【正文】 2023/1/212023/1/212023/1/212023/1/21 MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blanditut cursus. 感 謝 您 的 下 載 觀 看 專(zhuān)家告訴 。 2023年 1月 2023/1/212023/1/212023/1/211/21/2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023/1/212023/1/212023/1/212023/1/211/21/2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023/1/212023/1/212023/1/21Saturday, January 21, 2023 1知人者智，自知者明。 2023/1/212023/1/212023/1/211/21/2023 11:30:16 PM 1越是沒(méi)有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 2023/1/212023/1/212023/1/212023/1/21 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023年 1月 2023/1/212023/1/212023/1/211/21/2023 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 2023/1/212023/1/212023/1/212023/1/211/21/2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023/1/212023/1/212023/1/21Jan2321Jan23 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無(wú)限完美。 2023/1/212023/1/21Saturday, January 21, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒(méi)有。 2023/1/212023/1/21January 21, 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 2023年 1月 21日星期六 2023/1/212023/1/212023/1/21 1比不了得就不比，得不到的就不要。 2023/1/212023/1/212023/1/21Saturday, January 21, 2023 1乍見(jiàn)翻疑夢(mèng)，相悲各問(wèn)年。 2023/1/212023/1/212023/1/211/21/2023 11:30:16 PM 1以我獨(dú)沈久，愧君相見(jiàn)頻。 —— 某企業(yè)高管 訪談總結(jié)：客戶對(duì)本案區(qū)域認(rèn)知不足，普遍認(rèn)為濰坊缺乏高品質(zhì)住宅產(chǎn)品，高端臵業(yè)最為關(guān)注環(huán)境及品質(zhì)，擁有較強(qiáng)大的購(gòu)買(mǎi)力 區(qū)域認(rèn)知： 大部分受訪對(duì)象認(rèn)為該項(xiàng)目區(qū)域偏遠(yuǎn)、配套不完善以及環(huán)境一般 臵業(yè)目的： 大多數(shù)受訪客戶中濰坊本地客戶以改善型居住為主，周邊縣市以投資型為主 對(duì)本案的臵業(yè)意向： 區(qū)域高端物業(yè)開(kāi)發(fā)水平一般，大多受訪者傾向于獨(dú)棟，并認(rèn)為要環(huán)境優(yōu)美、配套完善 產(chǎn)品類(lèi)型及價(jià)格： 獨(dú)棟 300㎡ 以上，總價(jià) 400600萬(wàn)；聯(lián)排 200280㎡ ，總價(jià) 200300萬(wàn)；疊加 180200㎡ ，總價(jià) 100200萬(wàn) 臵業(yè)關(guān)注因素： 產(chǎn)品的品質(zhì)、環(huán)境、價(jià)格是受訪客戶最關(guān)注的因素，其次關(guān)注的因素是配套、物管等 64 5 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 項(xiàng)目 1 ? 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期 5年，高層公寓區(qū)暫不開(kāi)發(fā)，僅考慮期末土地增值收益 3 2 ? 開(kāi)發(fā)成本根據(jù)開(kāi)發(fā)商提供數(shù)據(jù)結(jié)合市場(chǎng)調(diào)研所獲指標(biāo)綜合考量 4 5 ? 項(xiàng)目別墅區(qū)物業(yè) 100%銷(xiāo)售，未考慮酒堡及會(huì)所產(chǎn)生的直接或間接收益 ? 營(yíng)業(yè)稅及附加 %；土地增值稅按照 1%預(yù)征未清算；企業(yè)所得稅 25%比例征收 ? 600畝葡萄園及 200畝水域流轉(zhuǎn)運(yùn)營(yíng)總計(jì) 8年相應(yīng)成本攤?cè)氤杀? 占地面積（萬(wàn)方） 建筑面積（萬(wàn)方） 綜合容積率 會(huì)所建面 5000（地下1000） 類(lèi)獨(dú)棟建面 41910 聯(lián)排建面 28575 合院建面 26480 類(lèi)獨(dú)棟套數(shù) 104 聯(lián)排套數(shù) 105 合院套數(shù) 98 啟動(dòng)區(qū)測(cè)算指標(biāo)基礎(chǔ)：別墅區(qū)約 10萬(wàn)平米，其中會(huì)所 5000平米，類(lèi)獨(dú)棟建面 ，聯(lián)排 ，合院 項(xiàng)目別墅區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)： 備注：項(xiàng)目高層區(qū)占地約 6萬(wàn)平米，容積率 ，為 1124層高層建筑 產(chǎn)品系類(lèi)基準(zhǔn)價(jià)格確定：采用市場(chǎng)比準(zhǔn)法得出類(lèi)獨(dú)棟目前價(jià)格 /平米，聯(lián)排 /平米，合院 /平米 由于目前市場(chǎng)未有合院產(chǎn)品，且市場(chǎng)上產(chǎn)品品質(zhì)稍差與聯(lián)排，所以建議價(jià)格與聯(lián)排形成差異化 類(lèi)獨(dú)棟 18500元 /平米 聯(lián)排 13500元 /平米 合院 12500元 /平米 產(chǎn)品初步市場(chǎng)定價(jià) 啟動(dòng)區(qū)投資估算：總成本為 ，總投資為 序號(hào) 項(xiàng)目名稱(chēng) 計(jì)算基數(shù) 單價(jià) 總金額( 萬(wàn)元） 備注1 征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)用 2 6 6 3 . 8 4涵蓋37 畝建設(shè)用地范圍內(nèi)及60 0畝葡萄園及20 0畝水域范圍內(nèi)的征地拆遷補(bǔ)償所有相關(guān)費(fèi)用2 建設(shè)用地出讓及農(nóng)用地流轉(zhuǎn)費(fèi)用 2 0 8 3 1 . 2 0涵蓋37 畝建設(shè)用地出讓費(fèi)用及60 0畝葡萄園及20 0畝水域的流轉(zhuǎn)費(fèi)用 37 畝建設(shè)用地土地出讓金 37 畝 34 萬(wàn)/畝 12 77 0 涵蓋土地契稅 60 0畝葡萄園流轉(zhuǎn)費(fèi)用分?jǐn)?32 0畝，8 年；28 0畝4 .5年 10 00 元/畝*年 38 0 60 0畝葡萄園流轉(zhuǎn)費(fèi)用總和攤?cè)氤杀?20 0畝水域流轉(zhuǎn)費(fèi)用分?jǐn)?20 0畝，8 年 20 0元/畝*年 32 .00 20 0畝水域流轉(zhuǎn)費(fèi)用總和攤?cè)氤杀?60 0畝葡萄園運(yùn)營(yíng)管理費(fèi) 32 0畝，8 年；28 0畝4 .5年 2萬(wàn)/畝*年 76 40 .00 60 0畝葡萄園運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)用總和攤?cè)氤杀? 前期工程費(fèi) 9 1 8 6 . 5 2 設(shè)計(jì)勘察費(fèi) 10 0,9 65 平米 95 元/平米 95 7 (含精裝修設(shè)計(jì)費(fèi)) 三通一平 37 畝 25 0元/平米 62 63 .36 臨時(shí)設(shè)施費(fèi) 50 0 建設(shè)用地及葡萄園的臨時(shí)設(shè)施費(fèi)用 報(bào)批報(bào)建增容費(fèi)等 10 0,9 65 平米 14 5元/平米 14 63 .99 規(guī)費(fèi)(35 + 20 + 10 + 80 )4 土建及安裝工程費(fèi) 9 6 , 9 6 5 2 3 5 5 9 . 2 5 聯(lián)排別墅 28 ,57 5 23 00 元/平米 65 72 .25 合院別墅 26 ,48 0 23 00 元/平米 60 90 .40 類(lèi)獨(dú)立別墅 41 ,91 0 26 00 元/平米 10 89 05 社區(qū)管網(wǎng)及園林綠化工程費(fèi) 2 1 4 1 0 . 6 0 社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi) 10 0,9 65 平米 20 0元/平米 20 19 .30紅線內(nèi)采暖、給排水、燃?xì)?、?qiáng)電、智能化等管線費(fèi)用（20 + 40 + 20 + 20 + 10 0） 園林綠化工程費(fèi) 19 39 0 .1 小區(qū)園林綠化費(fèi)用 10 0,9 65 平米 60 0元/平米 60 57 .90 小區(qū)內(nèi)按照建筑面積每平米60 0元/平米計(jì)算 .2 20 0畝水域改造費(fèi)用 200畝 10 00 元/平米 13 33 0 20 0畝水體改造引水費(fèi)用按照1 00 0元/平米計(jì)算6 配套設(shè)施費(fèi) 1 5 0 0 0 . 0 0 會(huì)所 50 00 平米 15 00 0元/平米 75 00 .00 涵蓋會(huì)所的建安、裝修、設(shè)計(jì)等費(fèi)用 酒堡 60 00 .00 主次入口 2主2 次 15 00 .00 按照2個(gè)主入口2 個(gè)次入口計(jì)算7 市政配套費(fèi)及人防異地建設(shè)費(fèi) 3 5 8 4 . 2 6 市政配套費(fèi) 10 0,9 65 平米 28 0元/平米 28 27 .02 人防異地建設(shè)費(fèi) 10 0,9 65 平米 75 元/平米 75 48 其他費(fèi)用 7 0 6 . 7 8按照建安費(fèi)用的3% 估算（工程管理費(fèi)、營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi)、維修基金等）9 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 2 2 0 3 . 4 2 = (3+4+ 5+6+ 7+8)3%項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本合計(jì) 9 9 1 4 5 . 8 7 = (1+2+ 3+4+ 5+6+ 7+8+ 9）10 銷(xiāo)售費(fèi)用、稅費(fèi)及附加 1 9 5 8 0 . 7 2 包括銷(xiāo)售費(fèi)用、土地增值稅、營(yíng)業(yè)費(fèi)及附加11 管理費(fèi)用 3 7 8 2 . 5 4 = (3+4+ 5+6+ 7+8+ 9)5 %12 財(cái)務(wù)費(fèi)用 4 7 8 3 . 2 7 按照實(shí)際發(fā)生的資金缺口計(jì)算項(xiàng)目總投資合計(jì) 1 2 7 2 9 2 . 4 0 = (1+2+ 3+4+ 5+6+ 7+8+ 9+10+ 11 + 12 ） 啟動(dòng)區(qū)銷(xiāo)售收入：銷(xiāo)售收入 ，稅后收入 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年1 銷(xiāo)售總額（萬(wàn)元） 202909 0 0 17057 17890 23408 29422 36199 25957 24400 285762 銷(xiāo)售回款（萬(wàn)元） 202909 0 0 13646 17723 22304 28219 34843 28005 24712 33456銷(xiāo)售總額（萬(wàn)元） 97307 0 0 17057 17890 14072 9839 10320 10823 11352 5953可銷(xiāo)售面積(㎡) 41910 41910 33528 25146 18860 14669 10478 6287 2096 0銷(xiāo)售面積(㎡) 8382 8382 6287 4191 4191 4191 4191 2096平均售價(jià)(元/ ㎡) 18500 19403 20350 21343 22385 23478 24624 25825 27086 28408銷(xiāo)售率（% ） 20% 20% 15% 10% 10% 10% 10% 5%銷(xiāo)售總額（萬(wàn)元） 49581 0 0 0 0 9335 19582 17971 2693 0 0可銷(xiāo)售面積(㎡) 28575 28575 28575 28575 28575 28575 17145 7144 5715銷(xiāo)售面積(㎡) 5715 11430 10001 1429平均售價(jià)(元/ ㎡) 13500 14159 14850 15575 16335 17132 17969 18846 19765 20730銷(xiāo)售率（% ） 20% 40% 35% 5%銷(xiāo)售總額（萬(wàn)元） 42521 0 0 0 0 0 0 7908 12441 13048 9124可銷(xiāo)售面積(㎡) 23766 23766 23766 23766 23766 23766 23766 19013 11883 4753 0銷(xiāo)售面積(㎡) 4753 7130 7130 4753平均售價(jià)(元/ ㎡) 12500 13110 13750 14421 15125 15863 16638 17450 18301 19195銷(xiāo)售率（% ） 20% 30% 30% 20%銷(xiāo)售總額（萬(wàn)元） 13500 0 13500可銷(xiāo)售面積(畝) 90 90 90 90 90 90 90 90 90 90 0銷(xiāo)售面積(畝) 90平均售價(jià)(萬(wàn)元/ 畝) 150銷(xiāo)售率（% ） 100%3 銷(xiāo)售費(fèi)用、稅金及附加 19581 0 0 1646 1726 2259 2839 3493 2505 2355 27583 .1 銷(xiāo)售費(fèi)用（1 3 ％） 6087 0 0 512 537 702 883 1086 779 732 8573 .2 營(yíng)業(yè)稅及附加（1 5 .6% ） 11363 0 0 955 1002 1311 1648 2027 1454 1366 16003 .3 印花稅 （1 0 .05 ％） 101 0 0 9 9 12 15 18 13 12 143 .4 土地增值稅（1 1 ％） 2029 0 0 171 179 234 294 362 260 244 2864預(yù)繳企業(yè)所得稅（= 1 1 5 % 2 5 % ）7609 0 0 640 671 878 1103 1357 973 915 10725 銷(xiāo)售凈收入( = 2 3 4 ) 175719 0 0 11360 15326 19168 24276 29993 24527 21442 296272 .2聯(lián)排2 .1獨(dú)棟項(xiàng)目名稱(chēng) 合計(jì)2023年 2023年 2023年 2023年 2023年