某地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃建議報告(存儲版)
【正文】 ，建設(shè)在后。證券市場融資渠道和境外融資渠道（ 4）銷售回款： 銷售部分資金作為回籠資金（ 5）信托融資： 國內(nèi)信托融資的綜合成本普遍在 12%左右萬達商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)所需資金，約 20%由萬達直接投資 ——“ 銷售利潤 +內(nèi)部資金調(diào)配”；商業(yè)地產(chǎn)約 60%投資向項目當?shù)劂y行貸款；另 20%左右由主力店企業(yè)自己投資——— 如沃爾瑪，前臺、后臺、配供系統(tǒng)、電腦系統(tǒng)和結(jié)算系統(tǒng)等均由企業(yè)自行設(shè)計投資。 THE風險投資的高風險反映在高比例的投資失敗上，相當大部分的風險投資不很成功，且越是處于早期投資的風險投資失敗率越高。 買殼上市 ： 買殼上市是指非上市公司按照法律規(guī)定和股票上市交易規(guī)則，通過協(xié)議方式或二級市場收購方式收購上市公司，并取得控股權(quán)來實現(xiàn)間接上市的目的 。 （ 3）海外融資渠道 （ 3）訂單模式與商業(yè)模式的配合萬達商業(yè)的盈利模式與發(fā)展戰(zhàn)略：① 聯(lián)合發(fā)展： 與萬達簽約的主力店商家中包括多家緊密型合作伙伴，雙方約定無論萬達到什么地方開發(fā)萬達廣場，這些合作伙伴都要跟隨開店。受益于環(huán)節(jié)銜接的精巧，以及對早前失敗經(jīng)驗的總結(jié)，目前萬達的模式已經(jīng)走上了一條 “通路 ”。五、立面和廣告位設(shè)計：立面 —— 以北京銀泰為例說明n緊急呼叫系統(tǒng)三、室內(nèi)裝修和公共空間：：地面及裝飾導示 大門外公共空間地面和露天舞臺頂棚 柱子的金屬裝飾四、景觀主題設(shè)計：l 應(yīng)用現(xiàn)代城市設(shè)計、環(huán)境與行為理論；l 景觀豐富、環(huán)境宜人；l 標志物、小品、街道家具、植栽、鋪裝、照明等手段；景觀與環(huán)境特征露天廣場高達 10米的巨蜘蛛象征世界各地的人聚集在一起，交流新的信息 自動扶梯216。 成為多功能的聚集點。豪布斯卡（ HOPSCA）是一種源于歐美的造城理念， 1986年最先誕生于巴黎的拉德芳斯，后興于紐約之心臟 —— 曼哈頓，東京之核心 —— 六本木，是現(xiàn)代地產(chǎn)所能達到的最高形態(tài)。根據(jù)項目特點把握銷售時機，做好銷售次序和營銷策略的整體把控。 正如東京觀光財團在時尚東京旅游手冊所說，六本木新城正在成為東京旅游最后目的地。四、開業(yè)策略：以具有知名度及公眾參與度的活動方案來預熱項目，以求增強項目人氣，體驗成功。開業(yè)后成立業(yè)主委員會監(jiān)控基金投放情況。保底分成： 發(fā)展商制定一個合理的分層比例，確定最低的營業(yè)額度作為保底線，營業(yè)額高于保底線按制定的比例分成，低于確定的營業(yè)額度不作分層的一種方法，將商鋪租給商戶使用。經(jīng)營業(yè)態(tài)功能比例 ：對各物業(yè)比例進行科學定位、并確定各業(yè)態(tài)功能面積及樓層位置。商業(yè)主題形象、檔次定位 ：商業(yè)檔次金字塔層級劃分，并初步設(shè)計商業(yè)建筑立面、空間風格等的構(gòu)思和設(shè)想建議。216。業(yè)態(tài)配比；216。商圈內(nèi)代表性企業(yè)及其與目標項目的實際距離；216。城市機動車保有量（分私家車、計程車、公交線路等）；216。 20世紀 80年代北京國際信托投資公司大廈辦公、公寓、旅館、餐廳在垂直方向以疊合方式布置各類功能用房。擁有大量的藝術(shù)文化與休憩設(shè)施 整個地區(qū)內(nèi)的人行道和公共場所中總共設(shè)置有 8件公共藝術(shù)作品和 11件裝置藝術(shù)街道家具。區(qū)內(nèi)交通體系216。 整合分散的土地216。層數(shù)：地上 12層、地下 3層216。l 城市功能豐富216。住宅： 150000平方米216。 城市級商業(yè)綜合體是指城市中的 居住、商務(wù)辦公、購物、文化、娛樂、游憩 等各種城市物業(yè)功能復合，互為作用、互為價值鏈的空間、文化意識形態(tài)高度集中的街區(qū)群體。一、城市級別商業(yè)綜合體案例研究中外最具代表的城市綜合體：216。餐飲： 13600平方米216。引導街區(qū)的復興216?？偨ㄖ娣e： 380000平方米216。 綠意盎然的開放空間② 新都市生活216?？臻g體系216。城市綜合體不同于城市中心密集的建筑群體，他具備完整的城市街區(qū)的特質(zhì)，是建筑群體向城市空間巨型化、城市價值復合化、城市功能集約化的結(jié)果，同時，城市綜合體通過街區(qū)的關(guān)系，與外部空間有機結(jié)合，交通系統(tǒng)有效聯(lián)系，延展城市的空間價值。建筑 綜 合體早期的例 證 。 90年代初至今中國國際貿(mào)易中心集辦公、住宿、會議、展覽、購物和娛樂等多功能于一體國內(nèi)大城市相繼建成了一批建筑綜合體。城市商圈狀況分析：216。216。自身項目情況分析：與政府談判中土地出讓條件包括：拆遷、消防、人防、配套設(shè)施、市政能源配套、地上地下障礙物等的約定。商業(yè)項目開發(fā)進度協(xié)調(diào) ：通過預估項目各產(chǎn)品開發(fā)進度，對區(qū)域各產(chǎn)品的先后開發(fā)策略進行開發(fā)定位。與競品項目的差異化定位： 整合如差異化設(shè)計規(guī)劃、差異化主力店選擇方案、差異化商戶選擇方案、差異化品牌選擇方案、差異化經(jīng)營方案等的綜合差異性定位。銅鑼灣業(yè)態(tài)組合及布局定位三、商業(yè)綜合體的招商運營216。此方法風險由發(fā)展商與商戶共同承擔，使商家消除市場的顧慮。216。資源的互相整合可以增加商業(yè)的人氣，使開業(yè)運營更加順暢。開業(yè)前預熱：運營中各項資源整合：完善商業(yè)設(shè)施和服務(wù)：五、租售策略：對于項目所在地商鋪投資未形成熱點的商業(yè)項目，一般會采用售后包租模式，采用此模式項目必須有相關(guān)的招商實施計劃和完善的后期運營保障措施。對于被動持有的大型商業(yè)主力店或大賣場，應(yīng)加強后期運營管理，培育商業(yè)品牌和成熟度，使物業(yè)最大化升值。因
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