，目前有 4棟大戶型產(chǎn)品未向外推售 ◆ 售樓處及項(xiàng)目所在地，距離主干道近，展示效果好。 ◆ 2023年計(jì)劃向外