法律知識(shí)適用建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)在執(zhí)行程序中的(編輯修改稿)
2025-01-19 07:42 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 承包人可拍賣該商品房，但拍賣所得價(jià)款中應(yīng)先將消費(fèi)者已支付部分的購房款扣除退還給消費(fèi)著，以消除消費(fèi)者對(duì)該房屋原存在所有權(quán)的期待權(quán)。 (三)關(guān)于非消費(fèi)性用途的其他購房人 《批復(fù)》中“消費(fèi)者”的含義與《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》中“消費(fèi)者”的含義相同。根據(jù)《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第2條的規(guī)定，消費(fèi)者為生活消費(fèi)需要購買、使用商品或者接受服務(wù)，其權(quán)益受本法保護(hù)。因此，為生活消費(fèi)需要購買商品房的消費(fèi)者就是《批復(fù)》中的消費(fèi)者，而為經(jīng)營需要購買商品房的消費(fèi)者則不是《批復(fù)》中所稱的消費(fèi)者。一般的“經(jīng)營需要購買商品房”或稱“非消費(fèi)性購買商品房”，包括購買寫字樓辦公使用、購買商品房出租、購買商品房置業(yè)保值、炒買炒賣商品房等。但非消費(fèi)性購買商品房被排斥適用生存權(quán)優(yōu)于經(jīng)營權(quán)這一原則，引發(fā)的另一個(gè)商品交易中的現(xiàn)實(shí)問題是，如果商品售賣人事先明示所出售商品有債務(wù)負(fù)擔(dān)、并優(yōu)先于所購商品所有權(quán)的，是否還可能使這一商品交易正常進(jìn)行?這一問題涉及房地產(chǎn)交易的登記形式與實(shí)質(zhì)內(nèi)容的關(guān)系處理。筆者認(rèn)為，對(duì)于非消費(fèi)性用途的其他購房人請求權(quán)與承包人的優(yōu)先受償權(quán)的沖突，有兩方面的不同情況：①我國對(duì)商品房的銷售普遍實(shí)行商品房預(yù)售登記備案管理制度，要求預(yù)售人在預(yù)售合同訂立后一定時(shí)間內(nèi)向房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)，通過登記備案，使購房人成為所購商品房的 “準(zhǔn)物權(quán)人” 或稱“準(zhǔn)業(yè)主”，從而享有了對(duì)預(yù)購商品房的請求權(quán)具有對(duì)抗第三人的效力。因此，對(duì)已辦預(yù)售登記的商品房，應(yīng)當(dāng)可以徑行對(duì)抗工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)。②對(duì)沒有辦理商品房預(yù)售登記的，由于沒有合理的對(duì)抗依據(jù)，加上《合同法》第286條的優(yōu)先受償權(quán)是以施工工人生存權(quán)與承包人經(jīng)營權(quán)相混合的權(quán)利，比之只有經(jīng)營權(quán)的非消費(fèi)性商品房請求權(quán)來說，明顯是前者占優(yōu)，故此種情況應(yīng)以支持承包人的優(yōu)先受償權(quán)更符合立法精神。 三、建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)與建筑工程竣工之界定 《批復(fù)》第四條規(guī)定建設(shè)工程承包人行使優(yōu)先權(quán)的期限自建設(shè)工程竣工之日或者建設(shè)工程合同約定的竣工之日起計(jì)算，從而在優(yōu)先權(quán)的認(rèn)定上引入了“竣工”的概念。 建筑工程的“竣工”實(shí)際上分為承包人與發(fā)包人的“竣工交付使用”民事行為和“竣工驗(yàn)收合格”的行政性行為。前者一般是指發(fā)包人與承包人對(duì)合同的履行相互認(rèn)可，發(fā)包人對(duì)工程進(jìn)行了驗(yàn)收和接受，承包人的工程款也得到了確認(rèn)。在一般情況下，竣工交付使用也就意味著建設(shè)工程占有權(quán)的轉(zhuǎn)移。后者則要復(fù)雜的多，它是在竣工交付使用的基礎(chǔ)上，完成法定的行政許可手續(xù)。它涉及到政府部門中建筑質(zhì)量監(jiān)督、建筑行政、規(guī)劃、房地產(chǎn)管理、消防、衛(wèi)生檢疫、環(huán)保等一系列部門的驗(yàn)收工作。 事實(shí)上，在建設(shè)工程的建造過程中，工程的竣工驗(yàn)收是一項(xiàng)非常重要的環(huán)節(jié)，工程質(zhì)量的好壞關(guān)系到國家資源和人民生命財(cái)產(chǎn)的安全，因此國家規(guī)定了嚴(yán)格的工程竣工驗(yàn)收程序?！督ㄖā返?1條、《合同法》第279條、《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第16條均規(guī)定，建設(shè)工程竣工后，發(fā)包方應(yīng)當(dāng)根據(jù)施工圖紙及說明書、國家頒發(fā)的施工驗(yàn)收規(guī)范和質(zhì)量檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)及時(shí)進(jìn)行驗(yàn)收。建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用。未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。由此可見，建設(shè)工程竣工后進(jìn)行驗(yàn)收是承、發(fā)包雙方的強(qiáng)制義務(wù)。如果工程未經(jīng)驗(yàn)收就投入使用，不僅難于確認(rèn)工程質(zhì)量是否合格，且由此而產(chǎn)生的安全隱患及可能造成的經(jīng)濟(jì)損失將
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