【正文】 在供應(yīng)偏大，但對(duì)項(xiàng)目影響有限 40 3 濰坊房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 ?整體房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 ?板塊市場(chǎng)研究 ?高端住宅市場(chǎng)研究 板塊劃分：按照發(fā)展階段及發(fā)展成因不同，目前濰坊住宅市場(chǎng)已形成七大板塊 坊子區(qū) 本案 濰城區(qū) 寒亭區(qū) 奎文區(qū) 高新區(qū) 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 濱海開發(fā)區(qū) ? 集中居住區(qū) 奎文區(qū) ：城市主要商業(yè)核心之一，配套完善 濰城區(qū) ：老城區(qū)所在地，形象陳舊，但有相對(duì)完善的生活配套和景觀資源 ? 產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)區(qū) 寒亭區(qū) ：生活配套相對(duì)不完善，以機(jī)械制造等工業(yè)以及旅游產(chǎn)業(yè)為支撐 高新區(qū)： 產(chǎn)業(yè)引入、市政、醫(yī)療、學(xué)校等配套基本完成 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)： 承接城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，打造創(chuàng)業(yè)、居住兩相宜的新城 濱海開發(fā)區(qū)： 城市未來重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，目前處于開發(fā)階段 ? 資源帶動(dòng)區(qū) 坊子區(qū) ：低容積率房地產(chǎn)開發(fā)聚集地，已進(jìn)入初步階段 總結(jié) 1：開發(fā)強(qiáng)度由中心向周邊逐漸減弱，濰城中、奎文開發(fā)強(qiáng)度最大，主流容積率 ，高新區(qū)次之，坊子區(qū)及濱海區(qū)域最弱 本案 濱海： 開發(fā)區(qū)： 寒亭： 高新： 坊子： 奎文： 濰城北： 濰城中： 濰城南： 減弱 減弱 減弱 總結(jié) 2：由中心區(qū)域奎文向外圍逐漸形成 4個(gè)價(jià)格梯度，坊子區(qū)目前占位第三價(jià)值梯隊(duì)，價(jià)值平臺(tái)較低 第一梯隊(duì) 第四梯隊(duì) 第三梯隊(duì) 第二梯隊(duì) 板塊： 奎文區(qū) 主流價(jià)格： 50006000 典型樓盤： 濰京，高層 6500 驅(qū)動(dòng)因素： 地段、配套、品質(zhì) 板塊： 濰城區(qū)、高新區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 主流價(jià)格： 40005000 典型樓盤： 魯發(fā)名城，多層 4500 驅(qū)動(dòng)因素： 配套、景觀、發(fā)展?jié)摿? 板塊： 坊子區(qū)、 寒亭區(qū) 主流價(jià)格： 35004000 典型樓盤： 歐洲小鎮(zhèn)，多層 3280 驅(qū)動(dòng)因素： 景觀、地緣性、規(guī)劃 板塊： 濱海開發(fā)區(qū) 主流價(jià)格： 25003000 典型樓盤：達(dá)美水岸，多層 3000 驅(qū)動(dòng)因素： 規(guī)劃、地緣性 總結(jié) 3：整體客戶以全市范圍為主，外地客戶較少，其中奎文、濱海、開發(fā)區(qū)客戶來源廣泛，其他區(qū)域以地緣性客戶為主 總結(jié) 4：別墅物業(yè)稀缺，結(jié)合別墅長(zhǎng)期稀缺的特性，本案可將高端別墅物業(yè)最大化，填補(bǔ)市場(chǎng)空白，占領(lǐng)市場(chǎng)制高點(diǎn) 客戶語(yǔ)錄： 現(xiàn)在濰坊市場(chǎng)物業(yè)類型很多，多層、花園洋房、大平層、高層、獨(dú)棟、疊加等都有。遠(yuǎn)期來看，對(duì)坊子區(qū)特別是高端別墅物業(yè)來說，無疑是有利的，但近期無影響。 區(qū)域配套：目前區(qū)域周邊僅以中低檔的鄉(xiāng)村生活配套為主，中高端配套缺失 基礎(chǔ)市政配套已接到區(qū)域內(nèi) 周邊無商業(yè)配套，均為村落 區(qū)域產(chǎn)業(yè)：周邊產(chǎn)業(yè)較發(fā)達(dá)，區(qū)域以旅游等三產(chǎn)、高科技產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，目前僅無人直升機(jī)研發(fā)基地入駐，產(chǎn)業(yè)成型需較長(zhǎng)時(shí)間 九龍生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū) 濰河生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū) 濰坊綜合保稅區(qū) 濰坊市高新技術(shù)開發(fā)區(qū) 以勃蘭特利直升機(jī)項(xiàng)目為核心，大力發(fā)展航空配套產(chǎn)業(yè)，建設(shè)集飛機(jī)研發(fā)組裝制造、零部件生產(chǎn)配套、通用航空服務(wù)于一體的航空配套工業(yè)園區(qū) 加快推進(jìn)濰河生態(tài)濕地保護(hù)開發(fā)和生態(tài)景觀帶建設(shè)，打造成風(fēng)景秀麗，環(huán)境優(yōu)美，功能齊全，集商居、旅游、休閑、娛樂、體育競(jìng)技、文化開發(fā)于一體的特色景區(qū) 規(guī)劃建設(shè)森林公園、國(guó)際鄉(xiāng)村俱樂部等高檔文化旅游項(xiàng)目，打造集自然山水和人文景觀于一體的風(fēng)景旅游區(qū)和生態(tài)度假區(qū) 2023年 1月 25日，保稅區(qū)正式獲國(guó)務(wù)院批復(fù)設(shè)立，在國(guó)家的支持下有大量?jī)?yōu)惠政策，未來將是全國(guó)僅有的十四個(gè)國(guó)家級(jí)保稅區(qū)之一 區(qū)域價(jià)值 KPI ： 濰坊城市發(fā)展的一塊“璞玉” ?區(qū)位交通 ?區(qū)域產(chǎn)業(yè) ?區(qū)域 資源 通過區(qū)域交通、規(guī)劃、資源、配套及產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀及前景分析，我們認(rèn)為區(qū)域目前發(fā)展滯后，缺乏認(rèn)知度，政府投入力度有限，但具備良好的基因， 應(yīng)該對(duì)區(qū)域價(jià)值進(jìn)行重構(gòu)，聯(lián)合區(qū)域其它企業(yè)及政府共同催熟區(qū)域價(jià)值及知名度 ?區(qū)域規(guī)劃 位于城市的主流旅游通道節(jié)點(diǎn)，明年寶通街的開通及楊瓦路的拓寬，區(qū)域與市區(qū)的通行時(shí)間大大縮短 ?區(qū)域配套 打造綜合生態(tài)度假區(qū)，規(guī)劃起點(diǎn)高，但目前處于啟動(dòng)期，且政府的實(shí)際推動(dòng)力度有限 有一定水系、植被及人文資源，區(qū)域景觀開發(fā)具備良好基礎(chǔ)，但目前區(qū)域資源認(rèn)知度不高 目前區(qū)域周邊僅以中低檔的鄉(xiāng)村生活配套為主，中高端配套缺失 區(qū)域規(guī)劃以旅游等三產(chǎn)、高科技產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，目前僅無人直升機(jī)研發(fā)基地入駐，產(chǎn)業(yè)整體成型需較長(zhǎng)時(shí)間 33 3 濰坊房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 ?整體房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 ?板塊市場(chǎng)研究 ?高端住宅市場(chǎng)研究 實(shí)施差異 核心內(nèi)容 影響差異 ? 一二線大于三四線城市 ? 需求向未限購(gòu)城市擠壓 ? 從 信貸、限購(gòu)、稅收 三方面提升準(zhǔn)入門檻、限制購(gòu)房和增加交易成本，加大對(duì)需求端抑制 ?差異明顯，北京最嚴(yán)厲，東部一二線城市次之，中西部城市較寬松，大量三四線城市如 濰坊未限購(gòu) 新國(guó)八條主要內(nèi)容及影響 ? 一二線城市限購(gòu)，擠壓需求向未限購(gòu)的三四線城市轉(zhuǎn)移，導(dǎo)致三四線城市房?jī)r(jià)上漲較快 ? 未來三四線城市出臺(tái)限購(gòu)令的可能性較大，但預(yù)計(jì)三四線城市限購(gòu)僅僅是在濰城等區(qū)域限購(gòu)，對(duì)本項(xiàng)目所在地坊子區(qū)遠(yuǎn)期有利、近期無影響 政策影響：限購(gòu)令可能將擴(kuò)大至三四線城市，但預(yù)計(jì)僅僅是濰城、奎文等區(qū)域限購(gòu)，對(duì)項(xiàng)目所在坊子區(qū)遠(yuǎn)期有利、近期無影響 專業(yè)人士訪談： 目前濰坊房地產(chǎn)市場(chǎng)仍以自住為主，投資意識(shí)普遍不強(qiáng)。 區(qū)內(nèi)共有九澗、九溝、三谷。 楊瓦路 穆響路 眉南路 寶通街 項(xiàng)目屬性：目前項(xiàng)目周邊道路能級(jí)較低通達(dá)性不足，周圍有森林公園、未完工的體育公園等景觀資源，但認(rèn)知度較低 基本農(nóng)田 眉南路，雙向四車道 穆村鎮(zhèn) ,原始村落 穆響路，雙向兩車道 12年初寶通街開通，并和濰萊高速開出入口，西側(cè)楊瓦路 拓寬 森林公園 體育公園 項(xiàng)目周邊現(xiàn)有道路全部為能級(jí)較低的鄉(xiāng)鎮(zhèn)道路組成 項(xiàng)目周邊以農(nóng)田和原始村落為主 管、線、煤、暖等基本市政已完成 項(xiàng)目 項(xiàng)目屬性：項(xiàng)目?jī)?nèi)部落差較大、地形較為復(fù)雜，有一定的山水資源但不強(qiáng)勢(shì) 小水域、死水 葡萄莊園 地形復(fù)雜 林地小道 有山有水，但山水資源優(yōu)勢(shì)不明顯 項(xiàng)目屬性：項(xiàng)目建設(shè)用地 1176畝，公園配套用地 2770畝，建設(shè)用地綜合容積率在 ，配套用地為農(nóng)田及林場(chǎng) 項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)： ? 總規(guī)劃用地： 約合 3950畝 ? 其中建設(shè)發(fā)展： 約合 1176畝；公園配套：約合 2770畝 ? 建設(shè)用地綜合容積率在 ? 公園配套用地為農(nóng)田及林地 ? 目前 320畝葡萄園與 200畝水域已完成土地的流轉(zhuǎn)，葡萄園已初具規(guī)模 公園配套用地 建設(shè)發(fā)展用地 項(xiàng)目初步概念方案鳥瞰圖 25號(hào)地塊概況： 地塊狹長(zhǎng)不規(guī)則、地勢(shì)稍高、地形復(fù)雜、西側(cè)臨水、東臨公園配套用地及 27號(hào)地塊 ： 用地屬性：一類居住用地 占地： 109727平米（ ） 容積率： 限低： 4層以上 27號(hào)地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)： 地塊狹長(zhǎng)不規(guī)則、地勢(shì)稍高、高差稍緩、東西建設(shè)用地、南接公園配套用地 用地屬性：一類居住用地 占地： 81396平米（ ） 容積率： 限低： 4層以上 26號(hào)地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)： 地塊稍方正、地勢(shì)低洼、高差稍緩、西鄰葡萄園、東臨未來的公園配套（現(xiàn)葡萄園） 用地屬性：一類居住用地 占地： 68090 平米（ ） 容積率： 限低： 4層以上 26 25 27 啟動(dòng)區(qū)地形圖 啟動(dòng)區(qū)地塊概況 啟動(dòng)區(qū)認(rèn)知 項(xiàng)目屬性：?jiǎn)?dòng)區(qū)由 2 2 27三塊地組成， 375畝，一類居住用地，容積率 ，限低 4層，地形狹長(zhǎng)且用地條件較為復(fù)雜 優(yōu)勢(shì) ? 城市規(guī)劃的旅游度假核心區(qū)內(nèi)的重要項(xiàng)目之一 ? 具有一定的景觀資源 ? 規(guī)模較大，便于整體規(guī)劃 ? 遠(yuǎn)郊陌生區(qū)域 ? 交通不便，配套缺失 ? 目前區(qū)域和項(xiàng)目的界面較差 ? 地形復(fù)雜 劣勢(shì) 項(xiàng)目屬性界定：三線潛力城市規(guī)劃旅游度假核心區(qū)內(nèi)，遠(yuǎn)郊陌生區(qū)域，具有非強(qiáng)勢(shì)景觀資源的中大規(guī)模區(qū)域運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目 16 2 城市及區(qū)域背景分析 ?城市背景分析 ?區(qū)域背景分析 黃河三角洲生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)： ?主要包括山東省的東營(yíng)市、濱州市全部及濰坊市、德州市、淄博市、煙臺(tái)市部分地區(qū)，共 19個(gè)縣（市、區(qū)），陸地面積 ，約占山東全省面積的六分之一 ?形成以高效生態(tài)農(nóng)業(yè)為基礎(chǔ)、環(huán)境友好型工業(yè)為重點(diǎn)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為支撐的高效生態(tài)產(chǎn)業(yè)體系 山東半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)： ? 藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)是以臨港、涉海、海洋產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)為特征 ?濰坊將北部沿海作為藍(lán)色經(jīng)濟(jì)發(fā)展和支撐全市增量投入的主戰(zhàn)場(chǎng)，在海洋經(jīng)濟(jì)、海洋優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)培育等方面率先突破 戰(zhàn)略機(jī)遇：受益雙重國(guó)家戰(zhàn)略，濰坊迎來新一輪發(fā)展契機(jī)，具備較大的后發(fā)優(yōu)勢(shì)，但 35年內(nèi)城市發(fā)展難以實(shí)現(xiàn)質(zhì)的飛躍 鐵路： ? 京滬高鐵：北京 — 濰坊 上海 膠濟(jì)鐵路：青島 — 濰坊 — 濟(jì)南 公路： ? 濟(jì)青高速：濟(jì)南 — 濰坊 青島 濰萊高速：濰坊 — 萊州 青銀高速：青島 — 濰坊 — 銀川 G309：榮成 — 濰坊 — 蘭州 航空： ? 濰坊南苑機(jī)場(chǎng)： 有直達(dá)上海、北京航班 區(qū)位特點(diǎn)：位于濟(jì)、青、煙金三角中心，承接三地資源，同時(shí)受三地?cái)D壓，目前是發(fā)展盆地，其對(duì)周邊城市的帶動(dòng)及吸引力較弱 城市規(guī)劃：位于城市主流發(fā)展方向，且濰坊每年的擴(kuò)展速度為 4平方公里，郊區(qū)城市化進(jìn)程加快 濰坊城市擴(kuò)張速度每年約 4平方公里 人口增加約 ~ —— 規(guī)劃院院長(zhǎng) ? 2023— 2023年濰坊 GDP增長(zhǎng)率均保持在 10%以上，省內(nèi)排名第四，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng) ? 隨 GDP增長(zhǎng)，城市經(jīng)濟(jì)總量不斷擴(kuò)大，提供良好的房地產(chǎn)市場(chǎng)大環(huán)境 城市經(jīng)濟(jì)：經(jīng)濟(jì)實(shí)力位居山東中上游，總體尚可，但尚不如周邊節(jié)點(diǎn)城市，對(duì)外部高端人才、資金、高端產(chǎn)業(yè)的吸引力尚不足 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：二產(chǎn)為主導(dǎo)，三產(chǎn)相對(duì)薄弱，以自然資源消耗性及勞動(dòng)、資金密集型產(chǎn)業(yè)為主，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有待升級(jí) ?形成 機(jī)械裝備、紡織服裝、海洋化工、造紙包裝、食品加工 等 5大工業(yè)支柱產(chǎn)業(yè) ?濰柴是全球最大的船舶動(dòng)力制造基地 二產(chǎn) ?以生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)為主 ?高端服務(wù)業(yè)落后 三產(chǎn) ?全國(guó)蔬菜基地 ?形成 蔬菜、西瓜種植；姜、蒜種植；畜禽養(yǎng)殖 等龍頭產(chǎn)業(yè) 一產(chǎn) 主導(dǎo)產(chǎn)業(yè) ? 近兩年常住總?cè)丝谘杆僭鲩L(zhǎng)，說明濰坊對(duì)外來人口的吸引力有所增強(qiáng) ? 2023年開始，濰坊城市擴(kuò)張?zhí)崴?，政府?guī)劃 2023年達(dá)到 62%，將對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)提供穩(wěn)定需求 人口結(jié)構(gòu)：濰坊產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)決定其金字塔型人口結(jié)構(gòu)，具備一定的高端人口，但數(shù)量相對(duì)有限 金字塔結(jié)構(gòu) 啞鈴型結(jié)構(gòu) 橄欖型結(jié)構(gòu) 高端人口 中端人口 低端人口 濰坊目前社會(huì)人口結(jié)構(gòu) 社會(huì)人口演變模型 城市背景研究總結(jié)：城市發(fā)展?jié)摿^大，但 35年內(nèi)難有質(zhì)的改變，具有一定數(shù)量的高端客戶，但容量相對(duì)有限 Key words : ?潛力城市 ?相對(duì)封閉 ?經(jīng)濟(jì)盆地 ?高端客戶相對(duì)有限 ?中短期內(nèi)無改觀 城市格局：濰坊屬于三線潛力城市，具有豐富、優(yōu)質(zhì)的資源條件，但目前受周邊節(jié)點(diǎn)城市影響，處于發(fā)展盆地 城市發(fā)展：城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)較快，發(fā)展?jié)摿^大，隨著城鐵的