【正文】 4045 4550 區(qū)域認(rèn)知 知道那里有森林公園，以前去過一次，太偏了 對(duì)坊子區(qū)不是很了解，也沒有去過 坊子區(qū)比較偏，缺乏配套，個(gè)人感覺 35年不會(huì)有太大的改善 風(fēng)景還可以，但感覺還是太偏了，逼近是農(nóng)村 分析： ?對(duì)坊子區(qū)有接觸和了解的客戶，認(rèn)為區(qū)域位臵較偏，且短期內(nèi)難有起色，對(duì)區(qū)域的認(rèn)知途徑主要來自于森林公園 ?對(duì)坊子區(qū)無接觸的客戶，對(duì)區(qū)域完全陌生，說明區(qū)域影響力較差 濰坊高端物業(yè)開發(fā)水平認(rèn)知：多數(shù)受訪者認(rèn)為市場(chǎng)整體產(chǎn)品力不足，期待高品質(zhì)產(chǎn)品出現(xiàn) 張先生 李先生 錢先生 徐小姐 ? 職業(yè)：某私營業(yè)主 ? 年齡： 4550 ? 高端物業(yè)開發(fā)水平： 大觀天下規(guī)劃的還不錯(cuò)，但現(xiàn)在畢竟停留在圖紙上，誰也不知道能不能落實(shí) ? 職業(yè)：某大型國企的 領(lǐng)導(dǎo) ? 年齡： 4550 ? 高端物業(yè)開發(fā)水平： 濰坊沒什么好房子，想買好一點(diǎn)的都去青島了 ? 職業(yè)：銀行領(lǐng)導(dǎo) ? 年齡： 4550 ? 高端物業(yè)開發(fā)水平： 開發(fā)水平參差不齊，好的別墅樓盤太少，而且聽到消息去買的時(shí)候，已經(jīng)內(nèi)部賣完了 ? 職業(yè)：某私企高層 ? 年齡： 3540 ? 高端物業(yè)開發(fā)水平： 目前濰坊高端項(xiàng)目不多， 且整體產(chǎn)品不是很好 分析： ? 對(duì)目前濰坊高端物業(yè)的戶型設(shè)計(jì)、周邊環(huán)境、物業(yè)服務(wù)等方面不大滿意 ? 多數(shù)受訪客戶均有高端物業(yè)的臵業(yè)意向 對(duì)本案的意向：可以考慮購臵本案別墅產(chǎn)品，但是交通和環(huán)境以及產(chǎn)品力是考慮的前提條件 韓小姐 宋先生 李先生 ? 職業(yè)：政府職員 ? 年齡： 3540 ? 能否吸引客戶：只要真的按你們所說的，有到市區(qū)的主干道，環(huán)境打造的好，是可以考慮的 ? 職業(yè)：企業(yè)主 ? 年齡： 3540 ? 能否吸引客戶：環(huán)境好固然好，但是還得有學(xué)校、超市之類的配套，不然生活太不方便了 ? 職業(yè)：未知 ? 年齡： 5055 ? 能否吸引客戶：一般高端物業(yè)都會(huì)規(guī)劃在郊區(qū)啊，那里安靜、環(huán)境好，只要你們物業(yè)的品質(zhì)好，肯定會(huì)去買的 物業(yè)形態(tài)偏好：獨(dú)棟、類獨(dú)棟、聯(lián)排產(chǎn)品接受度高，對(duì)疊加、花園洋房接受度不高，大平層及合院類產(chǎn)品認(rèn)知不足，需引導(dǎo) 王先生 ? 職業(yè)：政府官員 ? 年齡： 4550 ? 建筑形態(tài)的喜好：喜歡獨(dú)棟，獨(dú)門獨(dú)院很好，空間大，私密性好 李先生 周小姐 ? 職業(yè)：未知 ? 年齡： 5055 ? 建筑形態(tài)的喜好：喜歡大平層，覺得樓爬上爬下很麻煩，所有的功能室都在一層樓上很方便 ? 職業(yè)：某私營業(yè)主 ? 年齡： 3540 ? 建筑形態(tài)的喜好：首選是獨(dú)棟，樓上樓下都是自家的，并且前后還有院，很方便；如果雙拼和聯(lián)排的私密性做的好，也可以接受 分析： ?濰坊的高端客戶對(duì)私密性要求較高，希望有屬于自己的前后花園，因此對(duì)于合院別墅不敏感 臵業(yè)影響因素：環(huán)境、品質(zhì)、價(jià)格是受訪客戶最關(guān)注的因素，其次是相關(guān)的配套、物管等 分析： ? 影響高端客戶臵業(yè)的因素很一致，對(duì)環(huán)境、產(chǎn)品品質(zhì)要求最高，源于濰坊目前高端物業(yè)的環(huán)境嘈雜、景觀品質(zhì)達(dá)不到高端客戶的要求，鑒于此，價(jià)格因素都不是最重要的 ? 高端客戶工作較忙，對(duì)私密、安全的要求也很高，所以細(xì)致周到的貼心生活物業(yè)服務(wù)以及社區(qū)全方位的安保等，也會(huì)在一定程度上影響客戶臵業(yè) 物業(yè)類型面積要求：獨(dú)棟面積在 300500m178。 —— 某企業(yè)高管 訪談總結(jié)：客戶對(duì)本案區(qū)域認(rèn)知不足，普遍認(rèn)為濰坊缺乏高品質(zhì)住宅產(chǎn)品，高端臵業(yè)最為關(guān)注環(huán)境及品質(zhì)，擁有較強(qiáng)大的購買力 區(qū)域認(rèn)知： 大部分受訪對(duì)象認(rèn)為該項(xiàng)目區(qū)域偏遠(yuǎn)、配套不完善以及環(huán)境一般 臵業(yè)目的： 大多數(shù)受訪客戶中濰坊本地客戶以改善型居住為主，周邊縣市以投資型為主 對(duì)本案的臵業(yè)意向： 區(qū)域高端物業(yè)開發(fā)水平一般，大多受訪者傾向于獨(dú)棟，并認(rèn)為要環(huán)境優(yōu)美、配套完善 產(chǎn)品類型及價(jià)格： 獨(dú)棟 300㎡ 以上，總價(jià) 400600萬；聯(lián)排 200280㎡ ，總價(jià) 200300萬；疊加 180200㎡ ，總價(jià) 100200萬 臵業(yè)關(guān)注因素： 產(chǎn)品的品質(zhì)、環(huán)境、價(jià)格是受訪客戶最關(guān)注的因素，其次關(guān)注的因素是配套、物管等 64 5 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 項(xiàng)目 1 ? 項(xiàng)目開發(fā)周期 5年，高層公寓區(qū)暫不開發(fā)，僅考慮期末土地增值收益 3 2 ? 開發(fā)成本根據(jù)開發(fā)商提供數(shù)據(jù)結(jié)合市場(chǎng)調(diào)研所獲指標(biāo)綜合考量 4 5 ? 項(xiàng)目別墅區(qū)物業(yè) 100%銷售，未考慮酒堡及會(huì)所產(chǎn)生的直接或間接收益 ? 營業(yè)稅及附加 %；土地增值稅按照 1%預(yù)征未清算；企業(yè)所得稅 25%比例征收 ? 600畝葡萄園及 200畝水域流轉(zhuǎn)運(yùn)營總計(jì) 8年相應(yīng)成本攤?cè)氤杀? 占地面積（萬方） 建筑面積（萬方） 綜合容積率 會(huì)所建面 5000（地下1000） 類獨(dú)棟建面 41910 聯(lián)排建面 28575 合院建面 26480 類獨(dú)棟套數(shù) 104 聯(lián)排套數(shù) 105 合院套數(shù) 98 啟動(dòng)區(qū)測(cè)算指標(biāo)基礎(chǔ)：別墅區(qū)約 10萬平米，其中會(huì)所 5000平米，類獨(dú)棟建面 ，聯(lián)排 ，合院 項(xiàng)目別墅區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)： 備注：項(xiàng)目高層區(qū)占地約 6萬平米，容積率 ，為 1124層高層建筑 產(chǎn)品系類基準(zhǔn)價(jià)格確定：采用市場(chǎng)比準(zhǔn)法得出類獨(dú)棟目前價(jià)格 /平米，聯(lián)排 /平米，合院 /平米 由于目前市場(chǎng)未有合院產(chǎn)品，且市場(chǎng)上產(chǎn)品品質(zhì)稍差與聯(lián)排，所以建議價(jià)格與聯(lián)排形成差異化 類獨(dú)棟 18500元 /平米 聯(lián)排 13500元 /平米 合院 12500元 /平米 產(chǎn)品初步市場(chǎng)定價(jià) 啟動(dòng)區(qū)投資估算：總成本為 ，總投資為 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 計(jì)算基數(shù) 單價(jià) 總金額( 萬元） 備注1 征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)用 2 6 6 3 . 8 4涵蓋37 畝建設(shè)用地范圍內(nèi)及60 0畝葡萄園及20 0畝水域范圍內(nèi)的征地拆遷補(bǔ)償所有相關(guān)費(fèi)用2 建設(shè)用地出讓及農(nóng)用地流轉(zhuǎn)費(fèi)用 2 0 8 3 1 . 2 0涵蓋37 畝建設(shè)用地出讓費(fèi)用及60 0畝葡萄園及20 0畝水域的流轉(zhuǎn)費(fèi)用 37 畝建設(shè)用地土地出讓金 37 畝 34 萬/畝 12 77 0 涵蓋土地契稅 60 0畝葡萄園流轉(zhuǎn)費(fèi)用分?jǐn)?32 0畝，8 年；28 0畝4 .5年 10 00 元/畝*年 38 0 60 0畝葡萄園流轉(zhuǎn)費(fèi)用總和攤?cè)氤杀?20 0畝水域流轉(zhuǎn)費(fèi)用分?jǐn)?20 0畝，8 年 20 0元/畝*年 32 .00 20 0畝水域流轉(zhuǎn)費(fèi)用總和攤?cè)氤杀?60 0畝葡萄園運(yùn)營管理費(fèi) 32 0畝，8 年；28 0畝4 .5年 2萬/畝*年 76 40 .00 60 0畝葡萄園運(yùn)營管理費(fèi)用總和攤?cè)氤杀? 前期工程費(fèi) 9 1 8 6 . 5 2 設(shè)計(jì)勘察費(fèi) 10 0,9 65 平米 95 元/平米 95 7 (含精裝修設(shè)計(jì)費(fèi)) 三通一平 37 畝 25 0元/平米 62 63 .36 臨時(shí)設(shè)施費(fèi) 50 0 建設(shè)用地及葡萄園的臨時(shí)設(shè)施費(fèi)用 報(bào)批報(bào)建增容費(fèi)等 10 0,9 65 平米 14 5元/平米 14 63 .99 規(guī)費(fèi)(35 + 20 + 10 + 80 )4 土建及安裝工程費(fèi) 9 6 , 9 6 5 2 3 5 5 9 . 2 5 聯(lián)排別墅 28 ,57 5 23 00 元/平米 65 72 .25 合院別墅 26 ,48 0 23 00 元/平米 60 90 .40 類獨(dú)立別墅 41 ,91 0 26 00 元/平米 10 89 05 社區(qū)管網(wǎng)及園林綠化工程費(fèi) 2 1 4 1 0 . 6 0 社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi) 10 0,9 65 平米 20 0元/平米 20 19 .30紅線內(nèi)采暖、給排水、燃?xì)?、?qiáng)電、智能化等管線費(fèi)用（20 + 40 + 20 + 20 + 10 0） 園林綠化工程費(fèi) 19 39 0 .1 小區(qū)園林綠化費(fèi)用 10 0,9 65 平米 60 0元/平米 60 57 .90 小區(qū)內(nèi)按照建筑面積每平米60 0元/平米計(jì)算 .2 20 0畝水域改造費(fèi)用 200畝 10 00 元/平米 13 33 0 20 0畝水體改造引水費(fèi)用按照1 00 0元/平米計(jì)算6 配套設(shè)施費(fèi) 1 5 0 0 0 . 0 0 會(huì)所 50 00 平米 15 00 0元/平米 75 00 .00 涵蓋會(huì)所的建安、裝修、設(shè)計(jì)等費(fèi)用 酒堡 60 00 .00 主次入口 2主2 次 15 00 .00 按照2個(gè)主入口2 個(gè)次入口計(jì)算7 市政配套費(fèi)及人防異地建設(shè)費(fèi) 3 5 8 4 . 2 6 市政配套費(fèi) 10 0,9 65 平米 28 0元/平米 28 27 .02 人防異地建設(shè)費(fèi) 10 0,9 65 平米 75 元/平米 75 48 其他費(fèi)用 7 0 6 . 7 8按照建安費(fèi)用的3% 估算（工程管理費(fèi)、營銷設(shè)施建造費(fèi)、維修基金等）9 不可預(yù)見費(fèi) 2 2 0 3 . 4 2 = (3+4+ 5+6+ 7+8)3%項(xiàng)目開發(fā)成本合計(jì) 9 9 1 4 5 . 8 7 = (1+2+ 3+4+ 5+6+ 7+8+ 9）10 銷售費(fèi)用、稅費(fèi)及附加 1 9 5 8 0 . 7 2 包括銷售費(fèi)用、土地增值稅、營業(yè)費(fèi)及附加11 管理費(fèi)用 3 7 8 2 . 5 4 = (3+4+ 5+6+ 7+8+ 9)5 %12 財(cái)務(wù)費(fèi)用 4 7 8 3 . 2 7 按照實(shí)際發(fā)生的資金缺口計(jì)算項(xiàng)目總投資合計(jì) 1 2 7 2 9 2 . 4 0 = (1+2+ 3+4+ 5+6+ 7+8+ 9+10+ 11 + 12 ） 啟動(dòng)區(qū)銷售收入：銷售收入 ，稅后收入 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年1 銷售總額（萬元） 202909 0 0 17057 17890 23408 29422 36199 25957 24400 285762 銷售回款（萬元） 202909 0 0 13646 17723 22304 28219 34843 28005 24712 33456銷售總額（萬元） 97307 0 0 17057 17890 14072 9839 10320 10823 11352 5953可銷售面積(㎡) 41910 41910 33528 25146 18860 14669 10478 6287 2096 0銷售面積(㎡) 8382 8382 6287 4191 4191 4191 4191 2096平均售價(jià)(元/ ㎡) 18500 19403 20350 21343 22385 23478 24624 25825 27086 28408銷售率（% ） 20% 20% 15% 10% 10% 10% 10% 5%銷售總額（萬元） 49581 0 0 0 0 9335 19582 17971 2693 0 0可銷售面積(㎡) 28575 28575 28575 28575 28575 28575 17145 7144 5715銷售面積(㎡) 5715 11430 10001 1429平均售價(jià)(元/ ㎡) 13500 14159 14850 15575 16335 17132 17969 18846 19765 20730銷售率（% ） 20% 40% 35% 5%銷售總額（萬元） 42521 0 0 0 0 0 0 7908 12441 13048 9124可銷售面積(㎡) 23766 23766 23766 23766 23766 23766 23766 19013 11883 4753 0銷售面積(㎡) 4753 7130 7130 4753平均售價(jià)(元/ ㎡) 12500 13110 13750 14421 15125 15863 16638 17450 18301 19195銷售率（% ） 20% 30% 30% 20%銷售總額（萬元） 13500 0 13500可銷售面積(畝) 90 90 90 90 90 90 90 90 90 90 0銷售面積(畝) 90平均售價(jià)(萬元/ 畝) 150銷售率（% ） 100%3 銷售費(fèi)用、稅