【正文】 7144 5715銷售面積(㎡) 5715 11430 10001 1429平均售價(元/ ㎡) 13500 14159 14850 15575 16335 17132 17969 18846 19765 20730銷售率（% ） 20% 40% 35% 5%銷售總額（萬元） 42521 0 0 0 0 0 0 7908 12441 13048 9124可銷售面積(㎡) 23766 23766 23766 23766 23766 23766 23766 19013 11883 4753 0銷售面積(㎡) 4753 7130 7130 4753平均售價(元/ ㎡) 12500 13110 13750 14421 15125 15863 16638 17450 18301 19195銷售率（% ） 20% 30% 30% 20%銷售總額（萬元） 13500 0 13500可銷售面積(畝) 90 90 90 90 90 90 90 90 90 90 0銷售面積(畝) 90平均售價(萬元/ 畝) 150銷售率（% ） 100%3 銷售費用、稅金及附加 19581 0 0 1646 1726 2259 2839 3493 2505 2355 27583 .1 銷售費用（1 3 ％） 6087 0 0 512 537 702 883 1086 779 732 8573 .2 營業(yè)稅及附加（1 5 .6% ） 11363 0 0 955 1002 1311 1648 2027 1454 1366 16003 .3 印花稅 （1 0 .05 ％） 101 0 0 9 9 12 15 18 13 12 143 .4 土地增值稅（1 1 ％） 2029 0 0 171 179 234 294 362 260 244 2864預繳企業(yè)所得稅（= 1 1 5 % 2 5 % ）7609 0 0 640 671 878 1103 1357 973 915 10725 銷售凈收入( = 2 3 4 ) 175719 0 0 11360 15326 19168 24276 29993 24527 21442 296272 .2聯排2 .1獨棟項目名稱 合計2023年 2023年 2023年 2023年 2023年2 .3合院2 .4高層區(qū)土地 啟動區(qū)資金運籌：自有資金 3億，銀行借款總額 ，財務費用 4783萬 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年一 資金來源 253409 7000 31000 26146 17723 22304 28219 34843 28005 24712 334561 銷售經營產生的現金來源 202909 0 0 13646 17723 22304 28219 34843 28005 24712 334561 . 1 銷售收入 202909 0 0 13646 17723 22304 28219 34843 28005 24712 334562 籌資活動產生的現金來源 50500 7000 31000 12500 0 0 0 0 0 0 02 . 1 自有資金 30000 7000 230002 . 2 銀行借款 20500 8000 12500二 資金運用 155401 6910 30528 26106 18218 17657 25321 16076 4667 4941 49761 開發(fā)總成本 99146 6531 29759 22442 14442 13142 7500 2457 811 1294 7692 銷售費用、稅金及附加 19581 0 0 1646 1726 2259 2839 3493 2505 2355 27583 管理費用 3783 378 378 378 378 378 378 378 378 378 3784 所得稅( 預繳） 7609 0 0 640 671 878 1103 1357 973 915 10725 借款本金償還 20500 12500 80006 借款利息支付 ( 財務費用 ) 4783 0 390 1001 1001 1001 1001 390 0 0 0三 盈余資金 98007 90 472 39 (495) 4647 2898 18767 23338 19770 28480四 累計盈余資金 90 562 602 107 4754 7652 26419 49757 69527 98007項目 合計2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 啟動區(qū)利潤： 酒堡及會所收益未考慮， 稅后凈利潤約 ，凈投資利潤率 45% 備注：酒堡及會所收益未考慮 凈投資利潤率 45% 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年1 經營收入 202909 0 0 13646 17723 22304 28219 34843 28005 24712 33456 銷售收入 202909 0 0 13646 17723 22304 28219 34843 28005 24712 334562 經營成本 127292 6910 30528 25467 17548 16779 11718 6719 3694 4026 3904 開發(fā)總成本 99146 6531 29759 22442 14442 13142 7500 2457 811 1294 769銷售費用、稅金及附加19581 0 0 1646 1726 2259 2839 3493 2505 2355 2758 管理費用 3783 378 378 378 378 378 378 378 378 378 378 財務費用 4783 0 390 1001 1001 1001 1001 390 0 0 03 營業(yè)利潤 75617 ( 6 9 1 0 ) ( 3 0 5 2 8 ) ( 1 1 8 2 1 ) 176 5525 16501 28124 24312 20685 295524 所得稅 18904 0 0 0 6345 125595 凈利潤 56712 ( 6910) ( 30528) ( 11821) 176 5525 16501 28124 17967 20685 169932023年 2023年序號 項目 合計2023年 2023年 2023年 項目整盤靜態(tài)經濟測算前提假設 1 ? 通盤考慮 3947畝整體項目成本及經濟收益，開發(fā)期為 10年 3 2 ? 建安開發(fā)成本參照開發(fā)商提供數據，相關稅費主要來源于市場調研得到的相關資料 ? 別墅、花園洋房、高層、老年公寓、度假莊園、商業(yè)全部出售，銷售率為 100%，會所、酒保等經營收益不計入項目收入 ? 600畝葡萄園、 200畝水域，以及 1970畝林地相關費用分攤至項目開發(fā)成本 4 項目整盤經濟技術指標 指標26315088643642 5 /2 6 /2 7 地塊 262080發(fā)展用地 528025公園用地 7425962%21%綜合容積率 0 . 3 2綠地率建筑密度總體經濟技術指標內容規(guī)劃用地面積地上總建筑面積其中指標184711074259九年制學校 10300幼兒園 3900商業(yè) 10900度假莊園 18480度假酒店 17409酒堡 6670其他 660080%13%0 . 0 4容積率公園用地經濟技術指標內容其中規(guī)劃用地面積地上總建筑面積綠地率建筑密度525275528025住宅 480650老年公寓 4136836%19%1 . 03742雙聯洋房 202多列洋房 336花園洋房 653高層 2540總戶數其中規(guī)劃用地面積地上總建筑面積其中綠地率建筑密度容積率發(fā)展用地地塊主要經濟技術指標指標25921326208035%1 9 . 5 0 %1 . 0 11524雙聯洋房 194多列洋房 199花園洋房 264高層 864綜合容積率總戶數其中內容地產用地經濟技術指標規(guī)劃用地面積地上總建筑面積綠地率建筑密度26 發(fā)展用地 公園用地 整盤投資估算：總成本 ，總投資 序號 項目名稱 計算基數 單價 總金額( 萬元） 備注1 征地拆遷補償費用 8000 涵蓋39 47 畝所有的征地拆遷費用2 建設用地出讓及農用地流轉費用 55871 11 77 畝建設用地土地出讓金 1177畝 34 萬/畝 40018 11 77 畝建設用地土地出讓金及土地契稅 60 0畝葡萄園開發(fā)期流轉費用分攤 600畝 10 00 元/畝*年 668 32 0畝流轉1 3年，2 80 畝流轉9年 20 0畝水域開發(fā)期流轉費用分攤 200畝 20 0元/畝*年 52 流轉13 年 19 70 畝林地開發(fā)期流轉費用分攤 1970畝 10 00 元/畝*年 1773 流轉9年 60 0畝葡萄園開發(fā)期運營管理費 600畝 2萬/畝*年 13360 32 0畝流轉1 3年，2 80 畝流轉9年3 前期工程費 40862 設計勘察費 86 43 64 平米 95 元/平米 8211 按照39 47 畝范圍內所有的建筑面積計算 三通一平 1177畝 25 0元/平米 19617 按照建設用地范圍計算 臨時設施費 1 500萬 500 報批報建增容費等 86 43 64 平米 14 5元/平米 12533 按照39 47 畝范圍內所有的建筑面積計算4 土建及安裝工程費 170041 雙拼別墅 15 04 80 平米 26 00 元/平米 39125 雙拼共39 6戶，戶均3 80 平米計算 聯排別墅 14 44 50 平米 23 00 元/平米 33224 聯排53 5戶，戶均2 70 平米計算 花園洋房 11 00 40 平米 20 00 元/平米 22023 花園洋房91 7戶，戶均1 20 平米計算 高層 33 70 53 平米 20 00 元/平米 67411 高層34 04 戶，戶均10 0平米計算 老年公寓 41 36 8平米 20 00 元/平米 82745 社區(qū)管網及園林綠化工程費 81925 社區(qū)管網工程費 86 43 64 平米 20 0元/平米 17287 按照39 47 畝范圍內總建筑面積計算5 . 2 園林綠化工程費 64638 .1 小區(qū)園林綠化費用 79 01 05 平米 40 0元/平米 31604 按照11 77 畝范圍內建筑面積計算 .2 19 70 畝林地綠化改造費用 1970畝 10 萬/畝 19700 涵蔬菜大棚建設、兒童、運動天地、愛情島、香舍里榭等的綠化改造費 .3 20 0畝水域改造費用 200畝 10 00 元/平米 133336 配套設施費 45758 會所 50 00 平米 15 00 0元/平米 7500 涵蓋會所的建安、裝修、設計等費用 九年制學校 10 30 0平米 35 00 元/平米 3605 幼兒園 39 00 平米 30 00 元/平米 1170 商業(yè) 10 90 0平米 25 00 元/平米 2725 酒堡 66 70 平米 10 00 0元/平米 6670 涵蓋酒堡的建安、裝修、設計、設備等費用 度假莊園 18 48 0平米 60 00 元/平米 11088 公園用地其它設施 8000 教堂、法式餐廳、古堡探索、迷宮等配套及設備 主次入口 5000萬 5000 項目所有的主次入口7 市政配套費及人防異地建設費 30685 市政配套費 86 43 64 平米 28 0元/平米 24202 按照39 47 畝范圍內建筑面積計算 人防異地建設費 86 43 64 平米 75 元/平米 6483 按照39 47 畝范圍內建筑面積計算8 其他費用 5101 按建安3% （工程管理費、營銷設施建造費、維修基金等）9 不可預見費 11231 = (3+4+ 5+6+ 7+8)3%項目開發(fā)成本合計 449473 = (1+2+ 3+4+ 5+6+ 7+8+ 9）10 銷售費用、稅費及附加 84866 包括銷售費用、土地增值稅、營業(yè)費及附加、印花稅11 管理費用 19280 = (3+4+ 5+6+ 7+8+ 9)5 %12 財務費用 25000 項目滾動開發(fā)， 億財務費用估算項目總投資合計 578619 = (1+2+ 3+4+