【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 更新項(xiàng)目的地價(jià)計(jì)算 ? 相關(guān)政策 依據(jù) 《 深圳市城市更新辦法 》 規(guī)定： 1） 第三十九條 本辦法第三十六條至第三十八條規(guī)定情形以外的拆除重建類(lèi)城市更新項(xiàng)目，按照其改造后的功能和土地使用權(quán)期限 以公告基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn) 計(jì)算應(yīng)繳納的地價(jià)，扣減原有合法建筑面積按照原土地用途及剩余土地使用權(quán)期限以公告基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的地價(jià)。 非商品性質(zhì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為商品性質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定另行補(bǔ)繳相應(yīng)地價(jià)。 舊住宅區(qū)及商業(yè)區(qū)改造 Copyright 169。 by CRLAND All rights reserved. 22 城市更新項(xiàng)目的地價(jià)計(jì)算 ? 相關(guān)政策 依據(jù) 《 關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)城市更新實(shí)施工作的暫行措施 》 規(guī)定： 1）第（八）條 由舊工業(yè)區(qū)升級(jí)改造為工業(yè)用途或者市政府鼓勵(lì)發(fā)展產(chǎn)業(yè)的拆除重建類(lèi)城市更新項(xiàng)目，其配套設(shè)施限定自用。其中，配套商業(yè)設(shè)施的地價(jià)按照公告基準(zhǔn)地價(jià)計(jì)收，其他配套設(shè)施的地價(jià)按照 《 辦法 》 第三十八條第一款的規(guī)定計(jì)收。配套設(shè)施如按規(guī)定經(jīng)批準(zhǔn)進(jìn)入市場(chǎng)銷(xiāo)售的，應(yīng)當(dāng)按照市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)繳地價(jià)。 2）第（十）條 由舊工業(yè)區(qū)升級(jí)改造為工業(yè)用途或者市政府鼓勵(lì)發(fā)展產(chǎn)業(yè)，以及適用 《 辦 法 》 第三十九條規(guī)定，由舊居住區(qū)、舊商業(yè)區(qū)升級(jí)改造為居住或商業(yè)服務(wù)的城市更新項(xiàng)目，確定地價(jià)計(jì)收基準(zhǔn)容積率和基準(zhǔn)建筑面積，采用分段方式計(jì)收地價(jià)。 《 暫行措施 》 Copyright 169。 by CRLAND All rights reserved. 23 城市更新項(xiàng)目的地價(jià)計(jì)算 R地價(jià)基準(zhǔn) = 1基準(zhǔn)土地移交率 1實(shí)際土地移交率 R深標(biāo)基準(zhǔn) ? 公式如下 說(shuō)明： 1） R深標(biāo)基準(zhǔn) ——2023版 《 深圳市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則 》 一類(lèi)密度分區(qū)基準(zhǔn)容積率。由舊工業(yè)區(qū)升級(jí)改造為工 業(yè)用途或者市政府鼓勵(lì)發(fā)展產(chǎn)業(yè)的項(xiàng)目 R深標(biāo)基準(zhǔn) 為 。 2）基準(zhǔn)土地移交率 ——拆除范圍用地面積小于 10,000平方米的城市更新單元的基準(zhǔn)土地移交率為 30%，其 余城市更新單元的按照 《 實(shí)施細(xì)則 》 第十二條第一款規(guī)定確定。（即規(guī)定的項(xiàng)目貢獻(xiàn)率，不低于 15%） 3）實(shí)際土地移交率 ——指移交給政府的權(quán)屬清晰用地的面積和拆除范圍用地面積的比率。（即項(xiàng)目實(shí)際項(xiàng) 目貢獻(xiàn)率） 4）改造后同時(shí)包含多種建筑功能的，地價(jià)計(jì)收基準(zhǔn)容積率按各建筑功能基準(zhǔn)容積率及其計(jì)容積率建筑面 積所占比例加權(quán)平均確定。 5）地價(jià)計(jì)收基準(zhǔn)建筑面積為地價(jià)計(jì)收基準(zhǔn)容積率與開(kāi)發(fā)建設(shè)用地面積的乘積。 6）地價(jià)計(jì)收基準(zhǔn)建筑面積以?xún)?nèi)的部分按 《 辦法 》 第三十八條第一款、第三款及第三十九條規(guī)定計(jì)收地價(jià)； 超出部分中的住宅按照 ，其他功能按照 2倍公告基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收地價(jià)。 《 暫行措施 》 Copyright 169。 by CRLAND All rights reserved. 24 城市更新項(xiàng)目的地價(jià)計(jì)算 ? 相關(guān)政策 依據(jù) 《 深圳市城市更新辦法實(shí)施細(xì)則 》 規(guī)定： 1） 第六十條 項(xiàng)目改造前拆除范圍內(nèi)包含城中村、舊屋村、其他用地等多種類(lèi)別用地的，按照以下標(biāo)準(zhǔn)和次序進(jìn)行地價(jià)測(cè)算。 （一）出讓給實(shí)施主體的開(kāi)發(fā)建設(shè)用地面積不大于原城中村用地面積的，改造后的建筑面積按照 《 辦法 》 第三 十六條規(guī)定進(jìn)行地價(jià)測(cè)算。 （二）開(kāi)發(fā)建設(shè)用地面積超出原有城中村用地面積的部分，不大于原有舊屋村用地面積的，該部分用地面積根 據(jù)平均容積率分?jǐn)偟慕ㄖ娣e按照 《 辦法 》 第三十七條規(guī)定進(jìn)行地價(jià)測(cè)算。 （三）開(kāi)發(fā)建設(shè)用地面積超出原有城中村和舊屋村用地總面積的，超出部分用地面積根據(jù)平均容積率分?jǐn)偟慕? 筑面積按照 《 辦法 》 第三十八條、第三十九條規(guī)定進(jìn)行地價(jià)測(cè)算。其中，可進(jìn)行地價(jià)扣減的原有合法建 筑面積，為拆除范圍內(nèi)出去原有城中村、舊屋村的其他用地上的合法建筑面積。實(shí)施主體應(yīng)當(dāng)配合提供 相關(guān)建筑物權(quán)屬資料，以進(jìn)行地價(jià)扣減。 綜合用地項(xiàng)目改造 Copyright 169。 by CRLAND All rights reserved. 25 用地性質(zhì) 地塊面積 現(xiàn)有建筑面積 工業(yè) 40,000 40,000 舊住宅區(qū) 30,000 40,000 城中村 20,000 40,000 ? 用地指標(biāo)（單位： m2） ? 地塊現(xiàn)狀 以某綜合項(xiàng)目為例進(jìn)行測(cè)算 Copyright 169。 by CRLAND All rights reserved. 26 總開(kāi)發(fā)量 住宅 公寓 商業(yè) 辦公 研發(fā)用房 保障房 容積率 540,000 255,000 100,000 50,000 30,000 60,000 45,000 ? 開(kāi)發(fā)指標(biāo)（單位： m2） 說(shuō)明：保障房配建按 《 深圳市城市更新項(xiàng)目配建保障性住房暫行辦法 》 進(jìn)行配比，假設(shè)項(xiàng)目配建比例為住宅物業(yè)規(guī)劃量的 15%。原住宅類(lèi)物業(yè)規(guī)劃指標(biāo)為 300,000平米，則保障房配建量為 300,000*。 ?規(guī)劃方案數(shù)據(jù)（假設(shè)開(kāi)發(fā)建設(shè)用地為 72,000平米，即貢獻(xiàn)用地 18,000平米） 以某綜合項(xiàng)目為例進(jìn)行測(cè)算 Copyright 169。 by CRLAND All rights reserved. 27 ? 補(bǔ)償面積計(jì)算 工業(yè)廠房還遷比例為 1: 住宅還遷比例為 1: 城中村為 1:1補(bǔ)償住宅物業(yè) 序號(hào) 用地性質(zhì) 占地面積 建筑面積 容積率 補(bǔ)償比例 補(bǔ)償建筑面積 1 工業(yè)用地 40,000 40,000 60,000 2 舊住宅區(qū)用地 30,000 40,000 52,000 3 城中村用地 20,000 40,000 40,000 總計(jì) 90,000 120,000 152,000 以某綜合項(xiàng)目為例進(jìn)行測(cè)算 Copyright 169。 by CRLAND All rights reserved. 28 ? 項(xiàng)目基礎(chǔ)指標(biāo)匯總（單位：平方米） 用地 面積 72,000 現(xiàn)狀容積率 規(guī)劃 容積率 現(xiàn)狀數(shù)據(jù) 城中村 40,000 回遷數(shù)據(jù) 住宅 92,000 規(guī)劃數(shù)據(jù) 住宅 255,000 自有物業(yè) 住宅 163,000 工業(yè)廠房 40,000 研發(fā)用房 60,000 公寓 100,000 公寓 100,000 舊住宅區(qū) 40,000 研發(fā)用房 60,000 研發(fā)用房 0 商業(yè) 50,000 商業(yè) 50,000 辦公 30,000 辦公 30,000 保障房（ 15%） 45,000 總計(jì) 120,000 總計(jì) 152,000 總計(jì) 540,000 總計(jì) 343,000 以某綜合項(xiàng)目為例進(jìn)行測(cè)算 Copyright 169。 by CRLAND All rights reserved. 29 ? 基本思路 需補(bǔ)繳地價(jià) = 規(guī)劃開(kāi)發(fā)建筑面積 樓面地價(jià)（依據(jù)政策要求） 說(shuō)明：依據(jù)政策要求，根據(jù)不同用地改造情況，樓面地價(jià)有取基準(zhǔn)地價(jià)、評(píng)估地價(jià)或需乘以相關(guān)系數(shù)等多種情況 項(xiàng)目地價(jià)測(cè)算可大致分為四部分：城中村用地部分、舊住宅區(qū)用地部分、舊工業(yè)區(qū)工改工部分、舊工業(yè)區(qū)工改綜合部分。其中，根據(jù) 《 暫行措施 》 規(guī)定，舊住宅區(qū)用地改造及舊工業(yè)區(qū)工改工改造部分地價(jià)需按基準(zhǔn)容積率進(jìn)行分段計(jì)收