【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 雙拼 極高 很稀缺 聯(lián)排 較高 稀缺 疊加 一般 一般 花園洋房 較小 一般 住宅 一般 不稀缺 總結(jié) 5：公寓主流單價(jià)在 35005000，獨(dú)棟 ，聯(lián)排 700010000，疊加 6500 3000 4000 5000 6000 7000 8000 聯(lián)排 9000 10000 奎文 濰城 坊子 寒亭 高新 開(kāi)發(fā)區(qū) 濱海 獨(dú)棟 疊加 公寓 20230 … 公寓 聯(lián)排 獨(dú)棟 47 3 濰坊房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 ?整體房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 ?板塊市場(chǎng)研究 ?高端住宅市場(chǎng)研究 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象鎖定：在售別墅項(xiàng)目（包括昌樂(lè)）、花園洋房，以及均價(jià)在 5500元 /㎡ 以上的公寓項(xiàng)目，共計(jì) 15個(gè) 昌樂(lè) 坊子 奎文 濰城 寒亭 高新 濱海 開(kāi)發(fā)區(qū) 方位示意圖 奎文區(qū) 高新區(qū) 開(kāi)發(fā)區(qū) 奎文區(qū) 高新區(qū) 坊子區(qū) 分布區(qū)域：高端公寓主要分布在中心城區(qū)，而別墅物業(yè)主要分布于昌樂(lè)壽陽(yáng)山區(qū)域、坊子區(qū)以及濱海開(kāi)發(fā)區(qū) 區(qū)域 項(xiàng)目名稱(chēng) 總建面（萬(wàn)方） 容積率 綠化率 物業(yè)類(lèi)型 奎文區(qū) 濰京 12 40% 高層 天潤(rùn) 〃 淺水灣 12 40% 多層、退臺(tái)洋房、聯(lián)排、疊加 陽(yáng)光 100城市生活廣場(chǎng) 120 30% 住宅、辦公、商業(yè)、公寓 金鸞御景城 33% 多層、高層、疊加 茂華愛(ài)琴海 49 65% 多層電梯洋房、小高層、高層 濰城區(qū) 華安庭岸風(fēng)景 % 多層、小高層、復(fù)式疊加別墅 高新區(qū) 麒麟公館 23 % 高層 中建大觀天下 208 42% 商業(yè)、住宅、別墅 坊子區(qū) 鳳棲墅 1號(hào) 5 50% 獨(dú)棟、聯(lián)排 鳳凰太陽(yáng)城 100 45% 小高層、退臺(tái)洋房、別墅 恒信 〃 領(lǐng)海國(guó)際 40 40% 疊加、平墅、多層 寒亭區(qū) 歐洲小鎮(zhèn) 38 35% 聯(lián)排、疊加、多層洋房 濱海開(kāi)發(fā)區(qū) 達(dá)美水岸 60 43% 獨(dú)棟、雙拼、疊拼、花園洋房、多層 昌樂(lè)縣 鼎恒伴山 20 50% 獨(dú)棟、電梯洋房 山水御花園 獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排 價(jià)格：公寓價(jià)格集中在 60007000，獨(dú)棟 ，聯(lián)排 700010000 濰京 天潤(rùn) 〃 淺水灣 陽(yáng)光 100城市生活廣場(chǎng) 金鸞御景城 茂華愛(ài)琴海 華安庭岸風(fēng)景 麒麟公館 中建大觀天下 鳳棲墅 1號(hào) 鳳凰太陽(yáng)城 恒信 〃 領(lǐng)海國(guó)際 歐洲小鎮(zhèn) 達(dá)美水岸 鼎恒伴山 山水御花園 6000 7000 8000 9000 10000 11000 12023 13000 公寓 獨(dú)棟 聯(lián)排 疊加 18000 …… 獨(dú)棟對(duì)聯(lián)排溢價(jià) 聯(lián)排對(duì)疊加溢價(jià)30%左右 疊加對(duì)公寓溢價(jià)20%左右 疊加對(duì)公寓溢價(jià)40%左右 去化速度：住宅月均去化 30— 60套；別墅物業(yè)去化較為快速，在推案量不大的情況下往往出現(xiàn)尚未開(kāi)盤(pán)已全部?jī)?nèi)定的情況 住宅 洋房 疊加 聯(lián)排 獨(dú)棟 濰京 60套 /月 天潤(rùn) 〃 淺水灣 4050套 /月 45套 /月 尾盤(pán) 4－ 5套／月 陽(yáng)光 100 30套 /月 金鸞 〃 御景城 30套 /月 6套 茂華愛(ài)琴海 60套 /月 華安庭岸風(fēng)景 40套 /月 6套 /月 麒麟公館 30套 /月 中建大觀天下 110套 /月 鳳棲墅 1號(hào) 2套 /月 2套 /月 鳳凰太陽(yáng)城 30套 /月 恒信 〃 領(lǐng)海國(guó)際 30套 /月 達(dá)美水岸 30套 /月 5套 /月 鼎恒伴山 40套 /月 山水御花園 1314套 /月（認(rèn)購(gòu)） 總結(jié) 1：目前濰坊高端住宅項(xiàng)目主要依靠地段、資源及周邊配套產(chǎn)生溢價(jià)，總體品質(zhì)感不足，各方面均具備發(fā)力空間 產(chǎn)品力打造 物管服務(wù) 規(guī)劃布局 社區(qū)會(huì)所 建筑單體 園林景觀 戶型設(shè)計(jì) ?布局無(wú)特色、無(wú)創(chuàng)意，部分兵營(yíng)排布 ?多數(shù)項(xiàng)目處理粗糙，景觀設(shè)計(jì)無(wú)主題，處于為造景而造景的階段，整體品質(zhì)一般 ?常規(guī)戶型，缺失增值創(chuàng)新點(diǎn) ?會(huì)所數(shù)量少，功能單一、品質(zhì)較差 ?無(wú)主流風(fēng)格，外立面以面磚為主，整體表現(xiàn)力不強(qiáng)、品質(zhì)感一般 ?缺乏特色和增值服務(wù)，物管執(zhí)行力較弱， 總結(jié) 2：與先進(jìn)城市相比，濰坊高端項(xiàng)目目前正處于制造商品階段，有很大的提升空間，但需切合市場(chǎng)適度提高 提交產(chǎn)品 制造商品 提交服務(wù) 展示體驗(yàn) 市場(chǎng) 溢價(jià) 無(wú)差別 競(jìng)爭(zhēng) 有差別 無(wú)關(guān)的 顧客需求 有關(guān)的 北京、上海 產(chǎn)品水平 青島 產(chǎn)品水平 濰坊 產(chǎn)品水平 臨朐 產(chǎn)品水平 54 4 潛在客戶分析 客戶訪談：針對(duì)濰坊市潛在高端臵業(yè)客戶人群，我們對(duì)此類(lèi)客戶進(jìn)行了深度訪談 訪談時(shí)間： 2023年 7月27日至 2023年 8月 3日 訪談地點(diǎn)： 星級(jí)會(huì)所、奔馳 4S店、邀約 訪談對(duì)象： 大型企業(yè)中高層領(lǐng)導(dǎo)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商 區(qū)域認(rèn)知：多數(shù)受訪者認(rèn)為目前項(xiàng)目所在區(qū)域較為偏遠(yuǎn)、配套缺乏、環(huán)境一般，短期內(nèi)難有起色，區(qū)域認(rèn)知度不足 TEXT TEXT TEXT 職業(yè) 公務(wù)員 某私營(yíng)業(yè)主 公務(wù)員 某私企中高層 性別 男 女 男 男 年齡 4045 4550 4045 4550 區(qū)域認(rèn)知 知道那里有森林公園，以前去過(guò)一次，太偏了 對(duì)坊子區(qū)不是很了解，也沒(méi)有去過(guò) 坊子區(qū)比較偏，缺乏配套，個(gè)人感覺(jué) 35年不會(huì)有太大的改善 風(fēng)景還可以，但感覺(jué)還是太偏了，逼近是農(nóng)村 分析： ?對(duì)坊子區(qū)有接觸和了解的客戶，認(rèn)為區(qū)域位臵較偏，且短期內(nèi)難有起色，對(duì)區(qū)域的認(rèn)知途徑主要來(lái)自于森林公園 ?對(duì)坊子區(qū)無(wú)接觸的客戶，對(duì)區(qū)域完全陌生，說(shuō)明區(qū)域影響力較差 濰坊高端物業(yè)開(kāi)發(fā)水平認(rèn)知：多數(shù)受訪者認(rèn)為市場(chǎng)整體產(chǎn)品力不足，期待高品質(zhì)產(chǎn)品出現(xiàn) 張先生 李先生 錢(qián)先生 徐小姐 ? 職業(yè)：某私營(yíng)業(yè)主 ? 年齡： 4550 ? 高端物業(yè)開(kāi)發(fā)水平： 大觀天下規(guī)劃的還不錯(cuò)，但現(xiàn)在畢竟停留在圖紙上，誰(shuí)也不知道能不能落實(shí) ? 職業(yè)：某大型國(guó)企的 領(lǐng)導(dǎo) ? 年齡： 4550 ? 高端物業(yè)開(kāi)發(fā)水平： 濰坊沒(méi)什么好房子，想買(mǎi)好一點(diǎn)的都去青島了 ? 職業(yè)：銀行領(lǐng)導(dǎo) ? 年齡： 4550 ? 高端物業(yè)開(kāi)發(fā)水平： 開(kāi)發(fā)水平參差不齊，好的別墅樓盤(pán)太少，而且聽(tīng)到消息去買(mǎi)的時(shí)候，已經(jīng)內(nèi)部賣(mài)完了 ? 職業(yè)：某私企高層 ? 年齡： 3540 ? 高端物業(yè)開(kāi)發(fā)水平： 目前濰坊高端項(xiàng)目不多， 且整體產(chǎn)品不是很好 分析： ? 對(duì)目前濰坊高端物業(yè)的戶型設(shè)計(jì)、周邊環(huán)境、物業(yè)服務(wù)等方面不大滿意 ? 多數(shù)受訪客戶均有高端物業(yè)的臵業(yè)意向 對(duì)本案的意向：可以考慮購(gòu)臵本案別墅產(chǎn)品，但是交通和環(huán)境以及產(chǎn)品力是考慮的前提條件 韓小姐 宋先生 李先生 ? 職業(yè)：政府職員 ? 年齡： 3540 ? 能否吸引客戶：只要真的按你們所說(shuō)的，有到市區(qū)的主干道，環(huán)境打造的好，是可以考慮的 ? 職業(yè)：企業(yè)主 ? 年齡： 3540 ? 能否吸引客戶：環(huán)境好固然好，但是還得有學(xué)校、超市之類(lèi)的配套，不然生活太不方便了 ? 職業(yè)：未知 ? 年齡： 5055 ? 能否吸引客戶：一般高端物業(yè)都會(huì)規(guī)劃在郊區(qū)啊，那里安靜、環(huán)境好，只要你們物業(yè)的品質(zhì)好，肯定會(huì)去買(mǎi)的 物業(yè)形態(tài)偏好：獨(dú)棟、類(lèi)獨(dú)棟、聯(lián)排產(chǎn)品接受度高，對(duì)疊加、花園洋房接受度不高，大平層及合院類(lèi)產(chǎn)品認(rèn)知不足，需引導(dǎo) 王先生 ? 職業(yè)：政府官員 ? 年齡： 4550 ? 建筑形態(tài)的喜好：喜歡獨(dú)棟，獨(dú)門(mén)獨(dú)院很好，空間大，私密性好 李先生 周小姐 ? 職業(yè)：未知 ? 年齡： 5055 ? 建筑形態(tài)的喜好：喜歡大平層，覺(jué)得樓爬上爬下很麻煩，所有的功能室都在一層樓上很方便 ? 職業(yè)：某私營(yíng)業(yè)主 ? 年齡： 3540 ? 建筑形態(tài)的喜好：首選是獨(dú)棟，樓上樓下都是自家的，并且前后還有院，很方便；如果雙拼和聯(lián)排的私密性做的好，也可以接受 分析： ?濰坊的高端客戶對(duì)私密性要求較高，希望有屬于自己的前后花園，因此對(duì)于合院別墅不敏感 臵業(yè)影響因素：環(huán)境、品質(zhì)、價(jià)格是受訪客戶最關(guān)注的因素，其次是相關(guān)的配套、物管等 分析： ? 影響高端客戶臵業(yè)的因素很一致，對(duì)環(huán)境、產(chǎn)品品質(zhì)要求最高，源于濰坊目前高端物業(yè)的環(huán)境嘈雜、景觀品質(zhì)達(dá)不到高端客戶的要求，鑒于此，價(jià)格因素都不是最重要的 ? 高端客戶工作較忙，對(duì)私密、安全的要求也很高，所以細(xì)致周到的貼心生活物業(yè)服務(wù)以及社區(qū)全方位的安保等，也會(huì)在一定程度上影響客戶臵業(yè) 物業(yè)類(lèi)型面積要求：獨(dú)棟面積在 300500m178。間；聯(lián)排面積在 200300m178。之間 客戶語(yǔ)錄： 獨(dú)立別墅的面積要 稍微大一些，起碼要超過(guò) 300㎡ ，否則沒(méi)有別墅的感覺(jué)了 公務(wù)員 總價(jià)接受范圍：大多數(shù)受訪對(duì)象能夠接受獨(dú)棟的價(jià)格在 400600萬(wàn)；聯(lián)排的價(jià)格在 200300萬(wàn) ? 客戶對(duì)于總價(jià)的預(yù)算，都是參考目前市場(chǎng)的主流單價(jià)和面積 ? 在訪談的時(shí)候，客戶說(shuō)出的總價(jià)預(yù)期會(huì)比自己實(shí)際的總價(jià)承受能力要少低一些，因此，客戶的實(shí)際總價(jià)購(gòu)買(mǎi)力會(huì)比我們統(tǒng)計(jì)的還要高 客戶語(yǔ)錄： 我傾向于獨(dú)棟面積控制在 300400㎡ ，按均價(jià) 1萬(wàn) 3算，總價(jià)在 500萬(wàn)左右。 —— 某私企老板 聯(lián)排總價(jià)在 200300萬(wàn)，再高的話我還不如買(mǎi)個(gè)小點(diǎn)的獨(dú)棟呢。 —— 某企業(yè)高管 訪談總結(jié)：客戶對(duì)本案區(qū)域認(rèn)知不足，普遍認(rèn)為濰坊缺乏高品質(zhì)住宅產(chǎn)品，高端臵業(yè)最為關(guān)注環(huán)境及品質(zhì)，擁有較強(qiáng)大的購(gòu)買(mǎi)力 區(qū)域認(rèn)知： 大部分受訪對(duì)象認(rèn)為該項(xiàng)目區(qū)域偏遠(yuǎn)、配套不完善以及環(huán)境一般 臵業(yè)目的： 大多數(shù)受訪客戶中濰坊本地客戶以改善型居住為主，周邊縣市以投資型為主 對(duì)本案的臵業(yè)意向： 區(qū)域高端物業(yè)開(kāi)發(fā)水平一般，大多受訪者傾向于獨(dú)棟，并認(rèn)為要環(huán)境優(yōu)美、配套完善 產(chǎn)品類(lèi)型及價(jià)格： 獨(dú)棟 300㎡ 以上，總價(jià) 400600萬(wàn)；聯(lián)排 200280㎡ ，總價(jià) 200300萬(wàn)；疊加 180200㎡ ，總價(jià) 100200萬(wàn) 臵業(yè)關(guān)注因素： 產(chǎn)品的品質(zhì)、環(huán)境、價(jià)格是受訪客戶最關(guān)注的因素，其次關(guān)注的因素是配套、物管等 64 5 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 項(xiàng)目 1 ? 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期 5年，高層公寓區(qū)暫不開(kāi)發(fā)，僅考慮期末土地增值收益 3 2 ? 開(kāi)發(fā)成本根據(jù)開(kāi)發(fā)商提供數(shù)據(jù)結(jié)合市場(chǎng)調(diào)研所獲指標(biāo)綜合考量 4 5 ? 項(xiàng)目別墅區(qū)物業(yè) 100%銷(xiāo)售，未考慮酒堡及會(huì)所產(chǎn)生的直接或間接收益 ? 營(yíng)業(yè)稅及附加 %；土地增值稅按照 1%預(yù)征未清算；企業(yè)所得稅 25%比例征收 ? 600畝葡萄園及 200畝水域流轉(zhuǎn)運(yùn)營(yíng)總計(jì) 8年相應(yīng)成本攤?cè)氤杀? 占地面積（萬(wàn)方） 建筑面積（萬(wàn)方） 綜合容積率 會(huì)所建面 5000（地下1000） 類(lèi)獨(dú)棟建面 41910 聯(lián)排建面 28575 合院建面 26480 類(lèi)獨(dú)棟套數(shù) 104 聯(lián)排套數(shù) 105 合院套數(shù) 98 啟動(dòng)區(qū)測(cè)算指標(biāo)基礎(chǔ)：別墅區(qū)約 10萬(wàn)平米，其中會(huì)所 5000平