某地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃建議報(bào)告-資料下載頁(yè)
2025-01-04 22:19本頁(yè)面
【正文】 租 出租 銷 售 /出租商 場(chǎng) 自行 經(jīng)營(yíng) /出租 一般出租 自行 經(jīng)營(yíng) /出租 自行 經(jīng)營(yíng) /出租公寓 銷 售 /出租 銷 售 /出租 一般出租 銷 售 /出租特征各功能可自營(yíng) 、 銷 售、出租，且互不依 賴 和影響，有可 長(zhǎng)期收益的，也有可短期回收 資 金的各功能可 銷售或出租，公寓收益受寫字樓租售情況的影響全 為 出租或經(jīng)營(yíng) ，寫字樓、商 場(chǎng) 、公寓受酒店經(jīng)營(yíng) 情況影響 較 大各功能可自營(yíng) 、 銷 售、出租，且互不依 賴 和影響四種主要模式下的盈利方式：一、盈利模式研究：購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)方式：經(jīng)營(yíng)方式 適用情況自營(yíng) 企業(yè)具有商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理能力自營(yíng)為主，招商為輔企業(yè)具有商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理能力，但擴(kuò)大規(guī)模，充實(shí)服務(wù)功能，以招租形式引入一些核心經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)以外的商戶作為補(bǔ)充。自營(yíng)為輔，招租為主 企業(yè)缺乏商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理能力或營(yíng)運(yùn)資金不足全部招租 企業(yè)無(wú)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理能力委托管理公司經(jīng)營(yíng)管理 企業(yè)無(wú)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理能力（ 1）萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的 “現(xiàn)金流滾資產(chǎn) ”模式一、盈利模式研究：萬(wàn)達(dá)商業(yè)的盈利模式： 萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)的商業(yè)模式精髓 ——“ 現(xiàn)金流滾資產(chǎn) ”的模式，享受房地產(chǎn)開發(fā)和資產(chǎn)溢價(jià)雙重利潤(rùn)。受益于環(huán)節(jié)銜接的精巧，以及對(duì)早前失敗經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)，目前萬(wàn)達(dá)的模式已經(jīng)走上了一條 “通路 ”。一、盈利模式研究：萬(wàn)達(dá)商業(yè)的盈利模式：（ 2）產(chǎn)業(yè)鏈條上游的多重資源整合打造競(jìng)爭(zhēng)力：一、盈利模式研究：萬(wàn)達(dá)商業(yè)的盈利模式：在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，房企一般面臨五難： 定位難、規(guī)劃難、招商難、管理難、資金難。 萬(wàn)達(dá)在商業(yè)地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)力打造上，也正是圍繞解決上述五點(diǎn)進(jìn)行的。目前，萬(wàn)達(dá)在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域已具備了五重優(yōu)勢(shì)：政府支持、選址優(yōu)勢(shì)、規(guī)模優(yōu)勢(shì)、商戶資源優(yōu)勢(shì)、商業(yè)模式優(yōu)勢(shì)。圍繞這五重優(yōu)勢(shì)進(jìn)行的一系列商業(yè)資源整合，使萬(wàn)達(dá)的商業(yè)地產(chǎn)平臺(tái)具備了突出的競(jìng)爭(zhēng)力。作為國(guó)內(nèi)為數(shù)不多、投資規(guī)模最大的連鎖商業(yè)地產(chǎn)商，萬(wàn)達(dá)大型城市綜合體“大型購(gòu)物中心 +五星級(jí)酒店 +寫字樓 +住宅 +國(guó)際品牌商家 ”的產(chǎn)品模式，相當(dāng)于一個(gè)高品質(zhì)、小型商務(wù)區(qū)開發(fā)建設(shè)，受到了地方政府的極大歡迎。萬(wàn)達(dá)成為政府招商的座上賓，在選址、地價(jià)、配套等方面，均享受非常優(yōu)惠的政策支持。既有政策的軟環(huán)境支持，又有實(shí)質(zhì)性的地價(jià)優(yōu)惠。（ 3）訂單模式與商業(yè)模式的配合萬(wàn)達(dá)商業(yè)的盈利模式與發(fā)展戰(zhàn)略：① 聯(lián)合發(fā)展： 與萬(wàn)達(dá)簽約的主力店商家中包括多家緊密型合作伙伴，雙方約定無(wú)論萬(wàn)達(dá)到什么地方開發(fā)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，這些合作伙伴都要跟隨開店。② 平均租金： 將全國(guó)的城市分三等租金（一等是北京、上海、廣州；二等是省會(huì)城市；三等是其他城市 ),節(jié)約談判時(shí)間，保證談判速度。③ 先租后建： 招商在前，建設(shè)在后。由于萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)在開工前，大部分商業(yè)面積都已確定租戶，且約定商業(yè)廣場(chǎng)從建成后的第 91 天起開始計(jì)租，因此租戶不管進(jìn)沒進(jìn)場(chǎng)，購(gòu)物中心只要開業(yè)，一兩個(gè)月就能收到租金。④ 技術(shù)對(duì)接： 也叫共同設(shè)計(jì)。首先由戰(zhàn)略合作伙伴提出需求 —— 要多大的面積、高度、出入口、交通體系等，再由萬(wàn)達(dá)做出方案來認(rèn)證，是否合適，提出意見，等設(shè)計(jì)圖紙確定之后，雙方正式簽訂一個(gè)具有法律效力的確認(rèn)書。一、盈利模式研究：（ 1）銀行資金貸款類型包括：土地抵押貸款、開發(fā)貸款、資產(chǎn)抵押貸款、資金貸款、租約抵押貸款和銀行貸款的異地使用等。二、融資與資本退出模式研究資本融資：（ 2）國(guó)內(nèi)私募 以萬(wàn)達(dá)為例， 與麥格理在 2023 年完成的 9 項(xiàng)商業(yè)物業(yè)的 24%股權(quán)轉(zhuǎn)讓，涉及資金高達(dá) 32 億元；配合 A 股上市進(jìn)程，與建銀國(guó)際已完成的股權(quán)私募，具體金額不詳（有調(diào)研信息為 10 億元左右），未來萬(wàn)達(dá)為配合上市進(jìn)程，仍將增加戰(zhàn)略投資者。 （ 3）海外融資渠道 證券市場(chǎng)融資渠道和境外融資渠道（ 4）銷售回款： 銷售部分資金作為回籠資金（ 5）信托融資： 國(guó)內(nèi)信托融資的綜合成本普遍在 12%左右萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)所需資金，約 20%由萬(wàn)達(dá)直接投資 ——“ 銷售利潤(rùn) +內(nèi)部資金調(diào)配”；商業(yè)地產(chǎn)約 60%投資向項(xiàng)目當(dāng)?shù)劂y行貸款；另 20%左右由主力店企業(yè)自己投資——— 如沃爾瑪，前臺(tái)、后臺(tái)、配供系統(tǒng)、電腦系統(tǒng)和結(jié)算系統(tǒng)等均由企業(yè)自行設(shè)計(jì)投資。二、融資與資本退出模式研究（ 1）、公開上市發(fā)行 216。 直接上市 ： 可分為國(guó)內(nèi)直接上市和國(guó)外直接上市。 216。 買殼上市 ： 買殼上市是指非上市公司按照法律規(guī)定和股票上市交易規(guī)則，通過協(xié)議方式或二級(jí)市場(chǎng)收購(gòu)方式收購(gòu)上市公司，并取得控股權(quán)來實(shí)現(xiàn)間接上市的目的 。 資本退出：（ 2）、兼并與收購(gòu) ：① 股份轉(zhuǎn)讓；② 吸收合并③ 風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)買進(jìn) （ 3）、破產(chǎn)清理 風(fēng)險(xiǎn)投資的高風(fēng)險(xiǎn)反映在高比例的投資失敗上，相當(dāng)大部分的風(fēng)險(xiǎn)投資不很成功，且越是處于早期投資的風(fēng)險(xiǎn)投資失敗率越高。因此，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)投資者來說，一旦確認(rèn)風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)失去了發(fā)展的可能或成長(zhǎng)太慢，不能給予預(yù)期的高回報(bào)，就要果斷地退出，將收回的資金用于下一個(gè)投資循環(huán)。 THEENDTHANKYOU!謝謝觀看 /歡迎下載BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAIT
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