【正文】 的加盟費(fèi)（額度按各品牌而定），經(jīng)營(yíng)者即可獲得該品牌的使用權(quán)、貨源由品牌商戶以較高的價(jià)格折扣提供。216。商圈的主要消費(fèi)特點(diǎn)：分品類(lèi)數(shù)量占比、業(yè)態(tài)的數(shù)量配比、租金水平分段占比 。對(duì)城市的面貌影響顯著。一、城市級(jí)別商業(yè)綜合體案例研究： 居住就近216。激發(fā)都市中心的活力和魅力。東京六本木新區(qū)： 以辦公大樓森大廈（ MoriTower）為中心、具備了居住、辦公、娛樂(lè)、學(xué)習(xí)、休憩等多種功能及設(shè)施，是一超大型符合性都會(huì)地區(qū)，劃開(kāi)了東京城市發(fā)展的宏偉藍(lán)圖，為無(wú)數(shù)后人頂禮膜拜，世界游人爭(zhēng)相參觀，確立了世界經(jīng)典綜合體地位。東京六本木新區(qū)巴黎拉德芳斯一、城市級(jí)別商業(yè)綜合體案例研究東京六本木案例分析：：l 地點(diǎn)：日本東京六本木l 工期： 1986年～ 2023年l 地塊面積： l 用地面積： 85000平方米l 建筑面積： 725000平方米l 其中216?？偨ㄖ娣e： 24500平方米216。復(fù)興u街區(qū)活力u維也納式藝術(shù)街區(qū)：一、城市級(jí)別商業(yè)綜合體案例研究特色與創(chuàng)新 特色與創(chuàng)新部分 內(nèi)容交通體系216。人口總量、分布、年齡結(jié)構(gòu)、性別結(jié)構(gòu)、就業(yè)狀況；216。業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)216。216。216。三、商業(yè)綜合體的招商運(yùn)營(yíng)目標(biāo)買(mǎi)家分析：選擇促銷(xiāo)方式：根據(jù)項(xiàng)目情況做具體分析。對(duì)于大型商業(yè)綜合體往往采用租售并舉策略，以實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品價(jià)值最大化為目標(biāo)。 與室外的巨形空間和尺度協(xié)調(diào)；216。監(jiān)聽(tīng)系統(tǒng)216。自營(yíng)為輔，招租為主 企業(yè)缺乏商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理能力或營(yíng)運(yùn)資金不足全部招租 企業(yè)無(wú)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理能力委托管理公司經(jīng)營(yíng)管理 企業(yè)無(wú)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理能力（ 1）萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的 “現(xiàn)金流滾資產(chǎn) ”模式一、盈利模式研究：萬(wàn)達(dá)商業(yè)的盈利模式： 萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)的商業(yè)模式精髓 ——“ 現(xiàn)金流滾資產(chǎn) ”的模式，享受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和資產(chǎn)溢價(jià)雙重利潤(rùn)。二、融資與資本退出模式研究資本融資：（ 2）國(guó)內(nèi)私募 以萬(wàn)達(dá)為例， 與麥格理在 2023 年完成的 9 項(xiàng)商業(yè)物業(yè)的 24%股權(quán)轉(zhuǎn)讓，涉及資金高達(dá) 32 億元；配合 A 股上市進(jìn)程，與建銀國(guó)際已完成的股權(quán)私募，具體金額不詳（有調(diào)研信息為 10 億元左右），未來(lái)萬(wàn)達(dá)為配合上市進(jìn)程，仍將增加戰(zhàn)略投資者。由于萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)在開(kāi)工前，大部分商業(yè)面積都已確定租戶，且約定商業(yè)廣場(chǎng)從建成后的第 91 天起開(kāi)始計(jì)租，因此租戶不管進(jìn)沒(méi)進(jìn)場(chǎng)，購(gòu)物中心只要開(kāi)業(yè)，一兩個(gè)月就能收到租金。建筑細(xì)部－借鑒傳統(tǒng)做法： 在標(biāo)志性樓棟的節(jié)點(diǎn)部位 —— 如屋頂、底層等處飾以中式元素在近人尺度的底部局部采用中式元素主體造型對(duì)稱、堅(jiān)實(shí)，氣質(zhì)穩(wěn)重端莊五、立面和廣告位設(shè)計(jì)：立面 —— 以北京銀泰為例說(shuō)明n產(chǎn)品演繹：高層建筑造型? 造型對(duì)稱、堅(jiān)實(shí)? 線條簡(jiǎn)潔? 超高層以中式元素突出頂部多層建筑、保護(hù)建筑和底部公共空間? 由于多層建筑尺度近人，故此在細(xì)部處理上可多借鑒當(dāng)?shù)氐膫鹘y(tǒng)建筑因素? 借鑒傳統(tǒng)街區(qū)的形式，形成有引導(dǎo)性的交通系統(tǒng)和圍合感強(qiáng)烈的停留空間? 形成適宜開(kāi)展室外經(jīng)營(yíng)的過(guò)渡空間居住區(qū)底部公共空間? 宜借鑒江南園林空間的處理手法，靈活、自由，有收有放216。電視216。因此，產(chǎn)品的組合多半根據(jù)項(xiàng)目自身?xiàng)l件進(jìn)行對(duì) 寫(xiě)字樓、酒店、購(gòu)物中心、娛樂(lè)空間、公寓等 多項(xiàng)因素的自由組合。開(kāi)業(yè)前預(yù)熱：運(yùn)營(yíng)中各項(xiàng)資源整合：完善商業(yè)設(shè)施和服務(wù)：五、租售策略：對(duì)于項(xiàng)目所在地商鋪投資未形成熱點(diǎn)的商業(yè)項(xiàng)目，一般會(huì)采用售后包租模式，采用此模式項(xiàng)目必須有相關(guān)的招商實(shí)施計(jì)劃和完善的后期運(yùn)營(yíng)保障措施。216。銅鑼灣業(yè)態(tài)組合及布局定位三、商業(yè)綜合體的招商運(yùn)營(yíng)216。商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度協(xié)調(diào) ：通過(guò)預(yù)估項(xiàng)目各產(chǎn)品開(kāi)發(fā)進(jìn)度，對(duì)區(qū)域各產(chǎn)品的先后開(kāi)發(fā)策略進(jìn)行開(kāi)發(fā)定位。216。 90年代初至今中國(guó)國(guó)際貿(mào)易中心集辦公、住宿、會(huì)議、展覽、購(gòu)物和娛樂(lè)等多功能于一體國(guó)內(nèi)大城市相繼建成了一批建筑綜合體。城市綜合體不同于城市中心密集的建筑群體，他具備完整的城市街區(qū)的特質(zhì)，是建筑群體向城市空間巨型化、城市價(jià)值復(fù)合化、城市功能集約化的結(jié)果，同時(shí)，城市綜合體通過(guò)街區(qū)的關(guān)系，與外部空間有機(jī)結(jié)合，交通系統(tǒng)有效聯(lián)系，延展城市的空間價(jià)值。 綠意盎然的開(kāi)放空間② 新都市生活216。引導(dǎo)街區(qū)的復(fù)興216。一、城市級(jí)別商業(yè)綜合體案例研究中外最具代表的城市綜合體：216。住宅： 150000平方米216。層數(shù)：地上 12層、地下 3層216。區(qū)內(nèi)交通體系216。城市機(jī)動(dòng)車(chē)保有量（分私家車(chē)、計(jì)程車(chē)、公交線路等）；216。業(yè)態(tài)配比；216。商業(yè)主題形象、檔次定位 ：商業(yè)檔次金字塔層級(jí)劃分，并初步設(shè)計(jì)商業(yè)建筑立面、空間風(fēng)格等的構(gòu)思和設(shè)想建議。保底分成： 發(fā)展商制定一個(gè)合理的分層比例，確定最低的營(yíng)業(yè)額度作為保底線，營(yíng)業(yè)額高于保底線按制定的比例分成，低于確定的營(yíng)業(yè)額度不作分層的一種方法，將商鋪?zhàn)饨o商戶使用。四、開(kāi)業(yè)策略：以具有知名度及公眾參與度的活動(dòng)方案來(lái)預(yù)熱項(xiàng)目，以求增強(qiáng)項(xiàng)目人氣，體驗(yàn)成功。根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)把握銷(xiāo)售時(shí)機(jī)，做好銷(xiāo)售次序和營(yíng)銷(xiāo)策略的整體把控。 成為多功能的聚集點(diǎn)。緊急呼叫系統(tǒng)三、室內(nèi)裝修和公共空間：：地面及裝飾導(dǎo)示 大門(mén)外公共空間地面和露天舞臺(tái)頂棚 柱子的金屬裝飾四、景觀主題設(shè)