某地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃建議報告-wenkub
2023-01-23 22:19:32 本頁面
【正文】 216?？偨ㄖ娣e： 24500平方米216。引導(dǎo)街區(qū)的復(fù)興216。地鐵：日比谷線、南北線、 大江戶線、千代田線。餐飲： 13600平方米216。東京六本木新區(qū)巴黎拉德芳斯一、城市級別商業(yè)綜合體案例研究東京六本木案例分析：：l 地點：日本東京六本木l 工期： 1986年～ 2023年l 地塊面積： l 用地面積： 85000平方米l 建筑面積： 725000平方米l 其中216。一、城市級別商業(yè)綜合體案例研究中外最具代表的城市綜合體：216。第一章：城市綜合體溯源與發(fā)展一、城市級別商業(yè)綜合體案例研究什么是城市級商業(yè)綜合體：城市綜合體的基本特征：城市綜合體 常被人們稱為 “城中之城 ”，它往往占據(jù)城市顯赫位置由多種物業(yè)形態(tài)融合而成。 城市級商業(yè)綜合體是指城市中的 居住、商務(wù)辦公、購物、文化、娛樂、游憩 等各種城市物業(yè)功能復(fù)合，互為作用、互為價值鏈的空間、文化意識形態(tài)高度集中的街區(qū)群體。東京六本木新區(qū)： 以辦公大樓森大廈（ MoriTower）為中心、具備了居住、辦公、娛樂、學(xué)習(xí)、休憩等多種功能及設(shè)施，是一超大型符合性都會地區(qū)，劃開了東京城市發(fā)展的宏偉藍(lán)圖，為無數(shù)后人頂禮膜拜，世界游人爭相參觀，確立了世界經(jīng)典綜合體地位。住宅： 150000平方米216。酒店： 390間客房l 停車位： 2820個l 主要用途：辦公、住宅、商業(yè)、酒店、 美術(shù)館、電影院、電視臺、學(xué)校、 寺院等文化及公共設(shè)施l 項目費用： 4700億日元（包括土地價值）一、城市級別商業(yè)綜合體案例研究東京六本木案例分析：一、城市級別商業(yè)綜合體案例研究東京六本木案例分析：l 區(qū)位216。l 城市功能豐富216。激發(fā)都市中心的活力和魅力。層數(shù)：地上 12層、地下 3層216。層數(shù)：地上 54層、地下 6層216。 整合分散的土地216。 居住就近216。區(qū)內(nèi)交通體系216。交流空間216。擁有大量的藝術(shù)文化與休憩設(shè)施 整個地區(qū)內(nèi)的人行道和公共場所中總共設(shè)置有 8件公共藝術(shù)作品和 11件裝置藝術(shù)街道家具。一、城市級別商業(yè)綜合體案例研究： 20世紀(jì) 50年代北京民族文化宮展覽、辦公、圖書館、游戲、健身、劇場。 20世紀(jì) 80年代北京國際信托投資公司大廈辦公、公寓、旅館、餐廳在垂直方向以疊合方式布置各類功能用房。對城市的面貌影響顯著。城市機(jī)動車保有量（分私家車、計程車、公交線路等）；216。商圈結(jié)構(gòu)組織；216。商圈內(nèi)代表性企業(yè)及其與目標(biāo)項目的實際距離；216。商圈的主要消費特點：分品類數(shù)量占比、業(yè)態(tài)的數(shù)量配比、租金水平分段占比 。業(yè)態(tài)配比；216。 定位依據(jù)：定位依據(jù)123456城市和區(qū)域市場城市化發(fā)展經(jīng)濟(jì)和人口狀況城市和區(qū)域地理環(huán)境歷史、文化、民俗、民情政府規(guī)劃及功能定位，符合政府控規(guī)要求，體現(xiàn)項目地段價值，實現(xiàn)整體開發(fā)與經(jīng)營目標(biāo)定位需滿足的目標(biāo)：二、商業(yè)綜合體的定位策劃：二、商業(yè)綜合體的定位策劃：三位一體定位方法二、商業(yè)綜合體的定位策劃： 依據(jù)各項目開發(fā)及各自項目的特殊屬性，在商業(yè)綜合體的定位策劃上主要分： 地塊開發(fā)定位、商圈市場定位、經(jīng)營業(yè)態(tài)功能定位、招商營銷推廣定位等幾個方面： 定位類別：：216。216。216。商業(yè)主題形象、檔次定位 ：商業(yè)檔次金字塔層級劃分，并初步設(shè)計商業(yè)建筑立面、空間風(fēng)格等的構(gòu)思和設(shè)想建議。二、商業(yè)綜合體的定位策劃：：：建立項目個性標(biāo)簽如案名、推廣名、形象推廣語等，并做好市場導(dǎo)入計劃。經(jīng)營業(yè)態(tài)功能比例 ：對各物業(yè)比例進(jìn)行科學(xué)定位、并確定各業(yè)態(tài)功能面積及樓層位置。加盟店： 由經(jīng)營者向品牌商戶繳納一定數(shù)額的加盟費（額度按各品牌而定），經(jīng)營者即可獲得該品牌的使用權(quán)、貨源由品牌商戶以較高的價格折扣提供。保底分成： 發(fā)展商制定一個合理的分層比例，確定最低的營業(yè)額度作為保底線，營業(yè)額高于保底線按制定的比例分成，低于確定的營業(yè)額度不作分層的一種方法，將商鋪租給商戶使用。純租金：發(fā)展商直接將商鋪租賃給商戶使用，收取固定的租金，商戶自己經(jīng)營，自擔(dān)風(fēng)險，但會使商場缺乏統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理的形象。開業(yè)后成立業(yè)主委員會監(jiān)控基金投放情況。制定反租獲利計劃：由返租帶出的促銷方案，為給賣家足夠信心，建議通過知名保險公司承諾， 3層返租的金額由發(fā)展商撥款給保險公司，由保險公司名義將金額返給客戶，使返租更具透明度和可信性。四、開業(yè)策略：以具有知名度及公眾參與度的活動方案來預(yù)熱項目，以求增強(qiáng)項目人氣，體驗成功。例如，東京六本木設(shè)計新城在設(shè)計之初就進(jìn)行了周密的市場調(diào)研。 正如東京觀光財團(tuán)在時尚東京旅游手冊所說，六本木新城正在成為東京旅游最后目的地。售后包租模式需要成立專門的操作公司，負(fù)責(zé)商業(yè)運營和后期招商，并負(fù)責(zé)給物業(yè)業(yè)主定期固定回報。根據(jù)項目特點把握銷售時機(jī)，做好銷售次序和營銷策略的整體把控。售后包租：租售并舉：六、開發(fā)團(tuán)隊職能架構(gòu)：第三章：商業(yè)綜合體產(chǎn)品研究一、產(chǎn)品組合和發(fā)展模式：綜合體定義及產(chǎn)品組合：在國外已經(jīng)發(fā)展成熟，但在中國仍處于開拓發(fā)展期。豪布斯卡（ HOPSCA）是一種源于歐美的造城理念， 1986年最先誕生于巴黎
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