【文章內(nèi)容簡介】 名作為部門績效考核一項指標 同左 公司內(nèi)部特別獎 進度大獎 質量大獎 公司內(nèi)部通報 案例：一線公司評價指標體系 34 人員管理－某公司對人員的管控 戰(zhàn)略規(guī)劃 人員編制 招聘與錄用 新公司人員委派 人員任職 人員發(fā)展 高層管理 集團總部 編制集團總部 審批下屬公司編制 新動力招聘 高層錄用 三類人員（總經(jīng)理、總辦主任、財務經(jīng)理） 部門經(jīng)理助理以上人員 LPP/TPP/MPP發(fā)展規(guī)劃 金牌員工 三年輪崗 任期審計 離任審計 下屬公司 制定本公司規(guī)劃 一般員工 部門經(jīng)理助理以下人員 總經(jīng)理以下高管人員提名 按照新公司成立指引執(zhí)行 部門經(jīng)理助理以下人員 提名TPP/MPP人員 其他人員 指導體系：集團統(tǒng)一人力資源管理手冊－ 1/16/60 1： 1份程序 16： 16分指引 60： 60份表格 TPP (Talent Promotion Project)潛力人員向管理崗位提升 MPP (Manage Promotion Project)高級管理層的后備人才培養(yǎng) 35 過程管理－某公司對關鍵成果管理體系 36 任務管理－某公司對三級計劃管理體系 公司年度經(jīng)營目標 項目關鍵節(jié)點計劃 項目現(xiàn)金流計劃 配套工程計劃 一 級 計 劃 營銷推廣計劃 施工進度控制計劃 承建商、材料進場計劃 用圖、樣板確認計劃 承建商、材料分判計劃 出圖、樣板封樣計劃 售樓賣場計劃 各專業(yè)部門計劃 需要的其它計劃（比 如：精裝修） 二 級 計 劃 三 級 計 劃 3~5年戰(zhàn)略 人力資源配置 報建計劃 風險管理－基于價值鏈和關鍵環(huán)節(jié)的管理 37 利潤貢獻和風險從前端向后端逐級遞減 產(chǎn)品實現(xiàn)過程 項目策劃 建筑設計 采購管理 工程管理 銷售管 理 售后服 務 物業(yè)管 理 土地獲 取 投資策 劃 ?越靠近價值鏈前端，經(jīng)營操作風險越大，但對整個房地產(chǎn)開發(fā)項目的利潤貢獻越高，管控的重點關注風險控制和成本的控制（論證、策劃、設計流程） ?越靠近價值鏈后端，經(jīng)營操作風險越小，但對組織的品牌和客戶價值產(chǎn)生重要影響，管控重點關注服務與顧客關系維護（服務、顧客滿意相關流程） ?價值鏈中段是整個房地產(chǎn)開發(fā)項目的質量和成本控制區(qū)間，決定了利潤的最終實現(xiàn)大小，管控重點關注質量和動態(tài)成本的控制（工程管理、成本管理流程） 1 3 2 關注指標－ A C R 關注指標－ Q C T 關注指標 Q T ? 定位清晰原則 ?價值鏈匹配原則 ? 總公司與下屬公司的定位 ？ ? 總公司的管控重點 ？ 思路 風險管理－基于價值鏈和關鍵環(huán)節(jié)的管理 投資 策劃 土地 獲取 項目策劃 銷售 管理 售后 服務 建筑設計 采購管理 產(chǎn)品實現(xiàn)過程 工程管理 物業(yè) 管理 總部 定位 管控 深度 管控 內(nèi)容 決策、技術支持 監(jiān)控 支持、服務 強管控：風險和收益 中管控：基于能力平衡 弱管控：基于能力平衡 全過程參與： 項目論證 （新項目發(fā)展管理、項目可行性研究方法、發(fā)展規(guī)劃、重點區(qū)域、重點地塊項目決策） 關鍵節(jié)點決策： 項目策劃 （產(chǎn)品建議書指引、市場客戶產(chǎn)品定位技術分析方法、產(chǎn)品定位聽證決策）； 設計管理 （設計輸入標準的要求、產(chǎn)品技術（工程）標準制定、設計輸出標準、圖紙檢查指引 控制輸入要求、輸出標準、評價標準和最終決策 關鍵過程監(jiān)控： 采購管理 ：戰(zhàn)略采購供應商確定、戰(zhàn)略采購協(xié)議的批準、戰(zhàn)略采購價格確定（必要時）、采購的備案和監(jiān)控（監(jiān)控） 工程管理 ：工程進度的監(jiān)控（信息報表監(jiān)控）、工程質量檢查指引、工程質量監(jiān)控（定期質量巡查、報表監(jiān)控）、目標成本監(jiān)控（限定范圍、事前確定、事中預警監(jiān)控、事后評估監(jiān)控）、目標成本審批、成本考核指引、成本考核、工程專項審計 關鍵過程： 營銷管理 ：銷售管理指引、營銷技術支持、營銷策劃方案的備案、營銷價格的聽證 客戶關系管理 ：客戶關系管理技術支持、客戶滿意度調查分析、客戶投訴監(jiān)控 風險管理－基于價值鏈和關鍵環(huán)節(jié)的管理 萬科 /中海 /龍湖 主要管控決策點矩陣 項目策劃 建筑設計 招標管理 工程管理 銷售管理 客戶服務 物業(yè)管理 項目論證 關鍵評審點 關鍵審批點 直接操作點 支持服務點 關鍵考核點 （ 萬科 /中海 /龍湖 ） (四個環(huán)節(jié) ) （萬科 /中海 ／ 龍湖 ） 劃、項目運營目標評審（ 中海 ） /方案設計評審 （ 萬科 /中海 /龍湖 ） 含價格（ 中海 /龍湖 ） 采購 （ 萬科 /中海 ） 程碑節(jié)點審批（萬科 /中海 /龍湖 ） 作 （ 萬科 ） （萬科／ 中海 ／龍湖 ） 查 （ 萬科 ／ 中海 ） 查 （ 萬科 /龍湖 ） 準化研究 （ 萬科 /龍湖 ） 、成本科目統(tǒng)一（ 萬科 /中海 ） 研究 （ 萬科 /中海 /龍湖 ） 管理（ 萬科 /中海 ） 準（ 萬科 /龍湖 ） 準（ 萬科 /龍湖 ） （ 萬科 ） 核（ 萬科、龍湖 ） （ 萬科中海 ） 排名（ 萬科龍湖 ） （萬科） 8成果評審（ 龍湖 ） 名（ 萬科 ） 核排名（ 萬科 ） 40 管多深－無論采用哪種模式來管理，最終都會體現(xiàn)在清晰的權責界面上 地質研究 方案設計 概念設計 施工圖設計 關鍵職能內(nèi)容描述 總公司 本地公司 外地公司 依據(jù)土地資源狀況，對地質進行分析、對比，必要時組織地質初勘。 結合項目論證信息及市場分析后定位建議書要求，提出概念設計方案。 方案設計單位選擇及結合營銷產(chǎn)品建議，修正提出規(guī)劃設計方案。 施工圖設計單位選擇，并完善方案設計，提出施工圖。 / 園林景觀設計單位選擇與園林景觀設計 二次裝修設計單位選擇與二次裝修、樣板房設計 設計變更與設計單位業(yè)績評估 關鍵職能 項目研究 產(chǎn)品策 劃 設計管 理 工程建 設 銷售管 理 客戶關系 物業(yè)管理 景觀設計 裝修設計 經(jīng)辦 協(xié)辦 在過渡期，總公司與本地公司同為綠色時，集團履行經(jīng)辦職能，成熟期同其它公司 建設配合 41 建立科學的集分權體系 由開發(fā)平臺決策人在項目運營目標前提下，就項目開發(fā)進度、成本、質量等問題進行的決策運營分管領導 / 公司代表 / 片區(qū)總經(jīng)理開發(fā)決策由專業(yè)平臺決策人就投資、項目產(chǎn)品策略、營銷策略、采購、工程技術標準等相關問題進行的決策各專業(yè)委員會主任 / 專業(yè)分管領導專業(yè)決策二級決策點項目決策須由運營管理委員會決策的事項，部分事項須報區(qū)域及集團最終決策運營管理委員會主任管理決策一級決策點說明決策人分類決策層級由開發(fā)平臺決策人在項目運營目標前提下，就項目開發(fā)進度、成本、質量等問題進行的決策運營分管領導 公司代表 片區(qū)總經(jīng)理開發(fā)決策由專業(yè)平臺決策人就投資、項目產(chǎn)品策略、營銷策略、采購、工程技術標準等相關問題進行的決策各專業(yè)委員會主任 專業(yè)分管領導專業(yè)決策二級決策點項目決策須由運營管理委員會決策的事項，部分事項須報區(qū)域及集團最終決策運營管理委員會主任管理決策一級決策點說明決策人分類決策層級付款及費用審批合同審批招投標決策收錄與費用相關的審批內(nèi)容部分內(nèi)容，其他在各管理流程中體現(xiàn)根據(jù)公司架構及職責權限確認的日常審批事務業(yè)務審批常規(guī)審批界定說明分類付款及費用審批合同審批招投標決策收錄與費用相關的審批內(nèi)容部分內(nèi)容，其他在各管理流程中體現(xiàn)根據(jù)公司架構及職責權限確認的日常審批事務業(yè)務審批常規(guī)審批界定說明分類案例：某公司的三級決策體系 42 例：授權體系 序號 一級分類 二級分類 （ 二級分類子目 ） 三級明細指引資產(chǎn)經(jīng)營類 非住宅類物業(yè)的經(jīng)營 、 委托經(jīng)營 、 租賃 、 出售等捐贈類 捐贈合同 、 贈與協(xié)議等配套工程移交 向政府或其它管理部門移交的設施及用房等投資前期調研項目可行性研究 、 市場調研 、 城市基礎設施及規(guī)劃調研 、 成本專項調研等項目投資類 對外投資 、 項目合資合作等土地類 土地出讓 、 租賃 、 合作類 土地出讓受讓 、 土地租賃 、 土地合作開發(fā)等前期咨詢類 項目前期咨詢 、 前期中介規(guī)劃審批前期土地規(guī)費 、 高教配套費 、 墻改基金 、 人防費 、 白蟻防治 、 地名費、 日照分析 、 環(huán)境檢測評估 、 噪聲檢測 、 污水檢測等驗收辦證 物業(yè)維修基金 、 驗收部門收取的各種費和各類辦證費 、 面積測繪費 、 檔案服務費等動拆遷類拆遷補償類 （ 與合作或拆遷單位 、 拆遷戶等簽訂的拆遷合同及所涉及的拆遷相關費用等 ）設計類規(guī)劃設計 （ 包括概念設計 ）、 建筑設計 （ 包括方案設計 / 擴初設計 / 施工圖設計 / 精裝修設計 、 樣板房設計等 ）、 其它與建設相關的各專項設計設計相關類 設計招投標 、 設計咨詢 、 設計專項評審 、 圖審 、 曬圖等建筑造價咨詢類包括條件圖概算編制 / 預算編制 / 預決算審計 / 實物工程量編制等委托 ， 造價成本咨詢 、 評估或數(shù)據(jù)搜集等工程建設前期類三通一平 、 放驗灰線 、 工程招投標管理 、 質監(jiān)費 、 臨時設施 、 施工圍墻 、 線路移位 、 施工用水 、 施工用電等水文地質勘察類地質勘察勘探 、 防洪排澇分析 、 基準點測放 、 水位監(jiān)測及專業(yè)監(jiān)測等弱電及其它專業(yè)系統(tǒng)智能化系統(tǒng)及各類弱電施工 （ 監(jiān)控系統(tǒng) 、 門禁 、 IC 卡管理 、 有線電視 、 電信工程 、 網(wǎng)絡寬帶 、 廣播及背景音樂