某地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃建議報告-全文預(yù)覽
【正文】 銷 售 /出租商 場 自行 經(jīng)營 /出租 一般出租 自行 經(jīng)營 /出租 自行 經(jīng)營 /出租公寓 銷 售 /出租 銷 售 /出租 一般出租 銷 售 /出租特征各功能可自營 、 銷 售、出租，且互不依 賴 和影響，有可 長期收益的，也有可短期回收 資 金的各功能可 銷售或出租，公寓收益受寫字樓租售情況的影響全 為 出租或經(jīng)營 ，寫字樓、商 場 、公寓受酒店經(jīng)營 情況影響 較 大各功能可自營 、 銷 售、出租，且互不依 賴 和影響四種主要模式下的盈利方式：一、盈利模式研究：購物中心的經(jīng)營方式：經(jīng)營方式 適用情況自營 企業(yè)具有商場經(jīng)營管理能力自營為主，招商為輔企業(yè)具有商場經(jīng)營管理能力，但擴大規(guī)模，充實服務(wù)功能，以招租形式引入一些核心經(jīng)營業(yè)務(wù)以外的商戶作為補充。建筑細部－借鑒傳統(tǒng)做法：五、立面和廣告位設(shè)計：立面 —— 以北京銀泰為例說明n裙房 4層，高 24米，為高級商業(yè)配套，將三棟塔樓交通連接成為四通八達的一個整體。項目概況：本案集頂 集寫字樓、超五星級酒店、酒店式公寓及高檔商業(yè) 于一體的“高標準、高質(zhì)量、高品味 ”建筑綜合體。電視系統(tǒng)216。電話、電報、電傳216。三、室內(nèi)裝修和公共空間：全天服務(wù)、協(xié)調(diào)互補特征設(shè)施特征l大眾化l高科技、高智能的集合；l室內(nèi)交通：216。 統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計；216。 與現(xiàn)代化城市干道相聯(lián)系；216。MALL）＋娛樂空間（ CONVENTION）＋國際公寓（ APARTMENT）的復(fù)合體。 雖然豪布斯卡（ HOPSCA）在國外受到企業(yè)的推崇，但是它的選址與興建卻有著 嚴格的要求和標準。在一線稱呼四的優(yōu)越地段、中心城市的核心地段開發(fā)商業(yè)綜合體，如規(guī)劃有高星級酒店、高端商業(yè)等產(chǎn)品，并且物業(yè)生氣潛力較大、現(xiàn)金流收益較好的，可以考慮先行持有該物業(yè)，以獲得物業(yè)升值和租金雙重收益。前期售后包租的回報，按年度支付可抵項目售價。其設(shè)置的主要原則均以人性化、便捷性為出發(fā)點考慮，好的商業(yè)設(shè)施整合及服務(wù)令客戶消費舒適，增強停留時間。 各個旅行社將六本木新城列為重要旅游景點。 遞減促銷方式：以每日遞減售價的百分比金額，成交日期越早價格越平，促使買家盡早決定購買意向，加快成交速度。帶租約賣鋪：將發(fā)售樓層部分進行返租，確定返租年數(shù)和成數(shù)，以市價的租金向商戶返租，減少商戶投資風(fēng)險，可在招租時向商戶收取進場費，從而抵消返租出租時部分空置鋪的租金損失，減低發(fā)展商承擔(dān)的資金風(fēng)險。招商方式：216。合作分成： 合作分成即從營業(yè)額中提取一部分作為商場的回報（提取額度根據(jù)各行業(yè)而定），發(fā)展商跟商戶共同承擔(dān)市場風(fēng)險，共同分享利潤。商品代銷： 由經(jīng)營者設(shè)立專柜，商戶按一定的價格提供貨源（價格根據(jù)貨品而定），經(jīng)營者將其商品價格上浮，再放到專柜內(nèi)出售，貨品售出后與商戶結(jié)算，上浮部分利潤由經(jīng)營者獲得。與現(xiàn)有項目的差異化： 從產(chǎn)品差異化方面突出項目設(shè)計特點，營造產(chǎn)品自身獨特個性。經(jīng)營業(yè)態(tài)功能定義 ：根據(jù)項目總平規(guī)劃定義每塊地的功能業(yè)態(tài)。商業(yè)管理服務(wù)定位： 主要指針對管理服務(wù)設(shè)備、設(shè)施等規(guī)劃和要求216。目標商圈定位 ：通過對目標商圈主力店經(jīng)營調(diào)查、目標商圈商戶調(diào)查、目標商圈各物業(yè)的經(jīng)營調(diào)查確定項目所屬商圈的商業(yè)定位。216。216。輔助及配套設(shè)施情況。整體規(guī)模216。商圈現(xiàn)狀：規(guī)模、店鋪數(shù)量、各業(yè)態(tài)（百貨、超市、電器、步行街等）數(shù)量、租金水平。城市未來 35的市政規(guī)劃和商業(yè)規(guī)劃。周邊環(huán)境、配套設(shè)施、在區(qū)域的商業(yè)概況、該區(qū)域人口狀況、消費水平。項目所在城市的城市 GDP、人均月收入、可支配收入、恩格爾系數(shù)；216。我國對外開放初期建筑綜合體典型的案例。建筑面 積 3萬多平方米。露天廣場舞臺使用場景二、城市級別商業(yè)綜合體的發(fā)展歷史和各階段特點時間 案例 功能 特征 20世紀 初北京東安市場店鋪、茶樓、飯館、雜耍場、戲院、棋社商業(yè)步行街是組織市場群體空間的主角。交流空間 大型商業(yè)綜合體項目是現(xiàn)代生活不斷進步的產(chǎn)物，它以科學(xué)、人性的商業(yè)規(guī)劃為前提，營運著新一代人群的消費及生活觀念，在有限的項目體量中創(chuàng)作一個全新的生活新城，代表前衛(wèi)、高端，引領(lǐng)潮流、風(fēng)范。制定詳細營銷推廣計劃每一季度舉辦不同的主題活動，并提前公布下個月的活動計劃，以吸引公眾參與，另外也結(jié)合旅游業(yè)積極開展地區(qū)觀光、藝術(shù)文化及商業(yè)活動。內(nèi)部交通體系： 將人的流動放在第一位來考慮，以垂直流動線來思考建筑的構(gòu)成，使整體空間充滿了層次變化感。融合u藝術(shù)、知識216。 增加每個人的都市空間216。主要功能：住宅、辦公、服務(wù)216。主要功能：辦公、零售、美術(shù)館216。主要功能：辦公、學(xué)校、零售216。都市中心區(qū)改造與創(chuàng)新216。外資企業(yè)、媒體、時尚l(wèi) 交通便捷216。文化： 6300平方米216。巴黎拉德芳斯： 城市綜合體規(guī)劃史上最成功例子，其規(guī)劃建設(shè)有著鮮明的特色，即徹底的人車分離交通規(guī)劃體系、重視功能分區(qū)和環(huán)境設(shè)計、富有特色的建筑等。紐約洛克菲勒中心： 20世紀最偉大的都市計劃之一，由 19棟建筑圍塑出來的活動區(qū)城，對于公共空間的運用開啟了城市規(guī)劃的新風(fēng)貌，成為繼華爾街之后的紐約第二個市中心，也是又一個向世界輸送經(jīng)濟能量的巨大綜合體。城市級別商業(yè)綜合體課題研究方案匯報南昌房地產(chǎn)事業(yè)部2023年 6月 9日目
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