【正文】 2 .3合院2 .4高層區(qū)土地 啟動(dòng)區(qū)資金運(yùn)籌：自有資金 3億，銀行借款總額 ，財(cái)務(wù)費(fèi)用 4783萬(wàn) 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年一 資金來(lái)源 253409 7000 31000 26146 17723 22304 28219 34843 28005 24712 334561 銷售經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生的現(xiàn)金來(lái)源 202909 0 0 13646 17723 22304 28219 34843 28005 24712 334561 . 1 銷售收入 202909 0 0 13646 17723 22304 28219 34843 28005 24712 334562 籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金來(lái)源 50500 7000 31000 12500 0 0 0 0 0 0 02 . 1 自有資金 30000 7000 230002 . 2 銀行借款 20500 8000 12500二 資金運(yùn)用 155401 6910 30528 26106 18218 17657 25321 16076 4667 4941 49761 開發(fā)總成本 99146 6531 29759 22442 14442 13142 7500 2457 811 1294 7692 銷售費(fèi)用、稅金及附加 19581 0 0 1646 1726 2259 2839 3493 2505 2355 27583 管理費(fèi)用 3783 378 378 378 378 378 378 378 378 378 3784 所得稅( 預(yù)繳） 7609 0 0 640 671 878 1103 1357 973 915 10725 借款本金償還 20500 12500 80006 借款利息支付 ( 財(cái)務(wù)費(fèi)用 ) 4783 0 390 1001 1001 1001 1001 390 0 0 0三 盈余資金 98007 90 472 39 (495) 4647 2898 18767 23338 19770 28480四 累計(jì)盈余資金 90 562 602 107 4754 7652 26419 49757 69527 98007項(xiàng)目 合計(jì)2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 啟動(dòng)區(qū)利潤(rùn)： 酒堡及會(huì)所收益未考慮， 稅后凈利潤(rùn)約 ，凈投資利潤(rùn)率 45% 備注：酒堡及會(huì)所收益未考慮 凈投資利潤(rùn)率 45% 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年1 經(jīng)營(yíng)收入 202909 0 0 13646 17723 22304 28219 34843 28005 24712 33456 銷售收入 202909 0 0 13646 17723 22304 28219 34843 28005 24712 334562 經(jīng)營(yíng)成本 127292 6910 30528 25467 17548 16779 11718 6719 3694 4026 3904 開發(fā)總成本 99146 6531 29759 22442 14442 13142 7500 2457 811 1294 769銷售費(fèi)用、稅金及附加19581 0 0 1646 1726 2259 2839 3493 2505 2355 2758 管理費(fèi)用 3783 378 378 378 378 378 378 378 378 378 378 財(cái)務(wù)費(fèi)用 4783 0 390 1001 1001 1001 1001 390 0 0 03 營(yíng)業(yè)利潤(rùn) 75617 ( 6 9 1 0 ) ( 3 0 5 2 8 ) ( 1 1 8 2 1 ) 176 5525 16501 28124 24312 20685 295524 所得稅 18904 0 0 0 6345 125595 凈利潤(rùn) 56712 ( 6910) ( 30528) ( 11821) 176 5525 16501 28124 17967 20685 169932023年 2023年序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì)2023年 2023年 2023年 項(xiàng)目整盤靜態(tài)經(jīng)濟(jì)測(cè)算前提假設(shè) 1 ? 通盤考慮 3947畝整體項(xiàng)目成本及經(jīng)濟(jì)收益，開發(fā)期為 10年 3 2 ? 建安開發(fā)成本參照開發(fā)商提供數(shù)據(jù)，相關(guān)稅費(fèi)主要來(lái)源于市場(chǎng)調(diào)研得到的相關(guān)資料 ? 別墅、花園洋房、高層、老年公寓、度假莊園、商業(yè)全部出售，銷售率為 100%，會(huì)所、酒保等經(jīng)營(yíng)收益不計(jì)入項(xiàng)目收入 ? 600畝葡萄園、 200畝水域，以及 1970畝林地相關(guān)費(fèi)用分?jǐn)傊另?xiàng)目開發(fā)成本 4 項(xiàng)目整盤經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 指標(biāo)26315088643642 5 /2 6 /2 7 地塊 262080發(fā)展用地 528025公園用地 7425962%21%綜合容積率 0 . 3 2綠地率建筑密度總體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)內(nèi)容規(guī)劃用地面積地上總建筑面積其中指標(biāo)184711074259九年制學(xué)校 10300幼兒園 3900商業(yè) 10900度假莊園 18480度假酒店 17409酒堡 6670其他 660080%13%0 . 0 4容積率公園用地經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)內(nèi)容其中規(guī)劃用地面積地上總建筑面積綠地率建筑密度525275528025住宅 480650老年公寓 4136836%19%1 . 03742雙聯(lián)洋房 202多列洋房 336花園洋房 653高層 2540總戶數(shù)其中規(guī)劃用地面積地上總建筑面積其中綠地率建筑密度容積率發(fā)展用地地塊主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)指標(biāo)25921326208035%1 9 . 5 0 %1 . 0 11524雙聯(lián)洋房 194多列洋房 199花園洋房 264高層 864綜合容積率總戶數(shù)其中內(nèi)容地產(chǎn)用地經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)規(guī)劃用地面積地上總建筑面積綠地率建筑密度26 發(fā)展用地 公園用地 整盤投資估算：總成本 ，總投資 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 計(jì)算基數(shù) 單價(jià) 總金額( 萬(wàn)元） 備注1 征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)用 8000 涵蓋39 47 畝所有的征地拆遷費(fèi)用2 建設(shè)用地出讓及農(nóng)用地流轉(zhuǎn)費(fèi)用 55871 11 77 畝建設(shè)用地土地出讓金 1177畝 34 萬(wàn)/畝 40018 11 77 畝建設(shè)用地土地出讓金及土地契稅 60 0畝葡萄園開發(fā)期流轉(zhuǎn)費(fèi)用分?jǐn)?600畝 10 00 元/畝*年 668 32 0畝流轉(zhuǎn)1 3年，2 80 畝流轉(zhuǎn)9年 20 0畝水域開發(fā)期流轉(zhuǎn)費(fèi)用分?jǐn)?200畝 20 0元/畝*年 52 流轉(zhuǎn)13 年 19 70 畝林地開發(fā)期流轉(zhuǎn)費(fèi)用分?jǐn)?1970畝 10 00 元/畝*年 1773 流轉(zhuǎn)9年 60 0畝葡萄園開發(fā)期運(yùn)營(yíng)管理費(fèi) 600畝 2萬(wàn)/畝*年 13360 32 0畝流轉(zhuǎn)1 3年，2 80 畝流轉(zhuǎn)9年3 前期工程費(fèi) 40862 設(shè)計(jì)勘察費(fèi) 86 43 64 平米 95 元/平米 8211 按照39 47 畝范圍內(nèi)所有的建筑面積計(jì)算 三通一平 1177畝 25 0元/平米 19617 按照建設(shè)用地范圍計(jì)算 臨時(shí)設(shè)施費(fèi) 1 500萬(wàn) 500 報(bào)批報(bào)建增容費(fèi)等 86 43 64 平米 14 5元/平米 12533 按照39 47 畝范圍內(nèi)所有的建筑面積計(jì)算4 土建及安裝工程費(fèi) 170041 雙拼別墅 15 04 80 平米 26 00 元/平米 39125 雙拼共39 6戶，戶均3 80 平米計(jì)算 聯(lián)排別墅 14 44 50 平米 23 00 元/平米 33224 聯(lián)排53 5戶，戶均2 70 平米計(jì)算 花園洋房 11 00 40 平米 20 00 元/平米 22023 花園洋房91 7戶，戶均1 20 平米計(jì)算 高層 33 70 53 平米 20 00 元/平米 67411 高層34 04 戶，戶均10 0平米計(jì)算 老年公寓 41 36 8平米 20 00 元/平米 82745 社區(qū)管網(wǎng)及園林綠化工程費(fèi) 81925 社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi) 86 43 64 平米 20 0元/平米 17287 按照39 47 畝范圍內(nèi)總建筑面積計(jì)算5 . 2 園林綠化工程費(fèi) 64638 .1 小區(qū)園林綠化費(fèi)用 79 01 05 平米 40 0元/平米 31604 按照11 77 畝范圍內(nèi)建筑面積計(jì)算 .2 19 70 畝林地綠化改造費(fèi)用 1970畝 10 萬(wàn)/畝 19700 涵蔬菜大棚建設(shè)、兒童、運(yùn)動(dòng)天地、愛情島、香舍里榭等的綠化改造費(fèi) .3 20 0畝水域改造費(fèi)用 200畝 10 00 元/平米 133336 配套設(shè)施費(fèi) 45758 會(huì)所 50 00 平米 15 00 0元/平米 7500 涵蓋會(huì)所的建安、裝修、設(shè)計(jì)等費(fèi)用 九年制學(xué)校 10 30 0平米 35 00 元/平米 3605 幼兒園 39 00 平米 30 00 元/平米 1170 商業(yè) 10 90 0平米 25 00 元/平米 2725 酒堡 66 70 平米 10 00 0元/平米 6670 涵蓋酒堡的建安、裝修、設(shè)計(jì)、設(shè)備等費(fèi)用 度假莊園 18 48 0平米 60 00 元/平米 11088 公園用地其它設(shè)施 8000 教堂、法式餐廳、古堡探索、迷宮等配套及設(shè)備 主次入口 5000萬(wàn) 5000 項(xiàng)目所有的主次入口7 市政配套費(fèi)及人防異地建設(shè)費(fèi) 30685 市政配套費(fèi) 86 43 64 平米 28 0元/平米 24202 按照39 47 畝范圍內(nèi)建筑面積計(jì)算 人防異地建設(shè)費(fèi) 86 43 64 平米 75 元/平米 6483 按照39 47 畝范圍內(nèi)建筑面積計(jì)算8 其他費(fèi)用 5101 按建安3% （工程管理費(fèi)、營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)、維修基金等）9 不可預(yù)見費(fèi) 11231 = (3+4+ 5+6+ 7+8)3%項(xiàng)目開發(fā)成本合計(jì) 449473 = (1+2+ 3+4+ 5+6+ 7+8+ 9）10 銷售費(fèi)用、稅費(fèi)及附加 84866 包括銷售費(fèi)用、土地增值稅、營(yíng)業(yè)費(fèi)及附加、印花稅11 管理費(fèi)用 19280 = (3+4+ 5+6+ 7+8+ 9)5 %12 財(cái)務(wù)費(fèi)用 25000 項(xiàng)目滾動(dòng)開發(fā)， 億財(cái)務(wù)費(fèi)用估算項(xiàng)目總投資合計(jì) 578619 = (1+2+ 3+4+ 5+6+ 7+8+ 9+10+ 11 + 12 ） 費(fèi)用項(xiàng)構(gòu)成：土建及安裝工程費(fèi)占比高達(dá) 30%，而建設(shè)用地出讓及農(nóng)用地流轉(zhuǎn)費(fèi)用占比不到 10%，項(xiàng)目具備較大的地價(jià)比較優(yōu)勢(shì) 銷售收入： 項(xiàng)目銷售凈收入為 通盤均價(jià)： ?雙拼 /㎡ ?聯(lián)排 /㎡ ?花園洋房 7000元 /㎡ ?高層 6000元 /㎡ ?老年公寓 7000元 /㎡ ?度假莊園 /㎡ ?商業(yè) /㎡ 981105面積（㎡） 150480單價(jià)（元/㎡） 25000銷售金額（萬(wàn)元） 376200面積（㎡） 144450單價(jià)（元/㎡） 18000銷售金額（萬(wàn)元） 260010面積（㎡） 110040單價(jià)（元/㎡） 7000銷售金額（萬(wàn)元） 77028面積（㎡） 337053單價(jià)（元/㎡） 6000銷售金額（萬(wàn)元） 202332面積（㎡） 41368單價(jià)（元/㎡） 7000銷售金額（萬(wàn)元） 28958面積（㎡） 18480單價(jià)（元/㎡） 11000銷售金額（萬(wàn)元） 20328面積（㎡） 10900單價(jià)（元/㎡） 15000銷售金額（萬(wàn)元） 1635084866196225494249198118962403 .銷售凈收入（1 2 ）2 .銷售費(fèi)用、稅金及附加（銷售金額的2% ）（% ）（%）（銷售金額的1% ）1 .銷售金額 損益表：項(xiàng)目營(yíng)業(yè)利潤(rùn)為 ，凈利潤(rùn)為 ，凈投資利潤(rùn)率為 % 投資收益率 % ?銷售收入： ?經(jīng)營(yíng)成本： ?營(yíng)業(yè)利潤(rùn)： ?稅后凈利潤(rùn)： 總計(jì)1 銷售收入 9811052 經(jīng)營(yíng)成本 5786192. 1 開發(fā)成本 4494732. 2 管理費(fèi)用 192802. 3 銷售費(fèi)用 196222. 4 營(yíng)業(yè)稅及附加 549422. 5 印花稅 4912. 6 土地增值稅 98112. 7 財(cái)務(wù)費(fèi)用 250003 營(yíng)業(yè)利潤(rùn) 4024874 所得稅 1006225 稅后利潤(rùn) 301865損益表 78 THE END 靜夜四無(wú)鄰，荒居舊業(yè)貧。之間 客戶語(yǔ)錄： 獨(dú)立別墅的