某地產產品規(guī)劃建議報告(編輯修改稿)
2025-01-22 22:19 本頁面
【文章內容簡介】 216。與現(xiàn)有項目的差異化： 從產品差異化方面突出項目設計特點，營造產品自身獨特個性。銅鑼灣業(yè)態(tài)組合及布局定位三、商業(yè)綜合體的招商運營216。加盟店： 由經營者向品牌商戶繳納一定數額的加盟費（額度按各品牌而定），經營者即可獲得該品牌的使用權、貨源由品牌商戶以較高的價格折扣提供。216。商品代銷： 由經營者設立專柜，商戶按一定的價格提供貨源（價格根據貨品而定），經營者將其商品價格上浮，再放到專柜內出售，貨品售出后與商戶結算，上浮部分利潤由經營者獲得。216。保底分成： 發(fā)展商制定一個合理的分層比例，確定最低的營業(yè)額度作為保底線，營業(yè)額高于保底線按制定的比例分成，低于確定的營業(yè)額度不作分層的一種方法，將商鋪租給商戶使用。216。合作分成： 合作分成即從營業(yè)額中提取一部分作為商場的回報（提取額度根據各行業(yè)而定），發(fā)展商跟商戶共同承擔市場風險，共同分享利潤。此方法風險由發(fā)展商與商戶共同承擔，使商家消除市場的顧慮。純租金：發(fā)展商直接將商鋪租賃給商戶使用，收取固定的租金，商戶自己經營，自擔風險，但會使商場缺乏統(tǒng)一經營、統(tǒng)一管理的形象。確定招商思路：如確定以出售經營為主，租售并舉以獲取穩(wěn)定、良好的投資回報為目標。招商方式：216。互利經營概念：在原售價上提高 5%，并以此作為開業(yè)后定期廣告投放基金。開業(yè)后成立業(yè)主委員會監(jiān)控基金投放情況。216。帶租約賣鋪：將發(fā)售樓層部分進行返租，確定返租年數和成數，以市價的租金向商戶返租，減少商戶投資風險，可在招租時向商戶收取進場費，從而抵消返租出租時部分空置鋪的租金損失，減低發(fā)展商承擔的資金風險。216。制定反租獲利計劃：由返租帶出的促銷方案，為給賣家足夠信心，建議通過知名保險公司承諾， 3層返租的金額由發(fā)展商撥款給保險公司，由保險公司名義將金額返給客戶，使返租更具透明度和可信性。216。遞減促銷方式：以每日遞減售價的百分比金額，成交日期越早價格越平，促使買家盡早決定購買意向，加快成交速度。三、商業(yè)綜合體的招商運營目標買家分析：選擇促銷方式：根據項目情況做具體分析。四、開業(yè)策略：以具有知名度及公眾參與度的活動方案來預熱項目，以求增強項目人氣，體驗成功。例如東京六本木在最初開業(yè)的五天里，訪問人士超過了 200萬人，而且森株式會社開放六本木新城這一事件，在整個周末，就是 2023年 4月 26日、 27日兩天幾乎占據了所有媒體的主要版面。 資源的互相整合可以增加商業(yè)的人氣，使開業(yè)運營更加順暢。例如，東京六本木設計新城在設計之初就進行了周密的市場調研。利用新城的空中庭院優(yōu)勢，專門安排學生修學旅行。 各個旅行社將六本木新城列為重要旅游景點。每年有 200多萬中國的香港與臺灣游客要參觀六本木新城，因此中國口味的餐館也較多。 正如東京觀光財團在時尚東京旅游手冊所說，六本木新城正在成為東京旅游最后目的地。軟件服務的提升也是商業(yè)綜合體運營順暢的重要條件。其設置的主要原則均以人性化、便捷性為出發(fā)點考慮，好的商業(yè)設施整合及服務令客戶消費舒適，增強停留時間。開業(yè)前預熱：運營中各項資源整合：完善商業(yè)設施和服務：五、租售策略：對于項目所在地商鋪投資未形成熱點的商業(yè)項目，一般會采用售后包租模式，采用此模式項目必須有相關的招商實施計劃和完善的后期運營保障措施。售后包租模式需要成立專門的操作公司，負責商業(yè)運營和后期招商，并負責給物業(yè)業(yè)主定期固定回報。售后包租年限一般為 58年，最長不超過 10年，包租回報一般為每年 68%，前低后高。前期售后包租的回報，按年度支付可抵項目售價。對于大型商業(yè)綜合體往往采用租售并舉策略，以實現(xiàn)產品價值最大化為目標。根據項目特點把握銷售時機，做好銷售次序和營銷策略的整體把控。做好銷售區(qū)和持有區(qū)的劃分，對與商業(yè)主力店一同開發(fā)的中小型商業(yè)，可在主力店簽約入駐或開業(yè)后再行銷售，以提高銷售價格、實現(xiàn)項目利潤最大化。在一線稱呼四的優(yōu)越地段、中心城市的核心地段開發(fā)商業(yè)綜合體，如規(guī)劃有高星級酒店、高端商業(yè)等產品，并且物業(yè)生氣潛力較大、現(xiàn)金流收益較好的，可以考慮先行持有該物業(yè)，以獲得物業(yè)升值和租金雙重收益。對于被動持有的大型商業(yè)主力店或大賣場，應加強后期運營管理，培育商業(yè)品牌和成熟度，使物業(yè)最大化升值。售后包租：租售并舉：六、開發(fā)團隊職能架構：第三章：商業(yè)綜合體產品研究一、產品組合和發(fā)展模式：綜合體定義及產品組合：在國外已經發(fā)展成熟，但在中國仍處于開拓發(fā)展期。上海的新天地項目屬于國內比較成功的案例。 雖然豪布斯卡（ HOPSCA）在國外受到企業(yè)的推崇，但是它的選址與興建卻有著 嚴格的要求和標準。城市綜合體，又稱 “豪布斯卡（ HOPSCA） ”。豪布斯卡（ HOPSCA）是一種源于歐美的造城理念， 1986年最先誕生于巴黎的拉德芳斯，后興于紐約之心臟 —— 曼哈頓，東京之核心 —— 六本木，是現(xiàn)代地產所能達到的最高形態(tài)。所謂 “豪布斯卡 ”（ HOPSCA）就是由酒店（ HOTEL）＋寫字樓（ OFFICE）＋停車場（ PARKING）＋大型綜合購物中心（ SHOPPINGMALL）＋娛樂空間（ CONVENTION）＋國際公寓（ APARTMENT）的復合體。因此，產品的組合多半根據項目自身條件進行對 寫字樓、酒店、購物中心、娛樂空間、公寓等 多項因素的自由組合。業(yè)態(tài)組合案例分析 —— 以銅鑼灣廣場為例一、產品組合和發(fā)展模式：發(fā)展模式：一、產品組合和發(fā)展模式：一、產品組合和發(fā)展模式：發(fā)展模式：模式一 :各種功能均衡發(fā)展的
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