【正文】 2023年 1月 21日星期六 2023/1/212023/1/212023/1/21 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023/1/212023/1/21January 21, 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 2023/1/212023/1/212023/1/212023/1/21 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 2023/1/212023/1/21Saturday, January 21, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 2023年 ? 隨著一線品牌開發(fā)商相繼進(jìn)駐濰坊市場，區(qū)域內(nèi)物業(yè)水平得到大幅提升 ? 濰坊真正意義的品質(zhì)大盤是從中建進(jìn)駐后正式開始的，包括中建大觀天下、陽光 100等 ? 未來區(qū)域發(fā)展前景看好，隨著開發(fā)商大鱷的進(jìn)駐，市場將進(jìn)入品質(zhì)競爭時代，產(chǎn)品力打造將成為核心競爭因素 代表開發(fā)商： 茂華 代表樓盤： 茂華紫苑公館（ 2023年入市），全高層社區(qū) 特征： 先造園后建房 代表開發(fā)商： 中建、陽光100 代表樓盤： 中建大觀天下（ 2023年入市）、陽光 100城市廣場（ 2023年入市）等 特征： 大盤項(xiàng)目、產(chǎn)品力打造方面體現(xiàn)高端物業(yè)水平 2023年 2023年 2023年 17月 商品房均價2804元 /㎡ 商品房均價 /㎡ 商品房均價 /㎡ 商品房均價 /㎡ 代表開發(fā)商： 萬科、恒大、碧桂園、綠城、綠地、萬達(dá)、華潤 大型事件： 中建大觀天下、陽光 100城市廣場、濰京等項(xiàng)目入市銷售，大幅拉升了市場房價 典型樓盤售價： 中建大觀天下，最低價 5300元 /㎡，陽光100城市廣場均價 11500元 /㎡ 發(fā)展趨勢： 房產(chǎn)大鱷進(jìn)駐，區(qū)域競爭激烈，市場將進(jìn)入品質(zhì)競爭時代 代表開發(fā)商： 亞特爾地產(chǎn) 代表樓盤： 鳳凰太陽城（ 2023年入市） 特征： 首次大規(guī)模引進(jìn)“退臺洋房”，并率先涉足低碳技術(shù) 發(fā)展階段：濰坊近兩年品牌開發(fā)商相繼進(jìn)駐，物業(yè)開發(fā)水平不斷提升，近期價格出現(xiàn)跳躍增長，未來將進(jìn)入品質(zhì)競爭時代 禁止別墅物業(yè)開發(fā)的政策演進(jìn) ? 2023年 5月，國土資源部下發(fā) 《 關(guān)于當(dāng)前進(jìn)一步從嚴(yán)土地管理的緊急通知 》 ，再次重申在全國范圍內(nèi)停止別墅供地，并對別墅進(jìn)行全面清理 ? 2023年 1月，國務(wù)院下發(fā) 《 關(guān)于促進(jìn)節(jié)約用地的通知 》 ，要求“合理安排住宅用地，繼續(xù)停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的土地供應(yīng)” ? 2023年 9月 21日，國土部和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部下發(fā) 《 關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知 》 中明確：今后 住宅用地 的容積率指標(biāo) 必須大于 ? 2023年 3月出臺的“國 19條”中，也重申嚴(yán)禁向別墅供地 政策影響：從國家政策限定及濰坊土地出讓容積率看，濰坊低密度物業(yè)較為稀缺，對本項(xiàng)目構(gòu)成實(shí)質(zhì)性利好 土地市場：供應(yīng)量較大，未來同質(zhì)競爭激烈，但出讓的低容積率地塊數(shù)量有限，同時土地價格的上漲為房價提供了強(qiáng)有力的支撐 ? 濰坊土地市場供應(yīng)呈上升趨勢，但低容積率稀缺地塊出讓數(shù)量有限。 此外，賓客在這里可以了解法國葡萄酒的歷史和文化，體驗(yàn)地下酒窖，品味各種特色的法國葡萄酒，還能在葡萄園采摘新鮮葡萄。 山東濰坊博納莊園項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書 New Visual Angel 商業(yè)秘密聲明 ? 本文內(nèi)包含的資料屬于山東龍之潤投資置業(yè)有限公司的商業(yè)機(jī)密，一旦泄漏，可能被商業(yè)競爭者利用。 楊瓦路 穆響路 眉南路 寶通街 項(xiàng)目屬性：目前項(xiàng)目周邊道路能級較低通達(dá)性不足，周圍有森林公園、未完工的體育公園等景觀資源，但認(rèn)知度較低 基本農(nóng)田 眉南路，雙向四車道 穆村鎮(zhèn) ,原始村落 穆響路，雙向兩車道 12年初寶通街開通，并和濰萊高速開出入口，西側(cè)楊瓦路 拓寬 森林公園 體育公園 項(xiàng)目周邊現(xiàn)有道路全部為能級較低的鄉(xiāng)鎮(zhèn)道路組成 項(xiàng)目周邊以農(nóng)田和原始村落為主 管、線、煤、暖等基本市政已完成 項(xiàng)目 項(xiàng)目屬性：項(xiàng)目內(nèi)部落差較大、地形較為復(fù)雜，有一定的山水資源但不強(qiáng)勢 小水域、死水 葡萄莊園 地形復(fù)雜 林地小道 有山有水，但山水資源優(yōu)勢不明顯 項(xiàng)目屬性：項(xiàng)目建設(shè)用地 1176畝，公園配套用地 2770畝，建設(shè)用地綜合容積率在 ，配套用地為農(nóng)田及林場 項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)： ? 總規(guī)劃用地： 約合 3950畝 ? 其中建設(shè)發(fā)展： 約合 1176畝；公園配套：約合 2770畝 ? 建設(shè)用地綜合容積率在 ? 公園配套用地為農(nóng)田及林地 ? 目前 320畝葡萄園與 200畝水域已完成土地的流轉(zhuǎn)，葡萄園已初具規(guī)模 公園配套用地 建設(shè)發(fā)展用地 項(xiàng)目初步概念方案鳥瞰圖 25號地塊概況： 地塊狹長不規(guī)則、地勢稍高、地形復(fù)雜、西側(cè)臨水、東臨公園配套用地及 27號地塊 ： 用地屬性：一類居住用地 占地： 109727平米（ ） 容積率： 限低： 4層以上 27號地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)： 地塊狹長不規(guī)則、地勢稍高、高差稍緩、東西建設(shè)用地、南接公園配套用地 用地屬性：一類居住用地 占地： 81396平米（ ） 容積率： 限低： 4層以上 26號地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)： 地塊稍方正、地勢低洼、高差稍緩、西鄰葡萄園、東臨未來的公園配套（現(xiàn)葡萄園） 用地屬性：一類居住用地 占地： 68090 平米（ ） 容積率： 限低： 4層以上 26 25 27 啟動區(qū)地形圖 啟動區(qū)地塊概況 啟動區(qū)認(rèn)知 項(xiàng)目屬性：啟動區(qū)由 2 2 27三塊地組成， 375畝，一類居住用地，容積率 ，限低 4層，地形狹長且用地條件較為復(fù)雜 優(yōu)勢 ? 城市規(guī)劃的旅游度假核心區(qū)內(nèi)的重要項(xiàng)目之一 ? 具有一定的景觀資源 ? 規(guī)模較大，便于整體規(guī)劃 ? 遠(yuǎn)郊陌生區(qū)域 ? 交通不便，配套缺失 ? 目前區(qū)域和項(xiàng)目的界面較差 ? 地形復(fù)雜 劣勢 項(xiàng)目屬性界定：三線潛力城市規(guī)劃旅游度假核心區(qū)內(nèi)，遠(yuǎn)郊陌生區(qū)域，具有非強(qiáng)勢景觀資源的中大規(guī)模區(qū)域運(yùn)營項(xiàng)目 16 2 城市及區(qū)域背景分析 ?城市背景分析 ?區(qū)域背景分析 黃河三角洲生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)： ?主要包括山東省的東營市、濱州市全部及濰坊市、德州市、淄博市、煙臺市部分地區(qū)，共 19個縣（市、區(qū)），陸地面積 ，約占山東全省面積的六分之一 ?形成以高效生態(tài)農(nóng)業(yè)為基礎(chǔ)、環(huán)境友好型工業(yè)為重點(diǎn)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為支撐的高效生態(tài)產(chǎn)業(yè)體系 山東半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)： ? 藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)是以臨港、涉海、海洋產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)為特征 ?濰坊將北部沿海作為藍(lán)色經(jīng)濟(jì)發(fā)展和支撐全市增量投入的主戰(zhàn)場，在海洋經(jīng)濟(jì)、海洋優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)培育等方面率先突破 戰(zhàn)略機(jī)遇：受益雙重國家戰(zhàn)略，濰坊迎來新一輪發(fā)展契機(jī)，具備較大的后發(fā)優(yōu)勢，但 35年內(nèi)城市發(fā)展難以實(shí)現(xiàn)質(zhì)的飛躍 鐵路： ? 京滬高鐵：北京 — 濰坊 上海 膠濟(jì)鐵路：青島 — 濰坊 — 濟(jì)南 公路： ? 濟(jì)青高速：濟(jì)南 — 濰坊 青島 濰萊高速：濰坊 — 萊州 青銀高速：青島 — 濰坊 — 銀川 G309：榮成 — 濰坊 — 蘭州 航空： ? 濰坊南苑機(jī)場： 有直達(dá)上海、北京航班 區(qū)位特點(diǎn)：位于濟(jì)、青、煙金三角中心，承接三地資源，同時受三地?cái)D壓，目前是發(fā)展盆地，其對周邊城市的帶動及吸引力較弱 城市規(guī)劃：位于城市主流發(fā)展方向，且濰坊每年的擴(kuò)展速度為 4平方公里，郊區(qū)城市化進(jìn)程加快 濰坊城市擴(kuò)張速度每年約 4平方公里 人口增加約 ~ —— 規(guī)劃院院長 ? 2023— 2023年濰坊 GDP增長率均保持在 10%以上，省內(nèi)排名第四，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng) ? 隨 GDP增長，城市經(jīng)濟(jì)總量不斷擴(kuò)大，提供良好的房地產(chǎn)市場大環(huán)境 城市經(jīng)濟(jì)：經(jīng)濟(jì)實(shí)力位居山東中上游，總體尚可，但尚不如周邊節(jié)點(diǎn)城市，對外部高端人才、資金、高端產(chǎn)業(yè)的吸引力尚不足 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：二產(chǎn)為主導(dǎo)，三產(chǎn)相對薄弱，以自然資源消耗性及勞動、資金密集型產(chǎn)業(yè)為主，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有待升級 ?形成 機(jī)械裝備、紡織服裝、海洋化工、造紙包裝、食品加工 等 5大工業(yè)支柱產(chǎn)業(yè) ?濰柴是全球最大的船舶動力制造基地 二產(chǎn) ?以生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)為主 ?高端服務(wù)業(yè)落后 三產(chǎn) ?全國蔬菜基地 ?形成 蔬菜、西瓜種植；姜、蒜種植；畜禽養(yǎng)殖 等龍頭產(chǎn)業(yè) 一產(chǎn) 主導(dǎo)產(chǎn)業(yè) ? 近兩年常住總?cè)丝谘杆僭鲩L，說明濰坊對外來人口的吸引力有所增強(qiáng) ? 2023年開始，濰坊城市擴(kuò)張?zhí)崴?，政府?guī)劃 2023年達(dá)到 62%，將對房產(chǎn)市場提供穩(wěn)定需求 人口結(jié)構(gòu)：濰坊產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)決定其金字塔型人口結(jié)構(gòu)，具備一定的高端人口，但數(shù)量相對有限 金字塔結(jié)構(gòu) 啞鈴型結(jié)構(gòu) 橄欖型結(jié)構(gòu) 高端人口 中端人口 低端人口 濰坊目前社會人口結(jié)構(gòu) 社會人口演變模型 城市背景研究總結(jié)：城市發(fā)展?jié)摿^大，但 35年內(nèi)難有質(zhì)的改變，具有一定數(shù)量的高端客戶，但容量相對有限 Key words : ?潛力城市 ?相對封閉 ?經(jīng)濟(jì)盆地 ?高端客戶相對有限 ?中短期內(nèi)無改觀 城市格局：濰坊屬于三線潛力城市，具有豐富、優(yōu)質(zhì)的資源條件，但目前受周邊節(jié)點(diǎn)城市影響，處于發(fā)展盆地 城市發(fā)展：城市經(jīng)濟(jì)增長較快，發(fā)展?jié)摿^大，隨著城鐵的開通將進(jìn)一步提升區(qū)域內(nèi)外影響力，但短期內(nèi)現(xiàn)狀難以改善 城市人口：人口數(shù)量及城市化率不斷增長推動房地地產(chǎn)發(fā)展，但支柱產(chǎn)業(yè)及其配套三產(chǎn)帶來的高端人口相對有限 24 2 城市及區(qū)域背景分析 ?城市背景分析 ?區(qū)域背景分析 九龍澗生態(tài)旅游園 濰河生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū) 主城區(qū) 區(qū)位特點(diǎn)：項(xiàng)目位于市區(qū)到濰河景觀帶及峽山水庫等強(qiáng)勢景觀資源的必由通道，位于城市的主流旅游通道節(jié)點(diǎn)區(qū)域 濰河生態(tài)濕地保護(hù)開發(fā)和生態(tài)景觀帶建設(shè)，打造成風(fēng)景秀麗，環(huán)境優(yōu)美，功能齊全，集商居、旅游、休閑、娛樂、體育競技、文化開發(fā)于一體的特色景區(qū)，目前很多市民前去度假、游玩 峽山水庫 峽山水庫 濰河景觀 濰河景觀 區(qū)域交通：目前交通不便，隨著明年寶通街開通和楊瓦路拓寬，到市區(qū)的通行時間及距離大大縮短，與市區(qū)的聯(lián)系度加強(qiáng) 寶通街（未開通） 穆響路 眉南路 楊瓦路 穆響路，雙向兩車道 眉南路，雙向四車道 外圍有兩條高速，東西兩向最近入口距離均為 12公里 明年初寶通街的開通和楊瓦路的拓寬，會盤活區(qū)域與市區(qū)的聯(lián)系，只需 18分鐘車程 濰萊高速 青銀高速 區(qū)域規(guī)劃：項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)榉蛔訁^(qū)十二五重點(diǎn)規(guī)劃打造的三大區(qū)域之一，定位為濰坊東部城市次中心，具備較大發(fā)展?jié)摿? 十二五規(guī)劃強(qiáng)調(diào)坊子區(qū)加強(qiáng)三位一體發(fā)展： ?老城區(qū) ：大力發(fā)展文化旅游和以商貿(mào)物流為主的現(xiàn)代服務(wù)業(yè) ?新城區(qū)： 著力打造先進(jìn)制造業(yè)聚集區(qū)和商貿(mào)繁榮的宜居新城 ?九龍生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū) ：突出發(fā)展生態(tài)觀光旅游和航空配套工業(yè)園，著力打造濰坊東部城市次中心 九龍澗生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū) 老城區(qū) 新城區(qū) 區(qū)域規(guī)劃：打造集觀光、旅游、度假于一體的綜合生態(tài)度假區(qū)，規(guī)劃起點(diǎn)高，但目前處于啟動期，區(qū)域成型需較長時間 九龍澗生態(tài)公園： 7000畝，包括西龍澗、大龍澗、小龍澗、三仙島、龍舌瀑及周邊村地，該區(qū)在作為核心區(qū)進(jìn)行保護(hù)的同時，開發(fā)生態(tài) 休閑型旅游產(chǎn)品。 2023年出讓 以下住宅地塊共 1202畝，占住宅用地總出讓量的 %， 2023年這一數(shù)據(jù)為 % ? 價格方面，在經(jīng)過 2023年稍稍回調(diào)后， 2023年地價大幅上漲，同比 增長 39%達(dá) 82萬元 /畝 ? 濰坊住宅市場受新政影響不大，