【正文】 城市研究 政策研判 細(xì)分市場 客戶研究 住宅市場 商業(yè)市場 寫字樓市場 公寓市場 酒店 開 發(fā) 商： 菏澤東盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 景觀設(shè)計(jì)： 上海翰文景觀工程設(shè)計(jì)有限公司 建筑規(guī)劃： 北京中聯(lián)環(huán)建文建筑設(shè)計(jì)有限公司 項(xiàng)目位臵： 人民路 1679號(hào)（原菏澤口岸） 占地面積： 3萬㎡ 總建筑面積： 約 10萬㎡ 容積率： 綠化率： 41% 產(chǎn)品形式： 寫字樓、公寓、商業(yè) 開盤時(shí)間 ： 2023年 3月 層高 ： 裝修標(biāo)準(zhǔn) ：毛坯 產(chǎn)權(quán)年限： 70年 價(jià)格：北向均價(jià) 3900元 /㎡ 租金： /㎡ /天 銷售率 ：共 500套，南向已售罄，北向剩余 20套 客群分析 ：個(gè)體商戶、公務(wù)員、私營企業(yè) 項(xiàng)目信息 寫字樓案例：金鼎鳳凰城 寫字樓案例 ：凱瑞國際廣場 開發(fā)商： 菏澤市富川 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 投資商： 新大陸實(shí)業(yè)有限公司 設(shè)計(jì)單位： 美國 DF（深圳）設(shè)計(jì)公司 項(xiàng)目地址： 菏澤市中華路與人民路交匯處（中銀西側(cè)） 占地面積： 40畝 總建面： 13萬㎡ 容積率： 綠化率： % 戶型配比：寫字樓 4008。 產(chǎn)品類型 :平層 開盤時(shí)間： 2023年 11月 成交均價(jià)： 4000元 /m178。 主力戶型： 7080平 銷售率： 97% 租金： /天 /m178。國際廣場 產(chǎn)品類型 :LOFT 開盤時(shí)間： 2023年 10月 成交均價(jià)： 5500元 /m178。天。； ?已投入使用的寫字樓項(xiàng)目租金約為 /m178。 菏澤市現(xiàn)階段無大型寫字樓項(xiàng)目，在售的寫字樓項(xiàng)目已經(jīng)到達(dá)尾盤銷售階段 ， ?凱瑞國際廣場成交均價(jià)約為 5500元 /m178。 2023元 /月 80元 /月 〃 ㎡ 中華路與 220國道交匯處 商業(yè)租金情況 商業(yè)銷售價(jià)格 商業(yè)情況 小結(jié) 1 234商場檔次：中華路商業(yè)圈總體檔次相對(duì)較好，消費(fèi)人群主要以公務(wù)員、白領(lǐng)及個(gè)體老板為主，收入較高； 服務(wù)水平：中華路商業(yè)圈相對(duì)東方紅服務(wù)水平和態(tài)度較好； 停車：中華路商業(yè)圈商業(yè)停車位比較充足，能夠滿足私家車主消費(fèi)人群的要求。 /月 〃 ㎡ 人民路 1388號(hào) 水岸嘉園 170m178。 2023元 /月 /月 〃 ㎡ 東方紅大街德克士對(duì)過路南新 世紀(jì)商城內(nèi) 南華康城 280m178。 中華路與 220國道交匯處 名稱 面積 租金 單租金 地址 牡丹步行街 56m178。 菏澤市華英路北端 牡丹商貿(mào)城 30100m178。 青年路與大學(xué)路交匯處 水岸嘉苑 100m178。 青年路與八一路交匯處 清華園 100120m178。以上 商業(yè) 一層 12023元 /m178。左右 商業(yè) 23000元 /m178。 商場內(nèi)服務(wù)臺(tái)的職能，營業(yè)員的綜合素質(zhì)和商場的環(huán)境有著較高的要求。 以中高檔次消費(fèi)品為主、消費(fèi)水平較高，對(duì)交通工具停放便利性方面有著更高的要求。 主要以行政部門與文教部門公務(wù)員，福利較高的單位為主，而且覆蓋范圍較廣。 、達(dá)芙妮等中低檔運(yùn)動(dòng)品牌。 ?東方紅商業(yè)圈的牡丹步行街為檔次為中低檔。 房產(chǎn)新政空前嚴(yán)厲，但對(duì)菏澤以剛性需求為主的三線城市沖擊較弱。 城市研究 政策研判 細(xì)分市場 客戶研究 國家政策 地方政策 政策趨勢 政策影響 2023年 7月 23日 主要影響因素 影響效果 保障房 短期難以批量投放 限購及預(yù)售資金 監(jiān)管范圍 近期有可能擴(kuò)大，抑制需求，造成近期成交量下降 開發(fā)商資金 面臨緊縮，開發(fā)商汰弱留強(qiáng) 房產(chǎn)稅 上海重慶已進(jìn)行試點(diǎn)，如果試點(diǎn)成功可能在更多城市推行 信貸資金 限制發(fā)放，抑制需求 2023年兩會(huì) 政策的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) ? 新政出臺(tái)力度強(qiáng)硬，但主要針對(duì)一二線城市，其樓市相應(yīng)受沖擊較大。 同住宅 限購條件 無限購 無限購 貸款條件 首套房首付款 30%，執(zhí)行基準(zhǔn)利率；二套房首付款 60%，執(zhí)行 倍利率，三套房不貸款 無論幾套房，首付 50%，執(zhí)行 城市研究 政策研判 細(xì)分市場 客戶研究 國家政策 地方政策 政策趨勢 政策影響 政策控制力度加強(qiáng)，調(diào)控方向保持不變 政策控制力度將加強(qiáng) 繼續(xù)加強(qiáng)原有政策的落實(shí) 政策覆蓋面將擴(kuò)大 ?“ 增加供應(yīng)、抑制需求 ” 為樓市調(diào)控政策的主導(dǎo)方向， “ 更嚴(yán)、更緊、更廣 ” 將是 2023年房地產(chǎn)調(diào)控的鮮明基調(diào) ； ?若樓市繼續(xù)反彈，二套房的首付和利率或會(huì)繼續(xù)提高；房產(chǎn)稅改革 ，有望在 2023年邁出實(shí)質(zhì)性步伐；保障房建設(shè)力度將會(huì)繼續(xù)加大，可能會(huì)就保障房的退出及問責(zé)機(jī)制出臺(tái)相應(yīng)管理辦法，從而保證保障房分配的公平公正，同時(shí)公租房、廉租房將成為重要著力點(diǎn) ； ? 2023年將繼續(xù)執(zhí)行穩(wěn)健的貨幣政策， 限購、限貸政策、土地閑臵監(jiān)管及問責(zé)制等政策將進(jìn)一步嚴(yán)格執(zhí)行 ； ?覆蓋面擴(kuò)大的政策主要有兩個(gè)：一個(gè)是限購令，可能會(huì)在目前城市的基礎(chǔ)上增加若干個(gè)二線城市；另一個(gè)是開發(fā)商預(yù)售資金的監(jiān)管可能會(huì)由目前的北京和浙江省擴(kuò)大到其它省市，從而進(jìn)一步限制開發(fā)商的融資，加快開發(fā)商的開發(fā)和銷售。參加土地競買的單位或個(gè)人，必須說明資金來源并提供房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等相應(yīng)證明 信貸政策 對(duì)貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于 60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的 。 ? 進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管。 ? 合理引導(dǎo)居民住房需求。 ? 進(jìn)一步加大保障性安居工程建設(shè)力度。目前已有多個(gè)地方政府在土地招拍掛過程中采用“限最高地價(jià)”、“限地價(jià) 競房價(jià)”、“限地價(jià) 競保障房面積”方式出讓土地，未來這種土地出讓方式將更頻繁的采用，需關(guān)注。預(yù)計(jì)房產(chǎn)稅在未解決其征稅法律依據(jù)和確定其計(jì)稅依據(jù)前試點(diǎn)范圍不會(huì)再擴(kuò)大。目前各地商品房銷售出現(xiàn)不同程度的下滑，但房價(jià)并未出現(xiàn)明顯下降，預(yù)計(jì)房價(jià)在一定時(shí)期內(nèi)仍會(huì)保持穩(wěn)定。 限購：限購令雖具有鮮明的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)色彩，但短期內(nèi)對(duì)嚴(yán)厲打擊投機(jī)性、投資性需求效果明顯。 未來商品住宅市場調(diào)控，政府善出組合拳，促供給，抑需求。隨著新盤持續(xù)入市，競爭進(jìn)一步加大； ?2023年菏澤房地產(chǎn)成交價(jià)格沒有受到新政影響，增長幅度達(dá) 10%以上，預(yù)計(jì) 2023年價(jià)格會(huì)持續(xù)走高； ?菏澤的房地產(chǎn)住宅市場客戶以剛性及改善型需求為主，投資客稀少；其中以改善居住為目的的需求不斷增加，為中高檔樓盤出現(xiàn)提供市場機(jī)遇；同時(shí)剛性購買群體也隨著價(jià)格攀升而人口外溢，出現(xiàn)城郊臵業(yè)。 86 領(lǐng)將帥府 /16萬 /高層、小高層 天闊逸城 / /1446套 /360套 東部區(qū) 趙王河板塊 西部區(qū) 陽光新都 / /高層、小高層 2023年 2023年 南華康城 /9萬 /768套 /剩余 68套 四季度 一季 度 二季度 三季 度 一季 度 二季度 三季 度 橡樹灣 / /386套 /82套 中央公館 / /216套 /32套 錦繡豪庭 /15萬 /1010套 /高層 陶然美地 / /1158套 /剩余 463套 怡景藍(lán)灣 /11萬 /高層 金鼎鳳凰城 /3萬 /500套 /120套 /公寓 欣欣嘉園 / /別墅 德林華府 / /324套 /剩余 80套 國貿(mào)中心 / /198套 /22套 三希堂 / /332套 /11套 時(shí)代奧城 / /784套 /剩余 322套 中富奧斯卡春城 / /226套 /18套 水岸嘉園 /15萬 /1000套 /剩余 156套 牡丹盛世新城 120萬 /高層 2023年 四季 度 四季 度 三季 度 天華領(lǐng)秀城 / /484套 /剩余 58套 3期 /28萬 /小高層 龍燕 〃 陽光城 /2萬 /148套 /70套 鵬遠(yuǎn)華府 / /高層 二期 / /高層 其他區(qū) 景韻苑 /180套 /剩余 63套 中達(dá)尚城 13萬 /1022套 /28套 華英嘉園 15萬 /900套 /91套 中央公館 3期 /50萬 /小高層、高層 公園一號(hào) 1期 / /小高層 公園一號(hào) 2期 /25萬 /高層、小高層 鳳凰城 4期 /2萬 /公寓 中達(dá)尚城二期 7萬 /高層 龍燕 〃 陽光城 /2萬 /148套 /70套 國貿(mào)中心 2期、 3期 / /高層 天華領(lǐng)秀城后期 /17萬 /高層小高層 三希堂 / /別墅、小高層 天華明珠 / /高層 南華康城 / /232套 /剩余 68套 主銷期 菏澤單個(gè)項(xiàng)目 1530套 /月 3萬 5萬 /年 2023年菏澤市房地產(chǎn)市場供應(yīng)量為 17655套，供應(yīng)面積約 2083565㎡ ，消化量為 9614套，銷售面積約 1117872㎡ ，銷售率約為 55%。 菏澤德馨苑臵業(yè)有限公司 202310 開發(fā)區(qū)丹陽辦事處趙王李社區(qū) ,長城路以北、郭樓西樓以西、趙王河小區(qū)以南、國有儲(chǔ)備土地以東。 菏澤房地產(chǎn)施工面積呈現(xiàn)穩(wěn)步上升的局面， 2023年 施工面積 260萬平米，竣工面積 63萬平米 ，施工面積和竣工面積都出現(xiàn)與同比增長趨勢。 菏澤市房地產(chǎn)市場近年飛速發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)快速上升，維持在較高的增長水平線上。80011001300 14001500220026002800310040000500100015002023250030003500400045002023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023房價(jià)（單位元/ m ）178。 2023 年菏澤房地產(chǎn)市場才開始出現(xiàn)大幅度的價(jià)格上漲，隨著房地產(chǎn)投資的增長和開發(fā)水平的不斷提高，菏澤房價(jià)目前已經(jīng)進(jìn)入價(jià)格快速上漲通道，預(yù)計(jì)未來仍會(huì)表現(xiàn)出可觀的上漲速度。城市郊區(qū)化、郊區(qū)城市化帶來了城市發(fā)展加速。 ?流動(dòng)人口較多菏澤市的流動(dòng)人口為 34萬人； 菏澤城市人口將進(jìn)一步增加， 城鎮(zhèn)化步伐明顯加快。 城市非農(nóng)業(yè)人口概況 ?2023年菏澤市區(qū)人口達(dá)到 143萬人，城市人口持續(xù)增長， 速度逐漸放緩。 居民生活收入 05000100001500020230城鎮(zhèn)居民人均可支配收入8137 9715 11581 12737 14419農(nóng)民人均純收入 3480 4023 4584 5047 58122023 2023 2023 2023 2023注：數(shù)據(jù)來源：菏澤市國民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào) 菏澤城鎮(zhèn)居民人均年可支配收入為 ，增長 13%，居民購買力得到提升，生活水平提高。 城鄉(xiāng)居民物質(zhì)文化生活水平進(jìn)一步提高。2023年全市在崗職工年人均工資 21955元，比上年增加 2691元，增長 14%； 城鎮(zhèn)居民年可支配收入 14419元，比上年增加 1682元，增長%；農(nóng)民年人均純收入 5812元，比上年增加 765元，增長 %。 數(shù)據(jù)來源：菏澤市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào) %%%%%%%第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)第一產(chǎn)業(yè) % % % % %第二產(chǎn)業(yè) % % % % %第三產(chǎn)業(yè) % % % % %2023 2023 2023 2023 2023城市研究 政策研判 細(xì)分市場 客戶研究 菏澤概況 菏澤經(jīng)濟(jì) 產(chǎn)業(yè)分析 人均收入 房產(chǎn)市場 經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展帶動(dòng)了菏澤居民收入水平的提高， 2023 至 2023 年期間菏澤城鎮(zhèn)居民人均可支配收入基本實(shí)現(xiàn)了翻一番，極大地推動(dòng)了菏澤居民消費(fèi)水平的提高。 ?菏澤市的第二、三產(chǎn)業(yè)國內(nèi)生產(chǎn)總值逐年增長，但第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展明顯滯后于第二產(chǎn)業(yè)，有待于優(yōu)化，隸屬于第三產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)有較為廣闊的發(fā)展空間。 ?菏澤市穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)發(fā)展為房地產(chǎn)的發(fā)展提供了良好的環(huán)境。 ?深入實(shí)施城建三年綱要，城鎮(zhèn)化建設(shè)邁出重大步伐，全市城鎮(zhèn)化程度達(dá)到 35%。 菏澤市財(cái)政收入及金額機(jī)構(gòu)存貸款情況 020040060080010001200菏澤市地方財(cái)政收入（億元） 金融機(jī)構(gòu)存款余額（億元） 貸款余額（億元）菏澤市地方財(cái)政收入（億元） 30 42 金融機(jī)構(gòu)存款余額（億元） 572 704 900 貸款余額（億元） 397 403 484 2023 2023 2023 2023 2023數(shù)據(jù)來源：菏澤市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào) ?其中 2023年菏澤市政府財(cái)政收入增幅居全省第一位。 20232023年菏澤市宏觀經(jīng)濟(jì)走勢圖 菏澤地區(qū)生產(chǎn)總值增速分別為 %、 %、 %、 ％和 14..3% 菏澤市 GDP發(fā)展水平 0200400