【正文】 5+6+ 7+8+ 9+10+ 11 + 12 ） 費用項構(gòu)成：土建及安裝工程費占比高達 30%，而建設(shè)用地出讓及農(nóng)用地流轉(zhuǎn)費用占比不到 10%，項目具備較大的地價比較優(yōu)勢 銷售收入： 項目銷售凈收入為 通盤均價： ?雙拼 /㎡ ?聯(lián)排 /㎡ ?花園洋房 7000元 /㎡ ?高層 6000元 /㎡ ?老年公寓 7000元 /㎡ ?度假莊園 /㎡ ?商業(yè) /㎡ 981105面積（㎡） 150480單價（元/㎡） 25000銷售金額（萬元） 376200面積（㎡） 144450單價（元/㎡） 18000銷售金額（萬元） 260010面積（㎡） 110040單價（元/㎡） 7000銷售金額（萬元） 77028面積（㎡） 337053單價（元/㎡） 6000銷售金額（萬元） 202332面積（㎡） 41368單價（元/㎡） 7000銷售金額（萬元） 28958面積（㎡） 18480單價（元/㎡） 11000銷售金額（萬元） 20328面積（㎡） 10900單價（元/㎡） 15000銷售金額（萬元） 1635084866196225494249198118962403 .銷售凈收入（1 2 ）2 .銷售費用、稅金及附加（銷售金額的2% ）（% ）（%）（銷售金額的1% ）1 .銷售金額 損益表：項目營業(yè)利潤為 ，凈利潤為 ，凈投資利潤率為 % 投資收益率 % ?銷售收入： ?經(jīng)營成本： ?營業(yè)利潤： ?稅后凈利潤： 總計1 銷售收入 9811052 經(jīng)營成本 5786192. 1 開發(fā)成本 4494732. 2 管理費用 192802. 3 銷售費用 196222. 4 營業(yè)稅及附加 549422. 5 印花稅 4912. 6 土地增值稅 98112. 7 財務(wù)費用 250003 營業(yè)利潤 4024874 所得稅 1006225 稅后利潤 301865損益表 78 THE END 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。遠期來看，對坊子區(qū)特別是高端別墅物業(yè)來說，無疑是有利的，但近期無影響。 區(qū)域內(nèi)主要建筑有 酒店 和 酒堡 ，并配有 會議中心 和豐富的 室內(nèi)外水上娛樂 項目。未經(jīng) 山東龍之潤投資置業(yè)有限公司許可 ，任何人不得私自發(fā)布、使用和復(fù)制文檔的任何內(nèi)容。 體育公園， 2023畝：主要包括南龍澗、龍鳳泉、龜首山等自然景觀的體育俱樂部、體育公園等 國際生態(tài)俱樂部， 4000畝：其內(nèi)主要布置以休閑度假為主要內(nèi)容，其內(nèi)設(shè)置休閑度假村、密林探幽區(qū)、封山育林保護區(qū)等功能區(qū) 沿寶通街旅游產(chǎn)業(yè)帶 沿眉南路旅游服務(wù)業(yè)帶 社會目標： 近期申報 AAA級風(fēng)景旅游區(qū)（點） 中期申報 AAAA級風(fēng)景旅游區(qū) 遠期建成 AAAAA級風(fēng)景旅游區(qū)，全省著名的山水森林型生態(tài)旅游度假區(qū) 九龍澗生態(tài)旅游度假區(qū)核心區(qū)規(guī)劃布局 區(qū)域資源：有一定水系、植被及人文資源，區(qū)域景觀開發(fā)具備良好基礎(chǔ)，但目前區(qū)域資源認知度不高，需加以綜合整治及宣傳 森林公園水系 森林公園植物綠化 森林公園小橋 濰河景觀 區(qū)域內(nèi)葡萄種植園 區(qū)域內(nèi)溝壑 森林公園內(nèi)大龍澗 在九龍澗中尤以大龍澗、小龍澗、西龍澗景色最佳。但相對來說，別墅，特別是做得好的很少。 2023/1/212023/1/212023/1/21Jan2321Jan23 1故人江海別，幾度隔山川。 2023/1/212023/1/212023/1/211/21/2023 11:30:16 PM 1成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的積累。 2023/1/212023/1/21Saturday, January 21, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023/1/212023/1/21January 21, 2023 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。勝人者有力，自勝者強。 2023年 1月 21日星期六 2023/1/212023/1/212023/1/21 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023年 1月 2023/1/212023/1/212023/1/211/21/2023 1行動出成果，工作出財富。 —— 某私企老板 聯(lián)排總價在 200300萬，再高的話我還不如買個小點的獨棟呢。預(yù)計未來三四線城市的限購也僅局限于濰城等主城區(qū)，會迫使需求向未限購的坊子區(qū)轉(zhuǎn)移。 葡萄酒莊區(qū) 以葡萄園為主體 ,營造 法國葡萄酒莊園文化 ，打造濰坊高級商務(wù)中心和娛樂休閑中心。 主要內(nèi)容 項目本體分析 Part. 1 Part. 2 城市及區(qū)域背景研究 Part. 3 濰坊房地產(chǎn)市場研究 Part. 4 潛在客戶分析 Part. 5 項目經(jīng)濟評價 4 1 項目本體分析 城市屬性：濰坊位于山東半島西部，北臨渤海，經(jīng)濟總量位居山東第四，受益兩大國家級戰(zhàn)略規(guī)劃，是極具發(fā)展?jié)摿Φ娜€城市 山東半島藍海經(jīng)濟圈 ? 山東省行政區(qū)域最大的市，處于山東半島西部，臨渤海，靠青島、煙臺等國際知名海港城市 ? 2023年全市實現(xiàn) GDP3090億元，全省經(jīng)濟實力排名中居全省 第四 ? 濰坊十一五期間，全市經(jīng)濟增長速度年均 13%以上 ? 濰坊已納入國家級“ 黃河三角洲高效生態(tài)經(jīng)濟區(qū) ” 和國家級十二五規(guī)劃的“ 山東半島藍色經(jīng)濟區(qū)發(fā)展規(guī)劃 ” ? 濰坊十二五規(guī)劃，到 2023年全市經(jīng)濟總量 6650億元，較 2023年實現(xiàn) 翻番 ，邁入人均 10000美元臺階 區(qū)域?qū)傩裕喉椖克诘木琵垵酒瑓^(qū)是濰坊市重點的生態(tài)建設(shè)項目，是濰坊市域范圍最大的旅游度假區(qū) 九龍澗生態(tài)旅游度假區(qū)規(guī)劃圖 九龍澗森林公園 ? 濰坊市生態(tài)市建設(shè)十大重點工程百個建設(shè)項目之一； ? 總面積 170平方公里，核心區(qū)域位于九龍街道，面積15平方公里； ? 森林公園 5000畝， 2023畝體育公園，我們地塊國際生態(tài)俱樂部 4000畝，旅游商業(yè)區(qū) 3000畝，周邊社區(qū) 8500畝左右；每個項目基本要求自建商業(yè)配套 九龍街道 區(qū)域?qū)傩裕喉椖烤嗍姓s 18公里，目前區(qū)域交通不便、配套缺失，有非強勢的人文和自然資源，屬遠郊陌生區(qū)域 ? 項目地處濰坊市坊子區(qū)九龍澗生態(tài)旅游度假區(qū)九龍街道內(nèi) ,距離主城距離 18公里 ? 目前區(qū)域內(nèi)道路屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)道路，區(qū)域管線等基本市政配套較為完善，但目前區(qū)域商業(yè)配套缺失 森林公園小水系 ? 西龍溝、大龍溝、小龍溝、龍鳳泉、仙姑洞、三仙島等人文自然景點，但知名不高 ? 區(qū)域內(nèi)無房地產(chǎn)開發(fā)項目 仙姑洞 森林公園（ 大部分已成型 ） 5000畝核心旅游區(qū) 體育公園 森林公園 項目屬性：項目占地 3900畝，是九龍澗旅游度假區(qū) 15平方公里核心區(qū)的重點項目，定位主要承接高端度假居住等功能 鄉(xiāng)村俱樂部（項目片區(qū)） 4000畝高端度假區(qū) 高爾夫公園（暫定中） 2023畝體育公園區(qū) 啟動區(qū) 項目屬性：項目功能定位包括葡萄酒莊園區(qū)、中低密度居住區(qū)、公建區(qū)及園林休閑區(qū) 4大功能模塊 園林休閑區(qū) 以 “ 擁抱大自然 ” 為規(guī)劃思想，以 法式園林 為核心主題，內(nèi)容包括運動天地、兒童樂園、愛情島、香榭麗舍和綠色莊園，為博納莊園居民以及整個濰坊地區(qū)的游客提供一個 生態(tài)型綠色城市公園 。 區(qū)內(nèi)共有九澗、九溝、三谷。 某私營業(yè)主 各物業(yè)形態(tài)版塊分布表 多層 小高層 高層 別墅 奎文區(qū) 稀缺 較少 較多 稀缺 濰城區(qū) 較少 多 多 稀缺 坊子區(qū) 多 較少 稀缺 多 寒亭區(qū) 較少 多 稀缺 稀缺 高新區(qū) 稀缺 較多 較多 無 濱海區(qū) 稀缺 較少 較少 稀缺 開發(fā)區(qū) 較少 較少 較少 無 各種物業(yè)類型的整體市場表現(xiàn) 物業(yè)類型 客戶需求性 市場稀缺性 獨棟 極高 很稀缺 雙拼 極高 很稀缺 聯(lián)排 較高 稀缺 疊加 一般 一般 花園洋房 較小 一般 住宅 一般 不稀缺 總結(jié) 5：公寓主流單價在 35005000，獨棟 ，聯(lián)排 700010000，疊加 6500 3000 4000 5000 6000 7000 8000 聯(lián)排 9000 10000 奎文 濰城 坊子 寒亭 高新 開發(fā)區(qū) 濱海 獨棟 疊加 公寓 20230 … 公寓 聯(lián)排 獨棟 47 3 濰坊房地產(chǎn)市場研究 ?整體房地產(chǎn)市場研究 ?板塊市場研究 ?高端住宅市場研究 競爭對象鎖定：在售別墅項目（包括昌樂）、花園洋房，以及均價在 5500元 /㎡ 以上的公寓項目，共計 15個 昌樂 坊子 奎文 濰城 寒亭 高新 濱海 開發(fā)區(qū) 方位示意圖 奎文區(qū) 高新區(qū) 開發(fā)區(qū) 奎文區(qū) 高新區(qū) 坊子區(qū) 分布區(qū)域：高端公寓主要分布在中心城區(qū)，而別墅物業(yè)主要分布于昌樂壽陽山區(qū)域、坊子區(qū)以及濱海開發(fā)區(qū) 區(qū)域 項目名稱 總建面（萬方） 容積率 綠化率 物業(yè)類型 奎文區(qū) 濰京 12 40% 高層 天潤 〃 淺水灣 12 40% 多層、退臺洋房、聯(lián)排、疊加 陽光 100城市生活廣場 120 30% 住宅、辦公、商業(yè)、公寓 金鸞御景城 33% 多層、高層、疊加 茂華愛琴海 49 65% 多層電梯洋房、小高層、高層 濰城區(qū) 華安庭岸風(fēng)景 % 多層、小高層、復(fù)式疊加別墅 高新區(qū) 麒麟公館 23 % 高層 中建大觀天下 208 42% 商業(yè)、住宅、別墅 坊子區(qū) 鳳棲墅 1號 5 50% 獨棟、聯(lián)排 鳳凰太陽城 100 45% 小高層、退臺洋房、別墅 恒信 〃 領(lǐng)海國際 40 40% 疊加、平墅、多層 寒亭區(qū) 歐洲小鎮(zhèn) 38 35% 聯(lián)排、疊加、多層洋房 濱海開發(fā)區(qū) 達美水岸 60 43% 獨棟、雙拼、疊拼、花園洋房、多層 昌樂縣 鼎恒伴山 20 50% 獨棟、電梯洋房 山水御花園 獨棟、雙拼、聯(lián)排 價格：公寓價格集中在 60007000，獨棟 ，聯(lián)排 700010000 濰京 天潤 〃 淺水灣 陽光 100城市生活廣場 金鸞御景城 茂華愛琴海 華安庭岸風(fēng)景 麒麟公館 中建大觀天下 鳳棲墅 1號 鳳凰太陽城 恒信 〃 領(lǐng)海國際 歐洲小鎮(zhèn) 達美水岸 鼎恒伴山 山水御花園 6000 7000 8000 9000 10000 11000 12023 13000 公寓 獨棟 聯(lián)排 疊加 18000 …… 獨棟對聯(lián)排溢價 聯(lián)排對疊加溢價30%左右 疊加對公寓溢價20%左右 疊加對公寓溢價40%左右 去化速度：住宅月均去化 30— 60套；別墅物業(yè)去化較為快速，在推案量不大的情況下往往出現(xiàn)尚未開盤已全部內(nèi)定的情況 住宅 洋房 疊加 聯(lián)排 獨棟 濰京 60套 /月 天潤 〃 淺水灣 4050套 /月 45套 /月 尾盤 4－ 5套／月 陽光 100 30套 /月 金鸞 〃 御景