【正文】 2023/1/212023/1/212023/1/21Jan2321Jan23 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 2023/1/212023/1/212023/1/212023/1/211/21/2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。九澗即大龍澗、小龍澗、西龍澗、北龍澗、南龍澗、白龍澗、黑龍澗、赤龍澗、青龍澗，總蓄水量 67萬立方米。 博納莊園區(qū)（含啟動區(qū)） 內容包括 住宅、會所、幼兒園 ，是地塊容積率約為 ，擁有優(yōu)美、舒適的綠化和濱水環(huán)境，采用具有法式建筑元素的建筑風格，展現(xiàn) 法國風情 的文化氣息以及 典雅高端的社區(qū)形象。之間 客戶語錄： 獨立別墅的面積要 稍微大一些，起碼要超過 300㎡ ，否則沒有別墅的感覺了 公務員 總價接受范圍：大多數受訪對象能夠接受獨棟的價格在 400600萬；聯(lián)排的價格在 200300萬 ? 客戶對于總價的預算，都是參考目前市場的主流單價和面積 ? 在訪談的時候，客戶說出的總價預期會比自己實際的總價承受能力要少低一些，因此，客戶的實際總價購買力會比我們統(tǒng)計的還要高 客戶語錄： 我傾向于獨棟面積控制在 300400㎡ ，按均價 1萬 3算，總價在 500萬左右。 2023/1/212023/1/212023/1/212023/1/211/21/2023 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023/1/212023/1/212023/1/212023/1/21 MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blanditut cursus. 感 謝 您 的 下 載 觀 看 專家告訴 。 2023/1/212023/1/212023/1/21Jan2321Jan23 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 某私營業(yè)主 各物業(yè)形態(tài)版塊分布表 多層 小高層 高層 別墅 奎文區(qū) 稀缺 較少 較多 稀缺 濰城區(qū) 較少 多 多 稀缺 坊子區(qū) 多 較少 稀缺 多 寒亭區(qū) 較少 多 稀缺 稀缺 高新區(qū) 稀缺 較多 較多 無 濱海區(qū) 稀缺 較少 較少 稀缺 開發(fā)區(qū) 較少 較少 較少 無 各種物業(yè)類型的整體市場表現(xiàn) 物業(yè)類型 客戶需求性 市場稀缺性 獨棟 極高 很稀缺 雙拼 極高 很稀缺 聯(lián)排 較高 稀缺 疊加 一般 一般 花園洋房 較小 一般 住宅 一般 不稀缺 總結 5：公寓主流單價在 35005000，獨棟 ，聯(lián)排 700010000，疊加 6500 3000 4000 5000 6000 7000 8000 聯(lián)排 9000 10000 奎文 濰城 坊子 寒亭 高新 開發(fā)區(qū) 濱海 獨棟 疊加 公寓 20230 … 公寓 聯(lián)排 獨棟 47 3 濰坊房地產市場研究 ?整體房地產市場研究 ?板塊市場研究 ?高端住宅市場研究 競爭對象鎖定：在售別墅項目（包括昌樂）、花園洋房，以及均價在 5500元 /㎡ 以上的公寓項目，共計 15個 昌樂 坊子 奎文 濰城 寒亭 高新 濱海 開發(fā)區(qū) 方位示意圖 奎文區(qū) 高新區(qū) 開發(fā)區(qū) 奎文區(qū) 高新區(qū) 坊子區(qū) 分布區(qū)域：高端公寓主要分布在中心城區(qū)，而別墅物業(yè)主要分布于昌樂壽陽山區(qū)域、坊子區(qū)以及濱海開發(fā)區(qū) 區(qū)域 項目名稱 總建面（萬方） 容積率 綠化率 物業(yè)類型 奎文區(qū) 濰京 12 40% 高層 天潤 〃 淺水灣 12 40% 多層、退臺洋房、聯(lián)排、疊加 陽光 100城市生活廣場 120 30% 住宅、辦公、商業(yè)、公寓 金鸞御景城 33% 多層、高層、疊加 茂華愛琴海 49 65% 多層電梯洋房、小高層、高層 濰城區(qū) 華安庭岸風景 % 多層、小高層、復式疊加別墅 高新區(qū) 麒麟公館 23 % 高層 中建大觀天下 208 42% 商業(yè)、住宅、別墅 坊子區(qū) 鳳棲墅 1號 5 50% 獨棟、聯(lián)排 鳳凰太陽城 100 45% 小高層、退臺洋房、別墅 恒信 〃 領海國際 40 40% 疊加、平墅、多層 寒亭區(qū) 歐洲小鎮(zhèn) 38 35% 聯(lián)排、疊加、多層洋房 濱海開發(fā)區(qū) 達美水岸 60 43% 獨棟、雙拼、疊拼、花園洋房、多層 昌樂縣 鼎恒伴山 20 50% 獨棟、電梯洋房 山水御花園 獨棟、雙拼、聯(lián)排 價格：公寓價格集中在 60007000，獨棟 ，聯(lián)排 700010000 濰京 天潤 〃 淺水灣 陽光 100城市生活廣場 金鸞御景城 茂華愛琴海 華安庭岸風景 麒麟公館 中建大觀天下 鳳棲墅 1號 鳳凰太陽城 恒信 〃 領海國際 歐洲小鎮(zhèn) 達美水岸 鼎恒伴山 山水御花園 6000 7000 8000 9000 10000 11000 12023 13000 公寓 獨棟 聯(lián)排 疊加 18000 …… 獨棟對聯(lián)排溢價 聯(lián)排對疊加溢價30%左右 疊加對公寓溢價20%左右 疊加對公寓溢價40%左右 去化速度：住宅月均去化 30— 60套；別墅物業(yè)去化較為快速，在推案量不大的情況下往往出現(xiàn)尚未開盤已全部內定的情況 住宅 洋房 疊加 聯(lián)排 獨棟 濰京 60套 /月 天潤 〃 淺水灣 4050套 /月 45套 /月 尾盤 4－ 5套／月 陽光 100 30套 /月 金鸞 〃 御景城 30套 /月 6套 茂華愛琴海 60套 /月 華安庭岸風景 40套 /月 6套 /月 麒麟公館 30套 /月 中建大觀天下 110套 /月 鳳棲墅 1號 2套 /月 2套 /月 鳳凰太陽城 30套 /月 恒信 〃 領海國際 30套 /月 達美水岸 30套 /月 5套 /月 鼎恒伴山 40套 /月 山水御花園 1314套 /月（認購） 總結 1：目前濰坊高端住宅項目主要依靠地段、資源及周邊配套產生溢價，總體品質感不足，各方面均具備發(fā)力空間 產品力打造 物管服務 規(guī)劃布局 社區(qū)會所 建筑單體 園林景觀 戶型設計 ?布局無特色、無創(chuàng)意，部分兵營排布 ?多數項目處理粗糙，景觀設計無主題，處于為造景而造景的階段，整體品質一般 ?常規(guī)戶型，缺失增值創(chuàng)新點 ?會所數量少，功能單一、品質較差 ?無主流風格，外立面以面磚為主，整體表現(xiàn)力不強、品質感一般 ?缺乏特色和增值服務，物管執(zhí)行力較弱， 總結 2：與先進城市相比，濰坊高端項目目前正處于制造商品階段，有很大的提升空間，但需切合市場適度提高 提交產品 制造商品 提交服務 展示體驗 市場 溢價 無差別 競爭 有差別 無關的 顧客需求 有關的 北京、上海 產品水平 青島 產品水平 濰坊 產品水平 臨朐 產品水平 54 4 潛在客戶分析 客戶訪談：針對濰坊市潛在高端臵業(yè)客戶人群，我們對此類客戶進行了深度訪談 訪談時間： 2023年 7月27日至 2023年 8月 3日 訪談地點： 星級會所、奔馳 4S店、邀約 訪談對象： 大型企業(yè)中高層領導、房地產開發(fā)商 區(qū)域認知：多數受訪者認為目前項目所在區(qū)域較為偏遠、配套缺乏、環(huán)境一般，短期內難有起色，區(qū)域認知度不足 TEXT TEXT TEXT 職業(yè) 公務員 某私營業(yè)主 公務員 某私企中高層 性別 男 女 男 男 年齡 4045 4550 4045 4550 區(qū)域認知 知道那里有森林公園，以前去過一次，太偏了 對坊子區(qū)不是很了解，也沒有去過 坊子區(qū)比較偏，缺乏配套，個人感覺 35年不會有太大的改善 風景還可以，但感覺還是太偏了，逼近是農村 分析： ?對坊子區(qū)有接觸和了解的客戶，認為區(qū)域位臵較偏，且短期內難有起色，對區(qū)域的認知途徑主要來自于森林公園 ?對坊子區(qū)無接觸的客戶，對區(qū)域完全陌生，說明區(qū)域影響力較差 濰坊高端物業(yè)開發(fā)水平認知：多數受訪者認為市場整體產品力不足，期待高品質產品出現(xiàn) 張先生 李先生 錢先生 徐小姐 ? 職業(yè)：某私營業(yè)主 ? 年齡： 4550 ? 高端物業(yè)開發(fā)水平： 大觀天下規(guī)劃的還不錯，但現(xiàn)在畢竟停留在圖紙上，誰也不知道能不能落實 ? 職業(yè)：某大型國企的 領導 ? 年齡： 4550 ? 高端物業(yè)開發(fā)水平： 濰坊沒什么好房子，想買好一點的都去青島了 ? 職業(yè)：銀行領導 ? 年齡： 4550 ? 高端物業(yè)開發(fā)水平： 開發(fā)水平參差不齊，好的別墅樓盤太少，而且聽到消息去買的時候，已經內部賣完了 ? 職業(yè)：某私企高層 ? 年齡： 3540 ? 高端物業(yè)開發(fā)水平： 目前濰坊高端項目不多， 且整體產品不是很好 分析： ? 對目前濰坊高端物業(yè)的戶型設計、周邊環(huán)境、物業(yè)服務等方面不大滿意 ? 多數受訪客戶均有高端物業(yè)的臵業(yè)意向 對本案的意向：可以考慮購臵本案別墅產品，但是交通和環(huán)境以及產品力是考慮的前提條件 韓小姐 宋先生 李先生 ? 職業(yè)：政府職員 ? 年齡： 3540 ? 能否吸引客戶：只要真的按你們所說的，有到市區(qū)的主干道，環(huán)境打造的好，是可以考慮的 ? 職業(yè)：企業(yè)主 ? 年齡： 3540 ? 能否吸引客戶：環(huán)境好固然好，但是還得有學校、超市之類的配套，不然生活太不方便了 ? 職業(yè)：未知 ? 年齡： 5055 ? 能否吸引客戶：一般高端物業(yè)都會規(guī)劃在郊區(qū)啊，那里安靜、環(huán)境好，只要你們物業(yè)的品質好，肯定會去買的 物業(yè)形態(tài)偏好：獨棟、類獨棟、聯(lián)排產品接受度高，對疊加、花園洋房接受度不高，大平層及合院類產品認知不足，需引導 王先生 ? 職業(yè)：政府官員 ? 年齡： 4550 ? 建筑形態(tài)的喜好：喜歡獨棟，獨門獨院很好，空間大，私密性好 李先生 周小姐 ? 職業(yè)：未知 ? 年齡： 5055 ? 建筑形態(tài)的喜好：喜歡大平層，覺得樓爬上爬下很麻煩，所有的功能室都在一層樓上很方便 ? 職業(yè)：某私營業(yè)主 ? 年齡： 3540 ? 建筑形態(tài)的喜好：首選是獨棟，樓上樓下都是自家的，并且前后還有院，很方便；如果雙拼和聯(lián)排的私密性做的好，也可以接受 分析： ?濰坊的高端客戶對私密性要求較高，希望有屬于自己的前后花園，因此對于合院別墅不敏感 臵業(yè)影響因素：環(huán)境、品質、價格是受訪客戶最關注的因素，其次是相關的配套、物管等 分析： ? 影響高端客戶臵業(yè)的因素很一致，對環(huán)境、產品品質要求最高，源于濰坊目前高端物業(yè)的環(huán)境嘈雜、景觀品質達不到高端客戶的要求，鑒于此，價格因素都不是最重要的